سرنوشت طرح ساخت مسکن در دولت جدید چه می‌شود؟
هشدار مالی انبوهسازی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نهضت ملی مسکن در شهرهای جدید مانند پردیس و پرند در حال ساخت است، آن‌طور که انبوه‌‌‌سازان می‌‌‌گویند این پروژه با چالش عظیمی مواجه است که آن عدم‌تامین منابع مالی توسط بانک‌هاست و در سه ماه گذشته بانک‌ها از تامین مالی خودداری کرده‌‌‌اند. انبوه‌‌‌سازان تاکید دارند که بانک‌ها از ابتدا پای کار ساخت نهضت ملی مسکن نبوده‌‌‌اند و در این بین صرفا یک بانک به‌‌‌طور مناسب در حال تامین مالی بوده که این بانک هم به دلیل ناترازی‌‌‌هایی که با آن روبه‌‌‌رو شده دیگر پاسخگو نیست. از طرف دیگر گفت‌‌‌و‌‌‌گو با انبوه‌‌‌سازان حاکی از این است که بیشتر آنها رغبتی برای ورود و مشارکت در نهضت ملی مسکن در شهرهای جدید به دلیل چالش‌‌‌های این طرح ندارند. آنها می‌‌‌گویند با مجموع مباحث و مذاکراتی که داشته‌‌‌ایم به این نتیجه رسیده‌‌‌ایم که نهضت ملی مسکن با مشکلاتی که دارد، قابلیت موفقیت و به سرانجام رسیدن ندارد و به همین دلیل قید انعقاد قرارداد برای ساخت را زده‌‌‌ایم.
در همین راستا، رئیس هیات‌‌‌مدیره انجمن انبوه‌‌‌سازان استان تهران که برخی از اعضای این انجمن در شهرهای جدید پروژه‌‌‌هایی دارند در مورد چالش‌‌‌های انبوه‌‌‌سازان برای ساخت نهضت ملی مسکن در شهرهای جدید به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مشکلات قبلی مانند تهیه زمین و انعقاد قراردادها همچنان پابرجاست، قراردادها برای ساخت، درست و حسابی نیست و بحث تامین مالی هم به مشکلات ما اضافه شده است. ایرج رهبر توضیح داد: در حال حاضر مشکل اصلی مساله مالی است که بانک‌ها هنوز نتوانسته‌‌‌اند با مسائل پرداختی هماهنگ شوند و قراردادی که باید با بانک‌ها منعقد شود و زمین در رهن آنها قرار بگیرد، انجام نشده است. وی افزود: بانک مسکن تاحدودی به این مسائل آشنایی داشت، اما الان بانک‌ها را سهمیه‌‌‌بندی کرده‌‌‌اند و بانک‌هایی هم وارد این کار شده‌‌‌اند. بنابراین یکی از مشکلاتی که برای ما ایجاد شده مساله پرداخت‌‌‌هاست.
رئیس هیات‌‌‌مدیره انجمن انبوه‌‌‌سازان استان تهران در پاسخ به این سوال که آیا تعلل بانک‌ها تعمدی است، گفت: نمی‌شود بگوییم که بانک‌ها عمدا پای کار تامین مالی نهضت ملی مسکن نیستند، شاید بانک‌ها با این روند مانند بانک مسکن آشنایی ندارند یا موارد مالی و اعتبارات آنها تامین نیست که به این موضوع کش و قوس می‌دهند.
عدم‌تمکین سازمان تامین اجتماعی و سازمان امور مالیاتی به قانون
رهبر مشکلات دیگر این پروژه را اجرا نشدن ضوابط مسکن ملی توسط سازمان تامین اجتماعی و سازمان امور مالیاتی دانست و گفت: با وجود اینکه در قانون بودجه آمده است که چقدر باید از نهضت ملی مسکن مالیات گرفته شود، متاسفانه با یک کلمه این‌ور آن‌ور شدن، اداره دارایی بهانه می‌گیرد که این پروژه جزئی از نهضت ملی نیست، در حالی شاهد یکسری بهانه‌‌‌ها از سوی اداره دارایی هستیم که از اداره کل راه و شهرسازی استعلام هم گرفته‌‌‌اند که آیا نهضت ملی مسکن است یا نه و گفته‌‌‌اند که بله نهضت ملی مسکن است. سازمان امور مالیاتی باید از قانون تمکین کند، قانون ۳۰۰هزار تومان برای هر واحد مسکونی مالیات درنظرگرفته است و ارزش افزوده ۱۰ درصدی فعلی یا همان ۹ درصدی سابق هم فقط برای خرید مصالح قید شده است، اما دارایی توجهی به این موضوع نمی‌‌‌کند و مثل تمام کارهای دیگر شرکت، مالیات را حساب می‌کند و کل دریافتی و مبلغ پروژه را ۱۰درصد می‌گیرد و اینطور نیست که فقط از خرید مصالح ۱۰درصد ارزش افزوده دریافت کند.
وی اضافه کرد: تامین اجتماعی هم به همین صورت ایراداتی می‌گیرد، برای مثال باید در پروانه‌‌‌های ساختمانی ۱۵درصد اعمال کند، اما ضرایب ماده ۳۸ را اعمال می‌کند. ما برای کارهای ساختوساز نهضت ملی مسکن مانند بقیه کارهای شهری پروانه دریافت می‌‌‌کنیم که پروانه هم ضوابطی دارد، یک ضریبی قانون مشخص کرده است که تامین اجتماعی برای عوارض صدور پروانه برای کارهای معمولی ۲۵درصد باید دریافت کند و برای کارهای مربوط به نهضت ملی ۱۵درصد لحاظ شده است. تامین اجتماعی باید صرفا ۱۵درصد دریافت کند و کارگران را بیمه کند و مابقی امور مرتبط را انجام دهد، منتها چون ما الان با اداره کل راه و شهرسازی قرارداد داریم، تامین اجتماعی به ما می‌‌‌گوید شما هم طبق کارهای عمرانی که ماده ۳۸ می‌‌‌گوید مکلف به پرداخت هستید. تامین اجتماعی از ما هزینه مضاعف می‌گیرد، مسوولان باید این مشکل را حل کنند، چرا که هر چقدر هزینه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن افزایش یابد فشار بر دوش مردم به عنوان مصرف‌کننده بیشتر می‌شود و پرداختی آنها سنگین می‌شود.
به فکر زیرساخت‌‌‌ها نباشیم، مردم با دردسر مواجه می‌‌‌شوند
رئیس هیات‌‌‌مدیره انجمن انبوه‌‌‌سازان استان تهران تصریح کرد: این موارد نشان می‌دهد که ادارات هنوز با هم هماهنگ نیستند و مشخص نیست که انشعابات چه وضعیتی خواهد داشت. برای آب، برق و گاز مشکل داریم و همه اینها وقتی به آن مرحله برسند که باید نصب شوند خودشان را نشان می‌دهند، باید از الان فکر تامین انشعابات را هم بکنند. در واقع در حین انجام کار باید فکر زیرساخت‌‌‌ها و تسهیلات زیربنایی و روبنایی بود و اگر این اتفاق رخ ندهد باید مردم دردسرهایی را تحمل کنند تا زمانی که برطرف شوند.
اگر منابع مالی تامین نشود، نهضت ملی مسکن متوقف می‌شود
رهبر اظهار کرد: همه این مشکلات مانع از پیشرفت کار می‌شود و هر کدام به سهم خود تعیین‌کننده است و لطماتی است که خواسته یا ناخواسته به سازندگان نهضت ملی مسکن تحمیل می‌شود. وضعیت مالی اگر تامین نشود یا به تدریج پرداخت شود، باعث توقف کار می‌شود. مساله مالیاتی هم گرفتاری‌‌‌هایی را بعدا برای شرکت‌ها ایجاد می‌کند، شرکت‌ها الان متوجه این مسائل نیستند، اگر متوجه شوند که این مشکلات برای آنها پیش خواهد آمد، اصلا داوطلب ساختوساز نهضت ملی مسکن نمی‌‌‌شوند. این مقام صنفی گفت: هنوز تاوان مشکلاتی را که در مورد ساخت مسکن مهر در پردیس و جاهای دیگر برای ما ایجاد شد می‌‌‌دهیم و به دادگاه مراجعه می‌‌‌کنیم تا مسائل خودمان را برطرف کنیم و باید جواب مالیات و مشکلات دیگری را که در شهرهای جدید به وجود آمده است بدهیم، مشکلاتی از این قبیل باقی است و اگر برای نهضت ملی مسکن هم فکری نکنند، آن هم با همین مشکلات مواجه خواهد شد.
الگوی مالی نهضت ملی مسکن دچار مشکل است
همچنین سیدمحمد مرتضوی، عضو هیات‌‌‌مدیره کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان از مجریان مسکن نهضت ملی در شهر جدید به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مهم‌ترین چالشی که الان در مورد نهضت ملی مسکن وجود دارد، بحث تامین منابع مالی است که به آورده متقاضی و تسهیلات بانکی متکی است. پرداخت تسهیلات بانکی با افت و خیزهایی مواجه بوده و منابع بانک‌ها آنقدر گسترده نیست که این طرح را کفایت کند و برای پرداخت به سازنده‌‌‌ها و انبوه‌‌‌سازان کافی باشد. ضمن اینکه نرخ سود منابع بانکی هم نرخ قابل قبولی نیست، تسهیلات بانکی، کیفی نیست و با نرخ سود بالایی به سازنده اختصاص داده می‌شود. همچنین از یارانه‌‌‌ها هم که در کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی موثر است، خبری نیست.
مرتضوی افزود: الگوی مالی که برای نهضت ملی مسکن درنظرگرفته شده است، هم به جهت اینکه بانک‌ها توان تامین مالی ندارند و هم به جهت اینکه متقاضیان بضاعت مناسبی ندارند و هم اینکه هزینه‌‌‌های تمام‌شده خیلی افزایش پیدا کرده است و از دسترس خارج شده، دچار مشکل است.
وی ادامه داد: ما باید به دنبال راهکارهای جدیدی برای تامین منابع مالی باشیم، باید سرمایه‌گذارانی وجود داشته باشند که بخشی از هزینه‌‌‌های ساخت پروژه را تامین کنند، این سرمایه‌گذار می‌تواند دولت باشد یا بخش خصوصی فعال شود و در مقابل تهاتری که با دولت انجام می‌دهد امتیازاتی را در جاهای دیگر کسب کند و در این پروژه هزینه کند. واگذاری بخش‌‌‌هایی از زمین به سرمایه‌گذاران و انبوه‌‌‌سازان نیز یکی دیگر از راهکارهاست تا آنها بتوانند بخشی از اهداف خودشان را در قبال آن تامین مالی دنبال کنند. شیوه تامین مالی باید تغییر کند و با این راه و روش فعلی شرایط پروژه‌‌‌ها مطلوب نیست و کار در وضعیت محدود و به کندی جلو می‌رود.
با قیمت دستوری، نهضت ملی مسکن به ثمر نمی‌‌‌رسد
عضو هیات‌‌‌مدیره کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان تصریح کرد: قیمت تمام‌شده نهضت ملی مسکن چنانچه دستوری باشد، پروژه قابلیت به ثمر رسیدن ندارد. خیلی از پروژه‌‌‌ها به جهت اینکه قراردادها با قیمت‌های غیرواقعی منعقد شده است، آسیب دیده و با سکته مواجه شده و کارهای اجرایی پروژه به خوبی جلو نرفته است. سازنده نمی‌تواند به تعهدات خود عمل کند، به جهت اینکه قیمت تمام‌شده را از اول به خوبی ندیده است.
مرتضوی به چالش‌‌‌های نهضت ملی مسکن برای متقاضیان اشاره و تاکید کرد: با توجه به اینکه هزینه‌‌‌ها افزایش پیدا می‌کند و قیمت تمام‌شده پروژه از ابتدا به درستی عنوان نمی‌شود، متقاضی به تدریج متوجه می‌شود که قیمت برای او بالاست و متناسب با بضاعت او نیست. عموما متقاضیان از پرداخت‌‌‌ها ناتوان هستند، خیلی‌‌‌ها در چنین طرح‌‌‌هایی ثبت‌‌‌نام کرده‌‌‌اند، یک تا دو قسط را پرداخت کرده‌‌‌اند و مابقی اقساط را نتوانسته‌‌‌اند پرداخت کنند.
مرتضوی یکی دیگر از موارد نگران‌‌‌کننده در بحث ساخت نهضت ملی مسکن در شهرهای جدید را بحث زیرساخت‌‌‌ها دانست و گفت: زیرساخت‌‌‌ها در شهرهای جدید شرایط مطلوبی ندارد، معمولا تامین آب، برق و گاز در این سایت‌‌‌ها به خوبی و متناسب با پیشرفت پروژه‌‌‌ها انجام نمی‌شود. این اتفاق می‌تواند پروژه‌‌‌ها را با هزینه‌‌‌های احتمالی جدیدی روبه‌‌‌رو کند. چون در زمان بهره‌‌‌برداری معمولا این زیرساخت‌‌‌ها آماده نیست، می‌تواند باعث تاخیر در تحویل پروژه‌‌‌ها شود و موجبات افزایش هزینه‌‌‌ها را فراهم کند. این انبوه‌‌‌ساز تاکید کرد: چالش‌‌‌ها در نهضت ملی مسکن زیاد است و به همین دلیل هم پروژه‌‌‌های زیادی را می‌‌‌بینیم که شروع شده، مراسم افتتاحیه و کلنگ‌‌‌زنی درنظرگرفته شده، ولی وقتی پروژه‌‌‌ها را رصد می‌‌‌کنیم می‌‌‌بینیم که عموما از پیشرفت خوبی برخوردار نیستند و متناسب با زمان، پیشرفت خوب و چشمگیری نداشته‌‌‌اند.
