سازندگان؛ محصور در گزینه‌‌‌های بد

محمد رستمی / مدیرعامل مجتمع فولاد و آلومینیوم امیدالبرز در حال حاضر، تورم از دو ناحیه سازندگان بخش ساخت و ساز را تحت فشار قرار داده است. از یکسو با کاهش شدید قدرت خرید طیف مصرف‌‌‌کننده موجب از بین رفتن حلقه آخر زنجیره ساخت‌و‌ساز یعنی امکان فروش سریع با حاشیه سود مورد انتظار شده است و دوره خواب سرمایه را طولانی کرده است. از سوی دیگر تورم شدید، ادامه‌دار و با شیب صعودی در قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌‌‌های ساخت باعث کاهش توان سازندگانی شده است که اتفاقا بخش عمده‌‌‌ای از سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌های قبلی‌شان به همان علت کاهش توان خرید مصرف‌‌‌کننده حبس شده و عملا از چرخه گردش نقدینگی سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌های جدید خارج شده است.

همچنین ریسک ناشی از روند تغییرات احتمالی غیرهم‌‌‌جهت در حوزه قیمت فروش و قیمت ساخت در سال‌‌‌جاری به گونه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای شده که در صورت حل و فصل ریسک‌‌‌‌‌‌‌‌‌های تورم‌‌‌‌‌‌‌‌‌ساز در قیمت فروش مسکن، مسیر رشد قیمت مسکن در جهت کاهشی شکل خواهد گرفت، اما درباره اینکه هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های ساخت نیز در مقطع فعلی به‌‌‌طور همسو با قیمت فروش کاهش پیدا کند، اما و اگرهای متعددی وجود دارد که یکی از آنها، بهبود فضای تولید و کاهش هزینه‌‌‌های صنعتی و مواد اولیه تولید است. کاهش عرضه مسکن جدید باعث رونق سفته‌بازی ملکی در ساختمان‌‌‌های موجود و افزایش قابل تامل نسبت حاشیه سود معاملات واحدهای مسکونی موجود (فعالیت غیر مولد ملکی) نسبت به حاشیه سود ساخت‌و‌ساز ملک جدید (فعالیت مولد ملکی) شده است و توجیه و امکان ادامه فعالیت‌‌‌های ساخت‌و‌ساز را کمرنگ کرده است.

برآیند این عوامل باعث شده است سهم فروش واحد مسکونی نوساز در معاملات مسکن شهر تهران در این سال‌‌‌ها به نصف نیمه اول دهه ۹۰ برسد؛ یعنی از ۵۲‌‌‌ درصد به حدود ۲۶ تا ۲۷‌‌‌درصد کاهش پیدا کرده است. نکته جالب توجه آن است که به‌‌‌رغم کاهش تعداد و حجم سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌های انجام شده در ساخت مسکن‌‌‌های ارزان‌قیمت برای طبقه متوسط، حجم و تعداد سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌ها در ساخت ساختمان‌‌‌های لوکس افزایش معنا‌داری داشته است و جالب‌‌‌تر اینکه سهم قابل توجهی از حمایت‌‌‌های سیستم بانکی نیز از این دست پروژه‌‌‌های لوکس انجام می‌‌‌شود و تمایل کمتری برای حمایت از ساخت و سازهای ارزان‌‌‌قیمت وجود دارد.

بنابراین می‌‌‌توان گفت چالش‌‌‌های اصلی بازار مسکن عبارتند از:

تورم، کمبود سرمایه‌‌‌گذاری و تغییر مسیر سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌ها از ساخت‌و‌سازهای با جامعه هدف طبقه متوسط به ساخت‌و‌سازهای گران‌‌‌قیمت و لوکس، برنامه‌‌‌ریزی و سیاست‌‌‌گذاری‌‌‌های نامناسب و عدم هماهنگی برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌های شهری و آمایش سرزمینی با نیازهای جمعیتی کشور. برای مواجهه با چالش‌‌‌های فوق و بهره‌‌‌برداری از فرصت‌‌‌های پیش رو لازم است به موارد زیر توجه داشته باشیم:

-استفاده از فناوری‌‌‌های نوین در ساخت و ساز که منجر به بهبود کیفیت مسکن، کاهش هزینه‌‌‌ها و زمان ساخت شود.

-اختصاص زمین‌‌‌های با قیمت مناسب و با سطح مناسب از خدمات شهری، انشعابات و تاسیسات شهری و دسترسی به بازارچه‌‌‌های محلی در راستای تراکم‌‌‌زدایی و با رویکرد نزدیکی به محل‌‌‌های تراکم اشتغال.

-توسعه و اصلاح روش‌‌‌های تامین منابع مالی برای ساخت‌و‌ساز هدفمند.

-بهبود برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌های کلان شهری متناسب با نیازهای جمعیتی.

-تشویق سرمایه‌‌‌گذاری خصوصی با کمک ایجاد انگیزه‌‌‌های مالیاتی، ارائه تسهیلات و تامین زمین ارزان‌قیمت برای سرمایه‌‌‌گذاران خصوصی برای ساخت‌و‌ساز‌‌‌های ارزان‌قیمت‌‌‌تر مناسب طبقه متوسط.

-حمایت از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی با رویکرد کاهش هزینه‌‌‌های تولید و حمایت از مصرف‌‌‌کننده نهایی

-برقراری همکاری‌‌‌های بین‌‌‌المللی در زمینه مواد اولیه و فناوری‌‌‌های مرتبط با ساخت و جذب سرمایه خارجی.