شرکت‌های ساختمانی در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند
سه قفل کوچکسازی مسکن
با توجه به نوسانات بازار مسکن و کاهش قدرت خرید اقشار پایین، اواخر سال ۱۳۹۸ بود که مسوولان وقت شهرداری تهران طرح ساخت آپارتمانهای ۲۵ تا ۴۰ متری را مطرح کردند و گفتند که احداث این نوع واحدها نه یک انتخاب، بلکه ضرورت است. در آن زمان مخالفت‌‌‌هایی با این برنامه شد و برخی افراد ساخت خانههای کوچک‌متراژ را در تضاد با الگوی موجود دانستند. مطابق طرح تفصیلی حداقل متراژ واحدهای مسکونی در شهر تهران ۳۵ متر است که بر اساس پیشنهاد ساخت خانههای ۲۵ متری، این میزان باید به ۲۵ متر کاهش پیدا می‌‌‌کرد. موضوع واحدهای ۲۵ متری، کوچک، کپسولی یا از این نوع طی دو سال اخیر مسکوت گذاشته شد تا اینکه اخیرا مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌‌‌های عمرانی شهر تهران در گفت‌‌‌وگو با «ایسنا» طرحی را با عنوان مسکن اقتصادی با هدف ساخت واحدهای کوچک‌متراژ ۲۵ تا ۳۵ متری با تکنولوژی نوین مطرح کرد. به گفته خشایار باقرپور، طبق این برنامه زوج‌‌‌های جوان می‌توانند با نقدینگی حدود یک میلیارد تومان صاحب واحد مبله شوند. اعلام این طرح، واکنش وزارت راه و شهرسازی را در پی داشت و انتساب مسکن ۲۵ متری به وزارت راه و شهرسازی را تکذیب کرد. از طرف دیگر و به تازگی استاندار تهران، ساخت مسکن کوچک‌متراژ را برای شروع زندگی جوانان و تشکیل خانواده مناسب دانسته و گفته است: در فاز بعدی و پس از اینکه جوان تشکیل خانواده داد می‌تواند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن کند.
به هر ترتیب در شرایط موجود کشمکش‌‌‌هایی درباره ساخت آپارتمانهای کوچک‌متراژ وجود دارد. این در حالی است که برخی سازندگان و انبوه‌‌‌سازان که معتقدند خانههای کوچک می‌تواند نیاز اقشار پایین به مسکن در استطاعت را تامین کند، در حال رایزنی با مجلس و دولت برای تحقق اجرای طرح واحدهای ۲۵ متری هستند.
سه چالش ساخت خانههای کپسولی
در همین راستا مهدی قربانی، سازنده منطقه ۱۵ با بیان اینکه ساخت مسکن کوچک‌متراژ به جز مساله فرهنگی و اجتماعی سه چالش بزرگ به همراه دارد متذکر شد: این چالش‌‌‌ها مربوط به عدم‌تعبیه پارکینگ و انباری برای واحدها، افزایش جمعیت همان منطقه با توجه به کمبود زیرساخت‌‌‌های منطقه‌‌‌ای و فشار حاصل از آن بر کلان‌شهرها و افزایش مهاجرت است.
وی در خصوص تعبیه پارکینگ و انباری گفت: در قوانین شهرداری به‌‌‌وضوح آمده است، صدور پروانه ساختمانی مجاز نخواهد بود مگر اینکه در طرح ساختمان یا تغییرات آن پارکینگ موردنیاز مطابق کاربری‌‌‌های شهری برابر ضوابط و مقررات مصوب تامین شده باشد. صدور پروانه و هرگونه گواهی عدم‌خلاف یا پایان کار ساختمان مربوط به آن، منوط به تامین پارکینگ‌‌‌های موردنیاز در همان ساختمان یا در صورت احراز و تایید عدم‌امکان تامین پارکینگ در ساختمان (قطعه) مربوطه، در پارکینگ‌‌‌های دارای اسناد حقوقی در شعاع حداکثر ۲۵۰ متر از ساختمان، تحت شرایط خاص بلامانع است و همچنین قید شده در کلیه مواردی که پارکینگ هر واحد ساختمانی (مسکونی یا غیرمسکونی)، خارج از آن و در پارکینگ‌‌‌های اختصاصی دارای اسناد رسمی، تامین میشود، ذکر شماره و نام پارکینگ و حدود اربعه آن در صورت‌‌‌مجلس تفکیکی و اسناد ثبتی واحد مذکور الزامی است. در ضوابط شهرداری استانداردی در خصوص میزان مساحت پارکینگ وجود دارد که برای واحدهای زیر ۱۵۰ متر باید یک پارکینگ در نظر گرفته شود و برای واحدهای بیشتر از ۱۵۰ متر تا ۲۵۰ متر تعداد پارکینگ به دو عدد افزایش می‌‌‌یابد و برای واحدهای بالای ۲۵۰ متر سه پارکینگ موردنیاز است. اگر این استانداردها را نتوان در پارکینگ آپارتمان به اجرا درآورد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان، یک پارکینگ مزاحم در آن فضا در نظر می‌گیرد به‌‌‌طوری که مثلا دو ماشین پشت سرهم پارک کنند.
وی در ادامه افزود: به نظر می‌رسد مسوولان برای راه‌حل این مساله پیشنهاد پارکینگ طبقاتی خارج از ساختمان را ارائه دهند که این موضوع نیز دارای سه معضل عدم‌حفظ حریم شخصی، بار هزینه مضاعف بر ساکنان و عدم‌تامین مکان برای تامین پارکینگ است.
به گفته این سازنده البته شهرداری می‌تواند مساله پارکینگ را به نحوی رفع‌‌‌ورجوع کند و شاید بهترین راهکار برای این موضوع ایجاد پارکینگ‌‌‌های عمومی است. اما شما تصور کنید چه حجم خروجی و ورودی به فضای نزدیک این پارکینگ‌‌‌ها تحمیل میشود. مگر اینکه این پارکینگ‌‌‌ها در فضای بسیار بازتر و خارج از محوطه‌‌‌های مسکونی ساخته شود که این مورد نیز معضلات مربوط به خود را دارد.
این سازنده منطقه ۱۵ با بیان اینکه درست است که در حال حاضر به دلیل فشارهای مالی و بی‌‌‌مسکنی برخی در خانههای اشتراکی و فاقد نیازهای اولیه زندگی می‌کنند، اما اگر همین ساکنان بتوانند برای ۲۵ متر همراه با پارکینگ با حساب متوسط متری ۴۰ میلیون مبلغی بالای یک میلیارد بپردازند دیگر به دنبال این متراژها نخواهند بود. به هر روی به نظر می‌رسد بخش اعظمی از اقشار به اجبار به پشت‌بام‌خوابی یا اقامت در خانههای اشتراکی پناه برده‌‌‌اند و توانایی این میزان هزینه‌کرد را ندارند. وی در ادامه به مشکل افزایش جمعیت یک منطقه و فشار حاصل از کمبود زیرساختها بر کل شهر یا کلان‌شهر اشاره کرد و گفت: در حال حاضر بخش اعظمی از مناطق ما از لحاظ زیر‌‌‌ساخت و گستره پهنه‌‌‌های فرهنگی، تفریحی، بهداشتی و خدماتی برای همین میزان جمعیت با فقر شدید روبهرو بوده و با هر تنشی با مشکل تاب‌‌‌آوری مواجه است. پس اگر قرار شود همین مناطق جمعیت کثیری از خانواده‌‌‌های یک، دو یا سه‌نفره را در خود حل کند اشکالات متعددی در زیرساختها حاصل میشود.
این سازنده منتقد با بیان اینکه با این اقدام بخشی از جمعیت شهرستان‌‌‌هایی که با تنش آبی و بیکاری شدید روبهرو هستند به کلان‌شهرها هجوم خواهند آورد، گفت: برخورداری‌‌‌های تهران زمینه مهاجرت را فراهم می‌کند. در حال حاضر با احتساب اتباع حدود ۵/ ۱۸ تا ۱۹ میلیون جمعیت در تهران ساکن است و بر اساس آمارهای استانداری تهران هر سال حدود ۵درصد به جمعیت استان اضافه میشود که بدون تردید با ساخت خانههای کوچک‌متراژ این رشد قابل‌توجه‌‌‌تر خواهد بود.
وی در نهایت گفت: درحال حاضر کلان‌شهر‌‌‌های ما با معضل پسماند، آب و فاضلاب، کمبود مراکز درمانی، تفریحی و خدماتی روبهرو هستند که این چالش‌‌‌ها افزایش می‌‌‌یابد.
زیرساخت‌‌‌های مسکن کوچک‌متراژ آماده نیست
در ادامه همین مبحث یک سازنده در مناطق ۶ و ۷ با بیان اینکه اعلام ساخت این نوع واحدها مستلزم ایجاد زیرساخت‌‌‌های متعدد است، گفت: بدون تردید با افزایش جمعیت یک منطقه، اداره آب و فاضلاب و برق منطقه با چالش جدید روبهرو می‌‌‌شوند، چرا که در حال حاضر تامین این نیازها به سختی انجام میشود و حتی در مواقع متعدد به‌خصوص در فصل تابستان و زمستان با تنش برقی و آبی و گازی روبهرو میشود.
علیرضا پاک‌‌‌نژاد در پاسخ به این سوال که پس چرا برخی از کشورهای آسیایی و غربی در ایجاد این نوع املاک موفق عمل کردند، گفت: اگر منظور شما کشورهایی همچون ژاپن است باید بگویم در این کشورها خانه کپسولی عملا یک نوع استراحتگاه محسوب میشود و فاقد جانمایی‌‌‌هایی مانند آشپزخانه و رختشورخانه هستند.
به گفته وی البته با طراحی مدولار و کمجا می‌توان به خانههای کم‌متراژ دست پیدا کرد، اما این موضوع مستلزم هزینه‌‌‌های سنگین است که با هدف نهایی که ساخت مسکن ارزان است تطابق ندارد.
این سازنده در ادامه به تاثیر خانههای کوچک‌متراژ بر کاهش جمعیت و فردگرایی جامعه پرداخت و گفت: بدون تردید زوج‌‌‌هایی که در خانههای کوچک‌متراژ زندگی می‌کنند به فکر فرزندآوری نبوده و خود را از ارتباطات خانوادگی و صله رحم جدا می‌کنند.
کارشناسان وزارت راه تخصص کافی در طراحی ندارند
همچنین سعید آسویار، نایب‌‌‌رئیس هیات انجمن انبوه‌‌‌سازان مسکن استان تهران درباره ساخت مسکن کوچکمقیاس گفت: «این پیش‌‌‌زمینه از طرحی الهام گرفته که در زمان آقای عبدالرضا گلپایگانی، معاون سابق شهرسازی و معماری شهردار تهران مطرح شد و هدف آن ساخت مسکن کوچکمقیاس برای زوج‌‌‌های تازه ازدواج کرده، دانشجویان و زنان سرپرست خانوار بود. حالا دوباره پیشنهاد ساخت مسکن هم به دولت و هم به شهرداری مطرح شده است. نمی‌‌‌دانیم پشت مطرح شدن مجدد این طرح چیست، اما مشخص است که دولت نمی‌تواند حتی یک میلیون ساختمان ۲۵ متری بسازد. دولت حتی قادر به ساخت ۱۰۰هزار واحد مسکونی هم نیست. طرح خانههای کوچکمقیاس در تهران و چند شهر بزرگ کشور قابل اجراست و جای دیگر برای مردم مناسب نخواهد بود.»
وی افزود: «این طرح می‌تواند برای کشور مناسب باشد البته نه با فرمول‌‌‌هایی که وزارت راه و شهرسازی طراحی می‌کند. با الگو‌‌‌هایی که طراح‌‌‌ها بتوانند، آن را بسازند. این خانه‌‌‌ها مبلمان کمجا می‌‌‌خواهد و تمام وسایل خانه مخصوص است و طراحی مهندسی می‌‌‌خواهد، اما کارشناسان وزارت راه تخصص و تجربه کافی در طراحی ندارند به همین دلیل الگوها خراب میشود. مثل خودرو که اگر موتور بنز تحویل شرکت‌های خودروسازی ایران بدهید، در آن دستکاری می‌کنند و دست آخر آردی یا پژو تحویل‌‌‌تان می‌دهند. درخواست من از مسوولان راه و شهرسازی این است که فقط شعار نباشد. متاسفانه در اخبار چند روز گذشته فیلمی از وزیر راه و شهرسازی منتشر شد که می‌‌‌گوید: «دولت می‌‌‌خواهد قیمت مسکن را کاهش دهد. تا الان ۱۵درصد قیمت افت کرده است.» سوالم از وزیر این است؛ وقتی ۹۵درصد قیمت دست بخش خصوصی و مردم است، دولت با ۵درصد چه خدماتی ارائه می‌دهد؟ در آن ۵درصد بدترین خدمات ارائه میشود و عوارض، مالیات و تامین اجتماعی دست دولت است که هر ساله نرخ این خدمات را ۲۰ تا ۶۰درصد افزایش می‌دهد.»
بافت‌‌‌های فرسوده مناسب ساخت خانههای کوچک‌متراژ نیست
در ادامه همین موضوع علیرضا بهبهانی، انبوه‌ساز منطقه ۱۴ با بیان اینکه دولت به جای ساخت مسکن ۲۵ متری متقاضیان را راضی به خرید املاک دست‌نخورده مهر کند، خاطرنشان کرد: دولت باید با اعمال مالیات برخانه‌‌‌های خالی و ساخت املاک استیجاری معضل کمبود مسکن را رفع و رجوع کند نه اینکه با طرح‌‌‌های غیر‌عملیاتی سوژه برای رسانه‌‌‌ها ایجاد کند.
وی در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان در بافت‌‌‌های فرسوده این نوع طرح‌‌‌ها را ایجاد کرد، گفت: بخش اعظمی از بافت‌‌‌های فرسوده در مناطق کم‌برخوردار قرار دارد که البته بخشی از ساکنان آن به دلیل هجوم اتباع خارجی، مهاجران جویای کار و کارگران فصلی دارای ناهنجاری‌‌‌هایی است. حال اگر این املاک ساخته شود یک مرزبندی فرهنگی در اکثر کلان‌شهرها حادث میشود که چالش‌‌‌های آن جبران‌‌‌ناپذیر است.
وی برای اثبات صحبت‌‌‌های خود به پروژه پروئیت- ایگو که توسط مینورو یاماساکی (معمار برج‌‌‌های دوقلوی تجارت جهانی) برای سکونت طبقات کم‌‌‌درآمد طراحی شده بود اشاره کرد و گفت: این پروژه در ابتدا مدل نوفرمالیستی درخشانی برای شهرسازی نوین به نظر می‌‌‌رسید، اما با گذشت زمان نارضایتی ساکنان آن از ساختمان‌‌‌هایی بی‌‌‌روح که نوع زندگی ویژه‌‌‌ای را به آنها تحمیل می‌‌‌کرد بالا رفت و افزایش جرم و جنایت، شهرک را تبدیل به محلی غیرقابل سکونت کرد. پروئیت- ایگو در ساعت ۳ بعدازظهر ۱۶ مارس ۱۹۷۲ توسط دولت بمب‌‌‌گذاری و تخریب شد.
به گفته وی شکست پروژه پروئیت- ایگو برنامه‌‌‌ریزان شهری را متوجه این نکته کرد که دیگر نمی‌توان یک طرح را به‌‌‌صورت عمومی و بدون توجه به ویژگی‌‌‌های خاص بومی هر منطقه پیاده‌سازی کرد. بهبهانی در توضیح این پروژه افزود: در مجتمع پروئیت- ایگو، فضاهایی که حریم افراد را به‌‌‌خوبی از هم جدا نمی‌‌‌کرد نخستین اصطکاک‌‌‌ها را بین ساکنان مجتمع‌‌‌ها ایجاد کرد، دومین ناهنجاری مشهود در این مجتمع‌‌‌ها عدم‌امکان استفاده از فضای باز به‌‌‌صورت خصوصی بود؛ و فضای عمومی راهروهای مجتمع فقط به‌‌‌وسیله در نازکی از فضای داخلی واحدها جدا شده بودند. همه اینها در کنار اشراف کامل واحدهای آپارتمانی به هم و عدم‌تطبیق خواسته‌‌‌های کاربران با امکانات بناها درنهایت موجب شد، استفاده‌‌‌کنندگان این فضاها به‌‌‌تدریج به گروه‌‌‌های خاصی تبدیل شوند که در یک‌‌‌کلام آنها را افراد ضداجتماع می‌‌‌نامیم.
به گفته این انبوه‌ساز اگر دولت به دنبال ساخت چند پروژه این‌چنینی در مناطق فرسوده است باید نگاه همه‌جانبه به زیرساختها و فرهنگ ساکنان داشته باشد و کشور را با ساخت این نوع پروژه‌‌‌های فرمالیته به چالش نیندازد.
مزایای ساخت میکرو‌آپارتمان برای سازندگان
اما در همین راستا محسن صبوری، سازنده منطقه ۱ و ۲ در خصوص ساخت و عرضه مسکن کوچک‌متراژ گفت: به طور معمول یک میکرو‌آپارتمان بین ۱۲ تا ۳۲ مترمربع بوده و متشکل از یک اتاق نشیمن و بعضا یک اتاق خواب است که به شکل مبله بین ۱۲ تا ۲۴ ماه اجاره داده میشود. این نوع آپارتمانهای کوچک به گونه‌‌‌ای طراحی شده که آشپزخانه، سرویس‌‌‌های بهداشتی و سایر امکانات عمومی‌‌‌در یک سطح مسطح بدون فاصله چندانی در کنار هم قرار می‌‌‌گیرند.
به گفته وی این واحدهای کوچک در مناطق شهری می‌توانند مزایایی را برای سازنده داشته باشند. اگرچه ساخت این واحدهای میکرو در هر مترمربع هزینه بالاتری را برای سازنده در بردارند، اما به دلیل رونق در بخش اجاره آنها و درآمد بالا، می‌توانند هزینه مضاعف ساخت را به سرعت جبران کنند.
صبوری خاطرنشان کرد: طرح خانههای نقلی یا میکروآپارتمان‌‌‌ها مختص ایران و تهران نبوده و در بسیاری از شهرهای متراکم و گران اروپایی، آمریکایی و کشورهای توسعه‌یافته مانند ژاپن و سنگاپور دیده میشود. وی در پاسخ به این سوال که به چه میزان سازنده‌‌‌ها راغب به سرمایه‌گذاری در این واحدها هستند، گفت: همان‌طور که گفتم این املاک برای سازنده توجیه اقتصادی ندارد، اما چون فروش و عرضه آن بسیار راحت‌‌‌تر از املاک بالای ۷۰ متر است می‌تواند مزایایی به دنبال داشته باشد، اما اینکه این املاک کجا ساخته شود و با چه هزینه‌ای تمام شود مساله مهمی‌‌‌است. اگر قرار باشد مسوولان زمین رایگان به انبوه‌‌‌سازان ارائه دهند و مصالح آن نیز به صورت تهاتری تامین شود می‌توان امید داشت سازنده‌‌‌ها وارد این عرصه شوند در غیر این‌صورت سازنده به دلیل حاشیه سود اندک رغبتی برای ساخت این نوع املاک در مناطق پایین شهر ندارد مگر اینکه این طرح در مناطق مرفه کلان‌شهرها، آن هم به صورت انگشت‌شمار ایجاد شود تا دانشجویان و زوج‌‌‌های شاغلی که به دنبال رفاه نسبی هستند از آنها بهره ببرند.
خانه ۲۵ متری، مسکن مجردی است نه خانوار
بر اساس برآوردها متوسط فضای استانداردی که فرد در یک شهر اشغال می‌کند و به آن نیاز دارد، ۷۰ تا ۱۳۶ متر است. با توجه به شرایط فعلی پیشنهاد وزارت کشور بین ۴۰ تا ۵۰ بوده است. اکنون آخرین آمارها فضایی بین ۲۰ تا ۵۰ متر را نشان می‌دهند. آماری که با وجود این میزان افزایش قیمت در بازار اجاره و در نتیجه اجاره خانه‌‌‌هایی با متراژ پایین‌‌‌تر باز هم کاهش می‌‌‌یابد.
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌‌‌سازان استان تهران با تایید این مطلب و با تاکید براینکه خانه ۲۵ متری مسکن مجردی است، نه خانوار گفت: اگر دولت فعلی به دنبال رشد جمعیت است نباید به دنبال این گونه طرح‌‌‌ها باشد. وی گفت: پیشنهاد ساخت خانههای ۲۵ متری شاید در کشوری مثل ژاپن که محدودیت زمین دارد، ایده مناسبی باشد، اما برای ایران که محدودیت زمین ندارد، ایده بیهوده‌‌‌ای تلقی میشود. وی گفت: راهکار تامین مسکن برای اقشار جامعه آسان‌سازی و ارزان‌سازی پروسه ساخت‌وساز است.
۲۵ متر خانه، در شأن خانواده نیست
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌‌‌سازان استان تهران نیز معتقد است: ۲۵ متر خانه متراژ اتاق سرایداری است و در شأن خانواده نیست؛ ساخت خانه کوچک‌متراژ باید بر اساس استاندارد و بالای ۴۰ متر باشد. محتشم گفت: دولت برای بحران کمبود مسکن افراد کم‌‌‌درآمد خانههای بالای ۴۰ متر را با حداقل مشاعات بسازد و به صورت وام بانکی یا در صورت امکان نیمی از آن را فروش و نیم دیگر را به صورت اجاره‌‌‌ای در اختیار افراد قرار دهد. این موضوع در کشورهای توسعه‌یافته اتفاق افتاده و در ایران نیز وزارت راه و شهرسازی باید به کمک شهرداری‌‌‌ها این مدل از خانه‌‌‌ها را بسازند تا افراد به‌خصوص زوج‌‌‌های جوان از این خانه‌‌‌ها استفاده کنند و به مرور زمان با پس‌انداز این خانه را تبدیل به احسن کنند. او معتقد است: ساخت خانههای ۲۵ متری در ایران علاوه بر اینکه تبعات فرهنگی و اجتماعی دارد خود بدل به یک بحران تازه در بازار مسکن میشود.
ضرورت تغییر الگوها با توجه به شرایط بحرانی مسکن
به هر روی بنا به گفته برخی از سازندگان و کارشناسان در فضای بحرانی بازار مسکن که قشر فرودست جامعه توانایی اجاره خانه را ندارند ساخت چنین املاکی می‌تواند امید را وارد جامعه کند.
علی عباسی، سازنده در منطقه ۲۲ با بیان اینکه در شرایط بحرانی باید الگوها تغییر کند، گفت: در حال حاضر مسکن در شرایط بحرانی قرار دارد و هر سال میزان ساخت‌وساز کاهش یافته و فاصله دسترسی به این املاک کوتاه‌تر میشود. وی گفت: دولت باید هرچه سریع‌تر برای رفع بحران فعلی با افزایش روند تولید، عرضه و تقاضا در بازار مسکن را به تعادل برساند. عباسی در پاسخ به این سوال که پس تکلیف پارکینگ، مشکلات فرهنگی و ناهنجاری‌های اجتماعی چه میشود تاکید کرد: کسانی که به دنبال مسکن ۲۵ متری هستند بدون تردید به دنبال پارکینگ نیستند و برای مشکلات فرهنگی نیز باید گفت این املاک برای زندگی موقت آنهاست و متقاضیان می‌توانند با بهبود شرایط به خانههای بزرگ‌تر کوچ کنند.
وی در نهایت گفت: اگر این املاک به بهترین شکل ساخته شود می‌تواند رضایت متقاضیان را به دنبال داشته باشد.
