در نشست شرکت‌های ساختمانی با انبوهسازان بررسی شد
وزن انبوهسازان در مسکن دولتی
تحقق تولید یک میلیون مسکن در دستان انبوهسازان
رئیس کانون انبوهسازان مسکن و ساختمان با بیان‌‌‌اینکه یکی از مشکلات متقاضیان نهضت ملی مسکن عدم‌توانایی در پرداخت آورده موردنیاز است، افزود: انبوهسازان این آمادگی را دارند که بخشی از آورده متقاضیان را در قالب سرمایه‌گذاری خود تامین کنند تا به این طریق میزان آورده متقاضیان کاهش یابد و این مهم در نهایت موجب تسریع در روند اجرای این طرح خواهد شد.
محمد مرتضوی با بیان اینکه هدف اصلی انبوهسازان در طرح نهضت ملی مسکن خانه‌دار کردن این قشر است، تاکید کرد: بخشی از نهضت ملی مسکن در روستاهاست که با توجه به حضور بنیاد مسکن کار در روستاها خیلی سخت نیست؛ بخشی دیگر نیز از طریق خودمالکی در حال انجام است؛ اما قسمت دیگر مرتبط با کسانی است که باید آورده‌‌‌های خود را وارد طرح کنند، اما قادر به پرداخت نیستند و هدف انبوهسازان این قشر است.
رئیس کانون انبوهسازان مسکن و ساختمان با اشاره به اینکه این قشر حداقل ۵۰درصد هدف‌گذاری دولت هستند، تصریح کرد: بر همین اساس انبوهسازان و توسعه‌‌‌گران قادر خواهند بود ۵۰درصد هدف‌گذاری انجام‌شده توسط دولت را در طرح نهضت ملی مسکن محقق کنند.
مرتضوی با اشاره به اینکه به همین منظور تفاهم‌‌‌نامه‌‌‌هایی نیز منعقد شده است، گفت: در قالب برنامه جامع و اقدام مشترک، بخش خصوصی، دولت و مجلس شورای اسلامی می‌توانند به یک تفاهم رسیده و قفل بزرگی را از نهضت بردارند.
وی با اشاره به اعلام بسته‌‌‌های تشویقی توسط وزارت راه‌‌‌و‌‌‌شهرسازی برای رونق تولید مسکن در کشور بیان کرد: انبوهسازان نیز بسته‌‌‌هایی را با هدف باز‌‌‌کردن گره‌‌‌هایی که منجر به توسعه درونی شهرها شده اعلام خواهند کرد.
مرتضوی ضمن تاکید بر کاهش نرخ سود از شیوه‌‌‌هایی نظیر صندوق ملی زمین و مسکن با وضع یارانه گفت: یکی از راهکارهایی که نهضت ملی مسکن را متحول خواهد کرد استفاده از بافتهای فرسوده شهری است، زیرا با جانمایی بخشی از پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن در درون شهرها با توجه به وجود زیرساخت‌‌‌ها در این مناطق، علاوه بر کاهش هزینه‌‌‌های ساخت می‌توانیم شاهد افزایش سرعت ساختوساز نیز باشیم. رئیس کانون انبوهسازان مسکن و ساختمان کشور با بیان اینکه هم اکنون نزدیک به ۱۰۰هزار واحد در نهضت ملی مسکن توسط انبوهسازان در حال ساخت است، ادامه داد: متوسط هزینه ساخت در این طرح حدود ۱۰ میلیون است، هرچند نمی‌توان قیمتی واحد برای کل کشور در نظر گرفت. وی در ادامه با بیان اینکه طرح بازآفرینی شهری در بافتهای ناکارآمد موفق نبوده، اظهار کرد: اگر بخواهیم نگاه آماری به طرح بازآفرینی شهری داشته باشیم باید موفقیت در آن دیده شود که با بررسی در بحث آمارها درمی‌‌‌یابیم که توفیق زیادی در بافت ناکارآمد شهری ایجاد نشده است.
رئیس کانون سراسری انبوهسازان کشور با تاکید بر اینکه ما با مشکلاتی فراتر از وجود بسته‌‌‌های تشویقی در بافت ناکارآمد مواجه هستیم، افزود: اگرچه دولت تلاش کرده تخفیفاتی در عوارض ساختوساز در بافتهای ناکارآمد لحاظ کند اما تاثیرگذار نبوده است.
وی ادامه داد: ما تخفیفات را فقط در حد عوارض می‌‌‌بینیم و هنگامی‌‌‌که مشوق‌‌‌های طبقات می‌‌‌دهیم نهتنها تخفیفی لحاظ نمی‌شود بلکه اعداد به لایه‌‌‌های بالایی عوارض هم می‌رود و به‌‌‌این‌‌‌ترتیب مشوق‌‌‌هایی که بخش عوارض ساختمان دولت در نظر گرفته اینگونه کم‌‌‌اثر می‌شود.
مرتضوی با بیان اینکه بخشی از این دلایل توسعه‌‌‌نیافتگی بافتهای ناکارآمد به بخش خصوصی برمی‌‌‌گردد، افزود: در این زمینه توسعه‌‌‌گران و انبوهسازان پیشنهادهای موثری ندادند و صرفا به‌‌‌واسطه نبود صرفه اقتصادی انگیزه‌‌‌ای برای تولید در این مناطق نداشتند؛ فارغ از اینکه عوامل بی‌‌‌انگیزگی را مطرح کنند.
مرتضوی اضافه کرد: توسعه‌‌‌گران باید دراین رابطه پیشنهاد مشخصی به دولت می‌‌دادند و مشوق‌‌‌های موردنیاز خود را برای ایجاد توسعه در این مناطق طرح می‌‌‌کردند، چراکه تنها در چنین حالتی می‌توانیم انتظار تغییر در بافتهای فرسوده و ناکارآمد را داشته باشیم.
رئیس کانون سراسری انبوهسازان کشور ادامه داد: مساله بعدی ایجاد پروژه‌‌‌های محرک و بزرگ در بافتهای ناکارآمد شهری است که باید توسط شهرداری‌‌‌ها و دولت در جداره‌‌‌های اولیه بافتهای ناکارآمد تعریف شود. وی با بیان اینکه پروژه‌‌‌های محرک منجر به توسعه محلات میشوند، افزود: با ایجاد پروژه‌‌‌های محرک در بافتهای ناکارآمد تردد در این مناطق افزایش یافته که این منجر به توسعه آن محله خواهد شد.مرتضوی خواستار همراهی بخش خصوصی و دولت در کنار هم شد و اضافه کرد: چنانچه دولت به‌‌‌صورت انفرادی صرفا با نگاه خود پیش برود به‌‌‌طورقطع در این مسیر شاهد تغییر و تحولی نخواهیم بود.
هدف نهضت ملی مسکن تولید مسکن ارزان
رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران در ادامه همین مبحث گفت: انبوهسازان به دنبال مشارکت در نهضت ملی مسکن با هدف تولید و پایین آوردن قیمت هستند. ایرج رهبر گفت: انبوهسازان با راهکارهایی از جمله مشارکت در ساخت و تهاتر زمین می‌توانند دولت را در اجرای این پروژه بزرگ یاری کنند.
ایرج رهبر با بیان اینکه هماهنگی بین دستگاه‌های خدمات‌رسان و بالا بردن اختیارات مدیران از دیگر راهکارها برای بالا بردن سرعت تولید در نهضت ملی مسکن است، گفت: به همین منظور توافقاتی نیز انجام شده تا با ورود بخش خصوصی شاهد افزایش میزان تولید مسکن باشیم.
خط اعتباری مسکن‌‌‌مهر در نوسازی بافت فرسوده
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران نیز با تایید گفته‌‌‌های رئیس‌‌‌کانون سراسری انبوهسازان کشور و با بیان اینکه نوسازی بافتهای فرسوده می‌تواند بخشی از کسری مسکن را پاسخگو باشد گفت: اعتقاد وزارت راه و شهرسازی بر این است که تولید مسکن در بافتهای فرسوده بهترین و سریع‌‌‌ترین روش است، چرا که در این مناطق سرمایه بخش خصوصی و مالکان درگیر است و سازندهها دوست دارند هر چه سریعتر سرمایه خود را آزاد کنند. محمد آئینی با بیان اینکه به دلیل مزایایی که ساخت مسکن در بافت فرسوده دارد و اولین مورد آن سریعتر ساخته شدن آن است بخش خصوصی سعی می‌کند سرمایه خود را هر چه سریعتر آزاد کند، ادامه داد: زمان صدور و پایان کار ساختمانی در بافتهای فرسوده در تهران کمتر از ۲۴ ماه است، چرا که تلاش بخش خصوصی بر این است که سریعتر سرمایه خود را به حرکت در‌بیاورد. اما در مدل‌‌‌های دولتی و ساخت مسکن در شهرهای جدید اینگونه نیست.
پس اگر به دنبال رساندن بازار مسکن به تعادل هستیم و می‌خواهیم عرضه مسکن سریع‌‌‌تری داشته باشیم بافت فرسوده بهترین گزینه است، چرا که در این بافت به دلیل وجود خدمات زیربنایی هزینه‌‌‌های کمتری به مردم و دولت تحمیل می‌شود؛ به این معنی که برخلاف مناطق یا شهرهای دیگر نیاز به الحاق زمین نیست و علاوه بر آن در موضوع خدمات نیز به حداقل امکانات نیاز داریم. آئینی با اشاره به اینکه در جلسات شورای عالی وزارت نیرو به صراحت اعلام می‌کند که در بافت فرسوده با توجه به وجود شبکه‌‌‌ها در این بافت‌‌‌ها راحت‌‌‌تر است، گفت: وزارت نیرو در مورد وجود خدمات زیربنایی اظهارات خوبی مطرح می‌کند یا وزارت کشور تاکید ویژه‌‌‌ای دارد که سهم بافت فرسوده را بیشتر کنیم. پس با توجه به چنین مزایایی، هزینه‌‌‌ها کمتر می‌شود.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری با بیان اینکه بافت فرسوده دارای هویت بوده و تبدیل به خانه دوم نمی‌شود، خاطرنشان کرد: امروز حدود ۲ میلیون و ۷۰۰هزار بنای ناپایدار در کشور وجود دارد که به عنوان مثال در تهران بر اساس پروانه‌‌‌های صادر‌شده، هر واحد فرسوده ویلایی یک و نیم طبقه تبدیل به پنج آپارتمان شده است.
آئینی تاکید کرد: با این اقدام علاوه بر یک و نیم واحد برای ساکنان قبلی، سه و نیم واحد اضافی در تهران تولید می‌شود، این در حالی است که متوسط تولید مسکن در کشور یک به سه است، پس می‌توانیم بگوییم که ما توانایی تولید بیش از چهار میلیون واحد اضافی در بافت فرسوده را داریم که بدون احتساب یک و نیم میلیون واحد حاضر در این بافت، حدود چهار میلیون واحد اضافه در بافت فرسوده بدون اینکه زمین‌‌‌شهری الحاق یا خدمات زیربنایی دیگری را اضافه کنیم، می‌توان ساخت.
آئینی با اشاره به دلایل عدم‌اجرایی‌‌‌شدن برنامه‌‌‌ها در بافت فرسوده گفت: عامل اصلی عدم‌تحقق این برنامه‌‌‌ها به دلیل ناتوانی ساکنان این مناطق در بخش مالی بوده و به‌‌‌تنهایی قادر به بازسازی نیستند، از سوی دیگر سازندهها رغبت به حضور در این مناطق ندارند، چرا که در این محدوده‌‌‌ها توجیه اقتصادی لازم وجود ندارد.
وی ادامه داد: سومین مورد، نیاز به وجود یک حلقه واسط بین ساکنان و سرمایه‌گذاران است که در این بخش مشکل داریم. با توجه به انتظاراتی که از بخش خصوصی برای حضور در این مناطق وجود دارد باید امتیازاتی به آنها داده شده تا سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده برای آنها توجیه اقتصادی داشته باشد.
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری تاکید کرد: یکی از انتظاراتی که سرمایه‌گذاران دارند این است که مدت زمان صدور پروانه ساختمانی از ۶ ماه در کشور و ۸ ماه در تهران به یک ماه برسد یا تسریع در واگذاری انشعابات که باید بر اساس قانون این مساله را نیز لحاظ کرد.
آئینی گفت: بر اساس تصویب شورای عالی اداری، شهرداری‌‌‌ها حداکثر ظرف دو هفته نسبت به صدور پروانه‌‌‌ها اقدام کرده و ترتیباتی را اتخاذ کنند که به یک هفته کاهش یابد، این در حالی است که متوسط زمان صدور پروانه ساخت در کشور ۶ ماه بوده و مواردی نیز مشاهده شده که این مدت زمانی به ۱۷ ماه از زمان درخواست تا صدور در بافت فرسوده رسیده بود که این نوع اقدامات سبب فراری‌‌‌دادن سرمایه‌گذاران می‌شود. وی بیان کرد: بر همین اساس انتظار ما از شهرداری‌‌‌ها این است که روند این سازوکار را کاهش دهند، یا در نظام مهندسی زمان طولانی صرف می‌شود که اینها موضوعاتی است که شهرداری و نظام مهندسی با یکدیگر می‌توانند آنها را برطرف کنند؛ البته انتظار صدور دو هفته پروانه را نداریم و اگر این مدت زمان به دو ماه نیز برسد راضی هستیم. آئینی افزود: قانون‌گذار تاکید کرده که انشعابات قبلی محفوظ است و برای انشعابات اضافی نیز در خارج از نوبت و در اسرع وقت ظرف مدت دو ماه باید واگذار شود یا در خصوص اسناد در بافت فرسوده چاره‌‌‌ای جز تجمیع پلاک‌‌‌های کوچک وجود ندارد که در این خصوص قانون‌گذار بیان کرده که باید ظرف دو ماه صورت گیرد. مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری در خصوص بسته ۱۹بندی نوسازی بافت فرسوده توضیح داد: این بسته حاصل مذاکرات زیادی با سازنده‌‌‌هاست که به عنوان مثال در تهران تراکم تشویقی شاید بسیار مهم‌تر از تسهیلات بانکی برای سازندهها باشد. وی با اشاره به هم‌‌‌راستا کردن نوسازی در بافت فرسوده با نهضت ملی مسکن، تاکید کرد: قرار است کسانی که به جای اسکان در محدوده شهرها، اقدام به خرید در بافت فرسوده کنند به جای زمین و خدمات به آنها تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت داده شود که وزارت راه و شهرسازی به دنبال اجرایی و نهایی کردن آن است.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا از صنعتیسازی در بافت فرسوده می‌توان استفاده بیشتری کرد، اظهار کرد: به دلیل هندسه متفاوتی که در املاک فرسوده وجود دارد صنعتیسازی در این مناطق مشکل‌‌‌تر خواهد بود که برای حل این مساله نیز با شرکت‌های دانشبنیان مذاکراتی داشتیم که در حال بررسی و انجام است. به هر حال در بافت فرسوده به دلیل حجم پایین برخی واحدها سخت است که صنعتیسازی به آن شکل مورد استفاده قرار بگیرد اما از شرکت‌های دانشبنیان خواسته‌‌‌ایم راهکاری برای این روش‌ها بیندیشند.
هیچگاه به زیرساختهای تولید صنعتی نپرداخته‌ایم
رئیس انجمن تولیدکنندگان و فنآوران صنعتی ساختمان در خصوص اهمیت صنعتیسازی در سرعتبخشی به ساخت مسکن گفت: روی آوردن به صنعتیسازی واقعی می‌تواند عقب‌‌‌ماندگی در ساخت‌‌‌و‌‌‌ساز‌‌‌ها را جبران کند. عبدالرضا فرید‌نائینی گفت: زمانی که راجع به فناوری در صنعت ساختمان صحبت می‌کنیم، طیف گسترده‌ای از موارد ریز و درشت از جنس سخت‌افزاری و نرم‌افزاری را شامل می‌شود. اما در بحث تولید صنعتی ساختمان، سیستم‌های نوین ساخت که خط تولید صنعتی ساختمان هستند نظیر سیستم LSF، ICF و... نیز توسط مرکز تحقیقات راه، مسکن وشهرسازی به عنوان فناوری معرفی میشوند. وی افزود: شوربختانه فرآیند طراحی و تولید صنعتی ساختمان به استفاده‌از این به اصطلاح فناوری‌ها محدود شده است و مهم‌تر اینکه این فناوری‌ها وارداتی تصور شده است. در نتیجه گویا که نظام دانشگاهی و جامعه مهندسی در این راستا مسوولیتی ندارد. در صورتی که این حوزه‌های خلاقیت مهندسی عنصر اصلی در توسعه صنعتی ساختمان، به ویژه توسعه صنعتی پایدار هستند. نائینی خاطرنشان کرد: سیستم‌های نوین ساخت که ازآن به عنوان فناوری یاد می‌شود نیز سیستم‌های کامل نیستند. آنها پلتفرم‌های ساختمانی موجود و تجربه‌شده‌ای هستند که اغلب به سازه ساختمان محدودند و باید توسط جامعه حرفه‌ای و نظام دانشگاهی ما به تعداد متعددی سیستم‌های کامل که از ویژگی‌های بومی و هویتی ما سرشار باشد تبدیل شوند. رئیس انجمن تولیدکنندگان و فنآوران صنعتی ساختمان تاکید کرد: به بیان دیگر، نظام دانشگاهی و جامعه مهندسی، سرگردان و فضای تولید صنعتی ساختمان فناوری‌زده و مصرف‌گرا شده است و شوربختانه این پدیده نامیمون و ناموفق را قبلا در بخش صنعت تجربه کردیم. ما کشوری صنعتی هستیم، اما صنعتی شدن ما از طریق خرید خط تولید اتفاق افتاده است. هیچگاه به زیرساختهای تولید صنعتی نپرداخته‌ایم. این غفلت در بخش گسترده ساختمان پذیرفته نیست و صنعت ساختمان ما را با بحرانی بنیان‌کن مواجه خواهد کرد.
تسهیلات کم‌‌‌بهره در رونق ساخت مسکن ایجاد انگیزه می‌کند
همچنین نایب‌‌‌رئیس انجمن انبوهسازان مسکن گلستان با بیان اینکه تخصیص وام‌‌‌های کم‌‌‌بهره به خریداران با هدف افزایش تقاضا به رونق دوباره مسکن کمک می‌کند، گفت: دولت باید نسبت به اعلام افزایش در بخش‌‌‌هایی مانند عوارض ساختمانی، خدمات سازمان‌های اداری مثل آب، برق و گاز برای کاهش قیمت تمام‌شده مسکن، تجدیدنظر کند.
محمدعلی احمدی گفت: یکی از دلایل عمده افزایش قیمت مسکن گرانی مصالح ساختمانی است. همچنین افزایش عوارض ساختمانی از جمله شهرداری خدمات سازمان‌های اداری مثل آب، برق و گاز، تعرفه نظام‌‌‌مهندسی، که این اصلا پدیده خوبی نیست و باید تجدیدنظر کنند، چرا که این افزایش قیمت‌ها به گرانی بازار مسکن دامن خواهد زد بنابراین به نظر می‌رسد دولت باید اقداماتی را در این زمینه به عمل بیاورد. از دلایل دیگری که باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود نوسان و رشد بی‌‌‌برنامه قیمت ارز است؛ اگر دولت بتواند در این زمینه کاری انجام دهد احتمالا بخش عمده‌‌‌ای از گرانی‌‌‌ها حل خواهد شد. نکته بعدی اینکه تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن به‌‌‌هم‌‌‌ریخته است. دولت در یک مقطع صحبت از ساخت سالانه یک میلیون مسکن کرد که به‌‌‌رغم تمام تلاش‌‌‌هایی که در این راستا انجام داد موفق به تحقق آن وعده نشد، در حالی که اگر از بخش خصوصی در این زمینه کمک می‌‌‌گرفت قطعا می‌توانست این معضل را به‌‌‌راحتی حل کند. وی در پاسخ به این پرسش که راهکار کاهش التهاب بازار مسکن چیست، گفت: از جمله اقدامات برای کنترل قیمت در بازار مسکن ارائه تسهیلات با هدف افزایش نقدینگی انبوهسازان یا تخصیص وام‌‌‌های کم‌‌‌بهره به مصرف‌کنندگان با رویکرد افزایش تقاضاست. همچنین در اختیار قرار دادن زمین دولتی به کاهش قیمت مسکن یا ثبات این بازار کمک زیادی خواهد کرد. باتوجه‌‌‌به اینکه بخش عمده قیمت مسکن را زمین شامل می‌شود عرضه رایگان زمین از سوی دولت می‌تواند به کاهش قیمت تمام‌شده مسکن کمک زیادی کند. استفاده دولت از ظرفیت بخش خصوصی به ایجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار کمک خواهد کرد اما متاسفانه در بحث نهضت ملی مسکن دولت با ارائه پیشنهاد غیرکارشناسی به انبوهسازان نهتنها نتوانست از ظرفیت این بخش استفاده کند، بلکه خودش هم در ساخت مسکن چندان موفق نبود بااین‌‌‌حال از طریق کانون سراسری انبوهسازان پیگیری‌‌‌های زیادی در این زمینه شده است که با این پیگیری‌‌‌ها خوشبختانه دولت قدری با قیمت‌های پیشنهادی انبوهسازان کنار آمده و امیدواریم به‌‌‌زودی خبرهای خوبی دراین‌‌‌خصوص از طرف دولت و سازمان مسکن و شهرسازی به گوش مردم برسد.
