چرا نسخه کپی «مسکن مهر» به مشکل خورده است؟
چهار ستون غایب «مسکن ملی»
شاید مهم‌ترین تفاوت طرح اقدام ملی با مسکن مهر در همین موضوع باشد که این طرح بسته به توانایی مالی متقاضی و قدرت وی در پرداخت اقساط طراحی شده است. ساخت خانه‌‌‌های مسکن مهر برای یک گروه اجتماعی بود اما طرح اقدام ملی مسکن برای گروه‌‌‌های مختلف اجتماعی در نظر گرفته شده است تا هر فردی با هر سطح مالی بتواند در این طرح خانه‌‌‌دار شود. به گفته کارشناسان حوزه مسکن در طرح اقدام ملی مسکن که کپی از طرح مسکن مهر بود باید ثبت‌‌‌نام‌‌‌کنندگان فرم (ج) را پر کنند. بر اساس این فرم هر فردی می‌تواند یک‌‌‌بار از امکانات دولتی برای خانه‌‌‌دار شدن استفاده کند و کسانی که فرم (ج) آنها قرمز باشد، به این معنی است که قبلا از این امکانات استفاده کردهاند. همه افرادی که در صندوق پس‌‌‌انداز یکم مسکن برای دریافت تسهیلات خرید خانه سرمایه‌گذاری کردهاند نیز می‌توانند در طرح اقدام ملی مسکن ثبتنام کنند.
اما به نظر می‌رسد به‌رغم مطالعات و برنامه‌‌‌های منسجم این طرح نیز مانند مسکن مهر با مشکلات عدیده‌‌‌ای روبه‌رو باشد. در حال حاضر چهار دغدغه این برنامه شامل پیشپرداخت سنگین از سوی متقاضیان، منطبق نبودن قیمت ساخت مسکن توسط پیمانکار با قیمت واقعی جامعه، نبود و کمبود زمین مناسب رایگان برای ساخت‌وساز، وام و تسهیلات اندک برای متقاضیان که بخش اعظمی از آنها از دهکهای پایین جامعه هستند و عدم‌توانایی بازپرداخت این وام‌‌‌هاست که همه این عوامل باعث شده سرعت پیشرفت این طرح نسبت به طرح ملی مسکن بسیار کمتر باشد و اجرای آن با یک دلسردی و عدم‌استقبال پیمانکاران روبه‌رو شود.
پیشپرداخت هنگفت
دهکهای درآمدی متوسط برای خانه‌‌‌دار شدن باید متحمل فشار مضاعف شوند یعنی ۳۰درصد از هزینه ساخت هر واحد و در شهرهای اطراف تهران، متقاضیان حداقل باید ۴۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان آورده داشته باشند. یعنی کسانی که اکنون مستاجر هستند باید رهن منزلی را که در آن زندگی می‌کنند برای ثبتنام در این طرح بپردازند و عملا این قشر برای ثبتنام درطرح ناکام خواهد ماند.
درخصوص هزینه هر مترمربع واحدهای مسکونی در این طرح، همواره اعداد مختلفی از سوی اشخاص و نهادهای مختلف اعلام میشود. یکی از این اعداد، مبلغ چهار میلیون و ۵۰۰هزار تومان به ازای هر مترمربع است که بعضا در جراید و سایت‌ها اعلام میشود. این مبلغ مربوط به شیوه‌نامه احداث واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی مسکن در سال ۱۴۰۰ است که توسط وزارت راه‌‌‌وشهرسازی ابلاغ شده است و بر اساس آن، به ازای هر مترمربع ساختمان احداث‌شده (فضای مفید و غیرمفید) به پیمانکار پروژه پرداخت میشود. در نظر داشته باشیم که این مبلغ، بر اساس قیمت مصالح و دستمزد نیروی انسانی در پاییز ۱۴۰۰ تنظیم شده است و پیمانکار پس از آن تاریخ، بر اساس شاخص‌های تعدیل که هر سه‌ماه توسط سازمان برنامه و بودجه کشور اعلام میشود، افزایش هزینه‌های ناشی از تورم موجود در اقتصاد کشور را دریافت می‌کند. بر این اساس، مطابق با آخرین شاخص‌های تعدیل اعلام شده توسط سازمان برنامه و بودجه تا تابستان ۱۴۰۱، مبلغی که پیمانکاران به ازای احداث هر مترمربع ساختمان دریافت می‌کنند به عدد پنج میلیون و ۶۰۰هزار تومان رسیده است. این عدد با توجه به افزایش قیمت مصالح در نیمه دوم سال ۱۴۰۱، احتمالا به حدود هفت میلیون تومان به ازای احداث هر مترمربع ساختمان در زمستان ۱۴۰۱ خواهد رسید. با توجه به این توضیحات، می‌توان معضلاتی را که قانون جهش تولید مسکن برای اجرایی شدن با آنها روبه‌رو است به چهار دسته اصلی که در ادامه تشریح می‌شوند، تقسیم کرد.
معضل اول: تامین زمین
تامین زمین در محل‌های گوناگون از طریق دولت پیگیری میشود که در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ عموما در حاشیه شهرها یا در شهرهای جدید که پیرامون کلان‌شهرها تعریف شده‌اند، واقع شده‌اند. مطابق اعلام معاون اول رئیس‌جمهور در دی‌ماه گذشته، اراضی احداث دو میلیون و ۴۰۰هزار واحد تامین شده که این اراضی هم در مناطق روستایی و هم شهری واقع شده است. از این تعداد نیز ۵۰۰هزار واحد وارد فرآیند اجرا شده و ۱۹۴هزار واحد به مرحله فونداسیون رسیده است.
شواهد حکایت از آن دارد که تامین زمین در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به سختی انجام میشود و عمده مواردی که تامین شده، مربوط به شهرهای جدید، شهرستان‌ها و مناطق روستایی بوده است.
معضل دوم: هزینه متقاضیان
مطابق آنچه توضیح داده شد، باید مبلغ حدود هفت میلیون تومان به ازای هر مترمربع ساختمان (مفید و غیرمفید) برمبنای قیمت زمستان ۱۴۰۱ به پیمانکاران پرداخت شود. از طرفی، با توجه به الزام وزارت راه‌‌‌وشهرسازی مبنی بر تامین پارکینگ سرپوشیده در پروژه‌های اقدام ملی، نسبت فضای مفید به غیرمفید، حدود دو به یک خواهد بود. به عبارت دیگر، به ازای احداث هر مترمربع فضای مسکونی مفید، نیم مترمربع فضای غیرمفید (مشاعات، پارکینگ، انباری و...) احداث خواهد شد بنابراین متقاضی خرید یک واحد ۱۰۰ متری، باید هزینه ساخت ۱۵۰ مترمربع ساختمان را پرداخت کند که با احتساب قیمت هفت میلیون تومان (برمبنای قیمت زمستان ۱۴۰۱)، به عدد یک میلیارد و ۵۰ میلیون تومان می‌رسیم. از این مبلغ، ۳۵۰ میلیون تومان آن در مراکز استان از محل وام بانکی و الباقی (معادل ۷۰۰ میلیون تومان) باید توسط متقاضی تامین شود که با فرض خوش‌بینانه تامین حدود ۳۵۰ میلیون تومان توسط متقاقضی، ۳۵۰ میلیون تومان باقی می‌ماند که مشخص نیست چگونه تامین میشود. از نگاه دیگر، جهت تامین ۷۰۰ میلیون تومان توسط متقاضیان و با فرض احداث پروژه طی مدت دو سال، به عددی بیش از ۲۹ میلیون تومان در ماه دست خواهیم یافت. عددی که به جرات می‌توان گفت هیچ یک از متقاضیان مسکن ملی امکان تامین آن را ندارند. همین نکته، یکی از معضلات جدی طرح اقدام ملی حتی در شهرهای بزرگ و تهران است. خانوارهای هدف این طرح که جزو دهکهای پایین جامعه هستند، در شرایط فعلی، امکان پرداخت ماهانه ۲۹ میلیون تومان را ندارند. موضوع زمانی بغرنج‌تر میشود که بدانیم این عدد مربوط به زمستان ۱۴۰۱ بوده و تورم قیمت مصالح و دستمزد در سال ۱۴۰۲ و سال‌های آتی نیز به این عدد افزوده خواهد شد حال آنکه طی سال‌های اخیر درآمد اقشار کم‌درآمد جامعه هیچ‌گاه به اندازه تورم رشد نکرده است.
مطابق گزارشها در بهمن ماه گذشته، از مجموع ۵/ ۵میلیون نفر که در طرح نهضت ملی مسکن ثبتنام کردهاند، ۶/ ۳ میلیون نفر واجد شرایط شناخته شده‌اند که از این تعداد، صرفا ۸۰۵هزار نفر اقدام به افتتاح حساب در بانک مسکن کردهاند و بانک نیز با ۲۰۴هزار نفر قرارداد منعقد کرده است. به عبارت دیگر، صرفا ۲۲درصد واجدین شرایط در بانک افتتاح حساب کردهاند و بانک مسکن تنها با ۶/ ۵درصد متقاضیان قرارداد منعقد کرده است. از طرفی، مطابق اعلام سرپرست بانک مسکن، تا پایان سال ۱۴۰۱، صرفا ۱۴درصد کل واجدین، معادل ۵۱۰هزار نفر مبلغ حداقل ۲۰ میلیون تومان از سهم متقاضی را پرداخت کردهاند. واضح است که دهکهای هدف طرح اقدام ملی مسکن، توان پرداخت هزینه‌های این طرح را ندارند که گزارشها و آمارها نیز بر این مساله صحه می‌گذارند.
معضل سوم: وام بانکی
مطابق دستورالعمل‌های ابلاغ‌شده، وام بانکی تخصیص داده شده به هر یک از واحدهای طرح اقدام ملی مسکن در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، در کلان‌شهرهای بیش از یک میلیون نفر ۴۰۰میلیون تومان، مراکز استانها ۳۵۰ میلیون، سایر مناطق شهری ۳۰۰ میلیون و در روستا‌‌‌ها ۲۵۰ میلیون تومان با حداکثر مدت بازپرداخت ۱۸ سال و طول دوره مشارکت ساخت ۲ تا ۳ سال است. نکته اول آنکه قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد اساسا در تهران با سایر نقاط کشور تفاوت چندانی ندارد و مشخص نیست به چه علت وام بانکی در سایر نقاط کشور به نسبت پایتخت کمتر درنظر گرفته شده است. موضوع بعدی، بازپرداخت وام توسط متقاضی پس از دوران ساخت است. مطابق اعلام رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ظاهرا بازپرداخت وام بانکی با ۲۳درصد نرخ سود سالانه باید انجام گیرد که بر این مبنا در مراکز استانها (با وام ۳۵۰ میلیون تومانی) به مبلغی بیش از ۱۰میلیون تومان اقساط وام طی ۱۸ سال خواهیم رسید. مبلغی که باز هم درصد زیادی از جامعه هدف امکان پرداخت آن را ندارند. اما مشکل اصلی و اساسی در مساله وام بانکی، عدم همکاری بانک‌ها در تخصیص وام به پروژه‌ها و مقاضیان است. مطابق گزارشها، تاکنون صرفا بانک مسکن در زمینه تامین اعتبارات قانون جهش تولید مسکن همکاری کرده است و سایر بانک‌ها هیچ‌گونه اقدامی در این خصوص نکرده‌اند تا حدی که رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی خبر از مکاتبه با قوه قضائیه درخصوص عدم‌همکاری بانک‌ها داده است. علاوه بر این، خبرهای جسته و گریخته از پر شدن ظرفیت بانک مسکن و توقف پرداخت تسهیلات جدید توسط این بانک نیز به گوش می‌رسد.
معضل چهارم: عدم‌استقبال پیمانکاران
همان‌گونه که تشریح شد، مبلغ پرداختی به پیمانکاران این طرح در زمستان ۱۴۰۱، حدود هفت میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنای ساختمان است. حال آنکه این مبلغ اختلاف فاحشی با هزینه‌های واقعی احداث ساختمان داشته که از ابتدایی‌ترین روزهای آغاز پروژه‌های طرح اقدام ملی مسکن، مورد اعتراض پیمانکاران بود. در شرایط فعلی نیز پیمانکاران مطرح و توانمند کشور، علاقه‌ای به مشارکت در این طرح نداشته و از آن به عنوان ایده‌ای شکست‌خورده یاد می‌کنند. مطابق اعلام رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، هزینه ساخت هر مترمربع حدود ۱۰ میلیون تومان است که اختلافی بیش از ۴۰درصد با دریافتی را نشان می‌دهد. این در شرایطی است که از آغاز دولت سیزدهم، شاخص‌های تعدیل اعلام شده توسط سازمان برنامه و بودجه در مقاطعی منفی اعلام شد که موجب اعتراض بسیار زیاد پیمانکاران و دست‌اندرکاران حوزه ساخت‌وساز شد و شرایط کلی آینده این صنعت را برای پیمانکاران مبهم و تاریک کرد. بر این مبنا، طبیعی است که پیمانکاران صنعت ساخت به عنوان یکی از بازوان اصلی اجرای طرح نهضت ملی مسکن، از این طرح استقبال نکرده و توان و تجهیزات خویش را در این طرح درگیر نکنند. باید درنظر گرفته شود که آفت عدم‌تکافوی درآمد و هزینه پیمانکاران، آن است که برخی پیمانکاران کمتر شناخته‌‌‌شده، برای کاهش هزینه و جلوگیری از ضرر، مجبور به کاهش کیفیت خواهند شد که عواقب آن در مسکن مهر سرپل‌ذهاب و زلزله اخیر مشاهده شد.
آیا امیدی هست؟
در شرایط فعلی به نظر می‌رسد جهش تولید مسکن و ساخت چهار میلیون مسکن، همان‌گونه که برخی مسوولان نیز به انحای مختلف از زیر بار آن شانه خالی کردهاند، محکوم به شکست است. اما عارضه‌یابی و ریشه‌یابی مساله نشان از آن دارد که طرح نهضت ملی مسکن در همه ارکان چهارگانه خود، درگیر معضلات اساسی است که شاید برای حل معضلات باید خارج از این محدودیت‌ها فکر کرد:
۱) زمین کافی جهت احداث چهار میلیون واحد مسکونی توسط دولت تامین نشده است.
۲) جامعه هدف این طرح توان پرداخت هزینه‌های این طرح را ندارند.
۳) بانک‌ها علاقه‌مند به حضور و مشارکت در این طرح نیستند. پس طبعا، افزایش وام بانکی دور از دسترس خواهد بود.
۴) پیمانکاران به دلیل ضررده بودن پروژه برای ایشان با قیمت‌های اعلامی، در این طرح مشارکت نمی‌کنند.
