فعالان بازار ساختوساز شرط بازگشت ثبات به بخش مسکن را اعلام کردند
درخواست فوری ساختمانی‌ها از وزیر جدید
نگاه به مسکن از چهاردیواری و سرپناه موقت به مکان زیست و تربیت و رشدونمو افراد تغییر یافته است. این تغییر نگاه، توجه به مولفه‌های اجتماعی (امنیت، آسایش، زیبایی، تامین سرانه‌های فرهنگی و تفریحی و...)، اقتصادی (مدنظر قراردادن توان خرید و دسترسی به محل کار و اشتغال)، کیفیت محیطی (رعایت اصول شهرسازی، رعایت اصول زیباشناسانه و معماری و تامین سرانه‌های مربوط به فضای سبز) و کالبدی (تناسب شاخصهای کالبدی برای تامین کیفیت زندگی) را الزامی می‌کند. به نظر میرسد تنها متخصصان حوزه‌های شهری (شهرسازان، معماران، متخصصان جغرافیای شهری و جامعه‌‌شناسی شهری و اقتصادی شهری) می‌توانند این نوع نگاه را به مسکن داشته باشند. توجه داشته باشیم مشکل مسکن ایران صرفا در یک حوزه خلاصه نمی‌شود و بسیار جدی‌‌تر از آن است که فرضا یک متخصص حوزه خودروسازی یا نفت یا مهندسان صنایع و امثال آن بتوانند این موضوع را درک کنند. به هر روی هم‌اکنون بخش مسکن با مشکلات زیادی روبه‌روست. افزایش شدید قیمت مسکن، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، نبود داده‌های قابل اتکا از موجودی مسکن و نیاز مسکن کشور برای سیاستگذاری، عدم اطلاع از ترکیب و کیفیت مسکن کشور که موجب شده تعداد بالایی مسکن بدون تقاضا وجود داشته باشد (املاک بزرگ و دور از دسترس نیاز بازار)، افزایش شدید قیمت زمین و افزایش سهم آن در قیمت نهایی مسکن، افزایش قابل توجه قیمت مصالح، تورم عمومی بالا، کاهش ساختوساز، موانع مربوط به صدور پروانه و مجوزها، موانع مربوط به قولنامه‌ها و... از جمله این مشکلات است. حال در نظر بگیرید که دولت می‌خواهد با قرار دادن غیرمتخصصان در حوزه مسکن و شهرسازی، با مشکلات بخش مسکن برخورد مهندسی کند.
تعیین استراتژی صحیح برای ساختوساز
مدیرعامل و رئیس شرکت گسترش سازه رهام در این باره گفت: حدود ۳۵ سال در عرصه ساختوساز فعالیت دارم که بخشی از این فعالیت‌ها در بخش دولتی و در بدنه وزارت راه و شهرسازی بوده است. در آن دوره که مدیر سازمان مسکن و شهرسازی استان سیستان و بلوچستان بودم، وزارت مسکن از وزارت راه جدا بود. سپس از سال ۷۲ در حوزه معاونت فنی راهسازی به عنوان کارشناس ارشد منطقه شمال‌غرب کشور به عنوان مدیر پروژه راهسازی در پنج استان کشور در وزارت راه مشغول به کار بودم. از سال ۷۸ در یک شرکت پیمانکاری مشغول به فعالیت بودم که پروژه‌های عمرانی اجرا می‌کردیم. از سال ۸۷ با توجه به شرایط اقتصادی و کمبود بودجه عمرانی، مجبور شدیم در بخش ساختوساز خصوصی و اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی فعالیت کنیم.
شهریار شهریاری افزود: به دنبال جداسازی این دو وزارتخانه، اعمال مدیریت‌های سلیقه‌ای در بخش مسکن و عملکردهای سلیقه‌ای و نداشتن یک چارچوب منسجم باعث شد تا هر وزیر و معاون وزیری که روی کار آمد، سلیقه‌ای عمل کند و یک استراتژی دائمی، محکم و تدوین‌شده در این زمینه وجود نداشت. نمونه‌های آن مسکن مهر بود که توسط احمدی‌نژاد آغاز شد که طرح چندان موفقی نبود. چون هرچند ایده صحیح و درست بود؛ اما مسیر آن به انحراف کشیده شد. به‌ویژه در دوران مسکن مهر ما به لحاظ منابع مالی و اعتباری، شرایط بسیار خوبی داشتیم که اصلا قابل مقایسه با شرایط اکنون نیست.
وی افزود: بعد از مسکن مهر، طرح مسکن ملی مطرح شد و اکنون هم طرح نهضت ملی مسکن مطرح شده است. یکی از مشکلات و موانع اصلی در اجرای موفق مسکن ملی و مسکن مهر، قیمت‌گذاری دستوری پروژه‌ها از جانب دولت بوده است. مسکن مهر را متری ۳۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری کردند که طبیعتا این قیمت‌گذاری یکسان در تمامی مناطق و استان‌های مختلف کشور نمی‌توانست درست و واقعی باشد و درنهایت منجر به این شد که پروژه‌های مسکن مهر یا انجام نشوند یا با کیفیت بسیار پایینی اجرا شوند. اکنون نیز همان روند با کمی تغییرات طی می‌شود.
شهریاری درباره راهکار پیشنهادی برای بهبود عملکرد وزارت راه و شهرسازی تشریح کرد: با روی کار آمدن وزیر جدید و جوان راه و شهرسازی، جای امیدواری است که وزیر جدید تجربه لازم را از طریق مشاوره‌های صحیح کسب کند و بتواند اقدامات موثری در این بخش انجام دهد. راه‌حل و راهکار پیشنهادی ما این است که از ظرفیت مشاوران توانمند در بخش تولید مسکن استفاده کرده و قیمت‌گذاری دستوری را کنار بگذارند و قیمت‌های واقعی را برای ساخت مسکن در نظر بگیرند. چون عمر ساختمان‌های ما در حال تقلیل از ۴۰ سال به ۲۰ سال است. درصورتی که باید ساختمان‌هایی در کشور ما ساخته شوند که مانند تمام دنیا از عمر بالای ۱۰۰ سال برخوردار شوند.
این کارشناس ارشد کسب و کار و مدیریت اجرایی، با بیان اینکه مهم‌تر از این موارد، داشتن یک استراتژی قوی است، تشریح کرد: در بخش ساختوساز، نهاد کنترل‌کننده ساختمان، سازمان نظام مهندسی است که بخش نظارت را برعهده دارد. متاسفانه اکنون نظام مهندسی هم بخش نظارت؛ هم بخش اجرا و هم بخش طراحی را کنترل می‌کند، که این رویکرد بسیار اشتباه است. کشور ما یک متولی حقوقی اجرایی ندارد و همه سازنده مسکن شده‌اند.
وی افزود: یک متولی اجرایی باید وجود داشته باشد که بهترین متولی برای این منظور انجمن‌های انبوه‌سازان کشور هستند که صاحب تجربه و تخصص هستند و می‌توانند از امکانات موجود در کانون سراسری انبوه‌سازان و انجمن‌ها استفاده کنند. باید یک متولی پیدا شود و به عبارتی خواهر‌خوانده نظام مهندسی فقط برای بخش اجرا به وجود بیاید و مسوولیت اجرا را نظام اجرایی کشور بر عهده بگیرد و نظام مهندسی نیز مسوولیت کنترل و طراحی را انجام دهد. برای راه‌اندازی این نظام اجرایی، باید لایحه آن را دولت به مجلس ارائه کند و در مجلس مصوب شود و نهادی در کنار سازمان نظام مهندسی به وجود بیاید تا با یک استراتژی دقیق بتوانند به نتیجه برسند.
کاهش مداخلات دولت در حوزه اقتصادی
در همین راستا مدیرعامل شرکت سینا پویا نیز گفت: انتظار ما از وزیر جدید و به‌طور کلی از دولت جدید این است که در حوزه اقتصادی کمتر مداخله کنند. چرا که مداخلات دولتمردان طی سال‌های اخیر خروجی مثبتی برای حوزه اقتصاد و به‌طور خاص برای بخش مسکن نداشته و شأن و منزلت خود دولت و وزارت راه و شهرسازی هم در این حوزه به نوعی رعایت نشده است. به نظر میرسد که جایگاه وزارت راه و شهرسازی در سیاستگذاری و تسهیل در حوزه اقتصادی است؛ نه اینکه مداخله کند و به نوعی بازار مسکن را به تلاطم بکشاند.
فرشید پورحاجت ادامه داد: شرایطی که ما امروز آن را رصد می‌کنیم؛ شرایط مناسبی در حوزه مسکن نیست و موضوع اصلی که بهبود فضای کسب و کار برای بخش تولید و فعالان حوزه مسکن و ساختمان است؛ به فراموشی سپرده شده و قوانین مزاحم شرایط را روز به روز برای این حوزه سخت‌تر می‌کند. در هر صورت به نظر میرسد که در این حوزه هم وزارت راه و شهرسازی با وجود اینکه یک وزارتخانه عریض و طویل هم شده است؛ نتوانسته کوچک‌ترین دغدغه‌های بخش خصوصی را طی این سال‌ها به نوعی مرتفع کند.
به گفته وی، امروز شرایط حاکم بر ساختوساز به گونه‌ای است که منجر به فرار سرمایه‌گذاران از این حوزه و نبود رغبت در سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن شده، این مساله به واسطه سیاست‌های اشتباهی است که طی این سال‌ها دنبال شده و به همین راحتی قابلیت حل برای آنها وجود ندارد. چرا که اساسا دولت عزمی برای این موضوع هم نداشته و اگر هم بخواهد عزمی برای این موضوع داشته باشد؛ شرایط را به نحوی پیش برده که منجر به پاسکاری بین نهادهای دولتی شده و نتوانسته مسیر را برای بخش خصوصی کشور فراهم و هموار کند. لذا هیچ افق روشنی چه با حضور وزیر جدید راه و شهرسازی و چه با حضور هر وزیر دیگری پیش روی بخش مسکن وجود ندارد؛ مگر اینکه دولت قصد بر تسهیل و اتخاذ سیاست‌های تشویقی و عدم تصدی‌گری در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان خوزستان در پاسخ به اینکه با توجه به ظرفیت موجود در کشور، دولت چه اقدام خاصی می‌تواند در بخش تولید مسکن انجام دهد؛ گفت: دولت طی سه چهار سال گذشته، به غیر از بازه زمانی ۹۲ تا ۹۷ مداخله نکرده و بعد از آن از سال ۹۷ مداخلات سنگین دولت در حوزه مسکن، شرایط امروز را رقم زده است. هرچند برخی از منتقدان بر این باورند که شرایط امروز بخش مسکن ناشی از عدم مداخله دولت روحانی است؛ اما اتفاقا بر این باورم که در زمانی که رئیس‌جمهور سابق در بخش مسکن مداخله نکرد؛ شرایط بهتر بود. اما امروزه، چه در حوزه اقدام ملی مسکن و چه در حوزه جهش تولید مسکن، به جای اینکه دولت، بازیگر و نقش‌آفرین اصلی را بخش خصوصی در نظر بگیرد؛ خود در بازار مداخله کرده است.
پورحاجت تصریح کرد: در حوزه جهش تولید مسکن و طرح اقدام ملی مسکن، اگر رصد کنید مشاهده می‌کنید که بالغ بر ۸۰ درصد از پروژه‌هایی که تا امروز تحت عنوان جهش تولید یا اقدام ملی مسکن دنبال شده است؛ در اختیار شرکت‌هایی هستند که به نوعی خصولتی هستند یا وابستگی به بدنه دولت دارند. این چه سیاست‌ورزی است که بخش خصوصی کشوری که دستش در جیب خودش است و خالق خود پروژه‌ها است به بازی گرفته نمی‌شود.
وی همچنین درباره برخی اظهارنظرها درباره عدم مشارکت انبوه‌سازان در طرح نهضت ملی مسکن گفت: این اظهارنظر که انبوه‌سازان از این طرح استقبال نمی‌کنند، درست نیست و اتفاقا انبوه‌سازان به‌شدت از مشارکت در این طرح ملی استقبال می‌کنند و خواستار این هستند که بازیگر اصلی طرح جهش تولید مسکن باشند؛ اما نه با این شرایطی که وزارت راه و شهرسازی و دولت فراهم کرده است.
این تولیدکننده مسکن اظهار کرد: از سال ۹۷ که طرح اقدام ملی مسکن مطرح شد، امروز با گذشت چهار سال اگر هم افتتاحی صورت می‌گیرد؛ ادامه همان اقداماتی است که در دولت قبلی تحت عنوان مسکن ملی انجام شد و در حال حاضر با عنوان طرح جهش تولید مسکن از آن یاد می‌شود. در سال ۹۷ وزارت راه و شهرسازی حاضر نشد یک گام از جایگاه خود عقب‌نشینی کند و قراردادهای ساخت پروژه‌های انبوه را اصلاح کند.
وی یادآور شد: از سال ۹۷ با وجود پیگیری‌های بسیاری که از سوی بخش خصوصی صورت گرفت که قراردادهای جهش تولید مسکن را اصلاح کنند، تمامیت‌خواهی یا عدم توجه و باور به نظرات بخش خصوصی؛ باعث بی‌رغبتی بخش خصوصی در اجرای طرح اقدام ملی مسکن شد. بعد از دو سال مسوولان پی بردند که درخواست ما درست است و اصلاح کردند؛ اما امروز مشکل اساسی ما این است که قراردادها به نحوی اصلاح شده؛ اما قیمت‌ها را اصلاح نکرده‌اند.
این سازنده مسکن با طرح این پرسش که مگر می‌شود با تورم ۵۰ درصد و با قرارداد سال ۱۴۰۰ بخش خصوصی وارد این عرصه شود؛ گفت: معلوم است که بخش خصوصی مفاهیم اقتصادی را متوجه می‌شود و شرایط سرمایه‌گذاری را به راحتی درک می‌کند و برای بخش خصوصی اجباری نیست که وارد اجرای پروژه‌ای شود که قرار است در آن با ورشکستگی مالی مواجه شود.
پورحاجت ادامه داد: لذا در شرایط کنونی، دلیل عدم استقبال انبوه‌سازان از طرح نهضت ملی مسکن، این است که از سال گذشته قیمت‌ها به‌روزرسانی نشده و باید در پاسخ به بسیاری از افراد که دولت قبلی را نقد می‌کنند، گفت؛ اتفاقا در دولت قبلی هر سه ماه یک‌بار شاخصهای تعدیل را سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی ابلاغ می‌کرد. در سال ۱۴۰۱ شاخصهای تعدیل سه ماه اول و دوم سال هنوز ابلاغ نشده است. از طرفی با وجود تورم ۳۰درصدی در پایان سال ۱۴۰۰، ضرایب تعدیل را منفی اعلام کردند.
این فعال بخش خصوصی یادآور شد: بدیهی است که بخش خصوصی حساب و کتاب خود را می‌سنجد و وارد هر بازی اقتصادی که می‌خواهد بشود، محاسبات لازم را انجام می‌دهد. درواقع ابتدا منفعت و سود خود را در نظر می‌گیرد و بعد وارد گود می‌شود و حاضر نیست که ماحصل یک عمر سرمایه و تلاش خود را در یک سرمایه‌گذاری اشتباه به راحتی واگذار کند. لذا بی‌توجهی به چنین موضوعاتی امروز این شرایط را در کشور رقم زده است.
وی اظهارکرد: در برخی استان‌ها که شرایط مساعدتر بوده، بخشی از انبوه‌سازان در بخش اجرای مسکن ملی وارد فعالیت شده‌اند؛ آن‌هم طی قراردادهای مشخصی که خودشان با وزارت راه و شهرسازی هماهنگ کرده‌اند و قراردادها را با نرخ‌هایی بسته‌اند که با اقتصاد منطقه برآورد شده است. اما در حدود ۹۰ درصد از مناطق و استان‌های کشور انبوه‌سازان رغبتی به مشارکت در ساخت مسکن ملی با این نرخ نداشتند.
پورحاجت در پایان عنوان کرد: در حال حاضر که وزیر جدید راه و شهرسازی روی کار آمده است؛ آمادگی داریم که با وی مذاکره و اظهارات بخش خصوصی را مطرح و گفت‌وگو کنیم؛ اما باید ببینیم که بیان این دیدگاه‌ها و توجه به آنها یک پروسه زمانبر خواهد بود یا به صورت اورژانسی و براساس منطق و به شیوه کارشناسی برای حل آنها اقدام خواهد شد.
چاره‌اندیشی برای آشفته‌بازار مصالح ساختمانی
مدیرعامل شرکت ساختمانی بهار خرم گفت: در بخش مسکن که اکنون طرح مسکن نهضت ملی مطرح شده است؛ نیاز است که مانند مسکن مهر زمین در اختیار سازندگان قرار دهند و وضعیت مصالح ساختمانی را با افزایش قیمت سرسام‌آوری که این بازار در پیش گرفته است؛ ساماندهی و فکری به حال بخش ساختوساز کنند.
جهانبخش بهاروند ادامه داد: در شرایط کنونی با وجود تورم بالا هزینه ساخت هر متر مربع مسکن بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان است و سوال این است که سازندگان با این قیمت‌ها چگونه می‌توانند مسکن بسازند. درواقع با این اوضاع، قضیه مسکن مهر تکرار می‌شود که از یک سو مسکن بسازند و از سوی دیگر این واحدها تخریب شوند.
وی تاکید کرد: باید برای اینکه مسکن برای مردم ساخته شود؛ یک فکر اساسی اندیشیده شود و با همفکری این مسائل را حل کنند و اعتبارات کافی و زمین در اختیار سازندگان قرار دهند.
بهاروند تصریح کرد: با وجود اینکه وزیر جدید راه و شهرسازی روی کار آمده، اما بعید است که طرح نهضت ملی مسکن را بتوانند به سرانجام برسانند. چون با تغییر وزیران وضعیت اصلاح نمی‌شود و باید از بنیاد و اساس، مشکلات را حل کرد. دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان لرستان یادآور شد: باید ابتدا فکر اساسی برای این آشفته‌بازار مصالح ساختمانی کنند؛ وگرنه با تغییر وزرا در بازار مصالح ساختمانی تغییری حاصل نخواهد شد و نمی‌تواند کاری از پیش ببرد و با بن‌بست مواجه می‌شود.
مهم‌ترین مساله، ثبات اقتصادی و تثبیت قیمت‌ها است
همچنین رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان کرمان گفت: با وجود مشکلات فعلی بخش خصوصی به دلیل مشکلات مالی توان ساخت مسکن را ندارد. سرعت گرفتن تولید مسکن در کشور منوط به توانمندی مالی و قیمت تمام‌شده ساخت است. براساس تورم کنونی حاکم بر بازار و قیمت‌هایی که همواره در حال تغییر است، تولیدکننده اصلا نمی‌تواند در بخش ساخت مسکن وارد شود.
محمد طهماسبی در این راستا تشریح کرد: معمولا تولیدکنندگان برای ساخت مسکن، بخش زیادی از بودجه موردنیاز خود را از طریق پیش‌فروش به دست می‌آورند و معمولا بودجه لازم برای ساخت کل ساختمان را در اختیار ندارند و وقتی وارد این حوزه می‌شوند، با تفاوت قیمت‌هایی که هر روزه در حال افزایش است؛ نمی‌توانند برآورد قیمتی داشته باشند که درنهایت پروژه آنها با چه قیمتی تمام می‌شود و چگونه می‌توانند آن را به اتمام برسانند.
به گفته وی در چنین شرایطی اگر واحدهای خود را پیش‌فروش کنند، مشکلات مالی عدیده‌ای برای آنها ایجاد می‌شود که نه می‌توانند پروژه را به پایان برسانند و نه می‌توانند به تعهدات خود عمل کنند. تثبیت قیمت‌ها بسیار مساله مهمی است که در دولت اکنون توان این امر وجود ندارد.
این انبوه‌ساز بیان کرد: اگر دولت بتواند ثبات اقتصادی ایجاد کند و جلوی رشد قیمت‌ها را بگیرد و ثباتی را به بازار بیاورد؛ بخش مسکن هم می‌تواند فعال شود اما در حال حاضر با مشکلات و تفاوت قیمت‌های موجود به نظر میرسد که نمی‌توانند کار خاصی انجام دهند. لذا ثبات قیمت‌ها مهم‌ترین مساله‌ای است که باید روی آن تمرکز شود. چون با تغییر مداوم و همه‌روزه قیمت‌ها عملا نمی‌توان هیچ کاری انجام داد.
وی شرط مشارکت سازندگان در نهضت ملی مسکن را ایجاد ثبات در قیمت مصالح ساختمانی برشمرد و گفت: نوسان قیمت‌ها توان ساخت را از تولیدکننده سلب می‌کند. چون با تفاوت قیمت‌هایی که ایجاد می‌شود؛ کسی نمی‌تواند قیمت کلی را برای ساخت پروژه در نظر بگیرد. تنها مساله ثبات قیمت است. در طرح نهضت ملی هم حتی اگر سازنده‌ها وارد شوند و قیمت‌ها هم ثابت نباشد؛ عملا خریدار نمی‌تواند با این قیمت‌ها خریداری کند و توان کافی برای خرید مسکن را نخواهد داشت و حتی اگر کل مبلغ مسکن ملی را در قالب تسهیلات به این اقشار کم‌درآمد پرداخت کنند؛ عملا در پرداخت اقساط این وام‌ها دچار مشکل خواهند شد.
طهماسبی خاطرنشان کرد: مهم‌ترین مساله مملکت در شرایط کنونی ثبات اقتصادی و تثبیت قیمت‌ها است که اگر محقق نشود چه در بخش تولید مسکن و چه در سایر حوزه‌ها عملا نمی‌توانیم کاری از پیش ببریم.
