انبوه‌سازان سه استان از لیست چالشهای سرمایه‌گذاری ساختمانی می‌گویند
مانع جدید ساخت مسکن؛ «یونولیت»
به نظر می‌‌رسد به دلیل عملکرد نامناسب مسکن مهر و مسکن اجتماعی در زمینه تامین آورده و منابع مالی متقاضیان، اعتماد به طرح‌های مسکن دولتی کاهش یافته است. بر اساس آمار‌‌ها دولت سیزدهم تاکنون برای یک میلیون و ۵۲۵ هزار واحد زمین تامین کرده، اما آنچه عملا از سوی دستگاه متولی ساخت مسکن به مرحله ساخت رسیده حدود۴۳۰ هزار واحد است. اتفاقی که رسیدن به هدف «سالی یک میلیون واحد مسکن» را دور از دسترس می‌کند.
متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با انبوه‌سازان چند استان درباره دلایل و موانع توقف پروژه‌های مسکن ملی است.
توقف پروژه‌های مسکن ملی درپی موانع موجود
مدیرعامل شرکت مهندسی گرانسا پارس با اعلام اینکه انبوه‌سازان این استان، سال گذشته قرارداد ساخت حدود ۳ هزار و ۵۰۰ واحد مسکن اقدام ملی را با دولت منعقد کرده‌اند، به «دنیای اقتصاد» گفت: این طرح‌ها در حال اجرا هستند. برخی از این واحدها در مرحله فونداسیون، برخی در مرحله اسکلت و تعداد محدودی نیز در مرحله سفت‌کاری هستند.
سیدغلام‌‌عباس جمشیدی افزود: همچنین قرارداد حدود هزار واحد نهضت ملی مسکن در استان چهارمحال و بختیاری بسته شده که هنوز فعالیت اجرایی آنها به صورت جدی شروع نشده و وارد مرحله اجرایی نشده‌‌اند. این در حالی است که در استان مشکل تامین زمین برای ساخت مسکن ملی وجود ندارد. وی درباره قیمت ساخت مسکن اقدام ملی در استان چهارمحال و بختیاری بیان کرد: قیمت مندرج در قراردادهای اقدام ملی مسکن که سال گذشته منعقد شده است؛ به ازای هر مترمربع ۳ میلیون و ۹۷۲ هزار و ۴۰۰ تومان و شاخص تعدیل آن هم سه ماه دوم ۹۹ است؛ اما در عین حال هنوز ساخت این واحدها که قرارداد آنها بسته شده، به دلیل مشکلات و معضلات موجود با اما و اگر پیش می‌رود. جمشیدی اظهار کرد: چون با این قیمتها ساخت واحدهای مسکن ملی برای انبوه‌سازان مقدور نیست و نمی‌توانند فعالیت کنند. انبوه‌سازانی هم که قرارداد بسته‌اند، به‌طور قطع پروژه‌های آنها به سرانجام نمیرسد. چون از طرفی قیمت مصالح ساختمانی همه روزه در حال افزایش است و از سوی دیگر مصالحی مانند یونولیت حتی نایاب شده است. پس با این قیمتها پروژه‌ها به سرانجام نمیرسد و در اواسط کار، دولت ناچار می‌شود پروژه‌ها را خاتمه پیمان بدهد؛ چون با قیمت‌های اعلام‌شده سازندگان نمی‌توانند اجرای پروژه را ادامه دهند و به اتمام برسانند؛ یا با مشکل حقوقی مواجه می‌شوند که در پی این مسائل، درنهایت مردم هستند که آسیب می‌بینند. عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور درباره تکلیف پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن ملی با وجود مشکلات مذکور گفت: سپس دولت این پروژه‌ها را به مناقصه میگذارد و درنهایت حتی با قیمتی بالاتر از قیمتی که اکنون مدنظر انبوه‌سازان جهت ساخت و اتمام مسکن ملی است، به پیمانکاران و انبوه‌سازان دیگر واگذار می‌کند. وی همچنین درباره وضعیت پرداخت تسهیلات بانکی برای اجرای مسکن ملی عنوان کرد: قرار است تسهیلات به این واحدها پرداخت شود؛ اما هنوز تسهیلات بانکی پرداخت نشده است. ضمن اینکه تسهیلات ۳۵۰ میلیون تومانی که برای این طرح در نظر گرفته شده، رقمی نیست که انبوه‌سازان بتوانند با آن کار کنند. باید رقم تسهیلات را حتما افزایش دهند و بهره تسهیلات بانکی را کاهش دهند. چون با این نرخ بهره ۱۸ درصدی کسی نمی‌تواند صاحب‌خانه شود. با فرض اینکه متقاضیان حتی اگر بتوانند به سختی بسیار سهم آورده خود را تامین کنند، اما بعدها توان مالی لازم برای پرداخت اقساط این تسهیلات بانکی را نخواهند داشت.
جمشیدی یادآور شد: اگر دولت به اعطای تسهیلات بانکی کم‌بهره کمک کند، به هیچ‌وجه امکان ندارد که تسهیلات فعلی بتواند راهگشا باشد. لذا در عین اینکه دولت باید نرخ تسهیلات بانکی طرح نهضت ملی و اقدام ملی را دست کم به ۶۰۰ میلیون تومان افزایش دهد؛ همچنین باید بهره بانکی تک‌رقمی حداکثر ۷ درصد برای آن در نظر بگیرد. همان‌طور که برای تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن، نرخ بهره ۷ درصدی را لحاظ کرده است. به این ترتیب با احتساب آورده ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومانی، متقاضیان می‌توانند امیدوار باشند که صاحب یک سرپناه شوند.
وی در پاسخ به اینکه آیا متقاضی کافی برای این واحدها اعلام شده است؛ گفت: تعداد متقاضیان زیاد است؛ اما معرفی نکرده‌اند. متقاضیان آورده خود را به حسابی که از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام شده واریز کرده‌اند و هنوز آن مرحله‌ای که متقاضیان را به انبوه‌سازان معرفی کنند، به سرانجام نرسیده است. بسیاری از این افراد به این امید دل بسته‌اند که با پرداخت حداکثر ۱۰۰ میلیون تومان می‌توانند صاحب مسکن شوند. یعنی همان دیدگاه مسکن مهر را نسبت به طرح مسکن ملی دارند، در حالی که ابدا کسی نمی‌تواند با این مبالغ صاحب خانه شود.
جمشیدی درباره آینده این پروژه‌ها اظهار کرد: مردم توان پرداخت آورده مورد انتظار را با این میزان تسهیلات بانکی ندارند. اگر دولت عزم جدی دارد که نیازمندان واقعی را خانهدار کند، با این ارقام ناچیز تسهیلات ۳۵۰ میلیون تومانی نمی‌تواند به نتیجه برسد. پس دولت باید ضمن افزایش نرخ تسهیلات و کاهش نرخ بهره بانکی، دوران بازپرداخت این اقساط را حداقل ۲۰ تا ۲۵ سال در نظر بگیرد که متقاضیان بتوانند اقساط خود را پرداخت کنند. در غیر این صورت این افراد همچنان در آینده فاقد مسکن خواهند بود.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان چهارمحال و بختیاری با انتقاد از افزایش قیمت مصالح ساختمانی افزود: طی سه ماه اخیر افزایش قیمت شدیدی را در همه بخش‌ها شاهد بوده‌ایم و با این قیمتها واقعا دیگر نمی‌توان مسکن تولید کرد. اگر در این راستا دولت تصمیم صحیحی اتخاذ نکند، این طرح با شکست مواجه می‌شود. به گفته این انبوه‌ساز، دولت در حالی ادعای ساخت ۴ میلیون مسکن در طول۴ سال را مطرح کرده است که با گذشت ۱۶ ماه از عمر دولت سیزدهم شاهدیم که در بسیاری از استان‌های کشور هنوز ساخت مسکن ملی شروع نشده است. ضمن اینکه با توجه به شرایط موجود ساخت ۴ میلیون مسکن امکان‌پذیر نیست و فقط در حرف و شعار ساده است. تسهیلات در روستاها ارائه کرده و عنوان می‌کنند که در این مناطق مسکن ساخته‌اند. اما با این روند مشکل مردم حل نمی‌شود. مشکل عمده ما تامین مسکن در جامعه شهری است. البته در روستاها هم نیاز به مسکن وجود دارد؛ اما سطح توقع مردم روستاها نسبت به افراد شهرنشین کمتر است. لذا با این وضعیت به اجرای طرح مسکن ملی خوش‌بین نیستم.
جمشیدی خاطرنشان کرد: در مسکن مهر هم با وجود شعارهای خوبی که داده شد، ساخت این پروژه‌ها حتی تا دولت اول روحانی هم تکمیل نشد و هنوز هم تعدادی از این واحدها به دلایل مختلف به صورت نیمه‌کاره مانده است و با این اوصاف بعید می‌دانم که در طول ۴ سال حتی یک میلیون واحد مسکن ملی احداث کنند.
فرار سازندگان به دلیل قیمت پایین ساخت مسکن ملی
مدیرعامل شرکت مهران ساخت خرم‌آباد نیز با اعلام اینکه در حوزه ساخت مسکن ملی در استان اقدام قابل توجهی انجام نگرفته است به «دنیای اقتصاد» گفت: فقط یک شرکت جهت ساخت حدود ۷۰۰ واحد مسکونی با وزارت راه و شهرسازی قرارداد بسته که آن هم مربوط به اقدام ملی مسکن است و در قالب نهضت ملی مسکن نیست. ساخت و اجرای این ۷۰۰ واحد مسکن اقدام ملی نیز به کندی پیش می‌رود که با این شرایط آینده روشنی را برای این واحدها متصور نیستیم و اگر دولت اقدام اثربخشی در این زمینه انجام ندهد، در آینده نزدیک متوقف خواهند شد.
مهران دالوند با اشاره به موانع و مشکلات ساخت مسکن ملی تصریح کرد: مشکلات بسیار زیاد است که از جمله آنها می‌توان به مشکل در تهیه زمین، قیمت پایین قراردادها، ناتوانی اعضا در پرداخت آورده خود، تسهیلات ناکافی، گرانی و تورم، نرخ بالای دستمزدها و... اشاره کرد که همه در زمینه ساخت نهضت ملی مسکن تاثیرگذار بوده‌اند.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان لرستان درباره راهکار پیشنهادی برای بهبود وضعیت گفت: دولت باید قیمت قراردادها را به‌روز‌رسانی و قیمت روز ساخت مسکن را به پیمانکاران و انبوه‌سازان پرداخت کند. قرارداد ساخت برخی از این واحدها با قیمت متری ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و برخی نیز با قیمت ۵ تا ۶ میلیون تومان بسته شده که نرخ تعدیل به آنها می‌دهند.
وی تاکید کرد: اگر بخواهیم طرح نهضت ملی مسکن سرعت بگیرد و به نتیجه برسد، دولت حتما باید در شرایط قراردادهای ساخت و تحویل زمین به سازندگان تجدیدنظر کند. همچنین رقم تسهیلات بانکی را افزایش دهد و در عین حال نرخ بهره تسهیلات بانکی را کاهش دهد و این عوامل می‌تواند به تسریع در ساخت مسکن ملی کمک کند.
دالوند درباره موانع اجرای مسکن ملی در این استان اعلام کرد: هنوز زیرساخت‌های اجرای مسکن ملی در استان آماده نشده است. زیرساخت اصلی زمین بوده که تهیه نشده است. به تازگی هم که در خرم‌آباد برخی از اراضی را برای ساخت مسکن ملی در نظر گرفته‌اند، این زمین‌ها زمینهای مناسبی نیستند و آماده‌سازی آنها به هزینه‌های زیادی نیاز دارد که ماه‌ها زمان می‌برد تا بتوانند این اراضی را جهت ساخت مسکن آماده‌سازی کنند.
وی افزود: مهم‌ترین موضوعی که باعث شده تا طرح نهضت ملی مسکن پیشرفت نکند، قیمت ابلاغ شده از سوی دولت جهت ساخت این واحدها یعنی متری ۵ میلیون تومان است. چون قیمت ساخت به روز نیست و اگرچه نرخ تعدیل هم در آن پیش‌بینی شده، اما کماکان جوابگوی ساخت این پروژه‌ها نیست.
این انبوه‌ساز درباره راهکار مشارکت و همکاری انبوه‌سازان در طرح نهضت ملی مسکن گفت: در این راستا حتما باید با انبوه‌سازان مشارکت واقعی کنند و زمینه ورود آنها به این طرح ملی را فراهم کنند. واقعیت آن است در هر جایی که بخش خصوصی ورود پیدا کرده، موفق‌تر عمل کرده‌اند. بهتر است دولت تسهیلات بیشتری را برای انبوه‌سازان در نظر بگیرد و اعطا کند و با قیمت واقعی با آنها قرارداد ساخت ببندد. چون هم‌اکنون بزرگ‌ترین عاملی که انبوه‌سازان را از این بخش فراری داده، این است که قیمتها واقعی نیست و برای انبوه‌سازان صرفه اقتصادی ندارد. بیشتر انبوه‌سازان تمایل دارند که دولت به صورت مشارکتی با آنها همکاری کند.
دالوند همچنین درباره آینده مسکن ملی و ساخت ۴ میلیون مسکن در طول ۴ سال تشریح کرد: ساخت یک میلیون مسکن در سال بعید است و مانند مسکن مهر ساخت ۴ میلیون مسکن حداقل ۱۶ سال زمان می‌برد. چون تعداد واحدهای مسکن مهر ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد بود که با گذشت ۱۶ سال هنوز به پایان نرسیده است. ضمن اینکه قیمت مسکن مهر بسیار بهتر از نهضت ملی بود، اما اکنون قیمت غیرواقعی باعث شده که پروژه‌های مسکن ملی پیشرفت نکنند و ساخت ۴ میلیون مسکن در طول ۴ سال در توان هیچ دولتی نیست. چون زیرساخت‌های آن مهیا نیست و تجربه مسکن مهر ثابت کرده که توان و ظرفیت ساخت این تعداد مسکن وجود ندارد.
وی تاکید کرد: اما اگر دولت بخش خصوصی را وارد کند و امکانات ویژه جهت تامین مصالح اساسی ساختمان مانند میلگرد، به آنها ارائه کند و نیز نرخ تورم در کشور پایین باشد؛ می‌توان امیدوار به اجرای این طرح بود. چرا که اکنون بخش ساختمان سالانه با ۷۰ تا ۸۰ درصد تورم مواجه می‌شود. طی یک ماه قیمت یونولیت سقفی از ۸۰ هزار تومان به ۵۰۰ هزار تومان رسیده و حتی کمیاب شده است و مشخص نیست چه دست‌های پنهانی در این کار است.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان لرستان خاطرنشان کرد: بسیاری از پروژه‌های ساختمانی طی یک ماه گذشته متوقف شده‌اند که قطعا این روند در گرانی مسکن و رکود بخش مسکن تاثیر میگذارد و انگیزه و رغبت انبوه‌سازان را جهت سرمایه‌گذاری در این بخش می‌گیرد تا سرمایه خود را به بازارهای دیگری مانند دلار، سکه و ارز منتقل کنند که سوددهی سریع برای آنها داشته باشد. نه اینکه در بخش مسکن با تورم و رکود مواجه شوند که به ضرر انبوه‌سازان است.
تعلل در اجرای مسکن ملی به دلیل عدم تامین زمین
دبیر انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان همدان نیز درباره وضعیت ساخت مسکن ملی در این استان در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» یادآور شد: مسکن در هر استانی شرایط خود را دارد. در شهر همدان ساخت و سازهای شخصی توسط سازندگانی که خودشان زمین دارند یا به صورت مشارکتی مسکن می‌سازند، کمابیش انجام می‌شود. اما در حوزه مسکن ملی با توجه به اینکه دولت هنوز نتوانسته زمین را تامین کند؛ هنوز هیچ اتفاقی نیفتاده است.
پژمان محمدی افزود: درواقع در یک سال اول دولت سیزدهم که برخی از استان‌ها توانستند در زمینه اجرای طرح مسکن ملی مشارکت کنند؛ ما در استان همدان نتوانستیم از این فرصت استفاده کنیم و شرایطی را آماده کنیم که بتوانیم از ساخت یک میلیون مسکنی که دولت قول آن را داده و سهم همدان ساخت ۵۰ هزار واحد مسکونی است بهره‌ای ببریم.
وی با اعلام اینکه همدان و شهرهای کوچک اطراف آن هنوز نتوانسته‌اند به ساخت مسکن ملی دست پیدا کنند و اگر هم اقدامی انجام شده برای مردم واقعا ملموس نیست، افزود: هرچند ثبت‌نام‌کنندگان به ارگان‌های دخیل در حوزه صنعت ساختمان مراجعه و مسکن ملی را پیگیری می‌کنند؛ اما درحقیقت هنوز اقدام خاصی در این خصوص شکل نگرفته است.
به گفته محمدی، تاکنون اقدام خاصی در راستای اجرای مسکن ملی در همدان انجام نگرفته، چون مشارکت در این طرح نیازمند آن است که دولت زمین لازم را آماده کند و در اختیار انبوه‌سازان و سازندگان متخصص و ذی‌صلاح قرار دهد که تبدیل به وعده‌هایی شود که دولت داده و نیازمند این است که حتما مسکن ملی ساخته شود. چرا که هم‌اکنون مردم در حوزه مسکن در فشار شدیدی قرار گرفته‌اند.
این معمار یادآور شد: با توجه به اینکه ۷۰ درصد از درآمد هر خانوار به هزینه مسکن اختصاص می‌یابد و در این شرایط اقتصادی بسیار بحرانی به خاطر افزایش اجاره‌بها مردم تحت فشارهای مالی سنگینی هستند و از سوی دیگر به لحاظ افزایش قیمتها در حوزه فنی و نیز مصالح ساختمانی و رشد هزینه ساخت‌و‌ساز، مردم منتظر این هستند که دولت برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد چاره‌ای بیندیشد که بتوانند از این فرصت استفاده کنند. چرا که اکنون دیگر خرید مسکن در کشور به یک آرزو تبدیل شده است و افراد فاقد سرپناه به وعده‌های دولت برای تامین مسکن آنها دل خوش کرده‌اند.
وی درباره دلیل عدم ساخت مسکن ملی در استان همدان تشریح کرد: طرح جامع شهری، بیانگر توسعه آن شهر از نظر اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، سیاسی هر شهر است و این طرح مدت ۱۰ساله دارد که نسبت به سرانه جمعیت و سایر سرانه‌ها و کاربری‌های مختلف شکل می‌گیرد و ارائه می‌شود. حدود ۵ سال از طرح جامع همدان میگذرد و گذشت این ۵ سال، زمان زیادی است که توسعه اقتصادی شهر و نیز توسعه ساخت مسکن در حوزه صنعت ساختمان را از دست می‌دهد.
محمدی تصریح کرد: در بازنگری این طرح‌ها، الحاق زمین‌ها اضافه می‌شود و الحاق زمین باعث توسعه شهرها می‌شود تا بتوانید فضایی را برای ساخت و سازها ایجاد کنید. اگر اکنون انبوه‌سازان بخواهند برای ساخت ۵۰ هزار واحد مسکن ملی ورود کنند، نیاز به بیش از هزار هکتار زمین دارند که این باید الحاق شود نسبت به سرانه جمعیت و اینکه به ازای هر فرد و خانوار، نیاز است چند متر مسکن تولید و ساخته شود.
وی اذعان کرد: دولت هنوز فرصت دارد که این زمین را تهیه کند و در اختیار سازندگان و تولیدکنندگان مسکن قرار دهد؛ اما در این شهر مردم نباید ضرر کنند و باید بتوانند از این فرصت استفاده کنند تا سرپناهی برای خود داشته باشند. به هر روی گرانی مسکن امروز یک دغدغه و مشکل جدی برای خانواده‌ها است و نیازمند آن است که مسوولان ذی‌ربط و کسانی که به هر نحوی در این حوزه دخیل هستند؛ تصمیمات جدی بگیرند و بسیار سریع وارد این ساخت‌و‌سازها شوند. چرا که همدان نسبت به بسیاری از استان‌های کشور عقب است و حل این معضل نیازمند اتحاد و همکاری تمامی بخش‌های دخیل است تا زمین را تهیه کنند و در اختیار انبوه‌سازان و متولیان امر تولید مسکن قرار دهند. چرا که سرانه جمعیت استان همدان رو به افزایش است و لذا تامین مسکن یک نیاز اساسی است.
این انبوه‌ساز خاطرنشان کرد: ضمن اینکه رونق بخش مسکن موجب اشتغال‌زایی در کشور می‌شود. چرا که ۲۸۰ شغل مستقیم و بیش از این تعداد، شغل غیرمستقیم به حوزه صنعت ساختمان مرتبط هستند که تحرک بخش مسکن موجب رونق این بخش‌ها و صنایع می‌شود. لذا نیاز به یک تصمیم‌گیری جدی در حوزه ساخت مسکن ملی وجود دارد که اقدامات اجرایی در این زمینه شکل بگیرد.
وی همچنین درباره مذاکرات انجمن انبوه‌سازان همدان با اداره راه و شهرسازی این استان گفت: انجمن انبوه‌سازان استان از قبل برای مشارکت در ساخت مسکن ملی اعلام آمادگی کرده و اکنون نیز برای این منظور آماده است. اما انجمن نمی‌تواند به‌طور مستقیم به این حوزه ورود کند؛ چون ما نه در کمیته‌های چهار نفره و نه در حوزه‌های مختلف بخش مسکن تصمیم‌گیر نیستیم و این موضوعی است که باید در فضای مدیریت شهری و حوزه معاونت عمرانی و استانداری شکل بگیرد و ما نیز می‌توانیم در زمینه انجام امور عمرانی ایفای نقش کنیم و بازوی کمکی مسوولان باشیم.
