ساخت‌وساز با نصف قیمت واقعی چه مشکلاتی برای شرکت‌های ساختمانی به وجود آورده است؟
تاوان ستون‌کج مسکن دولتی
سازندگان مسكن ملي در تهران: وام ۳۰۰ ميليوني بايد به ۶۰۰ ميليون تومان افزايش يابد
خلأ ایده و تفکر خلاقانه در مسکن ملی
در همین رابطه دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با اعلام اینکه انجمن انبوه‌سازان استان تهران ساخت ۲۰ هزار واحد مسکن ملی را در سال ۱۳۹۹ با دولت دوازدهم تفاهم کرده بود که در آن زمان اجرایی نشد و به دولت سیزدهم رسید، گفت: در تیرماه سال ۱۴۰۰ از مجموع ۲۰ هزار واحد مسکونی تنها برای اجرای ۳ هزار و ۱۰۴ واحد زمین تحویل داده شد. ما پس از ارزیابی، این پروژه‌ها را به پیمانکاران واگذار کردیم که اکنون ۱۳ شرکت مشغول اجرا هستند.
رامین گوران، مدیرعامل شرکت مهندسی بنابرج ظفر با اعلام اینکه این شرکت ساخت ۲۱۰ واحد مسکن ملی را در منطقه رباط کریم در دست اجرا دارد، افزود: زمین این پروژه‌ها در تیرماه سال گذشته تحویل داده شد و اکنون پروژه‌ها در مرحله ۶۰ درصد پیشرفت فیزیکی هستند.
وی با اشاره به موانع ایجاد شده در مسیر اجرای این پروژه‌ها گفت: در اراضی تحویل شده به ما به دلیل وجود مجموعه و نهاد در مجاورت پروژه و حساسیت‌های امنیتی که نباید ساختمان‌ها به آن اشراف پیدا می‌کردند، شورای تامین تصمیم گرفت که یک طبقه از ساختمان‌ها را حذف کند و ساختمان‌ها به جای ۵ طبقه در ۴ طبقه احداث شدند. به این ترتیب حدود ۴۲ واحد مسکونی حذف و مقرر شد این واحدها در جای دیگر ساخته شوند.
گوران درباره قیمت ساخت این واحدها بیان کرد: براساس فهرست بهای سال ۹۹، قرارداد ساخت این واحدها به ازای هر مترمربع ۲ میلیون و ۷۱۵ هزار تومان بوده که با اداره کل مسکن و شهرسازی تهران بسته شده است.
این انبوه‌ساز در پاسخ به اینکه آیا به اندازه این تعداد واحدهای مسکونی به شما متقاضی معرفی شده است؛ بیان کرد: تمامی متقاضیان از طرف اداره کل مسکن و شهرسازی معرفی و افراد متقاضی برای واگذاری این واحدها مشخص شده‌اند.
وی همچنین در پاسخ به اینکه آیا تاکنون روند پرداخت و تزریق تسهیلات ساخت به پروژه مناسب بوده است، گفت: متاسفانه امور اداری به سختی و بسیار کند پیش می‌رود؛ ولی با وجود مسائل و مشکلات زیادی که وجود داشته، پرداخت تسهیلات بانکی تاکنون انجام شده است. بحث اصلی این است که طبق مصوبه استان تهران، متاسفانه در شهرهای جدید مبلغ وام ۴۵۰ میلیون تومان و در شهرهای استان تهران مبلغ این وام ۳۵۰ میلیون تومان است که این از مشکلاتی است که با آنها مواجهیم و مبلغ وام تاکنون روی عدد ۳۵۰ میلیون تومان ثابت مانده است.
گوران درباره راهکار پیشنهادی برای رفع این مساله گفت: به هر حال قرارداد این پروژه‌ها بسته شده و در حال اجرا هستند و باید با افزایش رقم تسهیلات درجهت تکمیل و اتمام آنها اقدام کنند.
وی تاکید کرد: ما پیش از این بارها به عنوان سازندگان حرفه‌ای در انجمن و کانون انبوه‌سازان چندین مدل پیشنهاد داده‌ایم که اجازه دهند ما ساختمان بسازیم و مردم هم با ما به عنوان سازندگان مسکن طرف باشند و این چرخه فعلی را طی نکنند. چون این چرخه به ضرر مردم تمام می‌شود و وقتی ثبت‌نام‌کنندگان آورده خود را می‌آورند، به دلیل تورم ارزش پول آنها از بین می‌رود و درنهایت می‌بینیم که پروژه‌ها با این قیمت به سرانجام نمی‌رسند. همان‌طور که در سال ۱۴۰۰ با قیمت متری ۲ میلیون و ۷۱۵ هزار تومان پروژه‌ها را شروع کردیم و اکنون هزینه ساخت این واحدها به قیمت متری ۸ میلیون تومان و سه برابر رقم اولیه می‌رسد.
گوران ادامه داد: اگرچه تعدیل قیمت در قراردادها لحاظ شده و به قیمت متری حدود ۵ میلیون تومان رسیده است، اما این رقم هزینه ساخت را پوشش نمی‌دهد و پیمانکاران دچار ضرر می‌شوند. لذا اکنون اجرای پروژه‌ها با کندی روبه‌رو شده است.
وی در ارزیابی خود از آینده این پروژه‌ها گفت: ما باید به فکر ساخت مسکن انبوه و کارآمد در کشور باشیم. این مدل تکرار مسکن مهر است و طرح جدید و خلاقانه‌ای نیست. ما باید ایده‌ها و طرح‌های جدید و بهتری را اجرایی کنیم. درواقع ساخت این پروژه‌ها در قالب همان مسکن مهر است که ایده و تفکر خلاقانه‌ای وجود ندارد و صرفا اعداد و قیمت تمام‌شده هزینه‌های جانبی یا نیابتی فرق کرده و اتفاقا هزینه‌های جانبی یا نیابتی شامل هزینه‌های سازمان‌های مختلف در این دوره بسیار افزایش پیدا کرده است که به مراتب هزینه‌های ساخت را افزایش می‌دهد. بدون اغراق، در شرایط کنونی ساخت مسکن در تهران با احتساب هزینه‌های نیابتی کمتر از متری ۱۰ میلیون تومان نیست.
وی اعلام کرد: تا خرداد ماه سال ۱۴۰۲ ساخت این واحدها به اتمام می‌رسد و به متقاضیان تحویل داده می‌شود.
کارشکنی در افزایش تسهیلات
همچنین مدیرعامل شرکت ساختمانی مآب سازه گفت: در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۰ زمین برای ساخت پروژه ۲۰۰ واحدی به ما تحویل شده است. این پروژه‌ها در منطقه اسلام‌شهر، شهرک واوان واقع شده‌اند که زیربنای کل آنها ۲۴ هزار و ۷۰۰ مترمربع و زیربنای مفید این واحدها ۱۴ هزار و ۵۰۰ متر است که با میانگین متراژ ۷۵ تا ۸۰ مترمربع احداث می‌شوند. این پروژه مرحله سفت‌کاری را به اتمام رسانده و وارد نازک‌کاری شده و تقریبا ۶۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارد.
سید‌امین یوسفی درباره قیمت ساخت این واحدها بیان کرد: قیمت ساخت این واحدها طبق قراردادی که با ما بسته شده، متری ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برای زیربنای کل بوده است که با ضرایب تعدیلی که به آن خورده، تاکنون به متری ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است و پیش‌بینی می‌شود که مبلغ این عدد به ۶ یا ۵/ ۶ میلیون تومان هم برسد.
این انبوه‌سازدر پاسخ به اینکه آیا پروژه با این نرخ قابل اتمام است، گفت: چون قرارداد ما با ضریب تعدیل همراه است و دولت این ضرایب تعدیل را اعلام می‌کند، به نظر می‌رسد در چارچوب قرارداد اگر مابه‌التفاوتی که برای میلگرد در نظر گرفته‌اند، پرداخت شود؛ پروژه قابل اتمام است منتها با حاشیه سود بسیار پایین و ریسک بسیار بالا.
وی ادامه داد: البته طبق قراردادی که با ما بسته شده، مسکن ساخته شده قابل بهره‌برداری برای متقاضیان نیست و مشابه مسکن مهر، خود متقاضیان باید بخشی از هزینه‌ها را متقبل شوند که ازجمله آنها هزینه‌های مربوط به رادیاتور، کابینت، رنگ‌آمیزی، آسانسور، کولر و پکیج است که در قراردادها دیده نشده است. اما مشخصات پروژه مناسب است، یعنی با متریال درجه یک ایرانی ساخته می‌شود.
یوسفی در پاسخ به اینکه آیا به اندازه تعداد واحدهای مسکونی، متقاضی برای این پروژه‌ها معرفی شده است، گفت: با توجه به ارزش افزوده‌ای که این واحدها در جانمایی انجام شده برای پروژه‌ها دارند و خوشبختانه این پروژه در بافت شهری واقع شده و از جانمایی بسیار خوبی برخوردار است، لذا بسیار با استقبال مواجه شده و متقاضیان هم برای اینکه از قافله عقب نمانند، به خوبی به تعهدات خود تاکنون عمل کرده و آورده خود را به موقع پرداخت کرده‌اند؛ در مقایسه با مسکن مهر که مشابه آن را در سال‌های قبل شاهد بودیم.
وی درباره موانع موجود برای اجرای پروژه گفت: ما با موانع بسیاری در این زمینه مواجه بوده‌ایم. متاسفانه احساس می‌شود که یک مافیایی در کار است تا با ایجاد مشکلاتی در روند اجرای پروژه، توان پیمانکاران داخلی را ضعیف نشان دهد. یعنی به این صورت که پای شرکت‌های ترکیه‌ای و چینی را به پروژه‌ها باز کنند و یکی از بهانه‌ها برای این منظور، عدم توانایی نیروهای اجرایی بومی و وطنی است و به بهانه‌های مختلف در این زمینه کارشکنی می‌شود.
این انبوه‌ساز تصریح کرد: با توجه به قیمت تمام‌شده ۶ تا ۵/ ۶ میلیون تومان برای ساخت هر یک از این واحدها تقریبا باید حدود ۸۰۰ میلیون تومان بودجه در نظر گرفته شود که از این بودجه ۲۰۰ میلیون تومان سهم متقاضی است و تسهیلات ۶۰۰ میلیون تومانی باید به آن اختصاص یابد. محل تامین پروژه هم از طریق آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی است. تسهیلات بانکی مصوب ۳۰۰ میلیون تومان است که باید به ۶۰۰ میلیون تومان برسد تا بتواند هزینه‌های انشعابات، پروانه و بیمه را که در قراردادها دیده نشده پوشش دهد.
یوسفی افزود: متاسفانه تاکنون این امر محقق نشده و با وجود وعده‌های وزارت راه، تاکنون مصوبه شورای پول و اعتبار برای این منظور اخذ نشده است و اکنون علنا می‌بینیم کارشکنی‌هایی می‌شود که این تسهیلات پرداخت نشود و در انتها بدون اینکه ماجرا را آسیب‌شناسی کنند، عنوان می‌کنند که پروژه انجام نشد و کوتاهی پیمانکاران و سیستم اجرایی داخلی را مسبب این موضوع معرفی می‌کنند.
وی روند پرداخت تسهیلات بانکی را تاکنون بسیار مطلوب دانست و گفت: ما همکاری بسیار خوبی را از طرف بانک مرکزی شاهد بودیم که جای قدردانی دارد و هیچ مشکلی در پرداخت‌ها وجود نداشت؛ منتها مشکل فعلی عدم افزایش تسهیلات است.
یوسفی همچنین با انتقاد از پارادوکس بین دو نهاد یعنی بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه در تعیین نرخ ضرایب تعدیل گفت: در سه ماه سوم سال ۱۴۰۰ سازمان برنامه و بودجه شاخص‌های اعلام‌شده برای ضرایب تعدیل را منفی اعلام کرد که ضربه شدیدی را به ساخت و‌ساز طرح‌های عمرانی کشور وارد کرد.
وی افزود: همین مساله باعث شده که توان پیمانکاران بسیار کاهش پیدا کند و پروژه‌ها با ۳۰ درصد ظرفیت خود پیش بروند. لذا مطالبات ما بالا رفته و موجب بیکاری عده کثیری شده و ضربات جبران‌ناپذیری وارد کرده است. ما به دیوان عدالت اداری شکایت کرده‌ایم که قطعا برخورد می‌شود و دوباره یک بار مالی را به دوش دولت تحمیل می‌کند که دود این اقدام بسیار نسنجیده به چشم مردم و دولت می‌رود.
این انبوه‌ساز درباره آینده پروژه‌های در دست اجرای این شرکت گفت: ما در این طرح مشارکت کرده‌ایم که سهمی را در سازندگی کشور داشته باشیم و دین خود را به مملکت ادا کنیم؛ در حالی که هیچ توجیه اقتصادی برای ما ندارد و قطعا سودی که از ساخت‌وسازهای خودمالکی در مناطق مختلف شهری داریم، بسیار بیشتر و دردسر آنها کمتر است. انبوه‌سازان در این شرایط ایثار کرده و وارد این عرصه شده‌اند تا افراد فاقد صلاحیت جای خالی آنها را پر نکنند؛ همان‌طور که در مسکن مهر به هر کسی پروژه واگذار کردند.
وی با اعلام اینکه ما اکنون از منابع داخلی خود به پروژه تزریق می‌کنیم؛ عنوان کرد: اگرچه این پروژه با توجه به جانمایی مناسب آن ضرردهی نخواهد داشت؛ اما شاخص تعدیلی که اعلام می‌شود، با ۶ ماه تاخیر اعلام می‌شود که در این مدت ارزش خود را از دست می‌دهد که این وضعیت در دولت‌های قبلی به مراتب بهتر بود. به‌طوری که سال گذشته شاخص‌های فصل بهار و تابستان ما ۳۰ آذرماه ۱۴۰۰ اعلام شد که بین ۶ تا ۹ ماه پول خود را دیرتر دریافت کردیم که با توجه به تورم افسارگسیخته، نوعی ضربه به پیمانکاران است.
یوسفی درپایان اعلام کرد: قرارداد اجرای پروژه‌ها دوساله و تا اردیبهشت سال ۱۴۰۲ است و آمادگی داریم که در صورت تزریق منابع مالی به پروژه، ۵۰ درصد واحدها را تا پایان سال تحویل دهیم، اما مهم این است که سقف تسهیلات افزایش یابد و در این صورت پیمانکاران می‌توانند پروژه را بسازند و درموعد مقرر تحویل دهند.
خطر توقف پروژه‌ها در نبود منابع مالی
مدیرعامل شرکت ساختمانی آریا پی برج نیز در این باره گفت: زمین برای ساخت ۲۰۰ واحد مسکونی در پاکدشت در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۰ به ما تحویل داده شد که قیمت پایه ساخت این واحدها متری ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و شاخص مبنای ما هم متوسط سه ماه دوم ۱۳۹۹ است. از آن تاریخ به بعد به این قیمت تعدیل خورده است و اکنون بر اساس متری ۵/ ۴ میلیون تومان محاسبه می‌شود.
امیر اهل‌زاده با بیان اینکه پیشرفت فیزیکی این پروژه‌ها هم‌اکنون ۶۰ درصد است، به موانع اجرای این واحدها اشاره کرد و گفت: بزرگ‌ترین مانع ما مسائل مالی است. وام تصویب شده برای هر واحد مسکونی ۳۵۰ میلیون تومان است که تاکنون تخصیص یافته و از این مرحله به بعد پروژه در حال قفل شدن و توقف است؛ چون به ما قول داده بودند که مبلغ وام به ۴۵۰ میلیون تومان و حتی ۶۰۰ میلیون تومان برسد، اما با توجه به توان مالی متقاضیان، این واحدها با وام ۳۵۰ میلیون تومانی به اتمام نمی‌رسند و با این شرایط طی هفته‌های آینده به سمت تعطیلی این واحدها می‌رویم. میانگین آورده مردم تاکنون ۱۲۰ میلیون تومان در پروژه بوده که در سه مرحله با آورده ۴۰ میلیون تومانی پرداخت شده است.
وی درباره آینده این پروژه‌ها اظهار کرد: ما با کارفرما صحبت کردیم و وزیر راه و مدیرکل مسکن و شهرسازی نیز از پروژه بازدید کردند. همه مسوولان قبول دارند که باید مبلغ وام افزایش پیدا کند تا پروژه متوقف نشود و همواره وعده حل مساله را می‌دهند؛ اما با گذشت ۶ ماه هنوز اقدامی انجام نشده است. اکنون مسوولان در حال اعلام قسط پنجم برای واریز وجه از سوی متقاضیان هستند که بسیاری از آنها توان پرداخت این آورده را ندارند. لذا در شرایط کنونی نه راه پس و نه راه پیش داریم و می‌خواهیم به ما یک راه‌حل ارائه کنند که چه باید بکنیم.
این سازنده مسکن درباره درخواست و پیشنهاد خود به دولت گفت: ما دو مشکل داریم؛ اول اینکه منابع مالی پروژه کافی نیست و دوم اینکه با وجود اینکه در آستانه سه ماه سوم سال قرار داریم، هنوز تعدیل ۱۴۰۱ را اعلام نکرده‌اند و این یکی دیگر از بزرگ‌ترین موانع اجرای پروژه است.
اهل‌زاده با بیان اینکه در مرحله پیشرفت ۶۰ درصدی پروژه‌ها، هنوز کارفرما مبلغی به ازای مابه‌التفاوت قیمت میلگرد پرداخت نکرده است، یادآور شد: در عین حال قیمت پایه هم از ابتدا ایراد دارد و غلط است و با این نرخ تعدیل قیمت‌ها جواب نمی‌دهد؛ چون اکنون نرخ تورم بیشتر از مقدار تعدیلی است که دولت تعیین می‌کند. به عبارتی، نرخ تعدیل غیرواقعی و افزایش قیمت‌ها واقعی است و این مساله به‌طور مداوم ما را تضعیف و امکان ادامه اجرای واحدها را از ما سلب می‌کند.
وی در پاسخ به اینکه آیا به اندازه تعداد واحدهای مسکونی، به شما متقاضی معرفی شده است، گفت: برای تمامی ۲۰۰ واحد متقاضی به ما معرفی شده؛ اما تقریبا ۲۰ درصد از آنها در پرداخت آورده دچار مشکل هستند یا تعلل می‌کنند و به عقیده من این افراد باید با افراد جدید جایگزین شوند یا برای تکمیل آورده به آنها اخطار داده شود.
اهل‌زاده همچنین درباره روند پرداخت تسهیلات بانکی تصریح کرد: خوشبختانه درباره پرداخت مبلغ مصوب شده یعنی به ازای هر واحد ۳۵۰ میلیون تومان مشکلی نداشتیم و بانک صورت وضعیت ما را پرداخت کرده و تا این مرحله کارفرما یعنی اداره کل مسکن و شهرسازی استان تهران همه تلاش خود را انجام داده است؛ اما مشکل فعلی ما این است که افزایش وام محقق نشده است. همچنین چالش بعدی اعلام نشدن شاخص تعدیل است که فرضا اگر به ازای دو مرحله یعنی سه ماه اول و دوم سال ۱۵ درصد محاسبه می‌شد، معادل ۳۰ درصد می‌بود و درواقع اکنون به دلیل اعلام نشدن شاخص تعدیل، ۳۰ درصد نقدینگی ما وجود ندارد.
وی با اعلام اینکه طبق قرارداد دوساله، واحدهای ما باید تا اردیبهشت ماه سال آینده به اتمام برسند؛ تاکید کرد: نقش منابع مالی تعیین‌کننده است و با توجه به پیشرفت ۶۰ درصدی پروژه‌ها اگر مبلغ وام افزایش پیدا کند و مشکل منابع مالی حل شود و متقاضیان هم آورده خود را پرداخت کنند، می‌توانیم در شهریور ماه سال ۱۴۰۲ واحدها را تحویل دهیم که این تاخیر چندماهه معقول است؛ چون زیربنای ما هم از آنچه در قرارداد قید شده، بیشتر شده است. به گفته این انبوه‌ساز، این واحدها در متراژ ۵۵ تا ۹۰ مترمربع ساخته می‌شوند.
