مدیران شرکت‌‌های ساختمانی علل رکود تولید را به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند
قفل مالی مسکن ملی
وامهاي خريد و ساخت مسكن نه در استطاعت خريداران است نه سازنده‌ها
دولت در بخش مسکن تسهیلگر باشد
در همین رابطه مدیرعامل شرکت «سایبان گستر قومس» در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با تاکید بر اینکه دولت نباید در بخش مسکن دخالت کند، گفت: دولت در بخش مسکن باید سیاست راهبردی در پیش بگیرد و در این عرصه تسهیلگر باشد؛ اما متاسفانه از زمانی که دولت در بخش مسکن دخالت کرده، مشکلات و مسائل بسیاری در این حوزه به وجود آمده است. علی باقری‌پور ادامه داد: دولت با سیاست‌هایی که در پیش می‌گیرد، معمولا باعث رونق و رکود در بخش مسکن می‌شود. در این دوره نیز افزایش بی‌‌رویه قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی و همچنین افزایش نرخ ارز، منجر به افزایش قیمت مسکن شده و این مسائل ارتباط مستقیمی با رشد قیمت مسکن دارد. بازرس کانون سراسری انبوه‌‌سازان افزود: با وجود اینکه امسال نیز با رکود در مسکن روبه‌رو بودیم، اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد ماهانه قیمت‌‌ها حداقل 5/ 2 درصد افزایش پیدا می‌کند.
رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌‌سازان استان سمنان تاکید کرد: دولت باید به دنبال این باشد که عرضه مسکن را از طریق کمک و حمایت در بخش ارائه تسهیلات مسکن و نیز اعطای مشوق‌‌هایی در حوزه عوارض پروانه و هزینه‌های بیمه و مالیات افزایش دهد و از این طریق بخش عرضه مسکن را تحریک کند. به‌‌این‌‌ترتیب سازندگان و انبوه‌‌سازان به بخش تولید مسکن ورود پیدا می‌کنند و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار می‌شود که بتوانند مسکن را به حد تعادل خود برسانند.
لزوم اعطای زمین رایگان و مصالح ارزان به انبوه‌‌سازان
مدیرعامل «شرکت مهندسی گرانسا پارس» نیز با بیان اینکه وضعیت بخش مسکن به چند عامل بستگی دارد که شامل میزان عرضه و تقاضا و همچنین توان خرید مردم است به «دنیای اقتصاد» گفت: مردم اگر توان خرید نداشته باشند، از خرید مسکن عقب‌‌نشینی می‌کنند.
سید‌غلام‌عباس جمشیدی ادامه داد: هم‌‌اکنون وضعیت بخش مسکن در کشور ما به حد نگران‌‌کننده‌‌ای رسیده است و در طول یک سال گذشته هیچ اقدامی از طرف وزارت راه و شهرسازی برای رونق بخش مسکن به‌‌ویژه برای قشری که توان خرید ندارند، صورت نگرفته است. حتی درزمینه واحدهایی که می‌خواهند بسازند، از اقشاری که بضاعت مالی اندکی دارند، نظرخواهی نکرده و طبق نظر خود عمل کرده‌‌اند. وی افزود: در حال حاضر در اکثر شهرهای کشور و استان‌ها بسیاری از متقاضیان به دلیل مبالغی که باید به ازای خانه‌‌دار شدن در قالب طرح نهضت ملی و اقدام ملی مسکن پرداخت کنند، عقب‌‌نشینی کرده‌‌اند.
رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌‌سازان استان چهارمحال و بختیاری یادآور شد: دولت باید زمین رایگان در اختیار این طرح‌ها بگذارد و به ازای زمین پولی دریافت نکند؛ همچنین دولت باید مصالح ساختمانی از قبیل سیمان، میلگرد و... را با قیمت مناسبی در اختیار پیمانکاران و انبوه‌‌سازان قرار دهد که در این بخش هیچ‌‌گونه همراهی و همکاری و حمایتی انجام نداده است.
این سازنده مسکن با اعلام اینکه وزارت راه و شهرسازی قیمت ساخت هر متر مسکن را 4 میلیون و 700 هزار تومان مشخص کرده که باگذشت یک سال از دولت سیزدهم، سازنده‌ها حاضر به ساخت مسکن با این قیمت نشده‌‌اند، تاکید کرد: چراکه نرخ مصالح بین 50 تا 70 درصد گران شده و دود مقاومت وزارتخانه در برابر افزایش قیمت ساخت، به چشم مردم می‌‌رود. چراکه با این قیمت امکان ساخت مسکن وجود ندارد.
جمشیدی متذکر شد: طبق برآورد انجام‌‌شده در وزارت راه و شهرسازی، قیمت ساخت مسکن متری 8 تا 10 میلیون تومان است البته این نرخ بستگی به استان‌ها دارد. وی با تاکید بر لزوم تزریق تسهیلات ارزان‌‌قیمت در بخش مسکن تصریح کرد: وقتی دولت تسهیلات با نرخ سود 18 درصدی را ارائه می‌کند، فرضا اگر رقم این تسهیلات 200 میلیون تومان باشد، با احتساب نرخ بهره 18 درصدی بعد از 4 سال 400 میلیون تومان خواهد بود که به‌طور مسلم مردم نمی‌توانند با این ارقام صاحب‌‌خانه شوند، چراکه مردم توانایی پرداخت اقساط این تسهیلات را ندارند. از طرفی گفته شده که متقاضیان باید آورده خود را داشته باشند.
این انبوه‌‌ساز افزود: طی دوره‌های گذشته شاهد بوده‌‌ایم که مسکن در یک بازه زمانی چندساله در رکود به سر برده و ناگهان فنر قیمت مسکن در می‌‌رود و نرخ مسکن دو تا سه برابر افزایش می‌‌یابد و اگر دولت این اقدامات را انجام ندهد، با افزایش قیمت‌‌های بیشتر روبه‌رو خواهیم شد.
به گفته جمشیدی در سال جاری باوجود افزایش 57 درصدی حقوق و دستمزد کارگران، اما از آن‌‌طرف تورم به‌‌قدری شکننده بوده که نیروها راضی به کار با این قیمت‌‌ها نشدند. وی با انتقاد از افزایش قیمت مصالح ساختمان تصریح کرد: در بسیاری از مواقع قیمت میلگرد تا 20 هزار تومان و قیمت هر تن سیمان به بیش از یک‌‌میلیون و 200 هزار تومان رسید. این موارد عامل تعیین‌‌کننده قیمت هستند. جمشیدی ادامه داد: از طرف دیگر متراژ ساختمان باید متناسب با قدرت خرید افراد باشد. به‌طور نمونه توان خرید یک فرد 60 متر مسکن است و امکان خرید واحدهای بزرگ‌تر را ندارد. لذا دولت باید در طراحی واحدهای مسکونی تجدیدنظر کند و ساخت واحدهایی با متراژ 60 تا 100 متر را با توجه به توان خرید افراد در دستور کار قرار دهد.
تامین زیرساخت‌‌های اشتغال در بخش تولید و سرمایه‌‌گذاری
همچنین مدیرعامل «شرکت فراپیما پاسارگاد» درباره مسائل مبتلابه بخش ساختوساز به «دنیای اقتصاد» گفت: استانداردی در تمام دنیا وجود دارد که طبق آن مدت‌‌زمان صاحب‌‌خانه شدن مردم به‌طور متوسط 20 سال است که این مدت منطقی است و در بسیاری از کشورها این عدد حتی به 5 سال می‌‌رسد و افراد در طول 5 سال می‌توانند مسکن‌دار شوند؛ اما این پروسه در کشور به نزدیک به 90 سال رسیده است.
محمدمهدی مافی درباره راهکار کاهش این فاصله بیان کرد: اگر بحث‌های آمایشی در کشور حل شود، می‌توان با برنامه‌‌ریزی این فاصله را کاهش داد. متاسفانه امروز مسائلی از قبیل تصمیم‌گیری‌‌های هیجانی در بخش ساخت مسکن را می‌‌بینیم که مسکن در هر زمینی بدون توجه به امکانات موردنیاز آن ساخته می‌شود که مشکلات بخش مسکن را عمیق‌‌تر و گره آن را کورتر کرده است. مافی بابیان اینکه باید مطالعات آمایشی و کاهش زمان خرید مسکن به بحث کارشناسی گذاشته شود و مطالعات کارشناسی روی آنها انجام گیرد، تاکید کرد: همچنین از انجام پروژه‌های هیجانی خودداری شود و اقدام عملی در این حوزه هر چه کمتر باشد، به نفع جامعه است.
وی با انتقاد از نبود مطالعات کافی در حوزه تامین زیرساخت‌‌ها گفت: باوجود اینکه حتی برای اجرای پروژه‌های شهری کوچک مطالعات لازم است؛ اما می‌‌بینیم که برای پروژه‌های بزرگ دولتی مطالعه لازم انجام نمی‌شود، فقط به این خاطر نسبت به ساخت مسکن اقدام می‌کنند که صرفا فعالیتی نمادین در این بخش داشته باشند و بالطبع این نوع کارکردها در راستای بهبود شاخص‌‌های مسکن شدن یا شاخص‌‌های آسایشی و آرامشی قلمداد نمی‌شود؛ به طور نمونه در شهر تهران به‌‌غیر از مشکل گرانی، مشکل تامین آسایش، حجم زیاد تردد، ترافیک، آلودگی هوا و... وجود دارد.
این انبوه‌‌ساز ادامه داد: این تصور که برای کاهش قیمت مسکن باید مسکن بیشتری ساخته شود اشتباه است. چراکه اگر سیاست ساخت بیشتر مسکن منجر به کاهش قیمت مسکن می‌شد، باید با اجرای مسکن مهر قیمت‌‌ها کاهش پیدا می‌کرد یا شرایط زندگی ارتقا می‌‌یافت؛ اما این اتفاق درگذشته رخ نداده و در آینده نیز اتفاق نمی‌‌افتد.
وی تاکید کرد: از نهادهای متصدی و سیاستگذار توقع داریم بیش از این خود را درگیر نسبت‌‌های کمی نکنند تا خروجی مطلوب‌‌تری نسبت به شاخص‌‌ها و مسائل بالادستی داشته باشیم.
مافی بابیان اینکه افزایش قیمت مسکن توان خرید مصرف‌‌کننده‌ها را بسیار کاهش داده و دلیل رکود بازار مسکن نیز همین موضوع است، گفت: قیمت‌‌های مسکن به میزانی بالا رفته که مصرف‌‌کننده‌ها دیگر توان خرید مسکن ندارند و افراد زمانی اقدام به خرید یک کالای سرمایه‌‌ای می‌کنند که انتظار داشته باشند قیمت این کالا در آینده افزایش پیدا کند. از طرف دیگر، ظاهرا برای مدتی انتظار افزایش قیمت‌‌ها در بازارهای دیگری متصور است که با این حساب، معمولا سرمایه‌ها به آن بخش‌ها منتقل شده که موجب رکود مسکن شده و ازجمله این بازارها می‌توان بازار سکه یا ارز را نام برد. وی درباره راهکار خروج از رکود مسکن گفت: در حوزه اقتصاد کشور خروج از رکود چندان راهگشا نیست چراکه تجربه نشان داده با نبود تصمیم‌گیری‌‌های ارزنده با حذف رکود، قیمت‌‌ها نمودار سینوسی داشته است، در همین راستا برای افزایش قدرت خرید مردم باید زیرساخت‌‌های اشتغال و کارآفرینی در بخش‌های تولیدی و سرمایه‌‌گذاری تامین شود.
پروژه‌ها به‌طور واقعی به بخش خصوصی واگذار شود
رئیس هیات‌مدیره «شرکت ابنیه‌‌کار» نیز در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با اشاره به چالش‌‌های متعدد بخش ساختوساز در شهرستان‌ها و تهران گفت: در شرایط کنونی یکی از مهم‌ترین مشکلات، گرانی مصالح ساختمانی و بی‌‌ثباتی قیمت‌‌ها است. آمارها نشان داده طی سال‌های اخیر نرخ مصالح ساختمانی تحت تاثیر نرخ ارز و مسائل سیاسی جهش ناگهانی پیدا کرده است.
جعفر خزاعی‌سرچشمه افزود: مشکل بعدی در شهرهای کشور به‌‌ویژه در شهر تهران، مربوط به طولانی بودن زمان صدور جواز و پروانه ساختمان است و سازنده باید برای اخذ تک‌‌تک موارد ذکرشده از هفت‌‌خوان رستم عبور کند. از آن‌‌طرف با توجه به گرانی زمین و مصالح ساختمانی، صدور جواز و هزینه جواز ساختوساز در شهرداری، برای بسیاری از سازندگان توجیه اقتصادی ندارد چراکه آنها سرمایه عظیم خود را صرف اجرای پروژه‌‌ای می‌کنند که برای بازگشت اصل سرمایه و سود حاصل از آن پروسه طولانی را متحمل می‌شوند، این در حالی است که به علت بی‌‌ثباتی اقتصاد سازنده نمی‌‌داند در زمان عرضه شرایط بازار مسکن ازنظر وضعیت رکود و قیمت‌‌ها چگونه است.
وی مشکل دیگر ساختوساز را مربوط به نبود ماشین‌‌آلات به‌‌روز و ممنوعیت واردات این تجهیزات دانست و گفت: یکی دیگر از مشکلات کلان در این بخش این است که در هر جا که بخش خصوصی عملیات موفقی داشته، شرکت‌‌های خصولتی جای آنها را گرفته‌‌اند. به‌طوری‌‌که امروز حداقل 90درصد اقتصاد کشور در اختیار دولت و شرکت‌‌های خصولتی است و حضور بخش خصوصی واقعی در این مملکت به‌‌ویژه در بخش ساختوساز حتی کمتر از 10 درصد از اقتصاد است. این در حالی است که تجربه ثابت کرده در هر کشوری که بخش خصوصی فعال نباشد، کشور نمی‌تواند رشد کند و منجر به فرار این شرکت‌‌ها از حوزه سرمایه‌‌گذاری می‌شود. در حال حاضر این موضوع در کشور ما نهادینه شده و ارگان‌های دولتی کار واقعی به بخش خصوصی واگذار نمی‌کنند و اگر پروژه‌‌ای را به آنها ارائه می‌دهند، به عنوان پروژه دست‌‌دوم است.
وی با انتقاد از هزینه بالای ساختوساز و گرانی مصالح اظهار کرد: طبق آمار وزارت راه و شهرسازی به‌طورکلی به 10 میلیون مسکن در کشور نیاز داریم و هرساله حدود 700 تا 800 هزار مسکن به این آمار اضافه می‌شود که به معنای انباشت مداوم تقاضا برای مسکن است؛ بنابراین یکی از دلایل گرانی مسکن کمبود مسکن است.
این انبوه‌‌ساز گفت: امروز سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن به میزان قابل‌‌توجهی کاهش داشته و از طرفی دولت در حالی وعده ساخت سالانه یک‌‌میلیون مسکن را مطرح کرده که ساخت آن غیرممکن است. تا زمانی که بخش خصوصی به‌طور فعال نتواند در این مسیر حرکت کند، دولت به‌‌هیچ‌وجه توان اجرای چنین طرحی را ندارد.
به گفته وی، ساخت سالانه یک‌‌میلیون مسکن با احتساب هر واحد مسکونی 80 متری با لحاظ مشاعات، 80 میلیون مترمربع است که با هزینه ساخت حداقل 8 میلیون تومان به رقم بسیار کلانی می‌‌رسد که بانک‌ها چنین بودجه‌‌ای در اختیار ندارند. اقشار کم‌‌درآمد و ساکن در مناطق حاشیه‌‌نشین که احتیاج به خانه دارند یا مستاجر هستند چنین هزینه‌‌ای را در اختیار ندارند؛ بنابراین مشخص است با وجود تبلیغات و وعده‌هایی که درباره اجرای این طرح داده می‌شود، اجرای آن غیرممکن است. همان‌طور که باگذشت یک سال از دولت سیزدهم هنوز هیچ واحدی ساخته نشده است. این انبوه‌‌ساز درباره راهکار رفع این مشکلات بیان کرد: باید بوروکراسی در ارگان‌های سیاستگذار کاهش یابد درعین‌‌حال فعالیت‌‌ها به‌‌صورت واقعی در اختیار شرکت‌‌های خصوصی قرار گیرد. در این صورت قطعا بازدهی بالاتر رفته و تولید مسکن افزایش می‌‌یابد. عضو هیات‌مدیره علی‌‌البدل انجمن انبوه‌‌سازان استان تهران خاطرنشان کرد: همه باید بدانند امور با دخالت مدیران دولتی و دولت پیشرفت نمی‌کند. در هیچ کشوری از دنیا نمی‌توان پروژه‌‌ای را مشاهده کرد که در اختیار دولت بوده و پیشرفت مطلوبی داشته باشد، چراکه به علت جنس و ساختار دولت این امر غیرممکن است.
استفاده از الگوهای جدید ساخت مسکن در دنیا
دبیر کانون سراسری انبوه‌‌سازان کشور نیز بابیان اینکه در شرایط کنونی آینده بازار مسکن چندان قابل پیش‌‌بینی نیست، به «دنیای اقتصاد» گفت: شهرداری وعده صدور جواز در عرض یک هفته را داده اما عملا تحقق این شعار درحالی که بستر آن آماده نیست، ممکن نیست.
رامین گوران برخی از سازمان‌های حکمران را مانع بزرگ در مسیر اجرای پروژه‌های ساختمانی دانست و تشریح کرد: در حقیقت با عملکرد این سازمان‌ها مسیر اخذ پروانه طولانی‌‌تر شده و این امر ضربه بزرگی را به بخش سرمایه‌‌گذاری در حوزه مسکن زده است. چراکه سرمایه‌های هنگفت سازندگان، معطل پروسه زمان‌‌بر اخذ پروانه ساختمانی می‌شود و کشور وضعیت خوبی در این زمینه ندارد. به گفته مدیرعامل «شرکت بنا برج» در چنین شرایطی سازندگان صاحب‌‌نام و سرمایه‌‌گذاران بخش ساختوساز، بازار مسکن ایران را ترک کرده‌‌اند و آمار منفی تولید و صدور پروانه‌ها در سال 1401 این موضوع را تایید می‌کند.
گوران همچنین با انتقاد از افزایش مبلغ تسهیلات مسکن گفت: وزیر راه و شهرسازی طی ماه‌های اخیر از تخصیص وام 700 میلیون تومانی خبر داده، امااتفاقا افزایش هرچه بیشتر مبلغ وام، شرایط بحرانی تورمی را در مسکن ایجاد می‌کند، چون پول پرقدرت این تاثیر را دارد.
وی با تاکید بر ضرورت استفاده از مدل‌ها و روش‌های جدید ساخت مسکن در دنیا گفت: به‌طور نمونه دولت می‌تواند ساخت مسکن استیجاری با استفاده از سرمایه‌های خرد و همچنین ساخت مسکن اجتماعی را به‌‌منظور افزایش تولید مسکن در دستور کار خود قرار دهد.
این انبوه‌‌ساز با انتقاد از اینکه دولت بودجه‌‌ای به‌‌غیراز زمین در اختیار سازنده قرار نمی‌دهد، ولی بیشترین دخالت اجرایی را درزمینه تولید مسکن و سیاستگذاری‌‌ها دارد؛ خاطرنشان کرد: بهتر است دولت راهکاری بیندیشد که تولیدکننده‌ها بتوانند متناسب با شرایط بومی و جغرافیایی هر منطقه و شهری، مسکن مناسب و شایسته‌‌ای را برای مردم بسازند؛ نهضت ملی مسکن ایده خلاقانه‌‌ای نیست و اگرچه بخش خصوصی در این زمینه راهکارهایی را ارائه کرده است، اما دولت بر اجرای طرح نهضت ملی تاکید دارد.
مسکن نیازمند برنامه منسجم
در این زمینه شهاب سعادت‌نژاد، رئیس انجمن سازندگان مسکن و ساختمان شهر تهران در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» اظهار کرد: عوامل و مولفه‌های مختلفی سبب کاهش اشتیاق انبوه‌‌سازان و تولیدکنندگان برای ساخت مسکن شده است که ازجمله آن افزایش مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد عوامل اجرایی، افزایش زمین، خواب سرمایه و از همه مهم‌تر پیچیدگی‌‌های مراحل صدور پروانه ساخت است.
وی با تاکید بر اینکه رکود خریدوفروش مسکن و همچنین کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن سبب شده است که سرمایه‌‌گذاران در فروش واحدهای ساخته‌‌شده دچار چالش باشند توضیح داد: قفل شدن معاملات مسکن سبب می‌شود که بازگشت سرمایه در حوزه مسکن بسیار زمان‌‌بر باشد و همین مساله گردش نقدینگی را در این عرصه دچار مشکل می‌کند.
این کارشناس مسکن گفت: قیمت‌‌های سرسام‌‌آور در حوزه مسکن و ناتوانی اقشار متوسط و حتی متمول جامعه برای خرید مسکن، بیانگر وضعیت غیرعادی حوزه مسکن است و بنابراین دولت باید به‌‌صورت عاجل در جهت رفع موانع تولید مسکن و جذب سرمایه‌‌گذاران به این بخش اقدام کند.سعادت‌نژاد گفت: یکی از عوامل موثر در رونق بخش مسکن، تقویت توان مالی خریداران مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی است، اما متاسفانه در عمل این تسهیلات در مقابل قیمت‌‌های سرسام‌‌آور مسکن به‌‌هیچ‌وجه کارآمدی ندارند؛ درحالی که در کشورهای پیشرفته نظام بانکی نقش بسیار پررنگی در تامین مالی مسکن برای خریداران دارد.
سعادت‌نژاد با یادآوری این مطلب که در کوتاه‌‌مدت نمی‌توان نسخه‌‌ای فوری و نجات‌‌بخش برای بازار مسکن طراحی کرد اظهار کرد: اگر نتوانیم از طریق حمایت از بخش خصوصی و ایجاد جذابیت‌های سرمایه‌‌گذاری، چرخ مسکن را به گردش دربیاوریم، مشکلات غیرقابل‌‌تصوری در این حوزه شاهد خواهیم بود.رئیس انجمن سازندگان مسکن و ساختمان شهر تهران با تاکید بر اینکه زمین نقش اساسی در افزایش قیمت مسکن بازی می‌کند گفت: افزایش سرسام‌‌آور زمین مخصوصا در کلان‌شهرها، یکی از عوامل اصلی گرانی مسکن است و هرچند که دولت در طرح‌هایی نظیر مسکن مهر و نهضت ملی مسکن به‌‌نوعی درصدد رفع این مشکل بوده است اما این سیاست به‌‌تنهایی کارآمدی ندارد و دولت باید از طریق طرح‌های مختلفی نظیر آمایش سرزمین نسبت به عرضه اراضی کارآمد در حوزه مسکن اقدام کند.
