اقتصاد مسکن در گرو رشد شرکت‌های صنعتی ساز
به عنوان مثال، تعلل و غفلت آمریکا، در بخش صنعت مسکن در سال ۲۰۰۵ میلادی سبب شد تا صنعت مسکن با چرخش حلقوی تکینگی (Singularity)، اقتصاد آمریکا را به رکود و کسادی بکشاند و این رکود اقتصادی و بحران مالی تا سال ۲۰۰۸ ادامه یافت و پس‌لرزه‌های آن نیز در گزارش‌های تاریخی بازار سهام آمریکا تا سال ۲۰۱۱ دیده شد. بنابراین، تاثیر صنعت مسکن در اقتصاد کشور و بر کیفیت زندگی مردم، عمیق و گسترده است. به طوری که سهم صنعت ساختمان و مسکن در اقتصاد کشورهای صنعتی حدود ۳۵درصد است، درحالی‌که در ایران، سهم صنعت ساختمان و مسکن در اقتصاد ملی حدود ۸درصد است. در سال‌های اخیر، غفلت سیاستگذاران از تولید و عرضه مسکن در ایران، سبب شد تا سیل نقدینگی از فعالیت‌های ساختمانی به فعالیت‌های سوداگری و دلالی سرازیر شود و بسیاری از نیروهای متخصص و ماهر در بخش ساختمانی، کار خود را از دست بدهند و به فعالیت‌های خدماتی غیر مولد روی آورند و از سوی دیگر، این تعلل و غفلت، سبب شد تا کشور با کمبود مسکن مواجه شود و قیمت‌ها به صورت افسارگسیخته افزایش یابد و قشر وسیعی از جامعه و به خصوص خانواده‌های جوان در سیاهچاله اجاره‌نشینی گرفتار شوند.
عوامل توسعه پایدار صنعت مسکن
برای اینکه صنعت مسکن بتواند سهم بیشتری در رشد اقتصادی و توسعه پایدار داشته باشد، ضروری است تا سرمایه‌های بخش خصوصی به توسعه شرکت‌های صنعتی‌ساز مسکن هدایت شود تا با رقابت‌پذیری شرکت‌ها، میزان تولید و عرضه سازه‌های پیش‌ساخته ساختمانی افزایش یابد. از آنجاکه صنعت مسکن بر تامین نیاز اولیه و بهبود وضعیت زندگی آحاد مردم و همچنین بر کاهش هزینه و انرژی تاکید دارد، صنعت برتر و پایداری محسوب می‌شود. میزان سرمایه‌گذاری، تکنولوژی و زیرساخت‌های اولیه مورد نیاز در صنعت مسکن، نسبت به صنایع دیگر، مانند فولاد، آلومینیوم و خودروسازی، کمتر است و به همین دلیل، میزان آسیب‌پذیری ناشی از تحریم‌های اقتصادی در بخش صنعت مسکن، نسبت به صنایع دیگر مثل صنعت نفت ناچیز است و با اجرای سیاست‌های اقتصاد مقاومتی به سادگی می‌توان به رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی مطلوب دست یافت.
عوامل گرانی مسکن
زمانبر بودن ساخت و ساز، ثابت نگه داشتن محدوده شهر، احتکار مسکن توسط اشخاص حقیقی و حقوقی مانند بانک‌ها، عدم نظارت کافی بانک مرکزی بر معاملات بانک‌ها، عدم استفاده از سازه‌های پیش‌ساخته ساختمانی، رشد قیمت نهاده‌های مسکن (مواد و مصالح ساختمانی)، رشد شدید نرخ ارز (دلار) و خرید و فروش کاذب توسط دلالان و سوداگران حرفه‌ای مسکن، از جمله عواملی هستند که سبب می‌شود تا قیمت مسکن به صورت افسارگسیخته در کشور افزایش یابد.
مزایای صنعتی‌سازی ساختمان
یکی از راه‌های منطقی‌سازی صنعت مسکن، استفاده از الگوی صنعتی‌سازی ساختمان است. استفاده از سازه‌های پیش‌ساخته ساختمانی، علاوه بر اینکه موجب صرفه‌جویی در زمان و هزینه ساخت و ساز می‌شود، سبب می‌شود تا کیفیت و مقاومت ساختمان در برابر بلایای طبیعی نیز افزایش یابد. با صنعتی‌سازی ساختمان، میزان ضایعات ساختمانی، میزان گرد و خاک، آلودگی هوا و صدا کاهش می‌یابد. طراحی درست ساختمان، نوع و کیفیت مصالح ساختمانی، دقت محاسبات ساخت و ساز، تقویت سازه‌ها و کنترل بر فرآیند ساخت و ساز موجب می‌شود تا میانگین عمر مفید ساختمان‌های مسکونی در ایران که حدود ۳۰ سال بوده و در سال‌های اخیر، به حدود ۲۵ سال کاهش یافته، به ۱۰۰ سال یا بیشتر از آن افزایش یابد.
تاثیر ساختار اداری بر قیمت مسکن
تمرکز وزارتخانه‌ها، موسسات و سازمان‌های بزرگ و شرکت‌های مادرتخصصی و جمعیت در ابرشهر تهران (ساختارتمرکز‌گرا)، علاوه بر آلودگی هوا، ترافیک سنگین، عدم کنترل جمعیت و فشار روحی و روانی مردم، موجب رشد بی‌رویه قیمت مسکن می‌شود و این افزایش قیمت، به شهرهای دیگر نیز سرایت می‌کند. برعکس آن، پراکندگی ادارات و جمعیت در چند شهر (ساختار تمرکززدا)، موجب اثربخشی خدمات عمومی و رفاهی، تصمیم‌گیری و کنترل دقیق‌تر و سریع‌تر بر فعالیت‌ها و مهم‌تر از همه، سبب کاهش قیمت مسکن می‌شود. بنابراین، از راه‌های موثر برای توازن اقتصاد مسکن، تمرکززدایی ساختار اداری در چند شهر، استفاده از الگوی منطقی توسعه شهری و بازآفرینی بافت‌های فرسوده شهری برای بازدهی اقتصاد مسکن است.
نقش عرضه و تقاضا در اقتصاد مسکن
در اقتصاد خرد، مسکن، به عنوان سرمایه خصوصی اشخاص و در اقتصاد کلان، به عنوان سرمایه ملی محسوب می‌شود. اقتصاد مسکن در سمت عرضه (تولیدکننده) مسکن، به عواملی مانند قیمت زمین، کیفیت مواد و مصالح و تجهیزات مسکن و هزینه ساخت و سمت تقاضا (خریدار) مسکن، به عواملی مانند سطح درآمد و قدرت خرید مردم، میزان اعطای تسهیلات و نرخ سود بانکی، عمر مفید و مقاومت ساختمان و مطلوبیت مصرف‌کننده وابسته است.
مولفه‌هایی مانند افزایش تولید مسکن، عدم تمایل مردم به خرید و سرمایه‌گذاری در مسکن، کاهش نرخ جمعیت و ساختار اداری غیر متمرکز، موجب کاهش قیمت مسکن و فاکتورهایی مانند کاهش تولید مسکن، میل به خرید و سرمایه‌گذاری در مسکن، افزایش نرخ رشد جمعیت، ساختار اداری متمرکز و احتکار مسکن، موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود. به همین دلیل، برای ارزیابی دقیق‌تر و تحلیل تکنیکال، از مدل‌ها و تکنیک‌های اقتصادسنجی مسکن استفاده می‌شود.
مشکلات شرکت‌های صنعتی‌ساز مسکن
اگرچه صنعت ساختمان در ایران در حال تغییر و تحول است، اما واقعیت این است که دنیا در زمینه ساختمان‌سازی در نسل ششم به‌سر می‌برد و در ساخت و ساز مسکن به مسائلی مانند محیط زیست و فضای سبز، مصرف سوخت و انرژی از طریق انرژی خورشیدی و سایر انرژی‌های تجدیدپذیر و عایق‌کاری ساختمان و مقاومت و ماندگاری ساختمان در برابر زلزله، توفان و سیل توجه دارد و برای ورود به نسل هفتم ساختمان، تحقیقات گسترده‌ای در زمینه نانوفناوری مواد و مصالح و تجهیزات ساختمانی صورت گرفته است. اما ساخت و ساز ساختمان در ایران، بیشتر مربوط به نسل سوم است و برای ورود به نسل چهارم ساختمان، یعنی صنعتی‌سازی ساختمان با مقاومت و مشکلاتی مواجه هستیم. به طوری که در ایران کمتر از ۱۰درصد از کل صنعت ساختمان، به صورت صنعتی‌سازی انجام می‌شود.
از مجموع آنچه بیان شد، به این نتیجه می‌رسیم که نقش شرکت‌های صنعتی‌ساز ساختمان در تولید مسکن با کیفیت و قیمت مناسب، بسیار پررنگ و با اهمیت است و در این میان، صنعت مسکن با موانع و مشکلاتی روبه‌رو است که می‌توانیم آنها را در دو دسته کلی بیان کنیم.
۱-مقاومت در برابر تغییر و تحول: یکی از دلایلی که موجب شد صنعت مسکن در ورود به نسل چهارم ساختمان دچار تعلل و رکود شود، عدم شناخت و آگاهی کافی قشر وسیعی از جامعه نسبت به مزایای صنعتی‌سازی ساختمان است و همچنین، عامل مقاومت در برابر تغییر و عادت به انجام کار گذشته و تکرار فرآیند ساخت ساختمان مربوط به نسل سوم، سبب می‌شود تا تقاضا برای خرید سازه‌ها و قطعات پیش‌ساخته ساختمانی به مقدار کافی نباشد و شرکت‌های صنعتی‌ساز مسکن مشکل فروش داشته باشند.
۲-عدم انطباق مقررات بانکی با فرآیند نسل ساختمان: مقررات اعطای وام و تسهیلات بانکی، متناسب با ساخت نسل سوم ساختمان که زمان ساخت و ساز طولانی بوده، صورت می‌گیرد، در حالی‌که در صنعتی‌سازی ساختمان، بخش اعظم سازه‌ها به صورت پیش‌ساخته و عموما در زمانی کمتر از یک ماه در کارگاه‌های تولیدی ساخته و آماده تحویل به مشتری است. از یک سو، شرکت‌های صنعتی‌ساز ساختمان، در خرید و تامین مواد و مصالح سازه‌های پیش‌ساخته با کمبود سرمایه درگردش مواجه می‌شوند و از سوی دیگر، مشتریان سازه‌های پیش‌ساخته، باید قیمت آن را به صورت یکجا به شرکت‌های صنعتی‌ساز ساختمان بپردازند.
برای اینکه صنعت مسکن به رشد و شکوفایی اقتصاد ملی و اشتغال‌زایی کمک کند، ضروری است تا موانع و مشکلات آن رفع شود که دو راهکار در این خصوص توصیه می‌شود:
۱- به دلیل اینکه در صنعتی‌سازی ساختمان (نسل چهارم)، بخش قابل توجهی از تولید سازه‌ها و قطعات پیش‌ساخته ساختمانی در شرکت‌ها و کارگاه‌های تولیدی ساختمان انجام می‌شود و بخش کمتری از فرآیند ساخت و ساز در محل احداث پروژه ساختمان صورت می‌گیرد، لذا ضرورت دارد، بخش‌هایی از آیین‌نامه‌های طراحی، محاسبات، اجرا و نظارت ساختمان متناسب با نسل چهارم، پنجم و ششم ساختمان اصلاح شود و مسوولیت مجریان، ناظران، شهرداری‌ها، سازمان ملی استاندارد و سازمان نظام مهندسی ساختمان، به طور شفاف و دقیق مشخص شود و با توجه به اینکه مسکن با جان انسان‌ها، آسایش و ایمنی و سرمایه ملی سرو‌کار دارد، پیامد و تبعات تخلفات و انحرافات احتمالی از آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های اجرایی، به دریافت جریمه نقدی از متخلف یا خرید تخلف ختم نشود.
۲- به‌منظور رقابت‌پذیری و افزایش عرضه سازه‌ها و قطعات پیش‌ساخته ساختمانی با‌کیفیت و مقاوم، ضرورت دارد بنیه مالی شرکت‌های صنعتی‌ساز مسکن از طریق وام و تسهیلات بانکی تقویت شود تا بر تعداد شرکت‌های صنعتی‌ساز ساختمان افزوده شود و شرایط رقابت‌پذیری در جهت کاهش قیمت و بهبود کیفیت سازه‌ها و قطعات پیش‌ساخته ساختمانی فراهم شود.
