راهکارهای ساماندهی بازار اجاره

اعتقاد دارم سیاست تعیین سقف اجاره‌بها باید با تمهیدات خاص اجرایی شود. هرچند که براساس طرح جدید مجلس، موجر و مالک ملزم به ثبت قراردادهای اجاره در سامانه املاک و اسکان می‌‌‌شوند اما این الزام قانونی به‌‌‌رغم تدابیر بازدارنده‌‌‌ای که برای موفقیت آن در نظر گرفته‌‌‌شده است، دارای نواقصی است که البته ریشه در قوانین دارد. به طور مثال بر اساس قانون مدنی، چنانچه مالک و مستاجر نسبت به تنظیم قرارداد اجاره به‌‌‌صورت دستی اقدام و سپس در زمان طرح دعوی به مراجع قضایی مراجعه کنند، دست‌‌‌نوشته ازنظر قاضی، قابل استناد است و وجود چنین قانونی سبب می‌شود که برخی مالکان با نقض قانون اجاره، قرارداد خود را به‌‌‌صورت دستی تنظیم کنند. با توجه به این امر دولت باید با بازنگری در قوانین بالادستی و تجدیدنظر در قانون مالک و مستاجر و با بی‌‌‌اعتبار کردن قراردادهای دستی در محاکم قضایی، مالکان را به ثبت قرارداد در سامانه‌‌‌های رسمی اعلام‌‌‌شده سوق دهند. غفلت دولت از بازار اجاره سبب تشدید مشکلات این بازار خواهد شد و باید تدابیری اندیشیده شود که از طریق سیاست‌های کارآمد نسبت به ساماندهی بازار اجاره اقدام شود. کما اینکه در برخی از کشورهای پیشرفته در جهت حمایت از مستاجران، مکانیزم‌های تشویقی متنوع برای سازندگان در نظر می‌‌‌گیرند که ازجمله آن می‌توان به ارائه تراکم تشویقی درازای اجاره ملک در بازه زمانی ده‌‌‌ساله اشاره کرد و این راهکارها سبب کنترل بازار اجاره‌‌‌شده است. معتقدم در شرایط کنونی ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن، تنها راهکار حل بحران اجاره است. اخیرا شهردار تهران از اعلام آمادگی این نهاد برای کمک به مستاجران خبر داده است و حتی اعلام کرده که برای ما ننگ است که زوجی برای اجاره یک ملک در بنگاه‌‌‌ها گردن خم کند. با توجه به اظهار آمادگی شهردار تهران برای کمک به بازار اجاره، پیشنهاد می‌شود که شهرداری تهران همچنان که باهدف تسریع درروند احیای بافت‌‌‌های فرسوده برخی امتیازهای ویژه به سازندگان ارائه می‌دهد، این سیاست را برای سازندگان بازار اجاره نیز اجرایی کند. بر این اساس شهرداری تهران می‌تواند به سازندگانی که املاک خود را با نرخ مصوب و طی یک بازه زمانی تعیین‌‌‌شده روانه بازار می‌کنند، تخفیف‌‌‌های خاص در حوزه تراکم، عوارض و... اعطا کند. به هر حال در بسیاری از کشورها، شهرداری‌‌‌ها نقش محوری در ساماندهی و تنظیم بازار اجاره به عهده ‌‌‌دارند که ازجمله این موارد می‌توان به ساخت مسکن استیجاری توسط شهرداری‌‌‌ها که نقش موثر در حمایت از مستاجران دارد، اشاره کرد.

سال گذشته زمزمه‌‌‌هایی از سوی برخی از نمایندگان مجلس درباره تدارک تصویب طرحی موسوم به «طرح ساخت مسکن ارزان‌قیمت توسط شهرداری‌‌‌ها»شنیده شد که هدف از آن ساخت مسکن توسط شهرداری‌‌‌ها و اجاره دادن آن به اقشار کم‌‌‌درآمد بیان شد و گویا این طرح در کمیسیون‌‌‌های تخصصی مجلس در حال بررسی است، اما تصویب این طرح می‌تواند شهرداری‌‌‌ها را به لحاظ قانونی مکلف به مشارکت در ساخت مسکن اجاره‌‌‌ای کند. اگرچه ابهامات زیادی درباره این طرح وجود دارد اما قانون بد، بهتر از بی‌‌‌قانونی است. هرچند که غفلت چندساله از ساماندهی بازار اجاره و ساخت مسکن استیجاری سبب ایجاد بحران شدید در این بازار شده است اما به‌‌‌هرحال باید گام‌‌‌های‌سنجیده و مبتنی بر رویکردهای تخصصی برای ساماندهی بازار اجاره‌‌‌بها برداشته شود و شهرداری، بخش خصوصی و دولت باید به‌‌‌صورت همزمان برای ساماندهی بازار اجاره پیش‌‌‌قدم شوند. نکته حائز اهمیت اینکه تدابیری که خاستگاه آنها طرح‌‌‌های کارشناسی ‌سنجیده باشد، قطعا می‌تواند کمک‌‌‌حال بازار اجاره باشد، اما طرح‌‌‌های فاقد پشتوانه تخصصی نه‌‌‌تنها کمکی به این بازار نخواهد کرد بلکه درعین‌‌‌حال ممکن است سبب تشدید مشکلات مستاجران شود. طرح تمدید خودکاراجاره‌بها قطعا ممکن است با مشکلاتی همراه باشد. ممکن است مالکان از بیم مشکلات احتمالی، کلا از عرضه ملک خود به بازار اجاره صرف‌‌‌نظر کنند و این امر معضل کمبود واحدهای اجاره‌‌‌ای را دوچندان خواهد کرد.  در کنار طرح‌های کنونی، بازار اجاره نیازمند سیاستگذاری‌های بلندمدت است. مقابله با سوداگری و سفته‌‌‌بازی، حمایت سیستم بانکی از مستاجران، ابزارهای مالیاتی، تدوین طرح‌‌‌های تشویقی، فعال کردن صنعت اجاره‌‌‌داری و... ازجمله راهکارهای ساماندهی بازار اجاره است که باید در قالب یک بسته جامع به‌‌‌عنوان راهکارهای درازمدت برای ساماندهی بازار اجاره اجرایی شود.