اهمیت پیش‌سند در پیش‌فروش واحدهای ساختمانی
طی دهه‌های گذشته به دلیل کلاهبرداری‌هایی که درنتیجه پیش‌فروش مسکن صورت گرفت، حقوقدانان در این زمینه مطالعاتی کردند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال ۱۳۸۹ قانون‌گذار بر آن شد که برای جلوگیری از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال‌های آتی ساخته خواهد شد، قانون پیش‌فروش آپارتمان را تنظیم کند و به تصویب برساند. طبق مصوبه سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی، دفاتر مشاور املاک از پیش‌فروش ساختمان منع شدند و پیش‌فروش صرفا باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، اما این اصلاحات و مصوبه فوق‌الذکر باعث شد سازندگان و واسطه‌های ملکی که قبلا برای ساخت‌وساز از نقدینگی پیش‌‌خریداران مسکن استفاده می‌کردند هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین منابع مالی خود را از دست دهند و ساخت‌وسازها کاهش یابد.
قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در محورهای بسیاری دارای نقص، ابهام یا تناقض بود که وجود این نقایص و ابهامات مانع از اجرایی شدن آن و نیل به اهداف قانون‌گذار شد که مهم‌ترین آن ساماندهی فرآیند پیش‌فروش ساختمان در راستای تقویت توان مالی خریداران مسکن، افزایش تولید مسکن و تعادل‌بخشی به بازار مسکن در کنار ممانعت از وقوع جرم و فروش یک واحد به چندین خریدار بود.
با توجه به مشکلات در مسیر اجرایی شدن این قانون، در قدم اول قرار شد برای اجرایی شدن این قانون آیین‌نامه‌ای تهیه و ابلاغ شود. آیین‌نامه اجرایی این قانون که از سال ۸۹ تصویب شده بود، در سال ۹۳ از سوی هیات وزیران ابلاغ شد. هیات وزیران پیشنهاد مشترکی را بین وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی ساختمان تدوین کرد که آیین‌نامه امروزی را تشکیل می‌دهد و مورد تایید قوه قضائیه نیز قرار دارد. درنهایت دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان در ۲۱ شهریور ۱۳۹۶ در اجرای ماده ۲۲ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و بند (د) ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۹۳ تدوین و توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شد و بستر حقوقی اجرای این قانون به‌طور کامل فراهم شد.
بر اساس دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان و با توجه به مفاد قانون پیش‌فروش ساختمان و به لحاظ عرفی در صورت عدم صدور پایان کار ساختمان، معامله جنبه پیش‌فروش خواهد داشت. از سوی دیگر از نظر قانونی تا زمانی که برای ساختمان سند رسمی صادر نشده باشد، معامله جنبه پیش‌فروش دارد. شناسنامه فنی ساختمان از چهار بخش «اطلاعات عمومی ساختمان»، «مشخصات کلی معماری»، «مشخصات کلی سازه» و «مشخصات کلی تاسیسات» تشکیل‌شده است. ماده ۶ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان ذیل وظایف ناظر هنگام صدور پروانه ساختمان بر انطباق اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی ساختمان با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوبه ضمیمه آن و مهر و امضای شناسنامه فنی تاکید دارد. مطابق قانون برای پیش‌فروش ساختمان، «پیش‌سند» لازم است که به درخواست متقاضی توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود و شهرداری‌ها برای ارائه پیش‌سند، نیاز به «شناسنامه فنی ساختمان» دارند. همچنین برای تنظیم پیش‌سند باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود. شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، مکلفند هنگام صدور پروانه و برای هر واحد، شناسنامه فنی مستقل، تکمیل و پس از تایید مهندس ناظر به متقاضی تسلیم کنند. فرم شناسنامه از چهار بخش «اطلاعات عمومی ساختمان»، «مشخصات کلی معماری»، «مشخصات کلی سازه» و «مشخصات کلی تاسیسات» تشکیل شده است و قابل‌ذکر است که در این فرم اطلاعات جزئی ساختمان موردنظر نبوده و این قبیل جزئیات در قرارداد یا سایر مستندات بین فروشنده و خریدار قید می‌شود. رویه معمول چنین است که شهرداری‌ها هنگام صدور پروانه ساختمان فرم تک‌برگی و در برخی موارد دوبرگی مربوط به شناسنامه فنی را که برای هر واحد ساختمانی به طور مجزا تهیه شده است، همزمان با حضور مالک یا سازنده و ناظر برای مهر و امضا ارائه می‌کنند. در زیر این فرم عبارت زیر قید شده است که البته برگرفته از دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان است: «مشخصات مذکور در این شناسنامه از حیث انطباق با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوب ضمیمه آن توسط مهندس ناظر و از حیث انطباق با سند مالکیت و پروانه ساختمان توسط مرجع صدور پروانه ساختمان کنترل شد و با مندرجات مربوط مطابقت دارد.» همچنین مطابق قانون و بخشنامه‌های مربوطه صدور تاییدیه‌های مندرج در قانون پیش‌فروش ساختمان از جمله تایید شناسنامه فنی ساختمان جزو وظایف نظارتی مهندسان ناظر است. مهندسان طراح معمار و عمران مکلفند در زمان طراحی، اطلاعات مربوط به جداول شناسنامه فنی ساختمان را در نقشه‌های مربوط درج کنند و واحدها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها باید به‌طور یکسان در کلیه نقشه‌ها شماره‌گذاری شوند. مشکلی که در این خصوص بعضا مشاهده می‌شود عدم ارائه نقشه‌های مصوب به ناظر همزمان با درخواست امضای شناسنامه فنی است و قابل‌ذکر است که در صورت امضا در این شرایط و وجود مغایرت با نقشه‌ها می‌تواند تبعات انتظامی و حقوقی برای ناظر در پی داشته باشد. از سوی دیگر بعضا مشاهده می‌شود که برخی از ناظران با وجود ارائه نقشه‌ها باز هم از امضای شناسنامه فنی امتناع می‌ورزند و باعث ایجاد اشکال در فرآیند صدور پروانه ساخت می‌شوند. با توجه به اینکه مطابق قانون امضای شناسنامه فنی از تکالیف ناظر است این عدم همکاری ناظر نیز می‌تواند تبعات انتظامی و حقوقی در پی داشته باشد.
در هر صورت در این خصوص تکلیف به روشنی در قانون و آیین‌نامه اجرایی و دستورالعمل مربوطه مشخص شده است: «ناظر مکلف است مندرجات شناسنامه فنی را از حیث انطباق با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوب ضمیمه آن کنترل و ذیل فرم‌ها را امضا کند.»
در صورت عدم ارائه نقشه‌ها همزمان با ارائه پروانه و شناسنامه‌ها، پیشنهاد می‌شود ناظر، عدم ارائه نقشه‌ها هنگام مراجعه به شهرداری با مالک را صورت‌جلسه و امضای شناسنامه‌ها را وفق قانون منوط به ارائه نقشه‌ها از سوی شهرداری کند.
