پیدا و پنهان خرید ملک در ترکیه
کارشناسان این حوزه معتقدند، خریداران ملک در کشورهای خارجی لازم است قبل از هر اقدام، نسبت به دریافت مشاوره‌های تخصصی و دقیق از اهل‌فن، دید خود را نسبت به ابعاد پیدا و پنهان آن بازار، روشن و کامل کنند. مشاوره‌های حقوقی مرتبط با سرمایه‌گذاری خارجی در بازار ملک، ریسک‌های پنهان، اما بزرگ در این مسیر را تا حد لازم کاهش می‌دهد.
خاورمیانه با دارا بودن قریب به نیمی از نفت کشف‌شده جهان در دل خود، از ثروتمندترین مناطق شش‌گانه دنیا است، اما همواره این ناحیه موطن بحران‌های بی‌پایان است که بحران سرمایه‌گذاری یکی از آنها است. عدم ثبات سیاسی، بحران‌های داخلی، جنگ و تروریسم، ساختار اداری ناکارآمد، تحریم، تورم افسارگسیخته و بحران‌های ارزی دست‌به‌دست هم داده که سرمایه‌گذاران این منطقه گزینه‌های محدودی برای سرمایه‌گذاری داشته باشند.
در این میان ترکیه در تلاش است نگاه سرمایه‌گذاران را به‌سوی خود جلب کند، تلاشی که چندان بی‌ثمر نمانده و حالا این کشور مدیترانه‌ای یکی از مقاصد بسیاری از سرمایه‌گذاران خاورمیانه شده است. اقتصاد نسبتا باثبات ترکیه و قرار گرفتن این کشور در میان ۲۰ کشور بزرگ دنیا (بر اساس تولید ناخالص داخلی) در مقایسه با برخی کشورهای منطقه که غالبا درگیر بحران و بی‌ثباتی اقتصادی هستند، تفاوت محسوب می‌شود. از سوی دیگر تلاش دولت آنکارا برای جذب سرمایه، تسهیل سازوکار اداری و ارائه امتیازهای قابل‌توجه، بر این جذابیت افزوده و سیل ثروت را روانه این کشور کرده است. در نتیجه میزان سرمایه‌گذاری خارجی در ترکیه به‌شدت افزایش پیدا کرد و در نیمه نخست سال ۲۰۱۹ به ۸/ ۱ تریلیون لیر رسیده که نشان از رشدی ۸۳ درصدی نسبت به سال ۲۰۱۸ می‌دهد و تخمین زده می‌شود در انتهای ۲۰۱۹ به ۴ تریلیون لیر نیز رسیده باشد. بخش املاک یکی از پرمخاطب‌ترین بخش‌ها برای سرمایه‌گذارانی است که ترکیه را به‌عنوان مقصد خود انتخاب کردند. آنکارا از سال ۲۰۱۲ دروازه‌های کشورش را برای فروش اموال غیرمنقول به روی خارجی‌ها باز کرد و اکنون سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نزدیک به ۱۲ تا ۱۵ درصد از کل سرمایه‌گذاری خارجی در ترکیه را تشکیل می‌دهد.
تلاش برای جذب سرمایه‌گذار
سیاستمداران آنکارا که از تفاوت کشور خود برای سرمایه‌گذاران خارجی مطلع بودند، بر آن شدند تا قوانین خود را برای سرمایه‌گذار تسهیل کنند. از سال ۲۰۱۷ ترکیه با طراحی کارتی بانام «تورکوز کارت» همانند گرین‌کارت آمریکا، این اجازه را به خارجی‌ها داد که با سرمایه‌گذاری در این کشور قادر به دریافت شهروندی ترکیه شوند. ضمن آنکه ترکیه میزان سرمایه‌گذاری برای کسب شهروندی را در سپتامبر ۲۰۱۸ کاهش داد و به رقم ۲۵۰ هزار دلار رساند. در همین راستا دولت ترکیه در جهت تسهیل سرمایه‌گذاری برای خارجی‌ها حرکت کرده و با برداشتن برخی موانع سیاست‌گذاری، مقصدی جذاب برای سرمایه‌های خاورمیانه‌ای شده است.
ترکیه همچنین شرایط ویژه‌ای برای برخی خارجی‌ها در نظر گرفته است. به‌طور مثال شهروندان عراقی نیازی به کسب تاییدیه از وزارت کشور و وزارت خارجه ترکیه برای خرید و ثبت ملک ندارند و تنها کافی است که مدارک خود را به سازمان ثبت‌اسناد، املاک و مستغلات ترکیه موسوم به «ترکیش تاپو» ارائه دهند. این سازمان سند ملک شما را به نام «سند تاپو» به رسمیت می‌شناسد که به‌وسیله آن می‌توان سند را به فردی دیگر یا به ورثه منتقل کرد. این اقدام ترکیه در حالی انجام می‌شود که قوانین مشابهی در کشورهای عربی این منطقه وجود ندارد و این خود به امتیاز خاص ترکیه برای سرمایه‌های خاورمیانه‌ای بدل شده است. آمار نشان می‌دهد شهر استانبول در صدر مقاصد جذاب برای خارجی‌هاست و آنکارا، پایتخت این کشور در جایگاه دوم ایستاده است.
همچنین قوانین ترکیه به خارجی‌ها اجازه می‌دهد با به رهن درآوردن یک ملک، آن را به مالکیت خود درآورند. پس از تدوین قانون رهن در ترکیه، خارجی‌ها قادرند از بانک‌های ترکی وام گرفته و با مبلغ آن از کمپانی‌های عمرانی، ملک خریداری کنند. قوانین ترکیه حتی این اجازه را به خارجی‌ها می‌دهد که از خارج از ترکیه نیز قادر به خرید ملک باشند و هزینه را از بانک‌های ترکیه‌ای جابه‌جا کنند.
نه‌تنها بخش مسکن بلکه صنعت ساختمان‌سازی نیز توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده و ارائه بیمه از سوی بانک‌ها به خارجی‌هایی که در پروژه‌های ساختمان‌سازی مشغول به کار می‌شوند سبب جلب سرمایه شده است. خارجی‌ها برای خرید املاک و مستغلات باید ملک موردنظر را به تایید اداره ثبت‌اسناد و املاک ترکیه برساند، چراکه این خریداران تنها در مناطق شهری مجاز به خرید ملک هستند و امکان خرید ملک در مناطق روستایی و در نزدیکی مناطق نظامی برای آنان وجود ندارد.
مالیات پایین نیز دیگر مزیت ترکیه برای خرید املاک و مستغلات است. در عین معامله برای خرید یا فروش ملک، ۵/ ۱ درصد عوارض، هم از سوی خریدار و هم از سمت فروشنده باید به دولت پرداخت شود و مالیات سالانه‌ای نیز بر املاک تعیین می‌شود که بسته به نوع ملک متغیر است. به‌طورکلی برای ساختمان‌های خصوصی این مالیات سالانه ۳/ ۰ درصد است. نرخ پایین مالیات در ترکیه نسبت به سایر کشورها و همچنین معاف از مالیات بودن خانه‌های تازه تاسیس شده به مدت ۵ سال از شرایط بازار ملک در ترکیه است. هر فرد خارجی این امکان را دارد تا ۳۰ هکتار اموال غیرمنقول در ترکیه خریداری کند. این میزان در شرایط خاص و با کسب مجوز از شورای وزیران ترکیه می‌تواند تا ۶۰ هکتار نیز افزایش یابد.
در کورس رقابت در خرید مسکن در ترکیه، شهروندان ایرانی و عراقی در جایگاه‌های نخست قرار دارند. بنا بر آمار منتشر شده از سوی موسسه آمار ترکیه در ۷ ماه نخست سال،۲۰۲۰ ایرانیان بالغ بر ۳۱۶۸ خانه در این کشور خریده‌اند که این آمار آنان را در صدر جدول خریداران ملک و کشور اول از میان کشورهای همسایه قرار می‌دهد. آمار خرید ملک توسط ایرانیان در سه ماه نخست سال ۲۰۲۰ نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۱۹ نزدیک به ۹۷درصد افزایش داشته است. بنا به گزارش وزارت کشور ترکیه، عراقی‌ها با خرید ۲۷۴۷ خانه در مقام دوم از میان همسایگان ترکیه قرارگرفته‌اند و پس‌ازآن خریداران روسی با ۱۰۸۱ ملک، شهروندان افغانستان با ۹۵۵ ملک، آلمانی‌ها با خرید ۵۵۹ و آذربایجانی‌ها با خرید ۵۴۶ ملک در رده‌های بعدی قرار دارند. در هفت ماه نخست سال ۲۰۲۰ بالغ‌بر ۱۷۱۸۵ خانه توسط خارجی‌ها خریداری‌شده است که در مقایسه با دوران مشابه در سال قبل از آن قریب به ۵/ ۲۹ درصد کاهش داشته است و بسیاری این کاهش را به شیوع همه‌گیری در سال ۲۰۲۰ مرتبط می‌دانند. در سال ۲۰۱۹ اما ایرانیان با خرید ۵۴۲۳ ملک در سکوی دوم خریداران خارجی ملک در ترکیه و پس از عراق با خرید ۷۵۹۶ ملک قرار گرفتند. برخلاف روند سال ۲۰۲۰ در زیر شبح کووید-۱۹، در سال ۲۰۱۹ خرید ملک توسط خارجی‌ها روند رو به رشد ۱۵ درصدی نسبت به سال پیش از خود داشت. گرچه در سال‌های اخیر ایرانیان همواره در سکوی نخست دریافت شهروندی ترکیه قرار داشته‌اند. در ۶ ماه نخست سال ۲۰۱۹ ایرانیان در جایگاه نخست در میان خارجی‌ها برای سرمایه‌گذاری مستقیم در جهت راه‌اندازی کسب‌وکار بودند.
جانب احتیاط در سرمایه‌گذاری
با همه نقاط مثبت و روشنی که در خصوص بازار ملک در ترکیه وجود دارد، اما این بازار تردیدهایی نیز برای خریداران دارد که نخستین آن، ترس از دست رفتن دارایی در بازار متزلزل ترکیه است. بحرانی که ارز ترکیه – لیر- در سال‌های اخیر داشته، سبب شده که این ارز در برابر دلار آمریکا ارزش خود را از دست بدهد. دولت آنکارا گرچه نسبت به سایر بسیاری از دولت‌های منطقه، ثبات سیاسی بیشتری دارد اما نباید فراموش کرد که تنها ۴ سال از کودتایی نافرجام در این کشور می‌گذرد. کاهش ارزش لیر در برابر دلار گرچه تغییر بزرگی بر قیمت املاک و مستغلات در ترکیه نگذاشت، اما برای برخی از سرمایه‌گذاران در خصوص سرمایه‌گذاری در این کشور، ایجاد شبهه کرد. با همه این احوال گرچه ارز ترکیه در سال ۲۰۱۹ با چالش‌هایی روبه‌رو بود، اما در همین ایام، خرید ملک از سوی خارجی‌ها در نیمه نخست سال ۲۰۱۹ بالغ بر ۶۹ درصد رشد را نسبت به سال پیش از آن تجربه کرد. بسیاری از اقتصاددانان جذب چنین سرمایه‌هایی را (خصوصا در دوران رکود اقتصادی) برای اقتصاد ترکیه، ضروری می‌دانند. بنا به گزارش مرکز آمار ترکیه، فروش ملک به خارجی‌ها در ۶ سال گذشته، چهار برابر شده است.
به دلیل افزایش تقاضا برای خرید مسکن، قیمت ملک در ترکیه رو به افزایش است و سرمایه‌گذارانی که پیش از این موفق به خرید ملک شده‌اند، سود نسبتا بالایی را به جیب زده‌اند. این افزایش تقاضا، پیامد دیگری هم داشته است که افزایش ساخت‌وساز ساختمان و به‌روزتر شدن تجهیزات زیرساختی ازجمله این دستاوردها برای بخش مسکن ترکیه است. از طرفی، الگوهای رشد سریع سرمایه‌گذاری ملکی در بازار مسکن کشورهای مختلف از پتانسیل ریزش قیمت در بازار املاک ترکیه حکایت دارد. این خطر برای سرمایه‌گذاران وجود دارد که یک جرقه کاهشی قیمت، منجر به دومینوی فروش سریع برای فرار سریع از بازار و در نتیجه ریزش‌های مکرر قیمت‌ها شود.
