روش نوین افزایش تولید مسکن

مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن با بیان اینکه شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن با تاسیس از سوی بانک مسکن در سال ۱۳۶۹، فعالیت خود را به‌عنوان بازوی اجرایی این نهاد مالی آغاز کرده، گفت: حیات شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن درگرو ساخت‌وساز ویژه طبقات میان درآمدی (دهک‌های سوم تا هشتم) و دارای سوددهی مناسب است که بارزترین شاخص این موضوع، شروع پروژه‌های جدید دارای توجیه اقتصادی یا در اصطلاح کلنگ‌زنی طرح‌های جدید است. روزبه ظهیری‌هاشمی افزود: در بررسی عمر ۳۰ ساله گروه، این شرکت فراز و نشیب زیادی را پشت سر گذاشته است که آخرین بحران، دوران مربوط به سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ بوده است. در این دوران، شروع پروژه‌های جدید به کمترین میزان خود رسید؛ ۶۲۵ واحد در سال ۹۶ و فقط ۳۵۵ واحد در سال ۱۳۹۷. این در حالی است که میانگین سالانه شروع عملیات ساخت در مدت‌زمان فعالیت ۳۰ ساله این شرکت حدود ۲۳۰۰ واحد بوده است. این مساله، ادامه فعالیت شرکت را به‌شدت تهدید می‌کرد؛ زیرا در صورت ادامه این روند، شرکت نه‌تنها نمی‌توانست به تعهدات مالی خود عمل کند، بلکه به مشکل زیان تلفیق و انباشته نیز دچار می‌شد که تبعات خاص خود و در نهایت، انحلال شرکت را به دنبال داشت. تداوم روند قبلی موجب کاهش شدید در سبد پروژه‌های در دست ساخت می‌شد، به‌نحوی‌که در پایان سال ۹۸ عملا حجم سبد به‌قدری کوچک می‌شد که ادامه فعالیت گروه از نظر اقتصادی غیرممکن می‌شد و نتیجه‌ای جز بیکاری کارکنان شرکت و از بین رفتن سرمایه و دارایی سهام‌داران را در پی نمی‌داشت؛ بنابراین توسعه کمی و کیفی فعالیت‌ها همراه با اصلاح و بهینه‌سازی ساختار و فرآیندها به‌عنوان استراتژی اصلی از سال ۱۳۹۷ در دستور کار شرکت قرار گرفت تا پویشی برای ایجاد «فصل نو» آغاز شود که در پی «نو زایی» بوده است. به گفته وی، در این مدت، حاصل تلاش شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن تعریف ۳۱ پروژه جدید با زیربنای کل حدود یک‌میلیون و یک‌صد هزار مترمربع مشتمل بر ۶۵۰۰ واحد بود که عملیات احداث ۴۵۰۰ واحد از آنها در مدت‌زمان سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ آغازشده است که این روند ۵ برابر میانگین آغاز پروژه‌ها در مدت ‌زمان دو سال قبل از آن و هماهنگ با روند میانگین فعالیت ۳۰ ساله گروه بوده است. البته با اصلاح فرآیندهای داخلی در گروه و ایجاد کمیته‌های تخصصی راهبری مانند کمیته‌های سرمایه‌گذاری، معماری، راهبری پروژه‌ها و ...، تمامی طرح‌های جدید با طی کردن بررسی‌های همه‌جانبه اقتصادی و عملیاتی به مرحله اجرا درآمدند و در این‌ بین، از تکنیک Fast Track که به معنی هم‌پوشانی اقدامات پیش‌نیاز پروژه‌ها جهت تسریع در شروع عملیات اجرایی آنها است، استفاده شد که جهش فراوانی در نتیجه کار به وجود آورده است. ظهیری‌هاشمی در ادامه افزود: در روش‌های متداول برای اجرای پروژه‌های عملیاتی انبوه‌سازی، در ابتدا، طرح‌های پروژه تهیه و به تصویب می‌رسید، سپس مجوز‌های مربوطه اخذ می‌شود و پس از آن فرآیند تجهیز کارگاه آغاز و نهایتا، کار عملیاتی پروژه شروع می‌شود که این فرآیند بسیار وقت‌گیر بوده و به‌طور متوسط در حدود ۱۲ ماه برای هر پروژه به طول خواهد انجامید؛ اما در روش Fast Track، پس از اخذ مصوبه‌های لازم از کمیته‌های تخصصی سرمایه‌گذاری، معماری و ... که از حضور خبرگان عرصه‌های مختلف صنعت ساخت‌وساز بهره می‌برند، تمامی اقدامات به‌صورت موازی، به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی می‌کردند که با اجرای هر یک از اقدامات پیش‌نیاز ذکرشده در بالا، آن بخش از عملیات اجرایی که قابل انجام باشد، آغاز می‌شود؛ به‌عنوان‌ مثال، بلافاصله پس از تایید نقشه‌های فازیک از سوی شهرداری، به‌موازات فرآیند صدور پروانه، عملیات تجهیز کارگاه و خاک‌برداری آغاز می‌شود.

وی در ادامه تاکید کرد: هرچند به‌کارگیری روش Fast Track به دلیل اهمیت دقت بالا در انجام دقیق امور به شکل موازی و هم‌پوشانی چند فعالیت، موجب افزایش سختی کار می‌شود، اما استفاده از این روش در دو سال گذشته، یکی از عوامل کلیدی در حصول موفقیت در جلوگیری از کاهش حجم تولید و افزایش آن و شکستن رکورد تولید سالانه بعد از پنج سال بوده است. به گفته ظهیری‌هاشمی، اهمیت این موضوع زمانی دوچندان می‌شود که به این نکته توجه داشته باشیم که حجم تولید رابطه مستقیمی با ظرفیت تولید دارد. به‌بیان‌ دیگر، بدیهی است که هر چه مساحت سبد پروژه‌های در دست‌ساخت یا همان ظرفیت تولید کاهش یابد، به همان نسبت انتظار می‌رود حجم تولید نیز کمتر شود.  مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن گفت: در صورت عدم افزایش ظرفیت تولید که در قالب تعریف پروژه‌های طرح «آباد» (آغاز، بهبود و اقدامی دوباره) و کلنگ‌زنی ۴ هزار و ۵۰۰ واحد آن تاکنون در سال‌های ۹۸ و ۹۹ صورت پذیرفته است، حجم تولید کل گروه از محل پروژه‌های قبلی تنها ۱۲۶ هزار و ۵۰۳ مترمربع می‌بود؛ به‌عبارت ‌دیگر، این انتظار وجود داشت که با کاهش ظرفیت تولید (پروژه‌های در سبد ساخت) در سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷، حجم تولید نیز نسبت به سال‌های مذکور به میزان حدود ۶۰ هزار مترمربع کاهش یابد. این در حالی است که با تعریف پروژه‌های جدید و همچنین بهره‌مندی از روش Fast Track با افزایش حدود ۷۶ هزار مترمربعی در تولید به عدد ۲۰۳هزار و ۴۷ مترمربع به‌عنوان حجم تولید مربوط به سال مالی ۹۹ (منتهی به شهریور) دست‌ یافته‌ایم. همچنین، استفاده از روش Fast Track به میزان بیش از ۲۷ هزار مترمربع یا بیش از ۱۶ درصد موجب افزایش حجم تولید نسبت به روش متداول شده است.

به گفته ظهیری هاشمی علاوه بر تمام این موارد، این شرکت با اتمام پروژه‌های مسکن مهر موجود در سبد خود تا پایان سال ۱۳۹۴، همواره دارای عملکرد تولید سالانه کمتر از ۱۹۳ هزار مترمربع در مدت‌زمان پنج سال گذشته بوده است، این در حالی است که طی سال مالی ۱۳۹۹ با وجود شیوع ویروس کرونا در بیش از هفت ماه گذشته در سطح کشور از یک‌سو که اثر فراوانی بر کاهش راندمان عملیات اجرایی پروژه‌ها داشت و همچنین بروز نوسانات شدید قیمتی و مشکل در تامین مصالح و تجهیزات موردنیاز پروژه‌ها از دیگر سو، گروه سرمایه‌گذاری مسکن با تلاش همه کارکنان در نهایت توانست نقطه مقاومت روانی تولید را پشت سر بگذارد و حجم تولید بیش از ۲۰۳ هزار مترمربع در سال را محقق کند و نه‌تنها کاهش قابل‌انتظار ناشی از کاهش تعریف پروژه در سال‌های قبل را جبران کند، بلکه بخشی از اثرات نامطلوب کرونا و شرایط جنگ اقتصادی حاضر را هم کاسته و درمجموع در مسیر افزایش حجم تولید حرکت کند. وی در نهایت گفت: امیدواریم تا با تداوم این مسیر، شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن هر روز در راستای دو ماموریت اصلی تامین مسکن باکیفیت برای اقشار متوسط جامعه به‌عنوان یک الگوساز و همچنین حداکثرسازی منافع سهام‌داران به‌عنوان یک بنگاه اقتصادی استوارتر از همیشه گام بردارد.