در گفت‌وگو با مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران مطرح شد
تدارک ضوابط تشویقی جدید برای بافت فرسوده پایتخت
به گزارش «دنیای اقتصاد»، آمارهای رسمی منتشر شده از سوی شهرداری تهران مربوط به حجم پروانه‌های صادر شده در هسته قدیمی‌پایتخت طی سه ماه نخست سال‌جاری امسال نشان می‌دهد: در بهار ۹۹، معادل ۲ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی در بافت فرسوده نوسازی شده که نسبت به دوره مشابه سال گذشته معادل ۱۶ درصد افت داشته است. مقایسه تیراژ واحدهای مسکونی آغاز شده در محدوده ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری پایتخت با دوره‌های مشابه طی سال‌های رونق ساخت وساز حاکی از آن است که این میزان ساخت‌وساز در سه ماه امسال با تیراژ ساختمانی بافت فرسوده در یک ماه برابری می‌کند. این در حالی است که مطابق با برنامه‌ریزی‌های کلان در حوزه ساخت‌وساز، بنا بود بافت فرسوده به کانون سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پایتخت بدل شود تا از طریق افزایش پروژه‌های ساخت‌وساز در این محدوده از شهر، عرضه مسکن ارزان‌قیمت در تهران افزایش پیدا کند.
کاوه حاجی علی‌اکبری، مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران معتقد است: کاهش معنادار حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در بافت فرسوده پایتخت در فصل ابتدایی سال ۹۹ را باید یک علامت هشدار در مسیر نوسازی و احیای هسته قدیمی‌شهر تلقی کرد.
وی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، به آخرین آمار نوسازی بافت فرسوده شهر تهران در بهار امسال اشاره کرد و گفت: در سه ماه اول سال‌جاری در بافت فرسوده تهران معادل ۳۰۰ پروانه تخریب و نوسازی صادر شده که منجر به نوسازی ۷۰۰ پلاک و ساخت ۲ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی شده است. مقایسه این حجم از پروانه‌های صادر شده با دوره مشابه سال گذشته نشان می‌دهد: نوسازی بافت فرسوده با ۱۶ درصد کاهش نسبت به سه ماه نخست سال ۹۸ مواجه شده است. نکته قابل توجه آنکه این میزان افت تیراژ ساختمان‌سازی طی یک دهه گذشته در بافت فرسوده برای نخستین بار اتفاق افتاده است. هرچند افت حجم ساخت وساز در بافت فرسوده نسبت به متوسط سایر مناطق شهری بسیار کمتر بوده، اما بی‌تردید ثبت رکورد جدید در کاهش حجم ساخت وسازهای جدید در این محدوده از شهر، یک هشدار جدی برای بافت فرسوده محسوب می‌شود.
وی مهم‌ترین علت کاهش معنادار تیراژ ساختمانی در بافت فرسوده پایتخت را افزایش قیمت مصالح ساختمانی عنوان کرد و افزود: علاوه بر موضوع سایه‌اندازی رکود اقتصادی بر حجم ساخت‌وسازهای تمامی مناطق شهری، مهم‌ترین علت در افت میزان نوسازی کالبدی بافت فرسوده، رشد قیمت مصالح ساختمانی است. گران‌شدن بی‌ضابطه مصالح ساختمانی اصلی در پروژه‌های ساختمانی، منجر به کاهش حاشیه سود سازندگان شده است. از آنجاکه به طورکلی حاشیه سود سازندگان در مناطق فرسوده پایتخت نسبت به سایر مناطق شهر کمتر است، افزایش معنادار قیمت مصالح ساختمانی به معنای کاهش بیشتر حاشیه سود سازندگان است و در نتیجه منجر به ایجاد بی‌رغبتی بیشتری در سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود به این محدوده از شهر شده است.
وی برای مشخص شدن حاشیه سود اندک سازنده‌ها در بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری، به مقایسه میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در این دو محدوده از شهر پرداخت و توضیح داد: مطابق آمار رسمی‌منتشر شده از سوی مراجع رسمی، در خرداد ماه در حالی‌که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران حدود ۱۹ میلیون تومان بود این عدد برای آپارتمان‌های فروش رفته در محدوده بافت فرسوده حدود ۱۳ میلیون تومان بوده است. این موضوع نشان می‌دهد هر گونه بالارفتن هزینه‌های ساخت و ساز، حاشیه سود برای سازنده‌ها را به یک سطح حداقلی می‌رساند و به نوعی سرمایه‌گذاران را نسبت به نوسازی بافت فرسوده بی‌رغبت می‌کند. در سه ماه نخست سال‌جاری نیز افزایش قابل توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی به ویژه بتن و فولاد، منجر به کاهش چشم‌گیر حجم ساخت‌وسازها در بافت فرسوده شد.
وی با بیان اینکه در مسیر ارائه بسته‌های تشویقی و تسهیلات بانکی به متقاضیان نوسازی بافت فرسوده، هیچ وقفه‌ای ایجاد نشده است، اظهار کرد: بسته‌های تشویقی شامل تخفیف عوارض نوسازی و ... که از سوی شهرداری طراحی شده همچنان برقرار است. علاوه بر این، از ابتدای سال جاری، با افزایش میزان تسهیلات بانکی از سوی دولت هم مواجه هستیم. به طوری که تسهیلات با رشد حداقل دو برابری به کف ۱۰۰ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی رسیده و تا ۲۵۰ میلیون تومان هم با شرایطی خاص قابل افزایش است. طبق اطلاعات دریافتی ما نیز شبکه بانکی هم در حال پرداخت به روز تسهیلات به متقاضیان است.
اگرچه از نگاه متولی نوسازی بافت فرسوده پایتخت در مسیر ارائه و پرداخت بسته‌های تشویقی تاکنون خللی ایجاد نشده، اما برخی از متقاضیان نوسازی در اخذ این نوع محرک‌های تشویقی با ابهام مواجه شده‌اند. به طوری‌که برخی از متقاضیان ساخت وساز در هسته قدیمی‌شهر تهران عنوان می‌کنند تخفیف ۱۰۰درصدی عوارض ساخت وساز مشمول تمامی‌پروژه‌های ساختمانی در این محدوده از شهر نمی‌شود.
حاجی علی اکبری در توضیح برای رفع ابهام این گروه از سازنده‌ها، تصریح کرد: به طور قطع تخفیف ۱۰۰ درصدی هزینه عوارض ساختمانی برای ساخت وسازهای محدوده بافت فرسوده وجود دارد، اما به محدوده‌های خاصی از این بافت فرسوده تعلق دارد. مطابق با قانون، تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده حداقل ۵۰ درصد پیش‌بینی شده و شهرداری‌ها الزام دارند که حتما میزان تخفیف ۵۰ درصد را اعمال کنند. در شهر تهران این موضوع در سال ۸۸ به تصویب شورای شهر تهران رسید و پس از آن، برای مناطق ۷ تا ۲۰ که ۹۵ درصد از محدوده بافت فرسوده تهران در این مناطق قرار دارد تخفیف ۱۰۰ درصدی پیش بینی شده یعنی ۹۵ درصد از بافت فرسوده شهر تهران می‌توانند از تخفیف کامل استفاده کنند. در مناطق یک تا ۶ و ۲۱ و ۲۲ که کمتر از ۵ درصد از مساحت بافت فرسوده تهران را دارند به خاطر موقعیت محدوده‌ها و ارزش افزوده ناشی از موقعیت مکانی، تخفیف صدور پروانه ساختمانی معادل ۸۰ درصد پیش‌بینی شده است. یعنی در این مناطق فقط ۲۰ درصد از عوارض محاسبه شده از سازنده دریافت می‌شود. نکته بعدی آنکه شهرداری تهران در خصوص عوارضی که متعلق به این مجموعه است می‌تواند تصمیم‌گیری کند یعنی بابت عوارض ناشی از زیربنا، ارزش بهینه، مازاد تراکم، پذیره و... مطابق با قانون مبلغی را دریافت نمی‌کند، اما بخشی از هزینه عوارض صدور پروانه ساختمانی، ارتباطی به شهرداری تهران ندارد و مستقیما به حساب دستگاه‌های اجرایی واریز می‌شود. در این خصوص شهرداری، اختیاری برای تخفیف ندارد. بنابراین مبلغ مربوط به عوارض بیمه کارگران ساختمان و عوارض آموزش و پرورش کماکان دریافت می‌شود.
وی در عین حال تاکید کرد: در مناطق ۷ تا ۲۰ شهر تهران، تخفیف عوارض به صورت ۱۰۰ درصدی از سوی شهرداری اعمال می‌شود. به جز عوارض بیمه کارگران ساختمان که مستقیما به حساب سازمان تامین‌اجتماعی واریز می‌شود و عوارض آموزش و پرورش که به حساب وزارتخانه واریز می‌شود.
مدیرعامل نوسازی شهرداری تهران همچنین به پروسه پرداخت تسهیلات نوسازی به متقاضیان ساخت وساز در بافت فرسوده با توجه به برخی ابهامات در این روند اشاره کرد و ادامه داد: صدور معرفی نامه به بانک عامل برای تشکیل پرونده و پرداخت تسهیلات نوسازی، فقط از طریق سازمان نوسازی و دفاتر توسعه محله‌ای وابسته به این سازمان صورت می‌گیرد. از این رو با اطمینان می‌توانم اعلام کنم در صورت دریافت پروانه تخریب و نوسازی ساختمان و کامل بودن اسناد و مدارک، قطعا در یک زمان کمتر از یک هفته معرفی‌نامه از طرف سازمان به بانک عامل صادر می‌شود. پس از آن، یکسری راستی آزمایی و اعتبارسنجی در بانک باید صورت بگیرد تا مراحل تشکیل پرونده طی شود.
وی در خصوص چگونگی گذران این مراحل توضیح داد: به عنوان مثال یکی از مراحل آن است که آیا مالکانی که متقاضی دریافت تسهیلات هستند از توانایی کافی برای بازپرداخت اقساط آن برخوردار هستند یا خیر. از آنجاکه ممکن است در برخی موارد پاسخ به این اعتبار سنجی منفی باشد؛ همین موضوع فرآیند پرداخت تسهیلات یا تشکیل پرونده را به تاخیر می‌اندازد.
علی‌اکبری در پاسخ به این سوال که معیار تشخیص برای دارا بودن اعتبار از سوی بانک چه مدارکی است؟ گفت: بانک از ابزارهای مختلفی برای سنجش اعتبار استفاده می‌کند و وابسته به نوع اشتغال فرد متقاضی و دارایی‌های وی شرایط مختلفی دارد. البته اتفاقی که اخیرا افتاده و می‌تواند تاثیر مثبتی در افزایش سرعت تشکیل پرونده داشته باشد این است که بانک عامل، پذیرفته سازنده یا سرمایه‌گذار پروژه را نیز اعتبار سنجی کند چرا که یکی از مشکلات قبلی در روند تشکیل پرونده این بود که تنها دارایی متقاضیان اخذ تسهیلات نوسازی، همان ملکی بود که تقاضای تخریب و نوسازی آن را داشتند و دارایی دیگر برای معرفی به بانک نداشتند، اما اخیرا بانک مسکن پذیرفته فردی که با مالکان قرارداد مشارکت می‌بندد را هم اعتبارسنجی کند که می‌تواند تاثیر مثبتی در افزایش سرعت پرداخت تسهیلات داشته باشد.
وی در مورد نرخ سود پیش‌بینی شده برای تسهیلات نوسازی بافت فرسوده نیز توضیح داد: مطابق با مصوبه هیات وزیران برای هر واحد مسکونی معادل ۵۰ میلیون تومان با نرخ سود ۹ درصد به متقاضی پرداخت کنند. این بخش از تسهیلات با این نرخ سود در حال پرداخت است. منابع این بخش از طریق صندوق توسعه ملی تامین می‌شود و اطلاع دارم اول باید منابع به حساب بانک واریز و بعد بانک شروع به پرداخت تسهیلات کند. از سال گذشته وزارت راه اقدام به افزایش سقف تسهیلات کرد در یک مقطع تا سقف ۱۲۰ میلیون تومان و در سال‌جاری تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان مجموع تسهیلات نوسازی بافت فرسوده در شهر تهران را افزایش داد. البته سقف ۲۵۰ میلیون تومان برای سازندگان حرفه‌ای که از فناوری‌های نوین در ساخت‌وسازهای خود استفاده می‌کنند در نظر گرفته شده است.
به گفته وی به این ترتیب تمامی ساخت‌وسازهای بافت فرسوده می‌توانند از تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی برای هر واحد مسکونی برخوردار شوند و سازندگان حرفه‌ای تا ۲۰۰ میلیون تومان و اگر از فناوری‌های نوین استفاده کنند از تسهیلات تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان برخوردار خواهند شد.
وی در خصوص نرخ سود مابه‌التفاوت تسهیلات تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی تصریح کرد: از آنجا که مابه‌التفاوت ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان، از منابع داخلی خود بانک تامین می‌شود، نرخ سود پیش‌بینی شده برای این بخش از تسهیلات معادل ۱۸ درصد است. یعنی اگر متقاضی یک وام ۱۰۰ میلیون تومانی از بانک دریافت کند، ۵۰میلیون با نرخ سود ۹ درصد و ۵۰میلیون تومان دیگر آن با نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت خواهد شد.
متولی نوسازی بافت فرسوده شهر تهران در پاسخ به این سوال که «برای جبران عقب ماندگی نوسازی در بافت فرسوده، چه تدابیر و بسته‌های محرک جدیدی پیش‌بینی شده است؟» تاکید کرد: از لحاظ مالی ابزار در اختیار شهرداری برای تشویق به نوسازی بافت فرسوده، اعمال تخفیف در هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی است که در ۹۵درصد از مساحت این بخش از شهر، مبلغی از سوی شهرداری از سازنده دریافت نمی‌شود. از لحاظ ضوابط تشویقی نیز در حال تدارک بسته محرک جدیدی هستیم. این بسته تحت عنوان « بند ۱۵ طرح تفصیلی تهران» است و اکنون در حال ارسال آن به کمیسیون ماده پنج هستیم تا بتوانیم در عین حال که به ارتقای کیفیت و هدفمند شدن ضوابط کمک می‌کنیم از نظر مشوق‌های تراکمی هم متقاضیان را کمک کنیم.
وی با اشاره به ضوابط طرح جامع که مازاد تراکم تشویقی را به یک طبقه محدود کرده است، گفت: برای اینکه کدام یک از محلات از یک طبقه تراکم تشویقی استفاده کنند و همچنین در برخی موارد بتوان کسری پارکینگ را تا ۲۵ درصد پذیرفت سعی شده است انطباق بین ضوابط تشویقی و میزان نوسازی در محلات صورت بگیرد؛ یعنی محلاتی که نوسازی کمتری صورت گرفته از مشوق‌های بیشتری استفاده شود تا نوسازی سرعت بگیرد.
علی‌اکبری به نوسازی ۴۵ درصد از مساحت ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: در ۱۹۰ محله‌ای که حداقل یک بلوک فرسوده مصوب دارند محلاتی مشاهده می‌شود که بیش از ۷۰ درصد از بافت فرسوده آنها نوسازی شده و در عین حال محلاتی را داریم که کمتر از ۱۰ درصد آنها نوسازی شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد سطح متفاوت نوسازی در محلات مختلف به عوامل متعددی بستگی دارد. یکی از آنها نبود حق مالکیت رسمی است. در این موضوع مشوق‌های نوسازی اصلا نمی‌تواند به سرعت‌گیری روند نوسازی کمکی کند بلکه در ابتدا چالش نبود مالکیت باید حل شود. در برخی محلات، به دلیل ضوابط محدودکننده ناشی از قرارگیری محلات در میراث طبیعی، فرهنگی و تاریخی سرعت نوسازی بسیار کند است. در این محلات، اساسا امکان اعطا و صدور تراکم ساختمانی بیشتر وجود ندارد، چراکه محلات هویت بخش شهر هستند که هدف اصلی حفظ آنها در وضعیت موجود است. از این رو باید از ابزارهای دیگری برای جذب سرمایه‌گذار استفاده کنیم. در نتیجه برای این گروه محلات فرسوده شهر تهران، با ارتقای کیفیت قلمرو عمومی سعی می‌کنیم جذب سرمایه صورت بگیرد.
وی ادامه داد: در برخی محلات دیگر همچون نواحی که در مناطق ۱۵، ۱۸ و ۱۹ تهران هستند پایین‌بودن قیمت املاک و مستغلات منجر به عدم تمایل سرمایه‌گذاران بر ورود به این مناطق شده است. از این رو تمرکز برای اعطای تراکم تشویقی روی این محلات است تا بتوانیم از ابزارهای تشویقی برای افزایش نوسازی استفاده کنیم. یکسری مشوق‌های خاص داریم که در ۳۰ محله تهران که به عنوان محلات کم برخوردار شناسایی می‌شوند اعطا می‌کنیم. این مشوق‌ها شامل کمک هزینه اجرای نما تا ۵۰ میلیون تومان، پرداخت ۵۰درصد از هزینه خدمات نظام مهندسی یا ۵۰ درصد از هزینه انشعابات و حتی ۵۰ درصد از سود تسهیلات بانکی که متقاضی از بانک دریافت می‌کند، می‌شود.
به گفته وی برای پیشبرد این سیاست، به صورت هفتگی در سازمان نوسازی پرونده‌هایی برای این ۳۰ محله، تشکیل می‌شود.
محلاتی که در بافت مرکزی تهران یعنی حصار صفوی قرار دارند و حداکثر سه طبقه امکان ساخت‌وساز در آنها وجود دارد، محلات کن و فرحزاد که به دلیل مصوبه شورای عالی شهرسازی امکان ساخت بیش از ۳ طبقه در آنها وجود ندارد و محلات هرندی، باغ آذری، مظاهری محلاتی هستند که از این مشوق‌ها استفاده می‌کنند. وی در پایان به مهم‌ترین برنامه‌های اجرا شده از سوی سازمان نوسازی برای سرعت‌دهی در ارتقای کیفیت محله‌ای فرسوده شهر تهران، اشاره کرد و گفت: در سال ۹۸ با هدف افزایش کیفیت محیط عمومی در بافت فرسوده و تشویق سرمایه‌گذاری دراین محدوده از شهر، پروژه‌های متعددی در سازمان نوسازی شروع و اجرای آن در دستور کار قرار گرفت. در دو ماه گذشته و تا دو ماه آینده در شرایطی هستیم که هر هفته در مناطقی از بافت فرسوده تعدادی از این پروژه‌ها به بهره‌برداری می‌رسد پروژه‌هایی که شامل فضای سبز و باز، میدانگاه‌های شهری و ساماندهی گذرها، تامین خدمات درمانی، ورزشی است و امیدواریم با بهره‌برداری از این پروژه‌ها بتوانیم در ارتقای کیفیت زندگی نقش داشته باشیم چون اعتقاد داریم مردم علاوه بر مسکن مناسب به خدمات مناسب نیز نیاز دارند و اگر این اتفاقات بیفتد در روند نوسازی کالبدی حتما می‌تواند تاثیر مثبت داشته باشد.
