افت شدید معاملات مسکن در پی افزایش قیمت وام

به طور کلی هزینه وام مسکن از طریق دادو ستد در اوراق تسهیلات بانک مسکن به دست می آید. متقاضیان در این بازار تا پیش از پاییز امسال با خرید اوراق تسه تا سقف ۱۴۰ میلیون تومان (۲۸۰ ورق) برای مجردین و ۲۴۰  میلیون تومان (۴۸۰ برگه) برای متاهلین می توانستند اوراق تهیه کرده و در ازای آن وام مسکن اخذ کنندکه اعتبار هر ورق برای اخذ وام معادل با ۵۰۰ هزار تومان است.

پس از شروع پاییز با تصمیم جدید در بانک مسکن ملبغ سقف وام جهشی دوبرابری پیدا کرده و وام جعاله که تا پیش از این درسقف ۴۰ میلیون تومان قرار داشت به ۸۰ میلیون تومان رسید. یعنی اکنون مجردین می توانند تا سقف ۲۸۰ میلیون تومان و متاهلین ۴۸۰ میلیون تومان اوراق خریداری کنند که ۸۰ میلیون تومان آن در ازای وام جعاله است.

افت شدید معاملات در پی افزایش قیمت وام

در روز ۲۴ آذر ماه هزینه اوراق تسهیلات بانک مسکن به ازای هر ورق معادل با ۱۱۰ هزار و ۱۰۰ تومان کشف شده که نسبت به روز قبل خود تقریبا هزار تومان کاهش پیدا کرده است.

روند هزینه اوراق تسه در روزهای اخیر نشان می دهد مبلغ پرداختی برای تهیه خرید اوراق تسه بانک مسکن در این مقطع به بالاترین میزان خود در حداقل دو سال گذشته دست پیدا کرده است.

با توجه به سقف خرید اوراق، این هزینه در روز ۲۴ آذر برای مجردین معادل با ۶۱ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان و برای متاهلین برابر با ۱۰۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به دست امد. 

هزینه کشف شده در این روز در بازار اوراق تسه ان قدر بالا بود که موجب افت شدید تعداد معاملات تسه شد. در همین رابطه در روز چهارشنبه ۲۴ اذر ماه تقریبا ۵ هزار و ۷۷۷ معامله در رابطه با خرید اوراق به ثبت رسید که در مقایسه با روز قبل خود در حدود ۳۵ درصد کاهش داشته و کمترین میزان معاملات در حداقل دو هفته اخیر بوده است.

به باور برخی صاحب نظران این رویداد در نتیجه عرضه کم اوراق در بازار شکل گرفته، این در حالی است که با دوبرابر کردن سقف وام عطش متقاضیان برای دریافت وام در این روزها بالاتر رفته است.

رکوردزنی هزینه نهایی وام مسکن در آذر

بخش محاسباتی دیگری که در هزینه اوراق از اهمیت بالایی برخوردار است هزینه نهایی وام مسکن می باشد. به عبارت دیگر با کسر مبلغ وام محاسبه می کنیم هر دسته از متقاضیان تا چه اندازه پول بیشتری را در ازای دریافت وام می پردازند. در همین زمینه هزینه مازادی که متقاضیان بابت خرید سقف وام باید تا پایان ۱۲ سال به بانک مسکن باز پرداخت کنند باتوجه به قیمت اوراق کشف شده در روز ۲۴ آذر معادل با ۳۸۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان برای مجردین و ۶۴۵ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان برای متاهلین بوده است.

مقایسه این ارقام با روزهای گذشته نشان می دهد همسو با قیمت اوراق و نرخ سود وام مسکن این رقم نیز به بالاترین سطح خود در حداقل دو سال گذشته دست پیدا کرده است.

در نهایت با توجه به هزینه ای که متقاضیان در ابتدای اخذ وام به بانک مسکن پرداخت می کنند مبلغ کمتری از میزان اسمی وام را دریافت می کنند که این رویداد موجب می شود نرخ سود نیز از سطح اسمی خود جدا شود.

نرخ سود در قله دوساله

در روزهای اخیر با افزایش کانال قیمت اوراق هزینه ابتدایی که متقاضیان برای دریافت وام می پردازند به بالاترین سطح خود رسیده و این اتفاق موجب می شود تا نرخ سود نیز متعاقبا رشدی هماهنگ با هزینه اوراق پیدا کند.

این نرخ با توجه به هزینه های بالاتری که متقاضیان در ازای دریافت وام پرداخت کرده اند سیری صعودی گرفته و اکنون به بالاترین سطح خود رسیده است.

در همین رابطه در روز ۲۴ اذر ماه نرخ سود اوراق مجردین در اتفاقی بی سابقه از سد ۲۴ درصد فراتر رفته و به ۲۴.۶ درصد رسیده که بالاترین میزان نرخ سود در حداقل دو سال گذشته بوده است.

به نظر می رسد در صورتی که این مسیر کنترل نشود همچنان رکوردزنی ها در وام مسکن ادامه داشته و خرید خانه از این مسیر هزینه بیشتری را به همراه داشته باشد. به عبارت دیگر از آن جا که عرضه اوراق در میان موج تقاضای خریداران کمتر است در صورتی می توان امیدوار به بهبود قیمت ها بود که عرضه شدت بیشتری پیدا کند.