چرا تامین مالی بخش مسکن در ایران «پیمانکار پرور» است؟
بال دوم توسعهگر ساختمانی
رضا دژاگاه، توسعهگر صنعت ساختمان در همایش چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵ روند و مانع گذار به پروژههای ترکیبی را تشریح کرد
رضا دژاگاه مدیرعامل گروه سرمایهگذاری و ساختمانی لوتوس در همایش چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵ با انتقاد از تجربه مسکن مهر، آن را نمونهای ناموفق از مداخله دولت در بازار مسکن دانست. وی معتقد است مسکن مهر بهعنوان یکی از بزرگترین پروژههای مسکن اجتماعی کشور، به دلیل انتخاب نامناسب مکان، ضعف طراحی، کمبود زیرساختهای فرهنگی، اجتماعی و حملونقل و نگاه صرفا کمی به تولید مسکن، تجربهای ناموفق بر جای گذاشت. این پروژه نشان داد که خانه تنها یک سرپناه نیست و بدون توجه به کیفیت زندگی، دسترسی به خدمات و نیازهای اجتماعی، نمیتوان مساله مسکن را حل کرد. البته در سالهای اخیر، با کاهش نقش دولت و ورود سرمایههای بخش خصوصی، کیفیت ساختوساز و نگاه توسعهگرانه در صنعت ساختمان ارتقا یافته است. با این حال، توسعهگرها همچنان با چالشهای ساختاری مواجه هستند و در نظام مالی و اداری کشور جایگاه مشخصی ندارند. از سوی دیگر، کمبود منابع مالی و محدودیتهای اقتصادی، امکان اجرای پروژههای بزرگ و توسعه زیرساختهای مورد نیاز را دشوار کرده است. چالش اصلی صنعت ساختمان امروز بیش از هر چیز به مساله تامین مالی بازمیگردد. توسعه این صنعت نیازمند برقراری ارتباط با اقتصاد جهانی، جذب سرمایههای خارجی و فراهم شدن شرایطی است که سرمایههای ایرانیان خارج از کشور نیز بتواند به چرخه سرمایهگذاری در کشور بازگردد. بدون ایجاد ثبات و امنیت اقتصادی، امکان توسعه پایدار در این بخش وجود نخواهد داشت.
تحولات سالهای اخیر، از جمله جنگها، نااطمینانیهای اقتصادی و تغییر سبک زندگی، نیازهای جدیدی را در بازار مسکن ایجاد کرده است. اهمیت خانه دوم افزایش یافته و همزمان مرز میان محل زندگی، کار، تفریح و دریافت خدمات کمرنگتر شده است. در نتیجه، نسل جدید پروژههای ساختمانی باید فراتر از یک واحد مسکونی عمل کرده و پاسخگوی مجموعهای از نیازهای جدید ساکنان باشند. بر همین اساس، آینده صنعت ساختمان در توسعه پروژههای ترکیبی، مجتمعهای خدماتی ـ گردشگری و فضاهایی تعریف میشود که امکان زندگی، کار و دریافت خدمات را بهصورت همزمان فراهم کنند. توسعه دولت الکترونیک، تغییر الگوهای اشتغال و رشد تقاضا برای این سبک از پروژهها نیز نشان میدهد که صنعت ساختمان ناگزیر است خود را با تحولات جدید اقتصادی و اجتماعی هماهنگ کند.
چرا مسکن مهر غلط بود؟
رضا دژاگاه مدیرعامل گروه سرمایهگذاری و ساختمانی لوتوس به تجربه مسکن مهر اشاره کرد و گفت: مسکن مهر در دولتهای نهم و دهم اجرا شد و به عقیده من یکی از تلخترین تجربههای مسکن اجتماعی در کشور را رقم زد. در این طرح، منابع هنگفت دولتی صرف ساختوساز در نامناسبترین مکانها، با طراحی و اجرای ضعیف شد. ساکنان این شهرکها در حاشیه تهران، در مناطقی زندگی میکنند که از زیرساختهای اجتماعی، فرهنگی و ارتباطی مناسب برخوردار نیستند. این واحدها بیش از آنکه خانه باشند، خوابگاه هستند و ساکنان برای کار، خرید، دریافت خدمات و حتی گذران زندگی روزمره ناچارند به نقاط دیگر شهر مراجعه کنند. در نتیجه، صرفهجویی ناشی از هزینه کمتر مسکن، در برابر هزینه رفتوآمد، زمان از دسترفته و فرصتهای شغلی از بین میرود.
به نظر من، بخشی از این رویکرد حاصل غلبه نگاه دولتمحور و الگوهای ساختوساز دورههای سوسیالیستی بود. این موضوع را در سفر به مسکو نیز مشاهده کردم؛ جایی که هنوز ساختمانهای تعاونیگونه و بدون هویت دوره کمونیستی بخش عمده بافت شهری را تشکیل میدهند. ساختمانهایی که در آنها نیازهای انسانی و کیفیت زندگی نادیده گرفته شده است. ما نیز تا حدی از همین الگو پیروی کردیم و نتیجه آن هدررفت میلیاردها دلار سرمایه، زمان، انرژی و کاهش کیفیت زندگی مردم بود.
دژاگاه ادامه داد: در نظام مالی و اداری کشور هنوز جایگاه مشخصی برای توسعهگرهای بخش خصوصی تعریف نشده است. به همین دلیل، شرکتهای توسعهگر در بسیاری از موارد با همان معیارهای پیمانکاری سنجیده میشوند. به عنوان نمونه، بانکها برای پرداخت تسهیلات از توسعهگرها رتبه پیمانکاری مطالبه میکنند، درحالیکه ماهیت فعالیت توسعهگر با پیمانکار متفاوت است. با این حال، کاهش نقش دولت و ورود سرمایههای بخش خصوصی باعث شده کیفیت ساختوساز در سالهای اخیر ارتقا پیدا کند. امروز پروژههای بزرگمقیاس جایگزین ساختوسازهای سنتی شدهاند، اما توسعهگرها برای ادامه فعالیت به منابع مالی و انسانی نیاز دارند. مجموعه ما نیز تلاش کرده دانش روز صنعت ساختمان را در حوزه طراحی، صنعتیسازی و سبک زندگی وارد کشور کند، اما واقعیت این است که اقتصاد ضعیف کشور و محدودیت منابع، مانع اصلی توسعه محسوب میشود. به اعتقاد من، مهمترین چالش صنعت ساختمان مساله تامین مالی است؛ موضوعی که بدون ارتباط با اقتصاد جهانی، توسعه مبادلات اقتصادی و جذب سرمایههای جدید قابل حل نیست.
مدیرعامل گروه سرمایهگذاری و ساختمانی لوتوس ادامه داد: اگر صنعت ساختمان بخواهد ایران را به یکی از الگوهای سبک زندگی معاصر در منطقه تبدیل کند، ظرفیتهای فکری، فرهنگی و تاریخی لازم وجود دارد، اما منابع کافی در دسترس نیست. برای تحقق این هدف باید در حوزه جذب سرمایهگذاری خارجی و گردشگری تجدیدنظر شود و شرایطی فراهم آید که سرمایهگذاران خارجی و ایرانیان خارج از کشور با اطمینان بیشتری وارد کشور شوند. مناطقی مانند مازندران ظرفیت بالایی برای جذب سرمایهدارند، اما استفاده از این ظرفیتها در گرو صلح، ثبات و ایجاد فضای امن برای سرمایهگذاری است. به باور من، تا زمانی که این شرایط فراهم نشود، توسعه زیرساختها و رشد پایدار صنعت ساختمان با محدودیت روبهرو خواهد بود.
موانع توسعه صنعت ساختمان
دژاگاه گفت: مجموعه لوتوس طی سالهای اخیر تلاش کرده است دانش روز صنعت ساختمان را در حوزه طراحی، صنعتیسازی و سبک زندگی به کشور منتقل کند.
با این حال، واقعیت این است که کمبود منابع مالی و شرایط اقتصادی کشور، مانند بسیاری از بخشهای دیگر، مهمترین مانع توسعه این صنعت به شمار میرود. به باور ما، چالش اصلی صنعت ساختمان مساله تامین مالی است و حل آن بدون برقراری ارتباط موثر با اقتصاد جهانی، توسعه مبادلات اقتصادی و ایجاد بستر مناسب برای جذب سرمایه امکانپذیر نخواهد بود.
اگر صنعت ساختمان بخواهد ایران را به یکی از الگوهای سبک زندگی معاصر در منطقه تبدیل کند، ظرفیتهای فکری، فرهنگی، تاریخی و هنری لازم برای این هدف وجود دارد، اما منابع مالی کافی در اختیار نیست. به همین دلیل، باید در حوزه جذب سرمایهگذاری خارجی و توسعه گردشگری تجدیدنظر شود و شرایطی فراهم آید که سرمایهگذاران خارجی و ایرانیان خارج از کشور بتوانند با اطمینان بیشتری در ایران سرمایهگذاری کنند. مناطقی مانند مازندران نیز به دلیل ویژگیهای طبیعی و جغرافیایی خود، ظرفیت بالایی برای جذب این سرمایهها دارند.
با این حال، تحقق این اهداف در گرو ایجاد ثبات و حرکت کشور به سمت صلح است. هرچه بیشتر درباره چالشهای صنعت ساختمان فکر میکنم، به این نتیجه میرسم که حتی اصلاح نگاه دولت به توسعهگرها و تقویت نقش بخش خصوصی نیز بدون فراهم شدن فضای امن اقتصادی و روانی، به تنهایی نمیتواند مسیر توسعه را هموار کند. تا زمانی که امکان ورود سرمایههای ایرانیان خارج از کشور و سرمایهگذاران خارجی فراهم نشود، توسعه زیرساختها با محدودیتهای جدی مواجه خواهد بود.
چرا خانه دوم؟
از سوی دیگر، تحولات سالهای اخیر، جنگها و نااطمینانیهای اقتصادی، سبک زندگی مردم را تغییر داده است. اهمیت «خانه دوم» نسبت به گذشته افزایش یافته و بسیاری از افراد به داشتن ملکی خارج از محل سکونت اصلی خود فکر میکنند. همزمان، مرز میان محل زندگی، کار، تفریح و دریافت خدمات کمرنگتر شده و نیازهای جدیدی را در بازار مسکن به وجود آورده است. تغییرات اجتماعی و فناوری نیز باعث شده نگاه افراد به حریم خصوصی و شیوه زندگی نسبت به گذشته دگرگون شود.
دژاگاه گفت: در چنین شرایطی، خانه دیگر صرفا محل سکونت نیست و نسل جدید پروژههای ساختمانی باید مجموعهای از نیازهای زندگی روزمره را بهطور همزمان پاسخ دهند. به همین دلیل، پروژههای ترکیبی شامل کاربریهای مسکونی، گردشگری و خدماتی بیش از گذشته مورد توجه قرار گرفتهاند. از سوی دیگر، کوچکتر شدن اقتصاد خانوارها و توسعه تدریجی دولت الکترونیک نیز الگوی جدیدی از سکونت را شکل داده است؛ الگویی که در آن افراد میتوانند بخش مهمی از فعالیتهای کاری و خدماتی خود را در همان محل زندگی انجام دهند. به همین دلیل، آینده صنعت ساختمان به سمت پروژههای چندمنظوره و مجتمعهایی حرکت میکند که امکان زندگی، کار و دریافت خدمات را در یک مجموعه فراهم میکنند.
تحولات سالهای اخیر، بهویژه جنگها و نااطمینانیهای اقتصادی، اهمیت «خانه دوم» را افزایش داده است. بسیاری از افراد امروز به داشتن ملکی خارج از محل سکونت اصلی خود فکر میکنند و این موضوع به بخشی از سبک زندگی جدید تبدیل شده است. همزمان، تغییرات اجتماعی و فناوری موجب شده مرز میان محل زندگی، کار و دریافت خدمات کمرنگتر شود.
وی تاکید کرد: بر همین اساس، خانه دیگر صرفا محل سکونت نیست و نسل جدید پروژههای ساختمانی باید بتوانند نیازهای متنوعی از جمله زندگی، کار، تفریح و دریافت خدمات را بهصورت همزمان پاسخ دهند. تجربه بازار نیز نشان میدهد پروژههای ترکیبی شامل کاربریهای مسکونی، گردشگری و خدماتی، بیش از گذشته مورد توجه قرار گرفتهاند.
در کنار این تحولات، کوچکتر شدن اقتصاد خانوارها و گسترش دولت الکترونیک، الگوی جدیدی از سکونت را شکل داده است. به همین دلیل، آینده صنعت ساختمان به سمت پروژههای چندمنظوره و مجتمعهایی حرکت میکند که امکان زندگی، کار و دریافت خدمات را در یک مجموعه فراهم میکنند.
