در بازار مسکن هر زمان معاملات ملک وارد فاز رکود می‌شود و قدرت خرید مسکن به‌دلیل جهش قیمت با افت شدید مواجه می‌شود، تقاضای مسکن برای تامین نیاز خود، بازار اجاره را مورد «انتخاب اجباری» قرار می‌دهد. البته در این میان، برخی خریداران مسکن در تهران، همچنان از خرید منصرف نشده و به شهرهای اقماری اطراف پایتخت روی می‌آورند؛ اتفاقی که دست کم یک‌بار در سال‌های ۹۱ و اوایل ۹۲ و یک‌بار هم در نیمه اول امسال در این بازار تجربه شد. اما غالب متقاضیان مسکن که تا پیش از جهش قیمتی، در دوره رونق معاملاتی، جریان خرید آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران را شکل داده بودند، حدود یک فصل بعد از جهش‌های پی‌درپی، از بازار خرید خارج می‌شوند اما همچنان در بخشی از بازار ملک –بخش اجاره- حضور پیدا می‌کنند. شاید یک علت عمده درباره تداوم رشد اجاره‌بهای مسکن طی همه سال‌های گذشته البته با شیب‌های متفاوت، تداوم حضور تقاضای اجاره در این بازار باشد.

در بازار مسکن با کاهش معاملات ناشی از رکود خرید و فروش، روند رشد قیمت برای مدتی متوقف می‌شود. آن دوره، دوره‌ای است که حباب قیمتی شروع به تخلیه شدن می‌کند. اما در بازار اجاره مسکن، همواره حجم معاملات به میزان قابل‌توجه برقرار است، بنابراین اجاره‌بها نیز طی سال‌های گذشته رو به افزایش بوده است. آخرین آمار رسمی درباره نبض اجاره‌بها در تهران از رشد ۳۰ درصدی متوسط هزینه اجاره نشینی در پایتخت در پاییز سال‌جاری نسبت به پاییز سال گذشته حکایت دارد. مرکز آمار ایران متوسط اجاره‌بهای مسکن در تهران را ۳۳ هزار و ۶۰۰ تومان برای معاملات مربوط به فصل پاییز سال‌جاری عنوان کرده است. طی یک‌سال آتی احتمال می‌‌رود شرایط اجاره‌نشینی سخت‌تر شود که البته این، الزاما به معنای افزایش قابل‌توجه اجاره‌بها نیست؛ بلکه حق‌انتخاب‌ها برای اجاره‌نشین‌ها ممکن است محدودتر شود.

در حال‌حاضر بیش از ۴۰ درصد از جمعیت ساکن شهر تهران اجاره‌نشین هستند. این در حالی است که در سال ۹۰ جمعیت اجاره‌نشین – بر حسب خانوارهای شهری - در پایتخت حدود ۵/ ۳۷ درصد بود.

این دو آمار مشخص می‌کند طی سال‌‌های گذشته به‌رغم آنکه حداقل سالی ۶۰ هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شده اما سهم خانوارهایی که با خرید خانه، در آن ساکن شده‌اند نه‌تنها افزایش پیدا نکرده که تعداد مالکان از ۵۲ درصد در سال ۹۰ به کمتر از ۴۹ درصد در حال‌حاضر رسیده است.

اگر سازنده‌ها بخشی از نوسازهای خود را در ماه‌های آینده به بازار اجاره تزریق کنند تا با رهن دادن آنها، نقدینگی برای ساخت‌و‌سازهای جدید به‌دست بیاورند در این صورت، اوضاع اجاره‌نشین‌ها به نسبت، بهبود پیدا می‌کند.