بازآرایی سیاستگذاری
در کنار ناترازی بودجه خانوار، ناترازی در کسری بودجه دولت و تجربه تورم بالا نیز وجود دارد. در چنین شرایطی، مسکن روزبهروز از دسترس خانوار دورتر میشود. بر اساس همین آمار بانک مرکزی، در سال۱۴۰۳ ـ که وضعیت اقتصادی خانوار و حتی اقتصاد کشور در شرایط بهتری نسبت به امروز قرار داشت ـ شاخص دسترسی مسکن، یعنی نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، حدود ۱۵سال بود. شرایط جنگ، تورم، افزایش نرخ ارز و بهتبع آن افزایش قیمت مسکن سبب شده است فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن روزبهروز بیشتر و این شکاف هر روز عمیقتر شود. در چنین شرایطی ناگزیر هستیم آرایش سیاستگذاری حوزه مسکن را با توجه به شرایط جنگ، تورم بالا، کمبود منابع و نبود پسانداز خانوار مورد بازنگری قرار دهیم.
تغییر راهبردهای مسکن
در چنین وضعیتی، سه راهبرد اساسی میتواند در دستور کار سیاستگذار قرار گیرد:
۱. تامین مالی تدریجی مسکن
با توجه به اینکه در شرایط فعلی امکان پسانداز انبوه برای خانوار وجود ندارد و خانوار عمدتا با کسری بودجه مواجه است، یکی از راهکارهای اساسی برای تامین مسکن، بهویژه برای تقاضای مصرفی، توسعه روشهایی است که ساخت تدریجی و تامین مالی تدریجی مسکن را امکانپذیر میسازد. در کنار این، سیاستهایی مانند کاهش هزینه تولید و ترویج انواع مختلف مسکن حمایتی میتواند به تامین مسکن خانوار کمک کند. با توجه به فاصلهای که میان قیمت مسکن و درآمد خانوار وجود دارد، راهبردی که میتواند مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد، راهبرد کاهش هزینههای تولید است. بررسی اجزای قیمت تمامشده مسکن نشان میدهد که بالاترین سهم در قیمت مسکن مربوط به زمین است. سیاستهایی که در گذشته اجرا شدهاند ـ مانند افزایش تراکم شهری برای ساخت و عرضه بیشتر مسکن یا عرضه زمین ارزانقیمت دولتی در طرحهایی مانند نهضت ملی، اقدام ملی و مسکن مهر ـ نتوانستهاند تاثیر قابلتوجهی بر کنترل قیمت زمین در قیمت تمامشده مسکن داشته باشند.
۲. عرضه زمین با هدف کاهش قیمت تمامشده
آمارهای رسمی از بازگشایی جعبه سیاه مسکن نشان میدهد که بیش از 60درصد از قیمت تمامشده مسکن، به زمین اختصاص یافته است و در حقیقت میتوان عنوان کرد که تقابل زمین سبب شده که مفهوم مسکن استطاعتپذیر از دسترس خانوار خارج شود. در دهه گذشته سیاست افزایش تراکمهای شهری با هدف افزایش عرضه مسکن و کاهش سهم زمین در قیمت تمامشده و عرضه زمین رایگان یا استیجاری دولتی نتوانسته است نقش موثری در کنترل قیمت زمین داشته باشد. تغییر رویکرد در سیاستهای زمین که میتواند با عرضه زمینهای مرغوب غیردولتی همراه باشد، گام موثری در کاهش هزینههای تولید مسکن و عرضه مسکن استطاعتپذیر است.
۳. سیاستهای حمایتی در حوزه مسکن
سیاستهای حمایتی حوزه مسکن میتوانند چند سطح را پوشش دهند:
ایجاد فضای تنفس و امکان پسانداز برای خانوار؛
اعطای تسهیلات بهعنوان جبرانکننده پسانداز خانوار در بازار مسکن؛
افزایش میزان تسهیلات در حوزه خرید و ساخت مسکن برای جبران کمبود نقدینگی خانوار.
در کنار این موارد، سیاست مسکن استیجاری ـ هرچند در مقیاس کوچک ـ که در دستور کار دولت قرار گرفته، میتواند به ایجاد فضای تنفس و امکان پسانداز برای خانوارها کمک کند. این سه راهبرد میتوانند ذیل سیاستهای اجرایی تدوین شوند.
سیاستهای اجرایی
۱. مسکن خودمالکی
یکی از مهمترین سیاستهایی که میتواند در دستور کار قرار گیرد، مسکن خودمالکی است. ویژگی این نوع مسکن آن است که ساخت آن بهصورت تدریجی انجام میشود، سود ناشی از ساخت به خود مالک تعلق میگیرد و تامین مالی ساخت نیز تدریجی است. این امر موجب میشود خانوارهای دارای تقاضای مصرفی بتوانند در طول زمان، صاحب مسکن شوند و ساخت و تامین مالی آن را مرحلهبهمرحله پیش ببرند.
این مدل میتواند از طریق توسعهگران زمین و مسکن تامین شود یا در زمینهای مرغوب دولتی با ایجاد یک دوره تنفس، هزینه زمین را از دوش خانوار بردارد یا اینکه در زمینهای خصوصی با اعطای مجوزهای لازم اجرا شود. بخش حمایتی این سیاست نیز قابلتوجه است؛ زیرا مسکن خودمالکی علاوه بر امکان ساخت و تامین مالی تدریجی، میتواند از ظرفیتهای حمایتی مانند تسهیلات ساخت یا واگذاری زمین بهرهمند شود. این سیاست میتواند به توسعه زمین و افزایش عرضه آن منجر شود و در نتیجه، قیمت زمین در قیمت تمامشده مسکن کاهش یابد. چرا مسکن خودمالکی اهمیت دارد؟ مسکن خودمالکی یکی از سازگارترین مدلها با شرایط امروز اقتصاد ایران است؛ چراکه خانوار بدون پسانداز انبوه میتواند وارد فرآیند ساخت شود و ساخت مسکن تدریجی و متناسب با جریان درآمدی خانوار انجام میشود. مسکن خودمالکی همچنین منجر میشود سود ساخت به خود خانوار برسد و نه سازنده. امکان استفاده از زمین دولتی، خصوصی یا توسعهگران وجود دارد و در نهایت، این مدل میتواند به افزایش عرضه زمین و کاهش قیمت تمامشده کمک کند. ویژگیهای کلیدی مسکن خودمالکی ساخت مرحلهای (فونداسیون، اسکلت، سفتکاری، نازککاری)، تامین مالی مرحلهای، امکان استفاده از تسهیلات ساخت، قابلیت ترکیب با مدلهای حمایتی (واگذاری زمین، یارانه سود برای دهکهای پایین)، کاهش قیمت تمامشده بهدلیل حذف سود انبوهساز، افزایش عرضه زمین و کاهش فشار قیمتی است. مسکن حمایتی منجر میشود که خانوار ایرانی برای نخستینبار بدون نیاز به سرمایه اولیه سنگین و بدون وابستگی به پروژههای دولتی، با تکیه بر توان ساخت تدریجی، صاحبخانه شود. این مدل در بسیاری از کشورها بهعنوان ابزار اصلی استطاعتپذیری مسکن استفاده میشود.
۲. پیشفروش مسکن
در فرآیند پیشفروش مسکن، امکان تامین مالی تدریجی واحد مسکونی برای خانوار فراهم است. با این حال، یک مشکل اساسی در این روش وجود دارد و آن غیرقابل پیشبینیپذیری ناشی از تورم و نوسانات نرخ ارز است. با وجود این، میتوان با اتخاذ تمهیداتی امکان توسعه پیشفروش مسکن را فراهم کرد. این روش اصولی میتواند تامین مالی تدریجی را برای خانوارها ممکن سازد.
۳. مسکن غیر انتفاعی یا مسکن مهر خصوصی
یکی از سیاستهایی که باید مورد توجه قرار گیرد و میتواند بهنوعی یک تحول در سیاستگذاری مسکن تلقی شود، توسعه مسکن غیرانتفاعی است. بزرگترین مشکل مسکن حمایتی در سالهای اخیر ـ بهویژه پس از مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن ـ حجم بالای تصدیگری و دخالت دولت در بازار مسکن بوده است. این امر موجب بروز مشکلاتی در تامین زمین، قراردادهای دولتی و تاخیر پروژهها شده و نارضایتیهایی را نیز به همراه داشته است. اما آنچه در مسکن حمایتی دنیا مورد توجه قرار گرفته و میتواند نوعی بهروزرسانی ساختاری در این حوزه تلقی شود، مسکن غیرانتفاعی است. مسکن غیرانتفاعی در حقیقت یک «مسکن مهر غیردولتی» یا یک «مسکن مهر بخش خصوصی/عمومی» است. ساختار شرکتهای غیرانتفاعی بهگونهای است که هزینههای ساخت مسکن را ـ بهدلیل استفاده از زمینهای دولتی یا امکانات عمومی ـ در قیمت تمامشده متوقف میکنند. این امر موجب کاهش قیمت تمامشده برای مصرفکننده نهایی میشود. از آنجا که هیچ تضمینی برای خرید مسکن یا تعهد دولتی وجود ندارد، سازنده غیرانتفاعی ـ چه خصوصی و چه عمومی مانند بنیاد مسکن ـ موظف است در یک فرآیند رقابتی، واحدهای خود را با کیفیت مناسب و در زمینهای مطلوب عرضه کند. علاوه بر تثبیت قیمت ساخت، هزینه زمین نیز بهصورت اجاره سالانه دریافت میشود و این اجاره بر اساس نرخ تورم بانک مرکزی بهروزرسانی میشود. این سازوکار موجب میشود قیمت ساخت در محدودهای قرار گیرد که در استطاعت خانوارهای جوان باشد و قیمت زمین از قیمت تمامشده حذف شود. نمونههای مشابه این مدل در کشورهایی مانند فرانسه (مدل OFS) نشان دادهاند که این روش میتواند مسکن را برای خانوارها استطاعتپذیر کند.
۴. توسعه مسکن استیجاری در پروژههای مشارکتی
سیاست دیگری که میتواند مورد توجه قرار گیرد، مسکن استیجاری در قالب مشارکت است. در سالهای گذشته، عرضه مسکن استیجاری با دو چالش جدی مواجه بوده است:
الف. دولت منابع کافی برای ساخت مسکن استیجاری نداشته است؛
ب. بخش خصوصی نیز بهدلیل نرخ تورم و نبود بازگشت سرمایه، انگیزه لازم برای ساخت یا عرضه مسکن استیجاری را نداشته است.
راهکار اساسی در این زمینه، ساخت مسکن مشارکتی است. در این مدل، سهم دولت در قالبهای مختلفی قابل ارائه است و واحدهای ساختهشده بهعنوان مسکن استیجاری برای خانوارهای کمدرآمد یا زوجهای جوان مورد استفاده قرار میگیرد.
۵. سیاستهای مکمل
در کنار این سیاستها، راهکارهای مکملی نیز وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد؛ از جمله توسعه اوراق حوزه مسکن، صندوقهای ریت و تسهیلات بخش مسکن. این ابزارها میتوانند ارزش دارایی افراد را برای حضور آتی در بازار مسکن حفظ کنند یا بدهی آتی ایجاد کنند که جایگزین کاهش قدرت خرید خانوار شود. در این مدل، ساخت بر عهده بخش خصوصی و صنف انبوهسازی است. این سیاست از یکسو موجب حمایت از بخش خصوصی و توسعه کسبوکار انبوهسازان میشود و از سوی دیگر، به خانوارها اجازه میدهد با سرمایه خرد وارد بازار مسکن شده و امکان صاحبخانه شدن برای آنان فراهم میشود.
* کارشناس مسکن
