سنگینی سایه رکود مسکن

این داده بدترین میزان مازاد عرضه در بازار املاک چین پس از سال ۲۰۱۷ و همزمان با پاکسازی محله‌‌‌های فقیرنشین چین توسط دولت بود؛ تصمیمی که با تخریب ساختمان‌‌‌های قدیمی و فرسوده همراه بود و در نهایت به افزایش تقاضا در بازار مسکن چین منجر شد. همچنین محاسبات China Real Estate Information Corp، شرکت مشاور املاک در چین، نشان می‌دهد که حدود یک‌سوم از کل آپارتمان‌‌‌های تازه تکمیل‌شده در چین ظرف سال ۲۰۲۲ فروخته نشده‌‌‌اند که این رقم بالاترین ‌درصد پس از سال ۲۰۱۵ است. معضل مازاد عرضه مسکن در شهرهای کوچک‌تر با جمعیتی چندمیلیون نفری یا کمتر، به‌مراتب حادتر است. پس از یک‌دوره رونق طولانی ساختمانی، بیش از ۶۴۰شهر که جزو شهرهای سطح سوم در چین به شمار می‌روند، با افزایش فعالیت ساخت‌‌‌وساز روبه‌رو هستند، این در حالی است که تقاضا در این شهرها نسبت به شهرهای بزرگ مانند پکن و شانگهای ضعیف است.

افزایش اشتغال‌زایی و جمعیت در شهرهای پرجمعیت چین رشد بیشتری را به ثبت رسانده و همین موضوع باعث شده است تا معضل مازاد عرضه مسکن در آنها به‌مراتب کمتر از چالش مازاد عرضه در شهرهای سطح دو و سه باشد. براساس برآوردهای سامانه اطلاعات املاک و مستغلات چین، حدود ۲۰ماه زمان لازم است تا مازاد عرضه مسکن در چین در ۵۰شهر مورد بررسی این نهاد به فروش رود. طبق داده‌‌‌های اداره ملی آمار چین در ماه فوریه، قیمت خانه‌‌‌های نوساز در شهرهای سطح‌یک مانند پکن، شانگهای، شنژن و گوانگژو نسبت به سال گذشته ۷/ ۱‌درصد افزایش یافت؛ اما قیمت‌ها در شهرهای درجه سوم ۳/ ۳‌درصد کاهش داشت. همچنان از نرخ مسکن در شهرهای کوچک‌تر چین کاسته می‌شود؛ اما سرعت افت نرخ در حال فروکش است که این داده می‌‌‌تواند مثبت باشد.

قیمت خانه‌‌‌های نوساز در ۷۰شهر بزرگ، پس از کاهش ماهانه ۳/ ۰درصدی از اوت ۲۰۲۱ تا ژانویه ۲۰۲۳ بالاخره، از ماه فوریه وارد مسیر رشد نرخ شد.اما اگر چین نتواند قیمت مسکن را در شهرهای سطح پایین که برآورد می‌شود حدود ۷۵‌درصد جمعیت شهری چین را در خود جای داده‌‌‌اند تثبیت کند، احتمالا اعتماد خانواده‌های چینی به سرمایه‌گذاری در این بازار کاهش می‌‌‌یابد و این موضوع در حالی که مانع رشد بازار مسکن در چین شده است، مانع رشد کلی اقتصاد این کشور می‌شود. حتی اگر دولت چین بتواند با اعمال محرک و حمایت‌‌‌های مالی و جلب اعتماد خانواده‌های چینی، رونق بازار مسکن در این کشور را برای کوتاه‌مدت و میان‌مدت حفظ کند، همچنان این بازار در بلندمدت با مازاد عرضه جدی روبه‌روست که این مازاد عرضه به ایجاد دوره رکود سنگین در بخش ساخت مسکن در چین منجر می‌شود.

بروز رکود در بازار ساخت‌مسکن در چین، این کشور را از یکی از بزرگ‌ترین محرک‌‌‌های رشد و ایجاد شغل محروم می‌کند. در حالی بازار ساخت مسکن در چین، طی سال‌های آینده ناگزیر از تجربه بروز رکود است که درآمد بخش عمده‌‌‌ای از دولت‌‌‌های محلی در این کشور بر فروش زمین به شرکت‌های توسعه‌‌‌دهنده املاک متکی بوده و درواقع بروز رکود در این بخش، دولت‌‌‌های محلی چین را در تامین درآمد دچار چالش جدی می‌کند. نتایج بررسی‌‌‌های اقتصادی نشان می‌دهد که اگر چین بخواهد از بروز عرضه بیش از حد مسکن در شهرهای درجه‌سوم این کشور بکاهد، باید تا سال ۲۰۳۵، هر سال به میزان ۳۰‌درصد از میزان ساخت مسکن در این کشور بکاهد. شهرهای درجه‌سوم چین، پیش از همه‌گیری کرونا برای برخی خریداران ملک، به‌‌‌خصوص آنها که سرمایه محدودتری داشتند، جذاب بود.

همین موضوع باعث شد تا صرفا خریداران سرمایه‌‌‌ای از کل چین برای خرید خانه در شهرهای درجه‌سوم اقدام کنند؛ خانه‌‌‌هایی که هرگز کسی در آنها ساکن نشد و تنها با هدف سرمایه‌گذاری خریداری شدند.   اما گمانه‌‌‌زنی‌‌‌های منفی در خصوص کاهش رشد جمعیت در شهرهای درجه‌سوم چین باعث شده است تا چشم‌‌‌انداز این سرمایه‌گذاری چندان روشن نباشد و اکنون شهرهای کوچک چین با چالش جذب سرمایه مواجه باشند. به‌‌‌این ترتیب محرک‌‌‌های اعمالی دولت چین برای عبور از بحران فعلی مسکن در حال به ثمر نشستن است؛ اما واقعیت این است که عبور از بحران تقریبا ظاهری است و همچنان معضل مازاد عرضه به‌‌‌خصوص در شهرهای کوچک‌تر، بر اقتصاد چین سایه افکنده است. کاهش و در ادامه رفع محدودیت کرونایی در چین ظرف سال ۲۰۲۳، چشم‌‌‌انداز بازار مسکن را حتی در شهرهای درجه‌دوم و سوم بهبود بخشید؛ اما تاثیر آن به‌خصوص در شهرهای کوچک، محدود خواهد بود.