آژیر خطر انقباض
در شرایطی که بازار ساخت‌وساز در عمیق‌‌‌ترین دوره رکود خود طی سال‌های گذشته تاکنون قرار گرفته و از سوی دیگر، عظیم‌‌‌ترین پروژه مسکنسازی دولتی از سال گذشته در شهرهای مختلف آغاز شده است، لازم است برای پیش‌بینی شرایط این بازار در سال آینده به هر دو بازار، یعنی بازار مسکنسازی معمولی یا همان مسکنسازی بخش خصوصی و بازار مسکنسازی دولتی توجه کرد. در بخش اول که بخش خصوصی مسوولیت صفر تا صد ساخت و تولید مسکن پروژهها را بر عهده دارد و واحدهای مسکونی با حضور این بخش ساخته می‌شود، ادامه شرایط رکودی و تورمی محتمل‌‌‌ترین گزینه است. متاسفانه در طول چندسال گذشته با کاهش سرمایه‌گذاری مولد در بخش مسکن مواجه شده‌‌‌ایم و این فاصله روزبه‌روز بیشتر شده است. این موضوع هر سال باعث کاهش تولید مسکن نسبت به سال قبل و سال‌های گذشته شده و دلیل این موضوع نیز کاملا مشخص است.
هر رویدادی که در عرصه ساخت‌وساز و تولید و عرصه سرمایه‌گذاری در این بخش اتفاق می‌‌‌افتد، به طور کلی از فضای اقتصاد کلان کشور جدا نیست و از آن به‌طور مستقیم اثر می‌‌‌پذیرد. در شرایطی که سازنده‌‌‌ها نیز مانند سایر تولید‌‌‌کنندگان با محدودیت‌های اقتصادی ناشی از افزایش ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی، تورم بالا و عدم‌حمایت‌‌‌های موردنیاز از سمت سیاستگذار مواجه هستند، طبیعی است که رکود تورمی در بازار ساخت و تولید مسکن، مانع بزرگی در مسیر فعالیت‌‌‌های آنها ایجاد کند. افزایش قیمت تمام‌شده ساخت ناشی از جهش هزینه‌‌‌ها و تورم افسارگسیخته در نهاده‌‌‌های ساختمانی (زمین، مصالح، دستمزد و...) که در این شرایط برای سازنده‌‌‌ها قابل مهار نیست و کاهش‌‌‌های متعدد و مستمری که در حوزه سقوط ارزش پول ملی هر روز شاهد آن هستیم، در نهایت تورم‌‌‌های فاجعه‌‌‌باری را به اقتصاد مسکن و ساخت‌وساز وارد می‌کنند.
در واقع، همان‌گونه که کیک اقتصادی کشور روزبه‌روز کوچک‌تر می‌شود، طبعا حوزه عمل و تولید مسکن هم روزبه‌روز نسبت به گذشته محدودتر شده و همین اتفاق خود سبب بروز نابسامانی‌‌‌ها و ناهنجاری‌‌‌های مختلف در بازار ساخت و معاملات مسکن می‌شود. زمانی که با کاهش ساخت‌وساز و کمبود عرضه مسکن جدید به بازار به‌طور پی در پی مواجه می‌‌‌شویم، طبیعی است که میل و عطش خرید مسکن، بیشتر خواهد شد. این شرایط خود مقدمه‌‌‌ای برای جهش‌‌‌های چندباره و پی‌درپی در این بازار می‌شود. اینها اخطارها و هشدارهایی هستند که باید همواره مورد توجه سیاستگذار قرار گیرند تا با تنظیم سیاست‌‌‌های اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن، همواره برای متعادل نگه‌‌‌داشتن عرضه و تقاضا در بازار مسکن تلاش و سیاستگذاری کند.
حمایت از تولید مسکن و ارائه تسهیلات موثر و کارآمد و کنترل تورم در بازار مصالح ساختمانی که در قانون جهش تولید مسکن نیز به دولت الزام شده است، از مواردی است که سیاستگذار باید آن را به طور جدی مورد توجه قرار دهد، در آن مداخله کند و از این طریق محیطی امن و بهینه برای سرمایه‌گذار بخش خصوصی فراهم آورد. از سوی دیگر، بهبود فضای کسب‌وکار و اقتصاد کلان، به‌خصوص کاهش ریسک‌‌‌ها و انتظارات تورمی و همچنین مهار تورم عمومی، هم برای حمایت از سمت عرضه و هم سمت تقاضای مسکن از الزامات اساسی است.
در حوزه مسکن حمایتی و ساخت‌وسازهای دولتی نیز شرایط بهتر از ساخت‌وسازهای بخش خصوصی نیست. بیش از یک‌سال است که پروژه مسکن حمایتی و نهضت ملی مسکن آغاز شده است و مجلس شورای اسلامی هم قانونی در این باره با عنوان قانون جهش تولید مسکن مصوب کرد و قرار شد با ایجاد ظرفیت‌‌‌هایی در حوزه تولید مسکن اقشار کم‌‌‌درآمد و نیازمند حمایت در بخش مسکن مورد توجه قرار گرفته و واحدهای مسکونی متناسب با نیاز این افراد با تیراژ ساخت یک‌میلیون مسکن در سال طی چهارسال متوالی (مجموعا ۴میلیون واحد مسکونی)، احداث شود. اما با گذشت نزدیک به یک‌سال و نیم، عملا توفیق چندانی در این بخش حاصل نشد.
مهم‌ترین دلیل این موضوع نیز آن است که قیمت تمام‌شده ساخت این واحدها با انتظار دولت از هزینه تمام‌شده ساخت آنها فاصله چشمگیری داشت. از سوی دیگر مبالغ تعیین‌شده به‌عنوان سهم آورده متقاضیان و در بسیاری موارد مبالغ مربوط به اقساط تسهیلات این واحدها با سطح درآمد و توان مالی و اقتصادی خانوارها تناسب چندانی ندارد و بین این اعداد و توان خانوارها برای تامین این مبالغ، فاصله عمیقی وجود دارد. در واقع می‌‌‌توان گفت قیمت‌های غیرمتعارفی در بخش ساخت از سوی دولت به عنوان هزینه ساخت واحدها مطرح شد که در نهایت موجب خروجی عملیاتی در ساخت این واحدها نشد. عدم‌استقبال انبوه‌سازان از این قیمت‌ها مشکلات را دوچندان کرد و باعث شد بسیاری از این پروژهها با برنامه زمان‌بندی فرآیند اجرا یا مرحله عملیات اجرایی منطبق نباشند.
تورم‌‌‌های متعددی به این پروژهها تحمیل شد و اخیرا هم گرانی مصالح و افزایش دستمزدها و همه موارد دیگر اساسا موجب شده است که نوعی ناامیدی در بین مردم ایجاد شود و آنها از خانه‌‌‌دار شدن به‌واسطه این طرح ناامید شوند. ما اثر این ناامیدی را در رویکرد مردم نسبت به میزان حضور و ثبت‌نام در نهضت ملی مسکن مشاهده می‌‌‌کنیم. در شرایطی که وعده ساخت ۴میلیون مسکن داده شده است، متقاضی نهایی یا پای‌کار برای این موضوع نسبت به هدف تعریف‌شده و نیاز مسکن در جامعه کم است. برآوردها نشان می‌دهد که کمتر از ۳۰درصد هدف کلی طرح، متقاضی موثر در این طرح وجود دارد و این نشان‌دهنده آن است که توانایی مالی مردم در حد و اندازه خانه‌‌‌دار شدن در این طرح نیست و در عمل انگیزه چندانی هم برای حضور در این طرح وجود ندارد.
در مجموع می‌‌‌توان گفت، هم در بخش مسکن دولتی‌‌‌ساز و هم در بخش ساخت‌وسازهای خصوصی، در سال آینده نیز رکود ادامه‌‌‌دار خواهد شد و روند نزولی تولید را شاهد خواهد بودیم. واقعیت این است که عملا بخش زیادی از تقاضا را در بازار مسکن، به‌خصوص تقاضای مصرفی از دست داده‌‌‌ایم و این متقاضیان به دلیل افزایش فاصله قدرت خرید با قیمت مسکن عملا به بیرون از بازار رانده شده‌‌‌اند. به‌خصوص با تورم‌‌‌های مستمری که طی دوسال اخیر و به‌ویژه یک‌سال گذشته به بخش ساخت‌وساز تحمیل شده، نوعی فضای هیجانی و تورمی در بازار معاملات مسکن نیز ایجاد شده و گروهی سفته‌‌‌باز به نیت سوءاستفاده از این فضا در بازار مسکن حضور پیدا کرده و واحدهایی را با هدف فروش با قیمت‌های بالاتر خریداری و تنور معاملات مسکن و قیمت واحدها را گرم کرده‌اند.
با این حال و در نبود تقاضای مصرفی، همچنان آمار معاملات مسکن با سال‌های عادی، معمول و همراه با رونق سال‌های گذشته در این بازار فاصله زیادی دارد. به همین دلیل، این میزان معامله و تقاضایی که عملا تقاضای واقعی و موثر هم نیست و سفته‌‌‌بازی است، نمی‌‌‌تواند تامین‌کننده انگیزه کافی برای افزایش فعالیت سازنده‌‌‌ها در بازار ساخت‌وساز باشد. در واقع این میزان معاملات در حد و اندازه‌‌‌ای نیست که بتواند بازار را به بازاری نرمال از لحاظ گردش سرمایه برای سازنده‌‌‌ها تبدیل کند. سازنده‌‌‌ها زمانی از انگیزه کافی برای بازگشت به بازار و افزایش تولید مسکن برخوردار می‌‌‌شوند که در وهله اول تقاضای مصرفی موثر در این بازار به میزان کافی حضور داشته باشد و از سوی دیگر تخمین هزینه نهایی ساخت به‌واسطه مهار تورم ساختمانی و عدم‌رشد روزافزون هزینه‌‌‌های ساخت برای آنها فراهم باشد.
سیاستگذار برای خروج از رکود تورمی و مقابله با تهدید رکود مطلق در بازار ساخت‌وساز، چاره‌‌‌ای جز اعمال مجموعه‌ای از حمایت‌‌‌های صحیح در حوزه مسکن و عملیاتی‌سازی راهکارها و راهبردهای حاکمیتی، به‌خصوص مهار تورم عمومی، مهار جهش‌‌‌های ارزی و کاهش ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی ندارد. در صورت قرار گرفتن بازار مسکن در چنین فضایی، می‌‌‌توان امیدوار بود که گره‌‌‌ها یکی‌یکی باز شوند و ساخت‌وساز نیز بار دیگر تحرکات خود را شروع کند و زمینه اشتغال بخش‌‌‌های زیادی از صنایعی را که به حوزه مسکن مربوط هستند، فراهم کند. اما با رویکردهای فعلی نمی‌‌‌توانیم انتظار شرایط خوبی را برای سال آینده و حتی سال‌های بعد در مجموعه اقتصاد کشور از جمله بازار مسکن و ساخت‌وساز داشته باشیم و عملا دور از انتظار نیست که ظرف تولید مسکن به‌تدریج تهی شود و رکود مطلق در بازار ساخت و معاملات مسکن رخ دهد.
