دو سناریوی ملکی ۱۴۰۲
اولین متغیری که می‌‌‌تواند جهت قیمت و معاملات مسکن در سال بعد را تحت‌تاثیر قرار دهد، مربوط به وضعیت نقدینگی است. براساس همه تعاریف و طبقه‌‌‌بندی‌‌‌هایی که پیش از این در مورد نقدینگی و اثر آن بر بازار مسکن مطرح شده است، حجم نقدینگی و میزان رشد آن می‌‌‌تواند بر تورم مسکن و وضعیت تقاضا در این بازار اثرگذار باشد. وضعیت رشد اقتصادی پارامتر دیگری است که می‌‌‌تواند تحولات سال آینده بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد. این موضوع به‌خصوص از محل اثرگذاری بر سطح درآمدهای واقعی خانوارها، پارامتری بسیار مهم در تغییرات بازار مسکن محسوب می‌شود. رشد درآمدهای واقعی خانوار تنها در شرایط استمرار چندساله رشد مثبت اقتصادی محقق می‌شود. سطح درآمد، توان اقتصادی و درآمد خانوارها که در واقع مهم‌ترین عوامل در تعیین قدرت خرید سمت تقاضای مسکن هستند، اگرچه عاملی درونی به نظر میرسند اما در نهایت به یک متغیر بیرونی وابسته‌اند.
تحولات بازارهای دارایی به‌خصوص بازار ارز و طلا، از دیگر عوامل و به اذعان طیف وسیعی از کارشناسان، مهم‌ترین عامل اثرگذار بر سمت و سوی بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ است؛ روندی که در سال‌جاری و در ماه‌‌‌های اخیر نیز در این بازار رصد شد. نرخ تورم عمومی نیز از دیگر عواملی است که می‌‌‌تواند تحولات سال بعد بازار مسکن را نمایندگی کند. تورم عمومی همواره بر تورم مسکن به‌خصوص در بخش استیجار اثرگذار بوده و هست و بازار مسکن از این پارامتر نیز در سطح قیمت‌ها و سپس در میزان معاملات، اثرپذیر خواهد بود.
تورم هزینه‌‌‌های ساخت، متاثر از اثر تحولات بازار ارز و همچنین سطح تورم عمومی، از دیگر عواملی است که می‌‌‌تواند بازار مسکن را هم در بخش ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی و هم در بخش معاملات به لحاظ تورم و تغییرات قیمت، تحت‌تاثیر قرار دهد. این در حالی است که تورم هزینه‌‌‌های مربوط به دریافت مجوزها، دستمزدها و خدمات ساختمانی نیز می‌‌‌تواند سال بعد این بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد. فشارهای تحریمی و کاهش یا افزایش آنها دیگر عامل موثر بر رویدادهای بازار مسکن در سال بعد است. تشدید فشارهای تحریمی به همراه تورم عمومی می‌‌‌تواند زمینه رشد قیمت مسکن را در سال بعد فراهم کند. همه این موارد، عمدتا عواملی هستند که از بیرون بازار مسکن بر این بخش اثرگذار هستند. حتی عواملی مانند قدرت خرید خانوارها و تغییرات قیمت مصالح و قیمت تمام‌شده ساخت مسکن اگرچه در ظاهر عواملی درونی به نظر میرسند؛ اما در نهایت، این عوامل نیز تحت‌تاثیر متغیرهای بیرونی قرار دارند. حتی میزان ساخت‌وسازهای جدید هم متاثر از عوامل بیرونی است.
به همین دلیل می‌‌‌توان اعلام کرد که دست‌‌‌کم طی چهار تا پنج‌سال اخیر، عمده تحولات بازار مسکن متاثر از شرایط و وضعیت متغیرهای بیرونی بوده و عملا از درون بازار مسکن، رویداد خاصی سبب تغییرات این بازار نشده است. اما همان‌‌‌گونه که گفته شد، بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که به احتمال قریب‌‌‌الوقوع، تغییرات بازارهای دارایی به‌خصوص بازار ارز، مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده تحولات بازار ملک در سال بعد باشد. وضعیت این متغیر مهم در سال بعد می‌‌‌تواند به پیش‌بینی دو سناریوی مهم ملکی در سال ۱۴۰۲ منتهی شود. در صورت استاپ ارزی و مهار نوسانات ارزی در سال بعد و رسیدن این بازار به وضعیت ثبات، هرچند به‌طور نسبی، می‌‌‌توان پیش‌بینی کرد که بخش زیادی از نقدینگی‌‌‌هایی که هم‌‌‌اکنون در بازار ارز انباشته شده است به سمت بازار مسکن هدایت شود. اما در سناریوی دوم مبنی بر افزایش فشار تحریمی به همراه ادامه نوسانات ارزی، حجم معاملات رشد چندانی نخواهد داشت.
در خصوص وضعیت قیمت مسکن نیز به نظر می‌رسد رویدادی که در سال‌جاری در بازار مسکن به لحاظ سرعت رشد قیمت در این بازار (تورم مسکن) رخ داد، ادامه داشته باشد. تورم نقطه به نقطه مسکن در سال‌جاری، با قدری عقب‌‌‌ماندگی از تورم عمومی، به حدود ۴۰درصد رسید؛ در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه حدود ۵۰درصد گزارش شده است. در سال آینده نیز با توجه به توان خانوارها و شرایط اقتصادی، به نظر نمیرسد تورم مسکن بالاتر از تورم عمومی باشد و حدود تورم عمومی و حتی اندکی کمتر از آن پیش‌بینی می‌شود. در صورت ادامه نوسانات ارزی و تشدید فشارهای تورمی، تورم نقطه به نقطه ۴۰درصدی مسکن تخمین زده می‌شود.
در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز تحول خاصی نسبت به سال‌جاری برای سال بعد پیش‌بینی نمی‌شود. از آنجا که هم‌‌‌اکنون سازنده‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی با چند مشکل مهم و عمده مانند تورم شدید مصالح ساختمانی، تورم زمین و همچنین افت تقاضای مصرفی موثر مواجه هستند و علاوه بر غیرقابل برآورد شدن هزینه‌‌‌های تمام‌شده ساخت، انتظارات آنها برای فروش نیز چندان انتظارات مطلوبی نیست، بنابراین ادامه رکود ساختمانی در سال بعد محتمل‌‌‌ترین گزینه خواهد بود. حتی تعمیق رکود ساختمانی نسبت به آنچه در سال‌جاری و سال‌های قبل به ثبت رسیده است نیز دور از انتظار نخواهد بود و بعید به نظر نمیرسد؛ مگر آنکه از طریق دوپینگ ساخت‌وساز با تعریف خطوط اعتباری بانکی و صدور پروانه برای پروژه‌‌‌های ساخت‌وساز دولتی، روند صدور مجوزهای ساخت افزایش یابد.
اما در بخش ساخت‌وسازهای خصوصی که در واقع بخش واقعی بازار ساخت مسکن است، تحول چندانی انتظار نمی‌رود و بویی از بهبود شرایط به مشام نمیرسد. اما همان‌‌‌گونه که بارها اقتصاددانان و فعالان بازار مسکن تاکید کرده‌اند، به‌طور قطع مسیر ساماندهی بازار مسکن و خروج این بازار از شرایط رکودی و بحرانی از درون این بازار نمی‌‌‌گذرد. تمام متغیرهایی که در مقطع زمانی فعلی بر این بازار اثرگذارند خارج از آن هستند؛ بنابراین تا زمانی که فضای اقتصاد کلان کشور و همچنین فضای کسب‌وکار بهبود نیابد، بهبود وضعیت بازار مسکن انتظاری واهی خواهد بود.
