الگوی برتر تسهیلات ملکی
سوال مهم این است که الگوی برتر طراحی و پرداخت تسهیلات برای کارآمد‌سازی این تسهیلات در استفاده خانوارها از این کمک‌هزینه به منظور تامین مالی خرید مسکن چیست؟ به‌منظور تحلیل و توجه به موضوع تسهیلات مسکن در پاسخ به این سوال، ابتدا چند سوال مطرح می‌‌‌کنم.
سوال اول این است که آیا تسهیلات ملکی در ایران طی سال‌های مداوم، بخش قابل‌توجهی از قیمت خانه را پوشش داده است؟
دوم اینکه آیا تمام متقاضیان تسهیلات، امکان دسترسی به تسهیلات را داشته‌‌‌اند؟
سوم اینکه سیاست‌‌‌های تسهیلاتی در بخش مسکن در ایران تا چه حد کارآمد و موفقیت‌آمیز بوده است؟
چهارم؛ توان و ظرفیت وام‌دهی (تسهیلات‌دهی) سیستم بانک‌ها برای بخش مسکن چقدر است؟
پنجم؛ اگر سقف تسهیلات تا حد ۵۰ یا ۶۰درصد قیمت یک واحد مسکونی افزایش یابد، کدام بخش از جامعه توان بازپرداخت خواهد داشت؟
ششم؛ اصولا آیا اقتصاد ایران و سیستم بانکی کشور، توان اقتصادی برای پرداخت چنین تسهیلاتی را دارد؟
بخش مسکن، یکی از بخش‌‌‌های مهم اقتصادی است که سرمایه‌گذاری در آن برای خانوارها، عموما گران‌‌‌ترین سرمایه‌گذاری در طول عمرشان است. از این رو، سیاست تامین مسکن براساس الگوی تسهیلات بانکی طراحی و تنظیم شده است؛ به‌طوری‌که افراد با توجه به پس‌‌‌انداز گذشته، دارایی و ثروت و پس‌‌‌انداز آینده (در قالب وام)، مسکن را خریداری می‌کنند. در اقتصاد ایران، وزن پس‌‌‌انداز آینده (وام بانکی)، همیشه بسیار کم بوده است؛ به‌طوری‌که میانگین آن در بهترین حالت، حدود ۲۵درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی را شکل داده است. این میزان گاهی کمتر از این حد بوده که در آن مقاطع زمانی، وام عملا فاقد هرگونه کارآیی و اثرگذاری و گاهی از این میزان بیشتر بوده است. با این حال، حتی در حالت پوشش ۲۵درصدی نیز، این میزان اثرگذاری فاقد کارآمدی کافی برای خرید خانه متقاضیان بوده است؛ ضمن آنکه متقاضیان همواره، در بازپرداخت این وام‌‌‌ها به دلیل بالا بودن مبالغ اقساط ماهانه نسبت به درآمد خانوار، با دشواری مواجه بوده‌‌‌اند.
اصل مشکل کجاست؟
چرا سیستم بانکی در ایران نمی‌‌‌تواند به طور مثال ۶۰ یا ۷۰درصد قیمت یک‌واحد مسکونی را به‌صورت تسهیلات بلندمدت پرداخت کند؟ (مشابه آنچه در بسیاری از کشورهای دنیا حتی با نرخ‌های بالاتر به متقاضیان پرداخت می‌شود). چرا تسهیلات بلندمدت در اقتصاد ایران ناکارآمد است؟
پاسخ این سوالات را باید در اقتصاد کلان جست‌وجو کرد. اقتصاد، زنجیره به هم پیوسته‌ای است. آمار و ارقام کلان اقتصادی و مطالعات مختلف، حاکی از نرخ منفی، صفر یا اندک رشد مثبت در اقتصاد ایران طی چهاردهه گذشته است. در سال‌های بسیار دور (در سال ۱۳۵۳، تولید ناخالص داخلی ۳۶۷میلیارد دلار) بوده است. (برگرفته و براساس نتایج یک پژوهش در سال‌های اول انقلاب و۶۰/ ۳۳۶میلیارد دلار براساس مطالعه‌‌‌ای دیگر). با توجه به جمعیت کشور و در زمان حاضر، برخی مطالعات نشان می‌دهند که تولید ناخالص داخلی هم‌‌‌اکنون حدود ۲۵۰میلیارد دلار است. با توجه به اینکه هم‌‌‌اکنون جمعیت کشور حدود ۸۵میلیون نفر است، می‌‌‌توان یا محاسبه ساده، سطح درآمد سرانه خانوارها در کشور را محاسبه کرد.
بی‌توجهی به سرمایه‌گذاری‌‌‌های اساسی اقتصادی، تورم مستمر، سطح ناکافی درآمد ملی و سرانه را براساس قیمت‌های واقعی کم کرده است؛ بنابراین کیک اصلی اقتصاد کوچک شده است. چگونه می‌‌‌توان انتظار داشت که قدرت واقعی وام‌دهی افزایش یابد؟
فرض کنیم، اقتصاد مانند خانواده‌‌‌ای است که نیازهای غذایی، بهداشتی، آموزشی، مسکن و... دارد و خانوار هم از درآمدی مشخص و محدود برخوردار است؛ طبیعتا خانواده منابع مالی خود را بین نیازهای مختلف توزیع می‌کند. اقتصاد مسکن هم بخش‌‌‌های مختلفی دارد و نیازمند اختصاص منابع مالی است که این منابع بین آنها توزیع می‌شود.
حتی به فرض اینکه ظرفیت‌‌‌های اقتصادی در کشور زمانی این اجازه را به سیستم بانکی بدهد که وام‌‌‌های ۶۰ تا ۷۰درصدی به بخش مسکن تزریق کند؛ به‌عنوان مثال مبالغی بین یک تا ۲میلیارد تومان وام خرید مسکن به خانوارها پرداخت شود تا با توجه به سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، این میزان پوشش‌دهی برای خرید خانه از سوی خانوارها فراهم شود (خانوار با استفاده از این وام بتواند یک‌واحد معمولی با قیمت کل ۲ تا ۳میلیارد تومانی را خریداری کند)، طی ۱۰سال، مبلغ اقساط این تسهیلات ماهانه حدود ۸۰ میلیون تومان خواهد شد؛ آن هم در شرایطی که این وام‌‌‌ها حدودا با نرخ‌های ارزان‌تر بازپرداخت، به متقاضیان اعطا شود. کدام‌یک از اقشار نیازمند مسکن در کشور توان بازپرداخت چنین تسهیلات و توان پرداخت چنین اقساطی را در طول یک‌ماه دارند؟
می‌‌‌توان با قطعیت اعلام کرد که هیچ‌یک از این خانوارها، چنین توانمندی‌ای ندارند و شاید تنها بخشی از بالاترین دهک درآمدی جامعه که اساسا نیازی به دریافت تسهیلات برای تامین مسکن ندارد، بتواند چنین اقساطی را پرداخت کند. این مثال ابتدایی و ساده حاکی از ضعف توان اقتصادی خانوارها ناشی از تورم مستمر و پایین بودن درآمد خانوارها در کشور و توزیع نامناسب درآمد و ثروت است. بنابراین از نگاه اقتصاد کلان، امکان افزایش سقف تسهیلات به میزانی که بتواند بخش مناسبی از هزینه تامین مسکن برای مثال در حد ۶۰ تا ۷۰درصد از قیمت یک‌واحد مسکونی را تامین کند، اساسا وجود ندارد؛ چرا که سطح درآمد خانوارها توان مالی کافی برای بازپرداخت اقساط چنین وامی را فراهم نمی‌‌‌کند. از سوی دیگر، به دلیل محدود بودن کل اعتبارات در سیستم بانکی، پیامد دیگر افزایش محسوس سقف وام‌‌‌های مسکن، کاهش تعداد وام‌‌‌هایی است که سیستم بانکی می‌‌‌تواند به متقاضیان پرداخت کند. از دیدگاه اقتصاد خانوار هم امکان بازپرداخت این تسهیلات برای اغلب خانوارهای متقاضی و نیازمند وجود ندارد.
از سوی دیگر، نرخ تورم بالا و نرخ سود بانکی به تناسب آن، امکان بلندمدت کردن تسهیلات را از بین برده است؛ چرا که با افزایش زمان بازپرداخت، میزان اقساط نیز افزایش می‌‌‌یابد؛ چون نرخ تسهیلات به دلیل بالا بودن نرخ تورم در ایران بسیار زیاد است.
این در حالی است که در جوامع توسعه‌یافته که معمولا بیش از ۷۰درصد هزینه خرید مسکن، به‌عنوان وام‌‌‌های بانکی ارزانقیمت و بلندمدت به خریداران مسکن اعطا می‌شود، نرخ تسهیلات ارقام بسیار پایینی است. سطح درآمد خانوار بالاست و خانوارها می‌‌‌توانند تسهیلات بلندمدت ارزانقیمت در سطح استطاعت پرداخت درآمدی‌‌‌شان اخذ کنند.
جمع‌‌‌بندی و نگاه بنده به‌عنوان کارشناس اقتصادی در حوزه مسکن، توجه ویژه به حل مسائل اقتصاد کلان کشور شامل موارد زیر است:
۱) پیش‌بینی‌پذیر بودن محیط اقتصاد کلان؛
۲) کنترل و پیش‌بینی صحیح ارقام تورم؛
۳) در پیش گرفتن سیاست‌‌‌های مناسب پولی و مالی که منجر به ثبات بلندمدت اقتصادی و بخش‌‌‌ها شود.
با تحقق این سه اصل مهم، می‌‌‌توان بعد از چند سال سقف تسهیلات را به میزان کفایت افزایش داد. در واقع، راه‌‌‌حل برطرف کردن بحران مسکن و تسهیلات، از درون بخش مسکن عبور نمی‌‌‌کند؛ بلکه به اقتصاد کلان و تحولاتی وابسته است که باید در این حوزه رخ دهد. این در حالی است که بدون تحقق این شروط مهم، حتی اگر سقف تسهیلات افزایش یابد و به فرض محال، خانوارها هم توان بازپرداخت اقساط بالا را داشته باشند، بعد از مدتی به دلیل نابسامانی‌‌‌های اقتصادی، باز هم قیمت مسکن با رشد محسوس همراه شده و تسهیلات بی‌‌‌اثر می‌شود؛ تجربه‌‌‌ای که طی سال‌ها و دهه‌‌‌های اخیر، به‌کررات شاهد آن بوده‌‌‌ایم.
در کشورهایی که تسهیلات با سقف بالا و نرخ‌های ارزان قابل بازپرداخت از سوی متقاضیان در بلندمدت پرداخت می‌شود، این مسائل حل و فصل شده است. در واقع تا زمانی که معضلات اقتصاد کلان کشور حل و فصل نشود، نمی‌‌‌توان برنامه‌‌‌ریزی درست و کارآمدی در حوزه تامین مالی مسکن از مسیر تسهیلات بانکی انجام داد. برنامه‌‌‌ریزی در این زمینه باید به بعد از حل مسائل اقتصاد کلان موکول شود؛ در غیر این‌صورت، به هیچ عنوان موفقیت‌آمیز نخواهد بود. سیاستگذار باید توجه داشته باشد که اقتصاد امر دستوری نیست که بتوان با روش‌های دستوری، مشکلات مربوط به آن را حل کرد. از این رو لازم است، ابتدا ساختار و وضعیت اقتصاد کلان کشور بهبود یابد و درمان شود، سپس اقدام به برنامه‌‌‌ریزی در حوزه‌‌‌های مختلف، از جمله برنامه‌‌‌ریزی در حوزه وام و تسهیلات مسکن به منظور پرداخت وام‌‌‌های کارآمد به متقاضیان این بخش شود.
