چالش بهای مسکن به رونق استفاده از ابزارهای مالی می‌انجامد؟
نسخه بورسی مدیریت بازار مصالح ساختمانی
اگرچه بورس‌های کالایی در دنیا و ایران بر مبنای حراج فیزیکی آغاز به کار کرده‌اند، اما این بازارها طی مسیر بلوغ خود به ابزارهای تامین مالی، پوشش ریسک، انواع روش‌های متنوع فروش و ... نیز مجهز شده‌اند که استفاده از هر یک از این ابزارها می‌تواند مزایایی را برای طرفین معامله از جمله خریدار و فروشنده یا تولیدکننده و مصرف‌کننده و در نهایت بخش واقعی اقتصاد به دنبال داشته باشد.
شناخته‌ترین مزیت بورس کالا ایجاد بستری شفاف برای کشف نرخ واقعی یک محصول براساس مکانیزم عرضه و تقاضا است؛ که آگاهی بسیاری از تصمیم‌سازان کشور از این مزیت‌ها ظرف سال‌های اخیر باعث شده تا بازار فیزیکی بورس کالا تقویت شود؛ اما در این میان همچنان مزایای دیگر این بازار همچون چگونگی پوشش ریسک خرید و فروش کالا با نوسانات قیمتی، تامین مالی و... بر بسیاری پوشیده بوده و همین موضوع نیز باعث شده تا این بازارها( در بورس کالا ) همپا با بازار فیزیکی رشد پیدا نکنند که نتیجه آن نیز به گواه آمار سالانه منتشر شده از سوی بورس کالا، به وضوح در برتری محسوس ارزش داد و ستد در بازار فیزیکی نسبت به سایر بازارها همچون بازار ( ابزارهای ) مالی و مشتقه نمایان است.
در این شرایط توجه نمایندگان مجلس شورای اسلامی به استفاده از ابزارهای بورس کالا به منظور پوشش ریسک نوسان قیمت تمام شده مسکن می‌تواند آغاز مسیر رونق این ابزارهای مالی در بورس کالا باشد. در این میان تبیین چگونگی کمک بورس کالا به پوشش ریسک خریداران و فروشندگان و همچنین نحوه تامین مالی توسط این بازار، باعث سوق بیشتر استفاده‌کنندگان از ابزارهای مالی بورس کالا می‌شود.
آمادگی تعریف ابزارهای پوشش ریسک
جواد فلاح مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران در خصوص چگونگی کمک بورس کالا در پوشش ریسک صنعت ساختمان به «دنیای‌اقتصاد» گفت: موضوع تغییر قیمت مصالح ساختمانی در طول دوره ساخت یکی از چالش‌های پیش روی انبوه‌سازان و سایر افرادی است که اقدام به ساخت مسکن می‌کنند. سرمایه‌گذار بر اساس قیمت‌های روز، هزینه ساخت مسکن را برآورد کرده و براساس همین برآورد اقدام به شروع کار می‌کند. اما در طول دوره ساخت ممکن است قیمت مصالح مصرفی، افزایشی فراتر از حد انتظار پیدا کند و همین موضوع باعث می‌شود که پروژه با بودجه ابتدایی پیش‌بینی شده قابل اتمام نباشد و در برخی موارد حتی پروژه به دلیل کمبود بودجه وسط کار متوقف شود. در این شرایط سازنده باید از سویی به دنبال راهی برای تامین مالی اجرای مابقی پروژه باشد و از طرف دیگر توقف پروژه به منزله تحمیل هزینه خواب سرمایه است. به این ترتیب در این شرایط هزینه تولید نسبت به پیش‌بینی اولیه از دو جهت افزایش پیدا می‌کند. از سویی رشد قیمت‌ها سرمایه مورد نیاز برای اجرای کل پروژه را بالا می‌برد و از طرف دیگر عدم بازده مورد انتظار سرمایه در موعد مقرر به منزله افزایش هزینه است. مجموع این موارد علاوه بر فشاری که به سازنده وارد می‌کند باعث می‌شود تا در نهایت قیمت تمام شده مسکن نیز افزایش یابد.
جواد فلاح افزود: این در حالی است که بورس‌های کالایی راهکاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت دارند و دهه‌هاست که در کشورهای توسعه‌یافته و سال‌‌هاست که در کشورهای در حال توسعه از قراردادهای مشتقه برای پوشش چنین ریسک‌هایی استفاده می‌شود. مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالا افزود: خوشبختانه تجربه راه‌اندازی قراردادهای مشتقه در بورس کالای ایران نیز وجود دارد. معاملات کشف پریمیوم، قرارداد آتی و اختیار معامله در بورس کالای ایران راه‌اندازی شده و امکان معامله آنها وجود دارد. البته تا به حال روی سیمان و فولاد قرارداد کشف پریمیوم، آتی و اختیار معامله‌ای تعریف و منعقد نشده اما زیر ساخت سامانه‌ای، فنی و مقرراتی آن آماده است. بنابراین با توجه به تکلیف مجلس شورای اسلامی و در صورت حمایت دولت و البته وجود اراده میان فعالان این صنایع، یعنی صنایع تولیدکننده مصالح ساختمانی و سازندگان ساختمان اگر وجود داشته باشد، می‌توان انتظار داشت که این نوع معاملات برای این دو محصول به سرعت راه‌اندازی شده و طرفین معامله از مزایای پوشش ریسک قراردادهای مشتقه بهره‌مند شوند.
فلاح در توضیح مزایای این قراردادها گفت: در این نوع قراردادها طرفین معامله متعهد به انجام خرید و فروشی در آینده با قیمت مشخص یا با فرمول قیمتی معین می‌شوند. اگر قیمت مشخص باشد، در زمان سررسید قرارداد که به عنوان مثال ۶ ماه بعد است، باید محصول با قیمت تعیین شده در قرارداد معامله شود. همچنین اگر در قرارداد فرمول قیمتی تعیین شده باشد در زمان سررسید قرارداد، نرخ محصول براساس فرمول تعیین شده در قرارداد محاسبه شده و معامله براساس آن نرخ انجام می‌شود.
جواد فلاح در ادامه به قراردادهای اختیار معامله اشاره کرد و گفت: این نوع قراردادها به نوعی بیمه قیمت هستند؛ در این نوع قراردادها برای پوشش ریسک تغییرات قیمت، خریدار کالا می‌تواند از اختیار معامله خرید استفاده کند و فروشنده نیز از اختیار فروش. به عنوان مثال سازنده یک واحد مسکونی براساس نرخ روز میلگرد، قرارداد اختیار معامله خرید میلگرد با قیمت ۱۰ هزار تومان به ازای هر کیلوگرم را خریداری می‌کند. اگر در سررسید، قیمت میلگرد بیش از ۱۰ هزار تومان بود، خریدار از اختیار خود استفاده می‌کند و کسی که این اختیار را فروخته متعهد است که در زمان سررسید میلگرد را با نرخ ۱۰ هزار تومان بفروشد. اما اگر در زمان سررسید، قیمت کمتر از ۱۰ هزار تومان بود نیازی به استفاده از اختیار خرید نیست. وی در ادامه افزود: در کنار موارد مذکور که ابزارهای پوشش ریسک قیمت هستند، بورس کالا دارای ابزارهای تامین مالی نیز هست. به تازگی دستورالعمل اوراق خرید دین کالایی توسط سازمان بورس و اوراق بهادار مصوب و ابلاغ شد که صنعت ساختمان می‌تواند از این اوراق برای تامین مالی استفاده کند. در قالب این اوراق امکان تامین مالی به پشتوانه معاملات نسیه وجود دارد. درواقع زمانی که معامله نسیه در بورس کالا انجام شد، بورس کالا به پشتوانه این معامله نسیه، اجازه انتشار اوراق خرید دین کالایی به فروشنده کالا که طلب‌کار است می‌دهد و فروشنده محصول، با فروش اوراق در بازار به کسر قیمت اسمی، طلب خود را نقدا دریافت می‌کند. به عنوان مثال تولیدکننده میلگرد یک میلیارد تومان محصول خود را به شکل نسیه با سررسید ۶ ماهه به فروش می‌رساند؛ به شکل معمول فروشنده باید پول خود را ۶ ماه بعد دریافت کند اما در این روش بورس کالا می‌تواند برای فروشنده کالا، به پشتوانه این معامله، اجازه انتشار اوراق خرید دین کالایی صادر کند. به عنوان مثال یک میلیارد ۶ ماه بعد با قیمت ۹۰۰ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رود و این مبلغ نقدا به تولیدکننده پرداخت می‌شود. به این ترتیب استفاده از این ابزار مالی امکان فروش نسیه محصولات ساختمانی را تقویت کرده و به خریداران مصالح ساختمانی کمک شایانی می‌کند که به نوبه خود می‌تواند به رونق تولید منجر شود.
