ایجاد جذابیت برای یک بازار مستعد
برخلاف بازار خرید و فروش مسکن که خصلت دارایی (علاوه بر خصلت کالایی) بودن مسکن در آن نقش مهمی ایفا می‌کند، بازار اجاره را در تحلیل‌‌‌ها می‌توان بازار مصرف جریان خدمت مسکن برشمرد. همین تفاوت ماهیت برای تبیین رفتارهای جهشی قیمت مسکن در برابر رفتار پایدارتر اجارهبها کافی است. بهای مسکن، هرچند در بلندمدت بسیار همگام با سطح عمومی قیمت‌های سایر کالاها و خدمات حرکت می‌کند، اما رفتاری متلاطم و شبه‌‌‌پلکانی (دوره‌‌‌های کوتاه‌‌‌مدت رشد سریع و دوره‌‌‌های طولانی‌‌‌تر ثبات قیمت اسمی) دارد، در مقابل، رشد اجارهبها مسیری به‌‌‌مراتب پایدارتر و کم‌‌‌نوسان‌‌‌تر -و بسیار همگام با تورم عمومی در سایر کالاها و خدمات- را طی می‌کند. در اثر این رفتار، در دورانی که بهای مسکن با افزایش شدید روبه‌‌‌رو است، رشد اجارهبها معمولا به‌‌‌مراتب کمتر است و نسبت اجارهبها افزایش می‌‌‌یابد، پس از برقراری ثبات نسبی در بهای اسمی مسکن، اجارهبها با تداوم روند افزایشی، عقب‌‌‌ماندگی خود را از رشد بهای مسکن به‌‌‌تدریج جبران می‌کند و نسبت اجارهبها نیز متناظر با آن تعدیل می‌شود. به‌‌‌طور مثال در حالی که از سال ۱۳۹۶ تاکنون بهای مسکن تقریبا هفت‌برابر شده است، اجاره‌‌‌ها و شاخص کل قیمت انواع کالا و خدمات برای خانوارهای شهری هر دو تنها تقریبا نیمی از این مقدار رشد کرده‌‌‌اند.
ضروری است برای فهم شرایط بازار اجاره امروز کشور، روند کاهشی متوسط درآمد واقعی خانوارهای کشور از نیمه دهه ۸۰ مورد توجه ویژه قرار گیرد. ترکیب کاهش طولانی‌مدت قدرت خرید، جهش‌‌‌های قیمتی ناشی از ریسک‌های غیراقتصادی تحمیل‌‌‌شده به بازار مسکن و همچنین ضعف بازار مالی مسکن در تامین مالی خانوارها به خروج متقاضیان مصرفی از بازار خرید مسکن منجر شده و به ناچار بسیاری از خانوارهای متقاضی را به بازار اجاره سوق داده است. کاهش درآمد واقعی خانوارها تاثیر مستقیمی در افزایش سهم هزینه مسکن خانوارهای شهری دارد. در دهه ۸۰، سهم هزینه مسکن به حدود یک‌‌‌چهارم کل هزینه‌‌‌های خانوار رسیده بود، در حالی که هم‌‌‌اکنون این رقم برای خانوارهای شهری کشور بیش از ۴۰درصد برآورد می‌شود که رقم بسیار بالایی است و فشار زیادی به خانوارها وارد می‌کند.
برای شناخت بهتر شرایط بازار مسکن کشور شایسته است اشاره شود بر اساس آمار رسمی سهم هزینه مسکن پردرآمدترین دهک‌‌‌ها بیش از سهم هزینه مسکن دهک اول است. اما نکته آن است که این امر، برای دهک‌‌‌های بالای درآمدی بیشتر حالت یک انتخاب و برای دهک‌‌‌های پایین‌‌‌تر درآمدی بیشتر هزینه‌‌‌ای ناگزیر در میان سبد هزینه‌‌‌ها به‌‌‌شمار می‌رود.
به‌‌‌رغم تمام دشواری‌‌‌ها و نا‌‌‌مطلوبیت‌‌‌های اجاره‌‌‌نشینی در کشور، باید یادآوری کنیم که بازار اجاره ظرفیت‌‌‌های بی‌‌‌بدیلی برای حل مشکل مسکن هموطنان دارد. در برخی کشورهای اروپایی با درآمدهای بالا، همچون آلمان، حدود نیمی از جامعه نیاز مسکن خود را از بازار اجاره برطرف می‌کنند، این در حالی است که بسیاری از این افراد از درآمد مکفی برای خرید مسکن مناسب برخوردار هستند. چنانچه بازار اجاره کشور ما نیز به‌‌‌طور مناسبی سامان‌‌‌دهی شود، می‌توان از ظرفیت‌‌‌های این بازار برای بهبود وضعیت سکونت در کشور بهره برد. حال آنکه غلبه نگاه مالکیت در اذهان سیاستگذاران حوزه مسکن-که البته فقط محدود به کشور ما هم نیست- به کم‌‌‌توجهی به ظرفیت‌‌‌های این بازار مهم در رفع نیاز مسکن هموطنان منجر شده است.
توجه به نهادهای مالی و اقتصادی لازم برای نیل به این هدف ضروری است. متاسفانه در کشور ما مثل اغلب حوزه‌‌‌هایِ سیاستگذاری مسکن، به حوزه اجاره‌‌‌داری نیز به‌‌‌طور جدی، مستمر و بلندمدت پرداخته نشده است. در شرایط فعلی بازار اجاره کشور با مشکلات متعددی روبه‌‌‌روست. به نظر نگارنده، بهره‌‌‌برداری از ظرفیت نهادهای اجاره‌‌‌داری حرفهای، مهم‌ترین بستری است که برای توسعه بازار اجاره کشور ضروری است. به‌‌‌علاوه، در مقایسه با اجاره‌‌‌داران خرد و غیرمتشکل، گسترش و پاگرفتن نهاد اجاره‌‌‌داری حرفهای می‌تواند گام مثبتی برای بهبود وضعیت بازار اجاره در حوزه‌‌‌های دیگری همچون مباحث حقوقی، مدیریتی و حتی مشتری‌‌‌مداری و توجه بیشتر به نیازهای مستاجران باشد.
شاید مهم‌ترین ضرورت اجاره‌‌‌داری حرفهای در کشور توسعه بهره‌‌‌برداری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات باشد. به‌‌‌تازگی مجوز نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در کشور صادر شد که می‌تواند نویدبخش تداوم این مسیر و گسترش بازار این نهاد مالی مهم در بازار مسکن باشد. این نهاد مالی به‌‌‌صورت حرفهای به کسب درآمد از جریان درآمد اجاره املاک و مستغلات تحت مالکیت خود متکی است. بسترهای قانونی و مقرراتی لازم برای توسعه مناسب این نهادها در هر کشوری ضروری است. تجربه جهان نشان می‌دهد این نهادها در اغلب اقتصادها پس از رسیدن به بلوغ قادر به تجهیز منابعی در حد ۳ تا ۷درصد تولید ناخالص داخلی برای حوزه املاک و مستغلات هستند که رقم قابل‌توجهی است و نشان‌‌‌دهنده ظرفیت بالای این نهاد برای عرضه املاک اجاریِ پایدار و حرفهای است.
این صندوق‌ها مزایای متعددی هم برای کل بازار مالی کشور (به‌‌‌طور مثال بهره‌‌‌برداری از شکل خاص جریان درآمدی این صندوق‌ها برای بهبود سبد سرمایه‌گذاری)، هم برای حوزه املاک و مستغلات (تقویت سمت تقاضا که به‌‌‌ویژه در شرایط ضعف درآمدی برشمرده شده برای بخش املاک و مستغلات کشور حیاتی است) و هم برای سرمایه‌گذاران خرد (به‌‌‌طور مثال حفظ قدرت خرید پس‌‌‌انداز خانوارهای فاقد مسکن) و هم برای کل بازار مسکن (بهبود وضعیت مسکن با گسترش بازار اجاره) به همراه دارند. البته دامنه فعالیت همه صندوق‌ها املاک مسکونی نیست، اما به هرحال املاک مسکونی یکی از مهم‌ترین حوزه‌‌‌های سرمایه‌گذاری برای این صندوق‌ها به‌‌‌شمار می‌رود. در ادامه دو نکته برای بهره‌‌‌برداری از این نهاد مالی مورد اشاره قرار می‌گیرد.
یکی از مهم‌ترین عوامل برای گسترش نهاد اجاره‌‌‌داری منطق اقتصادی آن است. به‌‌‌طور کلی گسترش و تعمیق بسیاری از نهادهای مالی مسکن، از تعمیق تسهیلات رهنی تا محصولات پیچیده‌‌‌ای همچون اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی (MBS)، در گرو کنترل تورم‌‌‌های بالای مزمن اقتصاد ایران است. صندوق‌های املاک و مستغلات نیز از این قاعده مستثنا نیست. اجاره‌‌‌داری حرفهای سازوکاری برای سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازار مسکن است. انگیزه فعالیت در این بازار مانند هر سرمایه‌گذاری بلندمدت دیگر با تورم رابطه معکوسی دارد. نااطمینانی‌‌‌ها و مخاطرات همزاد با تورم‌‌‌های بالا و پرنوسان قاتل سرمایه‌گذاری‌‌‌های بلندمدتی همچون سرمایه‌گذاری در اجاره‌‌‌داری حرفهای است. براین اساس کنترل تورم برای بهبود بازار مالی مسکن و پاگرفتن اجاره‌‌‌داری حرفهای در کشور ضروری است.
رشد و بالندگی اجاره‌‌‌داری حرفهای می‌تواند محملی برای به‌‌‌کارگیری سیاست‌های حمایتی مناسب و کارآمد در بازار مسکن باشد تا با تعیین سازوکارهای مناسب و کارآ، همچون پرداخت کمکهزینه اجاره به خانوارهای هدف، گام‌‌‌های موثری برای بهبود وضعیت مسکن هموطنان برداشت تجربه جهان نشان می‌دهد پرداخت کمک هزینه اجاره به خانوارهای هدف از راهکارهایی است که درصورت برنامه‌‌‌ریزی صحیح و فراهم کردن بسترهای اطلاعاتی و نهادی، می‌تواند کمک موثری هم در رفع نیاز مسکن خانوارهای نیازمند باشد. در مقابل پیاده‌سازی چنین سازوکارهای حمایتی می‌تواند با تقویت سمت تقاضا برای املاک مسکونی اجاری، به تقویت و رشد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات کمک کند.
البته موفقیت سازوکار پرداخت کمکهزینه اجاره، نیازمند شناسایی مناسب اقشار هدف، تبیین مناسب اهداف، تنظیم سازوکاری مناسب و نظام‌‌‌مند برای تعیین میزان کمک به هر خانوار متناسب با شرایط درآمدی و منطقه -یا حتی محله- سکونت، و همچنین برنامه‌‌‌ریزی مناسب و تخصیص پایدار منابع بودجه‌‌‌ای است. تنظیم چنین سازوکاری هرچند پیچیده؛ اما دست‌‌‌یافتنی و امکان‌‌‌پذیر است.
از دیگر مواردی که به‌‌‌نظر نگارنده نیاز بازار مسکن کشور است و به حوزه فعالیت صندوق‌های املاک و مستغلات نیز تسری می‌‌‌یابد، ریشه‌‌‌یابی و رفع موانع ساخت واحدهای کوچک و ریزمتراژ است. این واحدها شاید از نگاه بخشی از سیاستگذاران و کارشناسان حوزه مسکن به دلایل مختلف مطلوب و ایده‌‌‌آل نباشند، اما منطبق بر نیاز بخشی از جامعه است. به‌‌‌ویژه در محدوده کلان‌شهرها که محدودیت زمین جدی است، و بهای زمین اغلب بسیار بالاست، رویکرد کاهش زیربنا نقش مهمی در استطاعت‌‌‌پذیر کردن یک واحد برای متقاضی مصرفی ایفا می‌کند. توجه شود که برخلاف انتظار برخی کارشناسان این واحدها قرار نیست کل مشکلات بخش مسکن کشور را حل کنند؛ همه متقاضیان مسکن خانوارهای چند نفره نیستند، حتی ممکن است در اختیار داشتن فضای بزرگ مسکونی برای سکونت و پذیرایی از مهمان (به‌‌‌رغم مطلوبیت) اولویت اصلی خانوارها باشد. اولویت برخی متقاضیان همچون زوج‌‌‌های جوان یا برخی خانوارهای تک‌‌‌نفره که برای تحصیل یا کار ناگزیر از سکونت در شهری مثل تهران هستند، بیش از هرچیز دسترسی به سرپناهی مناسب، ایمن، و در استطاعت برای سکونت است تا بتوانند پس از چند صباحی کار و پس‌‌‌انداز، مسکن مناسب‌‌‌تری برای خود فراهم کنند. در صورتی‌‌‌که این افراد نتوانند واحد ریز یا کوچک متراژ مناسب خود را بیابند، ناگزیرند چاره دیگری برای حل مشکل مسکن خود برگزینند. بخشی از این افراد با ورود به بازار مسکن‌‌‌های بزرگ‌تر از نیاز و خواست اولیه، با تقویت تقاضا و تشدید قیمت‌ها در این بخش از بازار، عرصه را برای سایر متقاضیان این بخش‌‌‌ها تنگ می‌کنند.
در مجموع چنانچه روابط چنین مجموعه‌‌‌ای از فعالان، نهادها و ذی‌نفعان بازار اجاره به‌‌‌صورت مناسبی برنامه‌‌‌ریزی و سازمان‌‌‌دهی شود، ان‌شاءالله بتوان شرایط این بازار را به‌‌‌طور پایدار و تا حد مناسبی بهبود بخشید و گام مهمی در بهبود وضعیت مسکن بخش مهمی از شهروندان برداشت.
