اثر برجام بر سمت تقاضا
یکی از مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار بر بازارهای مختلف، وضعیت تحریم و برجام و مذاکرات برگشت به برجام است. تحریم‌ها نه فقط از جنبه واردات و صادرات بلکه به دلیل تاثیری که بر نرخ ارز می‌‌گذارند بر بسیاری از بازارها اثر‌گذارند. بعد از تغییر دولت آمریکا و آمدن تیم جدید دموکرات در پاییز ۹۹، به نظر می‌رسید که بسیار زودتر مشکلات حل شود و آمریکا به برجام بازگردد اما به دلایل مختلف از جمله نزدیک بودن انتخابات ریاست‌جمهوری ایران و تعیین تیم جدید و بیان خواسته‌های جدید این مذاکرات طولانی‌تر شده است. اما با توجه به شرایط دو طرف به نظر میرسد مذاکرات به حساس‌‌ترین وضعیت خود رسیده است. هر چند حصول توافق احتمال بالایی را به خود اختصاص می‌دهد اما با توجه به طولانی شدن فرآیند به نظر میرسد در صورت حل نشدن مسائل مربوط به آن در چند هفته آتی، اکثر فعالان بازارهای مختلف بنا را بر عدم رفع مشکل گذاشته و ثبات فعلی بازارها از بین برود. در صورت امضای یک توافق دائمی هم به نظر نمی‌‌رسد کاهش شدیدی در قیمت‌‌های ارز اتفاق بیفتد. در واقع می‌توان گفت طولانی شدن فرآیند حصول نتیجه در مذاکرات می‌تواند جو بازارها را به سمتی هدایت کند که فعالان این بازارها، رفتارهای خود را مطابق با شرایط عدم کسب نتیجه از مذاکرات تنظیم کرده و بازارها بار دیگر در مسیر نوسان قیمت حرکت کنند. هر چند بعید هم به نظر میرسد حتی در صورت حصول توافق، نرخ ارز چندان تغییری کند و از این رو تحول کاهشی و سقوط بازارها به میزان شدید، حتی در چنین شرایطی (کسب توافق و حصول نتیجه از مذاکرات)، نیز مورد انتظار نیست. با این حال، پارامتر مذاکرات نقش مهمی در تعیین سمت وسوی بازارها از جمله بازار مسکن در سال آینده خواهد داشت.
یکی از متغیرهای دیگر وضعیت بحرانی اوکراین است که ممکن است دامنه وسیع‌تری از این کشور را در بر بگیرد. سومین متغیر بین‌المللی وضعیت کرونا است که به نظر میرسد از آن شرایط بغرنج سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ گذشته‌ایم و باید وضعیت پساکرونایی را تحلیل کرد که نخستین نتیجه آن تورم بالا در بسیاری از کشورها و رشد قیمت مسکن در بسیارهای از کلان‌شهرهای دنیا است.
کرونا در بسیاری از کشورها رشد بالای قیمت مسکن را ایجاد کرد و در کشور خودمان نرخ زمین‌‌های ویلایی و ویلا در مناطق نزدیک به شهرهای بزرگ رشد بیش از حد متعارف داشت که به نظر با کاهش کرونا این بخش شاهد توقف و کاهش قیمت باشد. در کنار این متغیرها در داخل کشور، تورم بالایی را شاهد هستیم که دو جنبه یعنی کاهش ارزش حقیقی دارایی‌های فیزیکی مانند مسکن از یک‌سو و افزایش هزینه‌های ساخت را از سوی دیگر، تحت تاثیر قرار می‌دهد.
اما در بخش عرضه و تقاضای بازار مسکن باید چند نکته را در نظر گرفت: نخست کاهش شدید تقاضای مصرفی به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مردم در چند سال گذشته است که عملا این قشر از متقاضیان را از بازار خارج کرده است. در حالت عادی برآورد می‌شود حدود ۶۰ درصد از تقاضا، تقاضای مصرفی باشد که خروج بخشی از این عدد از بازار تقاضا هم خود تاثیرگذار است. در شرایط تورم بخش مسکن معمولا این نسبت برعکس می‌شود و بالای ۶۰ تا ۷۰ درصد تقاضا، تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی است. این تغییر را در نسبت اجاره‌نشینی می‌توان مشاهده کرد که میزان خانوارهای مستاجر از حدود ۳۱ درصد به ۳۸ درصد افزایش پیدا کرده است. نکته دیگر در تقاضا، تقاضاهایی است که به سمت مسکن ملی حرکت کرده است. طبق آخرین اطلاعات، بیش از دومیلیون و ۳۰۰ هزار نفر در طرح مسکن ملی ثبت نام کرده‌اند که اگر ۳۰ درصد این افراد هم به دلیل انتظار تحویل این املاک از سمت تقاضا خارج شوند، بیش از ۷۰۰ هزار نفر از سمت تقاضا خارج خواهند شد.
از سوی دیگر طبق آخرین بررسی‌های بخش مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد»، براساس آخرین سرشماری سال ۱۳۹۵، معادل ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در حال استفاده توسط خانوارها در کشور وجود دارد که بهره‌‌برداری از آنها از قبیل ملکی یا استیجاری بوده است. تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در این سرشماری نیز ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد و تعداد خانه‌های دوم ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار واحد اعلام شد. به این ترتیب براساس نتایج آخرین سرشماری رسمی کشور، در مجموع ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد و این یعنی تعداد خانه‌های مسکونی کل کشور ۱/ ۱ برابر تعداد خانوارهاست. با اضافه کردن عرضه‌های جدید این چند سال به موجودی سال ۹۵، در حال حاضر موجودی واحد مسکونی در کشور بیش از ۲۹ میلیون واحد است. همچنین تعداد خانوارهای کشور در پایان سال ۹۹، معادل ۲۶ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار برآورد شده است.
با توجه به شرایط اعلام شده در بالا از داده‌های عرضه و تقاضای بازار مسکن، در صورت رفع تحریم‌ها و برگشتن شرایط عادی به بازار مسکن و ایفای تعهدات دولت به آماده‌سازی و تحویل واحدهای مسکن ملی، به نظر میرسد این بازار باید خود را برای یک دوره طولانی رکود آماده کند. اما در صورت ماندن شرایط تحریمی یا طولانی شدن مذاکرات، با توجه به شرایط تورمی کشور و احتمالا رشد نرخ ارز، مسکن نیز همپای سایر بازارهای سرمایه‌گذاری می‌تواند همچنان به عنوان یک بازار برای تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی مقبول باشد.
در واقع می‌توان چنین نتیجه‌‌گیری کرد که شرایط بازار معاملات مسکن در سال آینده به چند عامل مهم بستگی دارد. یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده، ریسک‌‌های غیراقتصادی ناشی از مشخص شدن تکلیف نهایی مذاکرات است. در واقع نتیجه مذاکرات یک عامل تعیین‌کننده در سمت وسوی بازارها از جمله بازار معاملات مسکن و سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی است. از سوی دیگر وضعیت تورم کشور، شرایط در بازار ارز و همچنین نحوه سیاستگذاری و اجرای سیاست‌ها از سوی سیاستگذار بخش مسکن در این بازار نیز می‌تواند وضعیت قیمت و معاملات واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار دهد. به این ترتیب می‌توان گفت مسکن در سال بعد نیز تحت تاثیر متغیرهای برون‌‌زا یا عوامل بیرونی تاثیرگذار بر این بازار- از قبیل نتایج مذاکرات، تحولات بازار ارز و...- خواهد بود ضمن آنکه از درون بازار و به واسطه اعمال سیاست‌های دولت در این بخش نیز می‌تواند تحت تاثیر قرار گیرد.
با این حال آنچه از نوشتار فوق می‌توان نتیجه گرفت آن است که در سال آینده، همچنان بنا به علت نبود قدرت خرید کافی در سمت تقاضای مصرفی، حتی در صورت بروز رونق احتمالی در این بازار تحت تاثیر عواملی که به آن اشاره شد، شرایط به گونه‌‌ای نیست که بتوان پیشبینی کرد افزایش معاملات از جانب تقاضای مصرفی مسکن باشد.
