قیمت‌ها در انتظار مذاکرات
علت روند افزایشی را باید در چند عامل جست‌وجو کرد. پیش از شروع مطلب اصلی، لازم است اشاره کنم که برخلاف بسیاری از افراد، بنده معتقدم، تقلیل وضعیت فعلی بازار مسکن به عملکرد واسطه‌‌‌ها، آدرس غلط دادن به مردم است. حضور واسطه‌‌‌ها در بازار، خود معلول شرایط اقتصادی کشور، به‌ویژه نقدینگی است. از سوی دیگر نیز واسطه‌‌‌ها در بازاری فعال می‌‌‌شوند که به دلایل دیگر اقتصادی (نظیر افزایش نرخ ارز و انتظار تورم در بازار) پیش‌بینی سوددهی داشته باشند. اگر مشکل از واسطه‌‌‌هاست، چگونه همین واسطه‌‌‌ها نتوانسته‌‌‌اند در یک سال گذشته، باعث ایجاد رونق معاملاتی و افزایش شدید بهای مسکن شوند؟ پاسخ صحیح به این سوال، در درک وضعیت کنونی بازار اهمیت بسزایی دارد.
نخستین عاملی که بارها در نوشته‌‌‌های بنده به آن اشاره شده، توجه به بهای تمام‌شده مسکن است. در شرایط کنونی و در مناطق متوسط شهر تهران، بهای تمام‌شده مسکن به ۳۰ تا ۴۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده و این عدد، عامل بخشی از شرایط کنونی بازار است. افزایش شدید بهای آهن‌‌‌آلات، کمبود برخی از کالاهای تاسیساتی و تاثیرپذیری مستقیم این موارد از نرخ ارز، افزایش دستمزدها و سایر موارد موثر بر بهای تمام‌شده، باعث شده است تا بهای ساخت مسکن در هر مترمربع در مناطق متوسط شهر تهران، به حدود ۱۰میلیون تومان برسد. این در حالی است که با در نظر داشتن حدود یک‌سوم ساختمان برای مشاعات، بهای ساخت هر مترمربع مفید ۱۵میلیون تومان است و با در نظر داشتن سهم ۴۰درصدی سازنده، بدون احتساب هزینه‌‌‌های قانونی و پروانه، بهای تمام‌شده هر مترمربع به حدود ۴۰میلیون تومان میرسد. روند افزایشی بهای تمام‌شده متوقف نشده است و به نظر میرسد، در شرایط کنونی، تورم مزمن موجود در اقتصاد کشور در ماه‌‌‌ها و سال‌های آتی نیز همچنان ادامه داشته باشد. بنابراین کاهش بهای تمام‌شده ساخت محتمل نیست. تنها مولفه قابل کاهش در بهای تمام‌شده مسکن، زمین است که در ادامه به آن پرداخته شده است.
در خصوص زمین، باید توجه کرد که عرضه زمین در هر منطقه، محدود و در هر نقطه خاص، کاملا یکتا و منحصربه‌فرد است و با ساخت‌وساز روی هر زمین، فرصت سرمایه‌گذاری و عرضه محصول در آن از بین می‌رود. با انجام ساخت‌وسازهای مناسب در اطراف یک زمین و ایجاد زیرساخت‌‌‌ها و خدمات لازم برای سکونت افراد، از یک‌سو پیشرفت رخ‌داده در نزدیکی زمین، باعث افزایش مرغوبیت می‌شود و از سوی دیگر، با هر ساخت‌وسازی، زمین‌‌‌های در دسترس و پتانسیل عرضه زمین در آن منطقه کاهش خواهد یافت. ترکیب این دو عامل، باعث افزایش بهای زمین در مناطق متوسط یا خوب شهرها شده است. واقعیت این است که دولت نمی‌تواند، اقدام خاصی برای کاهش بهای زمین در مناطق مرغوب شهرها انجام دهد، اما با ایجاد امکانات مناسب در بافت‌‌‌های فرسوده یا ایجاد مناطق سکونتی مرغوب در مجاورت شهرها و اراضی بدون‌استفاده، امکان کنترل بهای زمین در مناطق متوسط شهرها وجود دارد. سوال بعدی این است که دولت امکان کاهش بهای زمین را با این ابزارها دارد یا تنها می‌تواند روند افزایش بها را کنترل کند؟ پاسخ قطعی به این سوال، منوط به دانستن سیاست‌‌‌های اصلی دولت در این زمینه است. در تئوری، این امر ممکن است، اما با توجه به رخدادها و تجربیات گذشته، حداقل در شهر تهران، این امر از نظر من بعید به نظر میرسد.
با تفاسیر فوق، همان‌گونه که از ابتدای سال در یادداشت‌‌‌ها و بحث‌‌‌های مختلف اشاره شد، برداشت من این است که کاهش قیمت مسکن در شرایط کنونی بازار، ممکن نیست. بدیهی است، با توجه به کاهش تقاضای مصرفی برای مسکن، امکان افزایش نرخ به اندازه نرخ تورم عمومی فراهم نشده است. این گزاره البته، تنها در شرایط ثبات نسبی نرخ ارز صحیح است.
عامل دیگری که این روزها به متغیر کلیدی تبدیل شده، نرخ ارز و نوسانات اخیر آن بعد از روی کار آمدن دولت جدید و سیگنال‌‌‌هایی است که از مذاکرات هسته‌‌‌ای به گوش میرسد. واقعیت این است که عموم مردم، انتظار حفظ ارزش دارایی‌‌‌های خود را به تناسب قیمت ارز دارند و در زمان افزایش نرخ ارز، بلافاصله بازارهای سرمایه‌‌‌ای دیگر نیز به این افزایش واکنش نشان می‌دهند. روند گذشته نیز موید این مطلب است که با افزایش نرخ ارز، همواره بازار مسکن در مدت زمانی نه‌چندان طولانی، به دنبال این بازار حرکت کرده و تناسب نسبی قیمت‌ها حفظ شده است. به نظر میرسد، جامعه به انجام توافق در کوتاه‌مدت خوش‌بین نیست و این امر به نوسان مجدد نرخ ارز منجر شده است. نوسانات نرخ ارز به انتظار تورمی در کشور منتهی خواهد شد و به تبع آن، بازار مسکن نیز متاثر از این انتظارات، شرایط متفاوتی را تجربه خواهد کرد.
نکته دیگری که این روزها، هرچند اندک، در باز کردن قفل معاملات مسکن تاثیر داشته، افزایش تسهیلات خرید مسکن در شبکه بانکی است. این تسهیلات باعث شده است تا قفل معاملات واحدهای کوچک باز شود و به تبع آن، به صورت زنجیره‌‌‌ای معاملات واحدهای گران‌قیمت‌‌‌تر رشد کند. این تسهیلات همچنان در مقایسه با بهای خرید مسکن اندک و ناچیز است، ولی به دلایل پیش‌گفته، تا حدودی توانسته است بر بازار معاملات مسکن موثر باشد.
با در نظر داشتن شرایط فوق، در صورت ثبات نرخ ارز، به نظر میرسد، روند بازار در ماه‌‌‌های آتی مانند ماه‌‌‌های اخیر، با تعداد معاملات متوسط و افزایش اندک بهای مسکن همراه باشد. تغییر در نرخ ارز، روند را کاملا تغییر خواهد داد و می‌تواند به افزایش شدید بها منجر شود. تنها مسیر موجود برای اصلاح وضعیت فعلی، ایجاد اصلاحات ساختاری در اقتصاد کشور است. مسکن نیز مانند بخش‌‌‌های دیگر اقتصاد کشور، متاثر از شرایط کلان اقتصادی و سیاسی کشور است و ادامه روند کنونی، قطعا نتیجه خوبی در پی نخواهد داشت.
