سه خطای بزرگ در بازار مسکن
از آنجا که حرکت مخرب و ضدمنافع مصرف‌کننده و تولیدکننده در بازار ملک، معمولا هزینه‌ای ندارد، ظاهرا مسوولان هم اینجا را برای مهارت‌‌ورزی خود بابت «چگونگی سیاستگذاری» انتخاب کرده‌اند تا با ابتکارات خود بتوانند برای یک مساله اساسی، راه‌حل درست طراحی کنند. شکل و کیفیت سیاستگذاری‌های مسکن این فرضیه را تایید می‌کند.
سال گذشته دو خطای بزرگ از سوی سیاستگذار بخش مسکن صورت گرفت و اکنون خطای سوم- این بار به اسم «حمایت از مستاجرها»- در حال شکل گرفتن است.
بازار مسکن سه سال التهاب قیمت را پشت‌سر گذاشته و نتیجه موج جهش‌های مکرر قیمت زمین و آپارتمان در شهرهای مختلف، اکنون به صورت پرتاب خانه‌اولی‌ها (مصرفی‌ترین قشر تقاضا) به بیرون بازار و متوقف‌شدن موتور سرمایه‌گذاری ساختمانی (رکود ساخت و ساز) بروز پیدا کرده است. هر چند مجموعه‌ای از عوامل بیرونی بازار مسکن همچون «انتظارات تورمی» ناشی از شرایط سیاسی و اقتصادی در کنار هیجان قیمت در بازارهای رقیب، دست به دست هم دادند تا زمینه‌ای قوی برای تحریک خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه در بازار ملک را به‌وجود بیاورند- که البته این اتفاق هم در این سه سال گذشته رخ داد و تبعات آن، به رکود سنگین در کل بازار ملک انجامید- اما یک واقعیت در این بین، نادیده گرفته می‌شود و آن، «سهم سیاستگذار در تشدید نابسامانی بازار مسکن» است.اگر متولی این بخش می‌توانست با درک درست از ریشه درونی «بحران مسکن»، سیاست درست وضع کند، حتما شدت بحران، عمق رکود و ویرانی‌های امواج جهش قیمت، کمتر از اوضاع فعلی بود، مشکل ریشه‌ای بازار مسکن، «امنیت کامل سفته‌بازان» است. «هزینه صفر» سفته‌بازی روی زمین و آپارتمان به شکل «خریدهای حجمی ملک و بلااستفاده گذاشتن املاک» باعث شده در دوره‌های مختلف که انتظارات تورمی به دلایل مختلف شکل می‌گیرد، این بازار، «بهشت سوداگران» شود و عرصه را برای خریدهای مصرفی مسدود کند. سیاستگذار در سال گذشته پس‌از چندسال بی‌عملی و غفلت از مسائل و مشکلات بازار مسکن، سراغ این بازار آمد. اما به جای تدبیر برای «به هم زدن وضعیتی که به نفع سوداگران و به زیان مصرف‌کنندگان است»، مسیر بیراهه و بی‌اثر را انتخاب کرد و نوعی از مالیات که نه کارآمدی دارد و نه تجربه موفقی در کشورهای مختلف از به‌کارگیری آن ثبت شده است را برای بازار مسکن وضع کرد؛ «مالیات بر خانه خالی.» خطای اول، اینجا رخ داد که به جای «مالیات سالانه ملکی» به عنوان سیاست صحیح- و مالیاتی که امتحان خود را در بسیاری از کشورها با درجات مختلف توسعه‌یافتگی پس داده است- یک تصمیم بی‌خاصیت به تصویب رسید. خطای دوم اندکی بعداز خطای اول به شکل «تعیین تکلیف برای دولت بابت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال» بروز کرد. سیاستگذار مدام دچار این توهم ذهنی می‌شود که مشکل بازار مسکن «نابلدی سازنده‌ها یا عدم تمایل آنها به سرمایه‌گذاری ساختمانی است،پس باید دولت به جای آنها در بیرون شهرهای اصلی آپارتمان بسازد.» این تصور سال گذشته باعث خطای دوم سیاستی شد. غافل از اینکه سازندگان مسکن به‌خاطر توقف روند خریدهای مصرفی ناشی از جهش قیمت، امکان فروش و سرمایه‌گذاری جدید را از دست داده‌اند. اخیرا خطای سوم نیز شکل گرفته و این بار، در جریان تمرین سیاستگذاری، متولی این بخش سراغ بازار اجاره رفته است. باز هم «تشخیص غلط» و «راه‌حل نادرست» زمینه طراحی سازوکار اشتباه و معیوب را به‌وجود آورده است. گروهی از طراحان قانون در مجلس طرحی نوشته‌اند که محتوای آن، «شهرداری تهران را مکلف می‌کند در قامت یک بسازوبفروش در شهر، سالانه 5 هزار آپارتمان اجاره‌ای در پایتخت احداث کند و آنها را اجاره دهد.» این طرح، تکلیفی مشابه تهران را برای بقیه شهرداری‌های شهرهای بزرگ نیز درنظر گرفته است.طرح «اجاره‌داری شهرداری‌ها»، هم مشکل را نادرست تشخیص داده، هم هدف را اشتباه گرفته و هم فرآیند اجرایی را غلط تعریف کرده است. محتوای این طرح، «شلیک خطا» به بازار اجاره مسکن است که نتیجه آن مثل دو خطای اول، نه تنها عایدی حداقلی برای زیان‌دیدگان وضع موجود ندارد که حتی تبعات اجرایش، مشکلات را تشدید هم خواهد کرد.
آیا مشکل بازار اجاره مسکن، ناتوانی سمت عرضه است که شهرداری‌ها باید جای آنها را تصاحب و مشکل را حل کنند؟ پاسخ، منفی است. مشکل این بازار، «عایدی بسیار ضعیف اجاره‌داری» است. به‌دلیل جهش قیمت مسکن و نبود ظرفیت در بازار اجاره‌نشین‌ها برای تنظیم رابطه قیمت و اجاره (از طریق افزایش اجاره‌بها به تناسب رشد قیمت)، درحال‌حاضر عایدی سالانه اجاره‌داری به حدود 4/ 2 درصد در تهران، سقوط کرده است؛ نرخی که همواره به صورت میانگین بین 5/ 4 تا 6 درصد بود و تا حدودی انگیزه حداقلی برای چندخانه‌ای‌ها بابت عرضه واحدهایشان به بازار اجاره به‌وجود می‌آورد. این، بزرگ‌ترین مشکل سمت عرضه در بازار اجاره است که نتیجه آن، «کمبود فایل اجاره» و در نتیجه، «رشد قابل‌توجه اجاره‌بها» شده است. اگر روند سه دهه گذشته تورم اجاره مسکن، فقط یک‌بار مورد توجه سیاستگذار قرار می‌گرفت، مطلع می‌شد «هر بار قیمت ملک در تهران جهش کرده، یا همان سال یا در سال بعد، اجاره‌بها نیز با رشد قابل‌توجهی مواجه شده است.» البته که تورم اجاره همواره کمتر از تورم مسکن است، اما با توجه به استطاعت مستاجرها، «رشدهای بالای اجاره‌بها» مشکلاتی را برای مستاجرها به‌وجود می‌آورد. بنابراین، اصل مشکل بازار اجاره را باید در «ماجرای جهش قیمت مسکن» جست‌وجو کرد که برای آن هم، سیاست صحیح مالیاتی وجود دارد و فقط باید مورد توجه قرار بگیرد. مشکل بازار اجاره مسکن در این مقطع، صرفا «کمبود آپارتمان نیست» که برای حل آن، شهرداری‌ها به «سازنده اجاره‌دار» تبدیل شوند. این موضوع را یکی از پژوهش‌های منتشرشده در فصلنامه علمی اقتصاد مسکن که پیش‌تر نتایج آن انتشار پیدا کرد هم تایید می‌کند. در آن تحقیق، به صراحت عنوان شده «مشکل بازار مسکن کمبود واحد مسکونی نیست بلکه چالش آن است که این بازار محل مطمئنی برای سرمایه‌گذاری‌های ملکی (خریدهای غیرمصرفی) شده و چندخانه‌ای‌ها تمایلی به استفاده از املاک خود به صورت اجاره واحد مسکونی به مستاجرها ندارند.» بنابراین، کنترل جهش قیمت از طریق وضع مالیات سالانه ملکی ، ریسک بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی را به قدری بالا می‌برد که باعث فروش یا اجاره آنها می‌شود- به کنترل تورم اجاره نیز منجر خواهد شد. سیاستگذار مسکن در خطای سوم خود، هدف را در ظاهر، «حمایت از مستاجرها» تعریف کرده است. اما این سیاست که شهرداری‌ها را به موجران بازار مسکن تبدیل می‌کند، «ضدحمایت» محسوب می‌شود چون بخشی از منابع محدود که می‌تواند در مسیر درست برای تنظیم اجاره‌بها به‌کار گرفته شود، وارد بیراهه می‌شود و مستاجرها از سیاست صحیح محروم می‌شوند. به‌نظر می‌رسد جرقه فکری در طرح «تبدیل شهرداری تهران به موجر بازار مسکن» را مدل جهانی حمایت دولت‌های محلی از مستاجرها ایجاد کرده است.
تجربه‌های متعددی در بازار مسکن کشورهای توسعه‌یافته در حوزه «حمایت از مستاجرها» وجود دارد. اما ظاهرا یک برش ناقص از این الگوی جهانی مشترک، به چشم سیاستگذار در کشورمان آمده که باعث کپی‌برداری ناقص از آن شده است.
در آمریکا، فرانسه، ترکیه، استرالیا و برخی دیگر از کشورهای مطرح در حوزه «سیاستگذاری‌های صحیح و موثر در بخش مسکن»، مدل حمایت دولت‌های محلی از مستاجرها بر «سه ضلعی زمین، وام و مالیات» پایه‌ریزی شده است. در این کشورها، دولت‌های محلی به شرکت‌های اجاره‌داری که کاملا بخش‌خصوصی هستند، برای احداث آپارتمان‌های اجاره‌ای، زمین به همراه تسهیلات بانکی بلندمدت ساخت واگذار می‌کنند و با معافیت‌های مالیاتی، مشوق لازم را برای اجاره‌داری به‌وجود می‌آورند. این سه اهرم سیاستی کمک می‌کند، آپارتمان‌هایی که از این طریق در بازار اجاره عرضه می‌شود، در دامنه مشخص قیمتی، به مستاجرهایی که در بانک‌های اطلاعاتی نهادهای حمایتی به عنوان مستاجرهای نیازمند حمایت شناخته شده‌اند، اجاره داده شود. این الگو، بازی برد-برد شکل می‌دهد نه اینکه یک‌طرفه از موجر خواسته شود، آپارتمان را با سقف مشخص اجاره‌بها عرضه کند یا شهرداری‌ها خودشان بسازوبفروش و موجر شوند. در برخی از این کشورها، میزان مالیات‌های ملکی به قدری بالاست که معافیت موردی برخی از این مالیات‌ها برای آنهایی که در بازار اجاره فعالیت می‌کنند، مشوق بسیار مناسبی محسوب می‌شود. در آمریکا، تجربه‌ای در این زمینه تحت عنوان «مسکن دست‌یافتنی» وجود دارد که مشوق مالیاتی- معافیت 10 ساله- سبب شد در مقطعی 30درصد از تیراژ سالانه ساخت مسکن به «واحد مسکونی اجاره‌ای» اختصاص پیدا کند.
اکنون وقت آن است در حوزه سیاستگذاری مسکن، دو رویکرد «مالیات ملکی» و «مشوق سرمایه‌گذاری ساختمانی به جای خانه‌سازی دولتی» جایگزین اشتباهات گذشته شود.
