قیمت‌هایی که مهار نمی‌شوند!
سال گذشته بنا به تصمیم ستاد ملی مبارزه با کرونا، تمدید قراردادهای اجاره با نرخ مصوب دولت ابلاغ شد. تصمیمی که بدون توجه به رشد فزاینده تورم و افزایش شدید قیمت املاک عملا اجرایی نشد و بنا به گزارش‌های منتشره مستاجران و موجران با توجه به نرخ توافقی دو طرف، قراردادهای خود را تمدید کردند و حتی برخی از مستاجران به‌دلیل عدم ضمانت اجرایی مصوبه سال قبل، تصمیم به جابه‌جایی در پایان قرارداد خود گرفتند. عملا نبود ضمانت اجرایی، عدم شناخت مشکلات موجر و مستاجر و همچنین تصمیمات دستوری، در بازار املاک تاکنون موفق نبوده است. همان‌طور که در گزارش منتشره بانک‌مرکزی از تغییرات نرخ اجاره‌بها در تهران برمی‌آید، کمترین نرخ رشد اجاره در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل در مهر 99 با رشد 8/ 26درصدی و بیشترین رشد ثبت شده با 4/ 31 درصد در اسفند 99 همراه بوده است.
همچنین به ترتیب این نرخ رشد برای کل مناطق شهری معادل 6/ 29 درصد در مهر ماه و 2/ 35درصد در اسفند ماه بوده است. عملا گزارش‌های منتشر شده بانک‌مرکزی موید آن است که سال گذشته مستاجران و موجران به سقف افزایش قیمت در اجاره‌بها توجهی نداشتند و میانگین کمترین نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به مدت مشابه قبل، بیش از مصوبه دولت بوده است.
عموما تصمیمات دولت برای بازارهای سرمایه‌گذاری تاکنون نتیجه‌ای در برنداشته است. دلایل تغییرات اجاره‌بها را باید در افزایش تورم جست‌وجو کرد.
رشد تورم، رشد قیمت کالاهای اساسی، کاهش قدرت خرید و... در نهایت منجر به افزایش قیمت خرید املاک و اجاره‌بها شده است. نمی‌توان با جملات دستوری و نرخ‌های کمتر از تورم، برای موجران تعیین تکلیف کرد. همان‌طور که در سال گذشته این دستورات به نتیجه نرسید و ضمانت اجرایی مناسبی نداشت.
مسکن نیز همانند بازار سرمایه، دو نوع عایدی را متوجه سرمایه‌گذار می‌کند. یکی عایدی سرمایه (افزایش قیمت مسکن بنا به عوامل مرتبط) و دیگری سود سرمایه‌گذاری (اجاره مسکن). عملا سود سرمایه‌گذاری معادل P/ E در بازار سرمایه است و متناسب با نرخ بهره و انتظارات تورمی تغییر می‌کند. براساس فرمول ارزش خالص فعلی (npv) جریان درآمدی ناشی از اجاره‌بها، تابعی از قیمت ملک، نرخ بهره، و عوامل درون‌زا و برون‌زا ارزیابی می‌شوند. در گذشته به‌طور سنتی P/ E بازار ملک، حوالی 5 قرار می‌گرفت. به این معنا که 20 درصد از قیمت ملک، معادل قیمت رهن املاک ارزیابی می‌شد. ولی اکنون با توجه به رشد فزاینده قیمت املاک (به‌دلیل رشد تورم)، P/ E اجاره‌بها به رکوردهای تاریخی رسیده است. همچنین زمزمه‌هایی مبتنی بر کاهش نرخ بهره بانکی شنیده می‌شود که در این‌صورت متناسب با کاهش نرخ بهره، می‌توان امید به افزایش P/ E بازار اجاره‌بها و در نهایت ثبات در تغییرات نرخ اجاره داشت.
ولی نمی‌توان با توجه به رشد نرخ بهره، افزایش نهاده‌های بازار ملک و... با اعمال تغییرات دستوری، انتظار واکنشی مناسب از بازار را داشت.
عملا براساس مطالعات انجام گرفته، اتخاذ هر سیاست عوام‌پسندانه که با لحاظ منافع مستاجران و بدون توجه به منافع موجران صورت پذیرد، بنا به تجارب جهانی، در نهایت موجب بازی باخت- باخت می‌شود.
