شیفت کرونایی عرضه و تقاضا
شرایط نامناسب اقتصادی نیز خود از تحریم‌ها، افزایش نااطمینانی و بی‌توجهی به اصلاحات ساختاری مورد نیاز اقتصاد ایران سرچشمه می‌گیرد و از کانال‌های کاهش سرمایه‌گذاری و بهره‌وری تاثیر نامطلوب خود را بر تولید ملی و درآمد خانوارها برجای می‌گذارد. باوجود پایین آمدن نسبی فعالیت حقیقی (ساخت‌وساز) و معاملات در بخش مسکن، در اثر تداوم سیاست‌های پولی انبساطی، بهای اسمی مسکن در دوره‌هایی همراه با سطح عمومی قیمت‌ها در سایر بازارها افزایش یافت و حتی در برهه‌هایی همچون بازار سایر دارایی‌ها، در اثر سطح بالای نااطمینانی‌ها و بی‌ثباتی سیاست‌های اقتصاد کلان رشدهای اسمی شدیدی را تجربه کرد.
در شرایطی که مختصات عمومی سیاست‌گذاری اقتصاد کلان برای مدت‌ها در کشور تقریبا بدون تغییر مانده، شیوع بیماری کرونا سرفصل جدیدی را در بازار مسکن گشوده است. هرچند با توجه به دانش اندک بشر از این بیماری، سرانجام و میزان اثرگذاری آن بر کل اقتصاد و بخش مسکن به‌طور دقیق قابل پیش‌بینی نیست، بسته‌های حمایتی بزرگ و متنوعی که تاکنون دولت‌ها برای مواجهه با پیامدهای اقتصادی این بیماری تصویب کرده‌اند، نشان‌دهنده عمق نگرانی‌ها از میزان آسیب‌پذیری اقتصاد است.
برای بررسی چگونگی تاثیرگذاری این بیماری بر بخش مسکن مناسب است مختصری به سازوکارهای تاثیرگذاری مستقیم و غیرمستقیم این بیماری بر اقتصاد بپردازیم. یکی از بدیهی‌ترین اَشکال اثرگذاری، کاهش سرمایه انسانی قابل بهره‌برداری برای تولید در اثر عوارض بیماری (نیاز به استراحت، بستری شدن و فوت) است. اما تاثیر اقتصادی بزرگ‌تر احتمالا ناشی ازراهکارهایی است که ناگزیر برای مواجهه با این بیماری پیشنهاد می‌شود.
با توجه به آنکه هنوز درمان قطعی برای این بیماری ارائه نشده است و با توجه به سرعت بالای انتقال بیماری، به‌نظر می‌رسد بهترین رویکرد برای کنترل گسترش بیماری و کاهش تعداد تلفات، در مقطع کنونی کاهش سرعت انتقال بیماری است.
سیاست فاصله‌گذاری اجتماعی که به اَشکال و درجات مختلف در بسیاری از کشورها برای مواجهه با این بیماری درپیش گرفته‌شده است منجر به کاهش تعاملات و مراودات از جمله روابط کاری افراد در بسیاری از بخشهای اقتصاد شده است. این به آن معنی است که در سمت عرضه، بخشی از زنجیره تولید و توزیع تحت تاثیر قرار گرفته و عرضه با هزینه بیشتر ممکن است، در مواردی نیز امکان عرضه در شرایط فعلی ممکن نیست. چنین شرایط خاصی در سمت عرضه به معنای از دست رفتن مشاغل و کاهش درآمد کسب‌وکارها و خانوارها است.
در سمت تقاضا نیز کاهش درآمد خانوارها و کاهش حضور افراد در خارج از منزل منجر به کاهش تقاضا در بسیاری از بازارها شد (هرچند بخشهای خاصی مانند برخی بخشهای مرتبط با صنایع بهداشتی و پزشکی و همچنین برخی خرده‌فروشی‌های آنلاین در این شرایط با افزایش تقاضا روبه‌رو شدند.) کاهش تقاضا اثر منفی مضاعفی بر کسب‌وکارها که با دشواری عرضه روبه‌رو شده‌بوند بر جای گذاشت.
با توجه به سازوکار گسترش این بیماری میتوان انتظار داشت بازارهایی که مبتنی بر تعامل رودررو هستند یکی از شدیدترین تاثیرات منفی را از کاهش تقاضا بپذیرند. البته بازار کالاهای مصرفی که برای بقا اولویت‌دارند (مانند مواد خوراکی و بهداشتی) به‌طور کلی در میان‌مدت کمتر از بخشهای کم‌اولویت‌تری مانند برخی کالاهای مصرفی دیگر، کالاهای بادوام و برخی خدمات تاثیر منفی می‌پذیرند. کاهش تقاضا به‌نوبه خود مشکل کاهش کسب درآمد بنگاه‌ها (از‌جمله خوداشتغالی) را تشدید کرده و احتمال از دست دادن مشاغل را افزایش میدهد. در مجموع کسب‌وکارهای مبتنی بر تعاملات رودررو در صف نخست بخشهای آسیب‌دیده از بیماری کرونا قرار دارند. این شرایط جهان را در آستانه یکی از شدیدترین بحران‌های اقتصادی قرار داده است.
مسیر مهم دیگری که بخش مسکن ایران از آن آسیب‌پذیر می‌نماید، بهای پایین نفت (در اثر تبعات کاهش فعالیت اقتصادی در کل جهان) و کاهش شدید درآمدهای نفتی است که برای چند دهه اقتصاد کشور را به‌خود وابسته کرده و پیش از این نیز در اثر تحریم‌ها کاهش یافته بود. در شرایط کاهش شدید درآمدهای نفتی، اقتصاد ایران و بخش مسکن از محرک تاریخی خود محروم است و مانند سال‌های اخیر باید با تبعات روزافزون آن دست‌وپنجه نرم کند.
به‌علاوه، خرید یا اجاره مسکن، از جمله تعاملاتی است که به‌طور سنتی مبتنی بر تعامل رودررو در مراحل مختلف بازدید و انتخاب، عقد قرارداد و احتمالا درخواست و دریافت تسهیلات و انجام برخی بازرسی‌ها است. البته گسترش خدمات مبتنی بر فناوری اطلاعات در برخی موارد نیاز به تعاملات را کاهش داده است، اما همچنان این تعاملات بخش مهمی از بازار را تشکیل میدهد. بر همین اساس اقتصادهای توسعه‌یافته سیاست‌های متفاوتی درباره لحاظ کردن این بخش در زمره بخشهای حیاتی که می‌توانند و باید در این شرایط خاص به فعالیت خود ادامه دهند، درپیش گرفته‌اند.
مسکن هرچند کالایی ضروری است، اما بسیاری از خانوارها می‌توانند در کوتاه‌مدت برای پرهیز از پیامدهای احتمالی بیماری، نیاز مسکنِ جدید خود را به تعویق انداخته و به‌طور مثال در قالب شکل سکونت فعلی به آن پاسخ دهند. احتیاط خانوارها در مراجعه به بنگاه‌ها و بازدید از املاک و فاصله‌گذاری اجتماعی و احتیاط‌های بهداشتی در کل زنجیره تامین و واگذاری مسکن، می‌تواند تاثیرات ناشی از ضعف قدرت خرید خانوارها را دوچندان کند و بازار کم‌فروغ مسکن را کم‌رمق‌تر سازد.
پژوهش کمپانی زیلو (Zillow) نشان میدهد شیوع بیماری سارس در سال 2003 در هنگ‌کنگ سطح معاملات مسکن را به‌شدت کاهش داد، اما بر سطح قیمت‌ها چندان تاثیرگذار نبوده است. تاثیرات مشابهی از رفتار بازار در روزهای شیوع بحران در کشورهای توسعه‌یافته ثبت شده است. بنابراین هرچند پیش‌بینی آینده بازار مسکن براساس شرایط جدید حتی در همان اقتصادها هم دشوار است، اما به‌نظر می‌رسد در صورت برطرف نشدن خطر شیوع بیماری، کاهش سطح معاملات و عرضه در بازار مسکن کشور محتمل‌ترین گزینه است.
براساس آنچه بیان شد عوامل زیر می‌تواند در این کاهش نقش داشته باشد: نگرانی طرفین عرضه و تقاضا از گسترش و ابتلا به بیماری، کاهش بیش از پیش قدرت خرید ناشی از پیامدهای اقتصادی گسترش بیماری کرونا و احتمالا برخی محدودیتهای قانونی در تعاملات و فعالیت برخی کسب‌وکارها. در سمت تولید علاوه بر مشکلات ناشی از محدودیتهای تحمیل‌شده بر مراودات، دشوارتر شدن فروش و کم‌رمق‌تر شدن بازار ضعیف مسکن، جذابیت این بازار را برای سرمایه‌گذاری بیش از پیش کاهش میدهد. در صورت بهبود قابل‌توجه شرایط اقتصادی در میان‌مدت یا بلندمدت عدم‌تعادل‌های ناشی از این وضعیت (کمبود عرضه و انباشت نیاز پاسخ‌داده نشده) ممکن است به شکل موج جدیدی از افزایش قیمت خود را نشان دهد.
در صورت تداوم شرایط خاص اقتصادی ناشی از بیماری کرونا، بخشهای مختلف بازار اجاره احتمالا شدیدترین تاثیر منفی را خواهند پذیرفت، زیرا مستاجران -چه حقوق‌بگیر (به‌ویژه در بخش‌خصوصی) و چه صاحب کسب‌وکار- با محدودیتهای مالی شدیدتری مواجه می‌شوند و از این منظر تمایل به جابه‌جایی (با اجاره واقعی کمتر) بیشتر خواهد بود، اما اجاره واحد جدید نیازمند تعاملات اجتماعی چه مستاجر و چه موجران، بنابراین کاهنده انگیزه ذی‌نفعان است. این کاهش جابه‌جایی اثر خود را در کاهش بهره‌وری به‌ویژه در شهرهای بزرگ، نشان خواهد داد.
در ضمن شرایط خاص کنونی، بستر مناسبی برای فعالیت کسب‌وکارهایی فراهم می‌کند که امکان کاهش تعاملات رودررو را میدهد، نمونه چنین فعالیت‌هایی کسب‌وکارهای مبتنی بر فناوری اطلاعات است که می‌تواند ضرورت تعامل‌های حضوری را تا حد قابل‌توجهی کاهش دهد.
توجه و تمرکز بر این کسب‌وکارها می‌تواند مرهمی بر زخم‌های عمیقی باشد که انتظار داریم بازار مسکن در بهار با آن روبه‌رو شود.
