امکان‌پذیری پرداخت اقساط
مسکن، جزو آن دسته از کالاهای مصرفی بادوام در اقتصاد کلان و نوعی کالای سرمایه‌ای است که دارای ویژگی‌های خاص خود است. در اغلب کشورهای دنیا افراد و خانوارها کمتر می‌توانند با استفاده از ظرفیت‌های پس‌انداز خود اقدام به خرید خانه کنند. به همین اعتبار دولت‌ها تلاش می‌کنند تا با استفاده از ظرفیت‌های وام‌دهی در جهت توانمندسازی افراد و خانوارها اقدام کنند. در این میان سعی می‌شود تا با کاهش نرخ سود تسهیلات پرداخت شده و نیز طولانی‌تر کردن دوره بازپرداخت اقساط و از سوی دیگر متناسب کردن مبلغ تسهیلات با قیمت معاملاتی واحد مسکونی در جهت خانهدار شدن متقاضیان گام بردارند. طبعا سیاست‌های کلان اقتصادی کشورها مانند کنترل نرخ تورم و نیز کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند نقش مهمی در اجرای درست این سیاست‌ها ایفا کند. هرچند که در دولت قبلی طرح مسکن اجتماعی مطرح و در عمل به مرحله اجرا نرسید، در دولت فعلی تلاش شده است تا با تبیین طرح ملی مسکن در جهت خانهدار کردن افراد و خانوارها گام برداشته شود. درخصوص این طرح و فرصت‌ها و تهدیدهایی که می‌تواند آن را متاثر کند، نکاتی به‌نظر می‌رسد که می‌توان آن را به شرح زیر تبیین کرد.
۱- چیزی که روشن است آنکه دولت نهم و دهم یک طرح مسکن (طرح مسکن مهر) را به اجرا گذاشت. این طرح که هنوز تعدادی از واحدهای آن به متقاضیان تحویل نشده است، با تجهیز منابع سنگین اجرا شد. نگاهی به تجربه اجرای طرح مسکن مهر در نقاط مختلف کشور نشانگر آن است که اجرای طرح مسکن در یک دولت مشخص (یا دو دولت با یک رئیس‌جمهور) به‌دلیل ثابت بودن محور تفکر حاکم بر دولت می‌تواند بر سرعت و تعهد دولت‌ها بر تکمیل واحدهای مسکونی در دست احداث اثر مثبتی داشته باشد. به تعبیر دیگر مناسب تر بود که دولت از حدود ۶ سال قبل اقدامات لازم را برای اجرای یک طرح ملی در حوزه مسکن به مرحله اجرا می‌گذاشت تا با توجه به انحرافات نامساعد متداول در اجرای پروژه‌ها در ایران می‌توانست قبل از به اتمام رسیدن دوره مسوولیت دولت فعلی بخش زیادی از این طرح را اجرا کند.
۲- «مسوولان دولتی مهم‌ترین تفاوت طرح اقدام ملی با طرح مسکن مهر را تمرکز بر تقاضای واقعی و ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی عنوان می‌کنند. قراردادهای طرح اقدام ملی بین دولت و سازندگان منعقد می‌شود و بعد از پایان پروژه هریک از طرفین سهم خود را برمی‌دارند. طبیعی است، در این فرآیند، انبوه‌سازان پیش از کلنگ‌زنی، نیاز بازار را در نظر می‌گیرند. حال آنکه در مسکن مهر، سازندگان براساس دستور دولت صرفا واحدها را احداث می‌کردند و فرآیند فروش بر عهده دولت بود.» به‌نظر می‌رسد استفاده از تجربه مسکن مهر در کشور و ظرفیت‌سنجی طرف تقاضا برای اجرای طرح‌ها (که توسط دولت نیز مورد تاکید قرار گرفته است) از مهم‌ترین نکاتی است که باید به آن توجه شود.
۳- موضوع مهمی که در اجرای طرح ملی مسکن می‌تواند قابل توجه باشد آن است که بخشی از منابع احداث واحدهای مورد نظر قرار است از محل پس‌اندازهای مردم برای اخذ تسهیلات مسکن از صندوق پس‌انداز یکم تامین شود. نکته قابل تامل آن است که در شرایط فعلی اقتصادی که قدرت خرید حقیقی خانوار دچار کاهش شده است، بازپرداخت تسهیلات پرداخت‌شده از سوی صندوق مذکور برای مشارکت در ساخت توسط متقاضیان مسکن سخت خواهد بود. بنابراین خانهدار شدن برای افراد و خانوارها در شرایط اقتصادی رکود تورمی فعلی سخت است.
۴- نکته دیگری که باید به آن توجه کرد آن است که بهای تمام‌شده احداث ساختمان در نقاط مختلف شهری در چند سال اخیر افزایش قابل توجه داشته است. به تعبیر دیگر به اعتبار افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در اقتصاد ایران و به تبع آن افزایش قیمت مصالح ساختمانی، در صورت تمایل افراد یا خانوارها برای مشارکت در ساخت، تسهیلات اخذ شده یا پس‌انداز موجود در خانوارها چندان کفاف هزینه ساخت را نخواهد داد. این امر باعث خواهد شد که کارآیی ابزار اعطای تسهیلات (به هر نحو ممکن و در چارچوب توان موجود) چندان بالا نباشد. ضمن اینکه براساس اظهارات برخی از مقام‌های مسوول، «در مرحله اول باید ۳۰ درصد بهای تمام‌شده پیش‌بینی شده توسط متقاضیان واریز شود. ضمن اینکه برخی از متقاضیان در صندوق پس‌انداز یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند که قبلا می‌توانستند بین ۸۰، ۱۲۰ و ۱۶۰ میلیون تومان برای خرید مسکن وام بگیرند و هم اکنون با تفاهمی که صورت گرفته است، می‌توانند برای ساخت مسکن در طرح اقدام ملی، از این وام استفاده کنند. گروهی دیگر می‌توانند از وام بافت فرسوده استفاده کنند که در بخشی از این وام از منابع صندوق توسعه و بخشی از منابع داخلی بانک به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان استفاده می‌شود. مبلغ نهایی یک وام ۷۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان است که از منابع داخلی بانک‌های عامل از جمله بانک مسکن با نرخ ۱۸ درصد کارمزد طی ۱۲ سال پرداخت می‌شود.»
۴-۱- براساس اظهارات منتشر شده توسط برخی مقام‌های مسوول، برآورد هزینه ساخت واحدهای مسکونی مدنظر، رقمی در حدود ۵/ ۲ میلیون تومان است. به تعبیر دیگر برای احداث یک واحد ۷۵ متری کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان منابع مورد نیاز است. هرچند این رقم، رقم سنگینی برای اقشار کم‌درآمد تلقی می‌شود، ولی باید به این نکته توجه داشت که به‌نظر می‌رسد اتمام ساخت با قیمت هر مترمربع ۵/ ۲ میلیون تومان نیز با واقعیت‌های بازار انطباق چندانی نداشته باشد.
۵- یکی از مسائلی که باید به آن توجه کرد آن است که این طرح در قالب مشارکت با انبوه‌سازان پیش خواهد رفت. در مدل‌های مشارکتی، انبوه‌ساز اقدام به ساخت‌وساز و در نهایت اقدام به برداشت تعدادی از واحدهای احداث شده خواهد کرد. در این شرایط احتمال بروز سفته‌بازی روی قیمت واحدهای احداث شده افزایش خواهد داشت.
