ابهام در ارزیابی‌های قیمتی

از آنجا که مقامات دولت راه چاره برای ایجاد تعادل در بازار مسکن را «ارائه زمین مجانی» و «وام بانکی» می‌دانند، نحوه مشارکت در این طرح را به شکل واگذاری اراضی متعلق به دستگاه‌های دولتی پیش‌بینی کرده‌اند. به این صورت که دولت در این طرح، از محل زمین‌های تحت مالکیت خود با سازنده‌های حاضر به مشارکت در طرح، «ساخت و ساز مشارکتی» انجام می‌دهد تا واحدهای سهم دولت به کارمندان داده شود و واحدهای سهم سازنده نیز در اختیار او برای فروش با قیمت دلخواه در بازار معاملات ملک قرار بگیرد. در این طرح به جای استفاده از وام ساخت به شکل وام یارانه‌ای یا وام آنی با نرخ سود ۱۸ درصد، سازنده‌های دارای بنیه مالی با قابلیت سرمایه‌گذاری میان‌مدت، اجازه ورود به طرح را دارند. قطع ارتباط طرح تامین مسکن کارمندان دولت با تسهیلات بانکی، فقط به سمت عرضه محدود نمی‌شود. برای کارمندان به‌عنوان متقاضیان مسکن نیز در این طرح تسهیلاتی از محل شبکه بانکی تدارک دیده نشده است.

آن‌طور که محاسبات اولیه از جزئیات ارائه‌شده از این طرح نشان می‌دهد: قیمت تمام شده ساخت مسکن با احتساب هزینه زمین در این طرح حدود ۴ میلیون تومان در هر مترمربع خواهد بود. هزینه ساخت به‌عنوان جزء اول قیمت تمام شده، به‌طور متوسط ۳ میلیون تومان، و حداقل ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار و حداکثر ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه شده است.

صرف نظر از اهداف اولیه پیش‌بینی‌شده برای اجرای این طرح، به نظر می‌رسد چند اشکال کلی در نحوه تدوین و احیانا اجرای طرح تامین مسکن کارکنان دولت وجود دارد.

چالش نخست به «نحوه واگذاری اراضی دولتی» به‌عنوان مهم‌ترین آورده دولت در اجرای این طرح باز‌می‌گردد. مصرف بیش از حد اراضی دولتی برای اجرای این طرح و امکان سوء مدیریت در استفاده از اراضی دولتی و احتمال ایجاد فساد و رانت در سنوات آتی از جمله مهم‌ترین مشکلات استفاده از این اراضی خواهد بود. یک نکته مهم دیگر درخصوص اراضی دولتی آن است که این اراضی به‌عنوان زمین آماده قابل ساخت نیستند، از این رو هزینه آماده‌سازی این اراضی برای تبدیل به یک زمین آماده قابل ساخت بالا خواهد بود. بررسی‌ها حاکی از آن است که دستگاه‌های دولتی عمدتا زمین‌های تحت مالکیت خود را اگر کاربری مسکونی داشته باشد، برای هر نوع طرح دولتی خانه‌سازی، واگذار نمی‌کنند. بخشی از زمین‌های دولتی نیز کاربری‌های غیرمسکونی دارد. تنها یک راه برای اجرای طرح وجود دارد و آن «افزایش خط محدوده شهرها برای الحاق زمین‌های خام و بدون خدمات به محدوده» است که در این صورت، قیمت تمام‌شده خیلی بیشتر از رقم قید شده در طرح خواهد بود. نکته قابل توجه دیگر آنکه ممکن است یک تبعیض آشکار میان دستگاه‌های دولتی دارای زمین و دستگاه‌های فاقد زمین ایجاد شود، همین موضوع نیز ممکن است روند واگذاری را با ایجاد رانت برای دستگاه‌های دارای زمین مواجه کند. به تعبیر دیگر می‌توان گفت یکی از اشکالات مهم در اجرای این طرح، ناکافی بودن اراضی دولتی مناسب برای پاسخ به تمام متقاضیان این طرح خواهد بود.

اشکال دیگر به مبهم بودن هدف اجرای طرح باز می‌گردد. سوال اساسی در این بخش آن است که آیا هدف اصلی از اجرای این طرح تنظیم بازار اجاره یا کمک به کارمندان دولت در خرید خانه است. نکته مهمی که به نظر می‌رسد از نظر طراحان اصلی این طرح جا مانده این است که طبق جدیدترین آمار استخراج شده از درون بازار مسکن که توسط نویسنده طرح جامع مسکن محاسبه شده، فقط ۸ درصد از جامعه مستاجرها در ایران، کارمند دولت هستند، بنابراین کارمندان دولت سهم معناداری از جامعه متقاضی مسکن ندارند که طرح‌های تامین مسکن صرفا برای این گروه تنظیم شود.

اشکال دیگر ایجاد تبعیض میان کارکنان با سطوح درآمدی کم و کارکنان سطح درآمدی بالا است. به ویژه آنکه دوره اجرای این طرح به‌طور مشخص تعیین نشده است، این در حالی است که کارکنان دولت از یک جریان پویا برخوردار هستند. نکته و اشکال دیگر آنکه در جزئیات رونمایی شده از این طرح مشخص نشده چگونه قرار است میزان رشد دقیق حقوق کارکنان دولت محاسبه شود. به تعبیری می‌توان گفت عدم امکان محاسبه دقیق رشد حقوق و نرخ تنزیل به دلیل طولانی‌مدت بودن اجرای طرح، سخت و دشوار خواهد بود.

در عین حال به نظر می‌رسد ضمانت‌های اجرایی طرح چندان مورد پیش‌بینی قرار نگرفته است؛ همین موضوع نیز احتمال دچار شدن طرح به سرنوشت تعاونی‌های مسکن را افزایش می‌دهد.

کم‌نمایی در تعیین قیمت‌ها یکی دیگر از اشکالات این طرح است. آن‌طور که از جزئیات این طرح مشخص می‌شود قیمت تمام‌شده مسکن در این طرح به دلیل کوچک‌نمایی بهای تامین زمین دولتی، در سطح پایین‌تر از وضعیت واقعی، پیش‌بینی شده است. تعیین قیمت غیرواقعی برای طرح‌های دولتی پیش از این در طرح مسکن مهر نیز مشاهده شده است. در طرح مسکن مهر ابتدا اعلام شد افراد با ۲۰میلیون تومان می‌توانند صاحب خانه شوند؛ به این معنا که با آورده نقدی ۵ میلیون تومانی و پرداخت ۱۵ میلیون تومان وام مسکن مهر، می‌توانند واحد مسکونی دریافت کنند. اما با شروع طرح و هزینه‌های سریالی که از محل آماده‌سازی زمین و تورم هزینه ساخت به قیمت‌ها خورد، بهای تمام‌شده بیش از این شد.

نکته دیگر آنکه صرف نظر از اینکه هدف اصلی دولت از اجرای این طرح چیست، اما این سوال اساسی مطرح است که آیا ایجاد تمایز میان کارکنان دولت و سایر آحاد جامعه برای تامین مسکن می‌تواند درست باشد یا خیر؟ پاسخ به این سوال مشخص است، از این رو به دولت پیشنهاد می‌شود با استفاده از تجربه دولت‌های پیشین، به جای آنکه به رونمایی از طرح‌های متعدد برای ایجاد تعادل در بازار مسکن اقدام کند، الگوهای تجربه شده و موفق سایر کشورها را برای ساماندهی کامل بازار مسکن در هر دو بخش خرید و اجاره مورد بررسی کارشناسی قرار دهد. به‌عنوان مثال تصویب اخذ مالیات سالانه از املاک، هزینه بلااستفاده گذاشتن خانه‌هایی را که توسط تقاضای سرمایه‌ای خریداری می‌شود بالا می‌برد. زمین‌های دولتی همچنین می‌تواند با صندوق پس‌انداز یکم که خانه‌اولی‌ها در آن سپرده‌گذاری کرده‌اند و امروز با آن تسهیلات توان خرید مسکن را ندارند، ترکیب شود تا تسهیلات از قدرت افتاده ابتدا تبدیل به وام ساخت و سپس به خانه‌اولی‌ها منتقل شود.