در تهران نیز کل جمعیت این کلان شهر طی ۵ سال گذشته، کمتر از ۵۰۰ هزار نفر افزایش پیدا کرد و از ۳/  ۸ میلیون به حدود ۷/  ۸ میلیون نفر رسید. در کنار این واقعیت جمعیتی که به معنای «عبور بازار مسکن از دوره اوج تقاضا ناشی از فروکش کردن روند رو به رشد جمعیت» است، عملکرد نظام عرضه مسکن طی ۱۰ سال اخیر نیز مشخص می‌کند: ساخت و سازهای انبوه سال‌های قبل از رکود اخیر، باعث شده در حال حاضر ۶ میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه‌بندی شود که در قالب مسکن مهر، خانه‌های خالی و خانه‌های دوم، احداث شده‌اند؛ اما فاقد ارتباط موثر با تقاضای مصرفی هستند. ۲/  ۲ میلیون واحد مسکونی مهر، ۶/  ۲ واحد مسکونی خالی از سکنه و ۱/  ۲ میلیون واحد مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر با ساخت و سازهای سوداگرانه ساخته شدند اما در تامین نیاز مسکن، موفق نبوده‌اند.

در مقابل این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، ۲۰ میلیون نفر «بدمسکن» در قالب حاشیه‌نشین و ساکن بافت فرسوده در قالب ۶ میلیون خانوار، به‌عنوان بخشی از تقاضای واقعی وجود دارد که نیاز آنها از طریق ۹/  ۶ میلیون عرضه ناکارآمد سال‌های گذشته، تامین نشده است. عرضه‌های ناکارآمد موجود در بازار مسکن، نه‌تنها معادل کل خانوارهای بدمسکن هستند که معادل ۲۸ درصد کل خانوارهای موجود کشور برآورد می‌‌شود. در مقابل دیدگاه این گروه از کارشناسان اقتصادی که معتقدند تقاضای موثر و واقعی برای مسکن طی سال‌های آتی نسبت به چند دهه گذشته، در یک روند نزولی قرار خواهد گرفت برخی دیگر از کارشناسان معتقدند از آنجاکه نرخ رشد همچنان بیش از رشد جمعیت است و روند عرضه کارآمد مسکن هنوز شکل نگرفته است، کاهش شیب نرخ رشد جمعیت نمی‌تواند به‌طور گسترده بر کاهش تقاضای بازار مسکن تاثیرگذار باشد. در صفحه امروز باشگاه اقتصاددانان دو بعد تاثیرگذاری روند نرخ رشد جمعیت بر تقاضای مسکن طی سال‌های آتی مورد بررسی قرار گرفته است.