زمان مناسب عرضه اولیه
در شرایط توسعه‌نیافتگی بازار مالی مسکن کشور که سهم تسهیلات از بهای ملک اندک است، بسیاری از خانوارها ناگزیر باید مدت زمان قابل‌توجهی را صرف تجمیع تدریجی پس‌اندازهای خود برای فراهم‌کردن بخش قابل‌توجهی از بهای ملک کنند. همزمان، جهش‌های قیمتی گاه‌وبی‌گاه در بخش مسکن، قدرت خرید و کارآیی این پس‌اندازها را در زمانی کوتاه کاهش می‌دهد. بنابراین یکی از مهم‌ترین کارکردهای این ابزار، امکان بهره‌برداری خانوارهای فاقد مسکن برای حفظ قدرت خرید پس‌انداز و تامین‌طلبی (hedging) در برابر کاهش قدرت خرید ناشی از تورم می‌تواند باشد. به این معنا که با سرمایه‌گذاری پس‌اندازهای خرد خانوارها در حوزه مسکن، قدرت خرید این اشخاص دست‌کم حفظ می‌شود و چه‌بسا در صورت سرمایه‌گذاری صحیح، سود مناسبی نیز عاید این خانوارها می‌شود. به‌ویژه آنکه با توجه به نظارت‌ها و مقررات فعالیت این صندوق‌ها، به‌نظر می‌رسد ریسک به‌مراتب کمتری سرمایه‌گذاران خرد را تهدید می‌کند.
به‌رغم ظرفیت مناسب و مزایای متعدد (از جمله معافیت‌های مالیاتی) در عمل استفاده از این ابزار در کشور بسیار محدود بوده است. طرح‌هایی که با هدف ساخت‌وساز در زمین‌های دولتی با استفاده از این ابزار تعریف شدند، در همان مراحل اولیه با مشکلات حقوقی روبه‌رو شدند. بخش خصوصی نیز تمایل چندانی به استفاده از این ابزار نشان نداده است. هرچند ریشه‌یابی دقیق این مساله نیازمند پژوهش کارشناسی است، به نظر نگارنده برخی از مهم‌ترین دلایل عدم استقبال بخش خصوصی از این ابزار را می‌توان موارد زیر برشمرد.
الف) بهره‌برداری و جاافتادن ابزارهای مالی نو در بازار نیازمند زمان برای شناخته‌شدن قابلیت‌ها در بازار و همچنین رفع تدریجی کاستی‌های احتمالی است. موانع قانونی نهادهای دولتی در بهره‌برداری از این ابزار برای ساخت‌وساز روی زمین‌های دولتی، مثالی از کاستی‌های مورد اشاره است. اما به نظر می‌رسد در همین زمان نسبتا کوتاه نیز میزان گسترش بهره‌برداری از این صندوق‌ها کمتر از حد انتظار باشد، این مساله می‌تواند ناشی از تعامل و برهم‌کنش سایر عواملی باشد که در ادامه مورد اشاره قرار گرفته است.
ب) همز‌مانی معرفی این ابزار با دوره‌های طولانی افت چشمگیر سطح فعالیت در بازار مسکن و بازدهی پایین سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان که به‌طور عمومی انگیزه را برای فعالیت و سرمایه‌گذاری در بخش کاهش داد.
پ) قوی نبودن انگیزه معافیت مالیاتی در مقایسه با مالیات‌های سایر فعالان در بخش
ت) عدم تمایل سرمایه‌گذاران و سازندگان به افشای نظام‌مند اطلاعات مالی پروژه‌ها
ث) سابقه طولانی تامین مالی بخش با اتکا به سیستم بانکی و به‌طور متقابل تمایل شدید بانک‌ها و موسسات مالی به سرمایه‌گذاری در این حوزه در سال‌های گذشته (به‌ویژه در دوران رونق)
در همین دوران محدود یکی از بهره‌برداران اصلی از صندوق‌های زمین و ساختمان که سهم مهمی در گسترش و شناساندن این ابزار داشته است، بانک مسکن و زیرمجموعه‌های آن بوده است. چه این بانک را بانکی تخصصی بدانیم و چه معتقد باشیم که می‌تواند -و باید- نقش‌های توسعه‌ای پررنگ‌تری ایفا کند، در هر صورت به‌نظر می‌رسد، بهره‌برداری از صندوق‌های زمین و ساختمان در راستای فعالیت ذاتی بانک و زیرمجموعه‌های آن قرار دارد.
برای ساماندهی وضعیت نظام بانکی، بانک مرکزی در بخشنامه‌ای فعالیت بانک‌ها و زیرمجموعه‌های آن را در صندوق‌های سرمایه‌گذاری ممنوع دانسته است. با توجه به وضعیت نابسامان نظام بانکی، این اقدام گامی مثبت برای بازگرداندن بانک‌ها به مسیر فعالیت و کارکردهای اصلی ارزیابی می‌شود. کلیه صندوق‌های سرمایه‌گذاری و کلیه بانک‌ها مشمول این مقررات هستند، اما به‌نظر می‌رسد با توجه به شرایط خاص صنعت ساختمان و بانک مسکن و زیرمجموعه‌های آن (که در ادامه به اختصار بانک مسکن نامیده می‌شود) می‌توان این بانک را از شمول مقررات خارج کرد (به‌ویژه اگر نقش توسعه‌ای برای آن قائل باشیم) یا در صورت صلاحدید به‌صورت مشروط و با رعایت برخی موارد احتیاطی خاص (که تا حد امکان نگرانی‌های سیاست‌گذار و متخصصان بانکی را رفع کند) امکان بهره‌برداری از این ابزار را برای بانک مسکن فراهم کرد. به‌ویژه آنکه نگرانی به‌مراتب کمتری درخصوص کژکارکردهای تخصیص منابع در بانک مسکن، مشابه آنچه در برخی بانک‌ها و موسسات مالی مشاهده شد، وجود دارد.
به‌علاوه، در چارچوب رایج نظام بانکی کشور، پرداخت تسهیلات در قالب عقود مشارکت صورت می‌پذیرد. هرچند، بررسی موشکافانه و تخصصی نظام بانکی خارج از تخصص نگارنده است، در حد درک نگارنده، اگر بنای فعالیت نظام بانکی مشارکت درنظر گرفته شده است، به‌نظر می‌رسد مقررات تنظیم‌شده برای صندوق زمین و ساختمان چارچوب مناسب‌تری برای مشارکت جدی در امر ساخت (نسبت به سایر اشکال مشارکت که برای پرداخت تسهیلات مورد استفاده قرار می‌گیرد) فراهم می‌کند.
در هر صورت، در شرایطی که بخش خصوصی، انگیزه یا شناخت کافی برای بهره‌برداری از ظرفیت‌های این ابزار را ندارد، فراهم کردن بستر قانونی برای بانک مسکن، می‌تواند به شناساندن و جا انداختن این ابزار نو در بازار مالی مسکن کمک کند. به‌علاوه، با توجه به توان مالی و انسانی بانک، سیاست‌گذار می‌تواند از تجربیات تجمیع‌شده و یادگیری حاصل از طرح‌های مختلف برای بهبود و رفع کاستی‌های احتمالی این ابزار که تاکنون به‌طور کامل در بوته آزمایش قرار نگرفته است، بهره‌برداری کند. تسریع در فرآیند یادگیری، سرریز دانش و انتقال تجربه از دیگر مواردی است که امکان بهره‌مندی بانک مسکن از این ابزار مالی را در اختیار جامعه و صنعت ساختمان کشور قرار می‌دهد. همچنین همان‌گونه که در ابتدا اشاره شد، گسترش هرچه بیشتر فعالیت صندوق‌ها، امکان حفظ قدرت خرید پس‌اندازها را برای خانوارها فراهم می‌کند.
مساله مهمی که شایسته است مورد توجه سیاست‌گذار قرار گیرد آن است که هرچند توسعه ابزارها و نهادهای مالی گامی مهم و ضروری برای جبران توسعه‌نیافتگی بازار مالی مسکن کشور به‌شمار می‌رود، اما به‌تنهایی به‌هیچ روی برای بهبود مشکلات بخش کافی نیست. به‌طور خاص در شرایط کنونی ضعف تقاضا و قدرت خرید اساسی‌ترین مساله‌ای است که چشم‌انداز روشنی از بازار مسکن در میان‌مدت به‌دست نمی‌دهد. به‌علاوه، بخش مهمی از مشکلات در حوزه مسکن به سیاست‌گذاری‌های اقتصادی نامناسب در سایر حوزه‌ها بازمی‌گردد، سیاست‌گذاری‌هایی که از مسیرهای مختلف از کارآیی و عملکرد ابزارهای مالی -هرچقدر هم که با دقت و ظرافت طراحی شده باشند- می‌کاهد. بدون بهبود پایدار وضعیت و ساختارهای اقتصاد کلان، نمی‌توان انتظار داشت که بخش مسکن بهعنوان جزئی از کل اقتصاد بر مدار توسعه پایدار و بلندمدت قرار گیرد و این نگرانی وجود خواهد داشت که افزایش چشمگیر احتمالی فعالیت در آینده دور یا نزدیک که بالاخره رخ خواهد نمود، نه یک فرآیند پایدار، بلکه همچون ادوار گذشته، بخشی از روند پرتلاطم و و معیوب رکود و رونق (هرچند احتمالا در مقیاسی کم‌شدت‌تر از دوره‌های پیشین) باشد.
ارسال نظر