عبرت از تجارب شکست خورده

 علت این موضوع آن است که تولید مسکن به‌عنوان امری مستقل از اصلاح و نوسازی بافت‌های شهری دنبال شده و در اراضی در اختیار که با کمترین موانع اجرایی رو به رو بوده و امکان تولید انبوه را میسر می‌کرده، به این کار مبادرت شده و با هدایت جریان سرمایه و زندگی به خارج از شهرها و محدوده‌های نوبنیاد و وابسته به شهرهای مادر، از نظر اشتغال و خدمات، وضعیت نابسامان بافت‌ها تشدید شده‌است.تاکید دولت بر ایجاد پیوند میان تولید مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده، در سطح رویکرد، با عنایت به تجارب و آسیب‌شناسی‌ رویه‌های گذشته، قابل دفاع بوده و در قیاس با برنامه‌های قبلی تولید مسکن، گامی به جلو محسوب می‌شود. اما در فرآیند اجرا و تحقق، نیازمند دقت نظرهایی است که کم‌توجهی به آنها، ممکن است با از بین بردن تنها اراضی موجود که در وهله نخست چنین می‌نماید که باید صرف تامین خدمات و بهبود زیرساخت‌های محلات و محدوده‌های هدف شود و دامن زدن به مسائل این بافت‌ها، کیفیت زیست را در آنها کاهش دهد.

تولید ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در سه سال آتی در بافت‌های فرسوده، تناسبی با تعداد واحدهایی که ‌باید در وسعتی بالغ بر ۱۴۰ هزار هکتار بهسازی و نوسازی شوند، نداشته و همان‌طور که مدنظر متولیان نیز بوده، ضروری است از این واحدها به‌عنوان جایگزین و با هدف پشتیبانی از فرآیند نوسازی محلات بهره‌برداری شود. به این معنی که باید ارتباط تعریف‌شده، حقوقی و رسمی میان این پروژه‌ها و نحوه نوسازی محلات ذی‌ربط و تامین خدمات در آنها برقرار شود و هر پروژه مسکونی با بخش متناظری از محله که قرار است به‌واسطه و پشتیبانی آن نوسازی شود در یک قالب حقوقی تعریف و کل فرآیند به مثابه یک پروژه واحد قلمداد شده و قبل از آغاز و در چارچوب قراردادهای مربوطه، توافق و قدرالسهم مالکان تضمین شده و تحقق‌پذیری فرآیند مسجل شود. شبیه موضوعی که در تجمیع و نوسازی پلاک‌های ریزدانه توسط مردم اتفاق می‌افتد و به این دلیل که مالکان و سازندگان از آغاز در پروژه‌ها مشارکت دارند و سهیم هستند، از پیش، نحوه تامین مالی و شرایط تحقق‌پذیری پروژه مشخص بوده و جا‌به‌جایی‌های جمعیتی نیز به حداقل می‌رسد. نتایجی که یافته‌های پژوهشی نیز آن را تایید می‌کند.در قالب یک واحد حقوقی، رسمی و قراردادی و در یک مکانیزم مشخص ندیدنِ موضوع تولید مسکن با نوسازی بافت‌های فرسوده و این تلقی که اول در اراضی موجود، تعدادی پروژه مسکونی احداث و سپس دنبال معاوضه واحدهای آن با پلاک‌های فرسوده و پیگیری نوسازی از طریق جایگزینی بخشی از بافت باشیم، به تجربه و مکرر ثابت شده‌است که راه به‌جایی نمی‌برد و واحدهای تولیدی به مصرف تعاونی‌های مختلف و پرداخت مطالبات پیمانکاران می‌رسد.نه تنها بافت فرسوده نوسازی نمی‌شود. بلکه تراکم جدیدی از جمعیت نیز بر محلات نیازمند تامین خدمات تحمیل می‌شود.

با مباحث مطرح شده، باید به این موضوع اذعان و تصریح کرد که تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده برای احداث در بافت‌های فرسوده، در شرایط بهینه باید به‌عنوان بخشی از اقدامات هدفمند بخش عمومی در پشتیبانی از فرآیند نوسازی این بافت‌ها و در قالب مسکن جایگزین، صرف آزادسازی اراضی در سطح محلات هدف برای تامین خدمات مورد نیاز ساکنان شود و تامین ۱۰۰ هزار واحد مذکور را نمی‌توان صرفا در چارچوب رفع نیازهای سکونتی و مناسبات حاکم بر عرضه و تقاضای متعارف بازار مسکن پیش برد.واقعیت این است که بخش حاکمیت باید برنامه‌ها و سرمایه‌گذاری‌های خود را در نوسازی بافت‌های فرسوده بر ارتقای خدمات، ایجاد و اصلاح زیرساخت‌ها و بهبود کیفیت عرصه‌های عمومی که از آن بخش انتظار می‌رود و در عرصه‌های یادشده شاهد کاستی‌های انباشته و مضاعف هستیم، متمرکز کرده و اراضی در اختیار، نحوه‌ بهره‌برداری و عواید حاصل از آنها را صرف این امور کند. موضوعی که در ماده ۳۳ برنامه سوم توسعه شهر تهران به آن توجه شده و یکی از نقاط قوت و رویکردهای پیشروانه برنامه مذکور در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد به شمار می‌رود.

در بخش تولید مسکن یا نوسازی پهنه‌های سکونتی محلات هدف، مکانیزم‌های تجربه شده، با نتایج قابل تأملی وجود دارد که در صورت حمایت‌های لازم، می‌تواند بی‌نیاز از مداخلات گسترده دولت در بخش مسکن، به‌صورت ارگانیک و مشارکتی و در مقیاسی گسترده و فراگیر تولید مسکن را با نوسازی بافت‌های فرسوده پیوند دهد.تولید حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با بخشودگی عوارض به میزان ۹۰۰ میلیارد تومان و ارائه خدمات تسهیل‌گری که از اواخر سال ۱۳۸۸ تاکنون در بافت‌های فرسوده شهر تهران و با مشارکت مالکان و سازندگان محلی اتفاق افتاده، حاکی از آن است که در صورت تحقق مشوق‌های پیش‌بینی‌شده در «آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری» از سوی دولت محترم، ساخت و ساز و نوسازی مسکن توسط مردم می‌تواند با شتاب و سهولت بیشتری جلو برود و بخش عمومی را از تولید مسکن به‌صورت متمرکز و انبوه در بافت‌های فرسوده بی‌نیاز کند.

باید خاطرنشان کرد که نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد، نیازمند پرداخت توامان به مسکن، عرصه‌ها و خدمات عمومی، اقدامات اجتماعی و اقتصادی (در چارچوب توسعه محله‌ای) و بازآفرینی محدوده‌های ناکارآمد عموما غیرسکونتگاهی (ذیل برنامه توسعه شهری) بوده و تامین مسکن با هدف نوسازی این بافت‌ها نیز باید رد پای خود را در برنامه توسعه و بازآفرینی ۲۷۰ محله هدف (مندرج در ماده ۵۹ برنامه ششم توسعه کشور) که سالانه باید محقق شود، پیدا کند و تعریف و پیشبرد طرح‌های تولید انبوه مسکن، فارغ از توجه به سازوکارهای نوسازی بافت‌های فرسوده و الزامات توسعه محلات، در صورت اجرا، تکرار تجربه‌های مکرری خواهد بود که با وجود صرف هزینه و کارسازی برای بخشی از فعالان حوزه ساخت و ساز، کمکی به نوسازی این محلات نخواهد کرد.