شوکی پیش‌رو نیست

دکتر حمید یاری صاحب‌نظر اقتصادی با خروج آمریکا از برجام سوالات متعددی در مورد میزان اثرگذاری این تصمیم بر بازارهای مختلف اقتصادی از جمله بازار مسکن مطرح شده است. این سوال از یکسو از سوی متقاضیان مصرفی این بازار که قصد خرید یا فروش ملک دارند مطرح شده و از سوی دیگر از طرف متقاضیان سرمایه‌ای که دغدغه حفظ ارزش دارایی‌های ریالی خود را دارند. این عدم اطمینان و نگرانی باعث شده بازار ملتهبی به وجود بیاید. با توجه به این دغدغه‌ها، در این مقاله سعی شده با بررسی شرایط درونی بازار مسکن و عوامل بیرونی بر این حوزه، میزان اثرگذاری این تصمیم بر روند بازار مسکن سنجیده شود.برای ورود به بحث اثرپذیری بازار مسکن از تصمیم ترامپ برای خروج از برجام، باید به ویژگی و خاصیت بازار مسکن و نحوه واکنش آن به تصمیمات سیاسی در دنیا توجه شود. این موضوع از سه زاویه اصلی قابل بررسی است.

زاویه نخست، خاصیت سرمایه‌گذاری بازار مسکن و تفاوت آن با سایر بازارهای دارایی است. در این حوزه برخلاف سایر بازارهای دارایی همچون بازار ارز و سکه که نسبت به رخدادهای مختلف واکنش سریع و آنی نشان می‌دهد، واکنش‌‌ها به صورت مدت‌دار و با یک وقفه زمانی ظهور می‌کند. بنابراین تقاضای سرمایه‌گذاری برای ورود به این بازار، افق زمانی بلندمدت را مدنظر قرار می‌دهد. به این معنا که تاثیر بروز نوسانات اقتصادی، به صورت آنی و در کوتاه‌مدت بر بازار مسکن وارد نمی‌شود. چراکه پروسه جست و جو و خرید و سپس گرفتن بازده مناسب و متعاقبا فروش مسکن، در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت اتفاق نمی‌افتد. بنابراین به غیر از تقاضای مصرفی و تبدیل به احسن که تقریبا در همه دوره‌های رکود و رونقی اتفاق می‌افتد، سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، یک افق زمانی بلندمدت را در نظر می‌گیرد.

زاویه دوم تاثیر عوامل سیاسی بر بازار مسکن است. به صورت کلی عوامل سیاسی از چند طریق بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. اگر مواردی همچون احتمال بروز جنگ و ناامنی در میان باشد افراد با هدف حفظ ارزش، دارایی‌های خود را به‌صورت غیرنقد نگهداری نمی‌کنند. در غیر این صورت با توجه به کاهش ارزش پول داخلی، هر دارایی غیر از پول می‌تواند بازده داشته باشد.زاویه سوم به کشش پایین بازار مسکن از نوسانات دلار مربوط است. به‌ویژه آنکه بازار مسکن از جمله بازارهای خودکفا در کشور است که بیش از ۸۰ درصد کالاهای مورد استفاده در آن از محصولات داخلی است.البته در این میان توجه به چند نکته در خصوص نوع واکنش متقاضیان مسکن در ایران به این تصمیمات سیاسی مهم است. طی دهه‌های اخیر وجود تهدیدات مختلف سبب شده تا مردم واکنش‌های منطقی و غیراحساسی نسبت به این تصمیمات داشته باشند. ضمن آنکه با توجه به سلسله مراتبی که مسکن نسبت به دارایی‌های دیگر دارد تاثیرات آن ابتدا در سایر بازارها و سپس با ایجاد یک وقفه زمانی، در بازار مسکن ظهور می‌کند.

حال با نگاهی به این دو زاویه در خصوص ویژگی بازار مسکن، میزان تاثیرگذاری تصمیم آمریکا برای خروج از برجام قابل سنجش است. این تصمیم در دو سناریو نتایج مختلفی را بر بازار دارایی‌ها و بازار مسکن خواهد داشت. در سناریوی اول فرض بر این است که توافقات و مذاکرات ایران با کشورهای اروپایی، چین و روسیه مثبت باشد و از سوی این کشورها تعهداتی به ایران داده شود که می‌تواند نتایج مثبتی برای تمامی بازارها داشته باشد. بنابراین حداقل طی یک ماه آتی بازارها منتظر نتیجه قطعی این مذاکرات خواهند بود و براساس اخبار مثبت و منفی از این مذاکرات تصمیم‌گیری می‌کنند. اما در سناریوی دوم فرض بر این است که به مرور مشخص شود اروپایی‌ها تمایلی ندارند که به صورت مستقل از آمریکا عمل کنند یا اینکه آنها نیز قصد خروج از برجام را دارند. در این حالت باید منتظر بود و دید که در مرحله بعدی واکنش ایران به تصمیم جدید اروپا چه خواهد بود.

اما هر یک از این دو سناریو که رخ دهد به‌طور قطع شرایط اقتصادی به شرایط سال‌های ۹۰ و ۹۱ که پرونده ایران در سازمان ملل بود برنخواهد گشت. اما اگر سناریوی دوم رخ دهد یعنی اروپا نخواهد یا نتواند تعهداتی به ایران ارائه دهد، بازارها با خاصیت واکنش آنی (نظیر ارز و طلا، خودروی خارجی و...)، نسبت به این تصمیم تاثیر می‌پذیرند. کما اینکه بازار ارز یکسری پیش‌واکنش نسبت به انتشار خبرهای احتمال خروج آمریکا از برجام داشت و به همین دلیل با افزایش قیمت‌هایی مواجه شد و قسمت عمده آن به نوعی پیش‌خور کردن بازده این اتفاق برای سفته‌بازان بود. بنابراین اگر اتفاقی بیفتد بازار مسکن زمان برای واکنش دارد و ابتدا بازار ارز، سکه، طلا، خودرو و کالاهای وارداتی می‌تواند درگیر نوسانات شود و اگر قرار باشد بازار مسکن نسبت به این تصمیم واکنش نشان دهد با یک وقفه زمانی رخ می‌دهد. از این رو به تبع جابه‌جایی ارزش‌ها در سایر بازارها، بازار مسکن به صورت غیرمستقیم و در یک بازه زمانی بلندمدت‌تر از این تصمیم تاثیر خواهد پذیرفت. با این حال جدا از عوامل بیرونی اثرگذار بر میزان تاثیرپذیری بازار مسکن از تصمیم آمریکا، شرایط درونی بازار مسکن نیز در این جریان تاثیرگذار خواهد بود.

در حال حاضر بازار مسکن در شهر تهران پس از عبور از یک دوره رکود طولانی، با افزایش قیمت متوسط ۴۰ درصدی طی یک‌سال گذشته به بازده مناسبی دست یافته است. این موضوع سبب شده تا بخشی از مشکلات سازندگان و بانک‌هایی که دارایی‌های آنها در این حوزه قفل شده بود با چرخش مواجه شود. از سوی دیگر شرایط منطقه‌ای بازار مسکن نیز قابل توجه است. با وجود آنکه این بازار در شهر تهران با افزایش قیمت مواجه بوده است اما در سایر شهرهای کشور چنین تغییراتی به این صورت مشاهده نشده است. بنابراین اگر موج تاثیرگذاری این تصمیم پس از یک دوره به بازار مسکن برسد، افزایش قیمت در سطح سال‌های ۹۰ و ۹۱ رخ نخواهد داد، چراکه پارادایم‌های تاثیرگذار بر بازار مسکن همچون تعداد خانوارها، موجودی مسکن، تعداد ازدواج‌ها و... نسبت به آن دوره تغییرات اساسی داشته است. در مجموع پیش‌بینی می‌شود اثرگذاری تصمیم ترامپ بر بازار مسکن، به معنای بروز نوسانات بزرگ قیمتی در سطح گسترده و در یک فاصله زمانی کوتاه‌مدت نخواهد بود.