نرخ اجاره واحدهای مسکونی تابع عوامل مختلفی است که ازجمله آنها می‌توان به نرخ سود بازارهای موازی و نرخ تورم عمومی اشاره کرد. اما مهم‌ترین عامل موثر بر بهای اجاره را می‌توان بهای واحدهای قابل اجاره در بازار دانست که با افزایش آن، طبیعتا موجر انتظار کسب منافع بیشتری داشته و اقدام به افزایش اجاره می‌کند. بر همین اساس نیز قیمت مسکن و نرخ اجاره رابطه مستقیمی با یکدیگر دارند که با افزایش یکی، دیگری نیز افزایش می‌یابد. به عبارت ساده چنانچه اجاره‌بها را درصدی از قیمت مسکن و متناسب با آن تلقی کنیم، طبعا افزایش قیمت مسکن موجب افزایش ارزش پولی همان درصد مذکور شده و صاحبان مسکن، تقاضای اجاره بهای بالاتری خواهند کرد.

با وجود چنین شناختی از بازار اجاره، باید به این نکته اشاره کرد که بازار اجاره با بازار خرید و فروش، یک تفاوت کلیدی دارد و آن، تغییر در تحریک سمت عرضه و تقاضا با ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن است. به عبارت دیگر، در زمانی که بازار مسکن با ورود تقاضای سرمایه‌ای روبه‌رو می‌شود، تقاضا در این بازار افزایش می‌یابد و همین موضوع یکی از دلایل افزایش قیمت واحدهای مسکونی است. از سوی دیگر، به‌دلیل اینکه بخش مهمی از واحدهای مسکونی خریداری شده از سوی سرمایه‎گذاران برای اجاره به بازار عرضه می‌شود، با افزایش عرضه در بازار اجاره مواجه خواهیم بود. به همین دلیل نیز نمی‌توان گفت بلافاصله بعد از افزایش قیمت مسکن، بهای اجاره نیز به همان میزان افزایش پیدا خواهد کرد.

از سوی دیگر، عملا اجاره، هزینه استفاده از مسکن است و بخشی از بازگشت سرمایه (در کنار افزایش قیمت خود واحد مسکونی) به سرمایه‌گذاران در این واحدهاست. با افزایش بهای مسکن، سرمایه‌گذاران انتظار دارند از سرمایه خود، عایدی بیشتری داشته باشند و اقدام به افزایش بهای اجاره می‌کنند.

آنچه در بازار رخ می‌دهد، اثر متقابل این دو عامل است. در سالیان گذشته، معمولا روند به شکلی بوده است که نرخ بازده اجاره برای سرمایه‌گذاران در دوره رونق کمتر بوده و با فاصله گرفتن از این دوره، با افزایش تدریجی نرخ اجاره همزمان با کاهش یا افزایش اندک قیمت واحد، این بازده افزایش می‌یابد. نمود این موضوع را می‌توان در افزایش نرخ اجاره در سال‌های رکود شدید بازار مسکن در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ مشاهده کرد؛ درحالی‌که در همین دوره بهای بسیاری از واحدهای مسکونی افزایش چندانی پیدا نکرده بود. اما پیش از آن   بهای واحدهای مسکونی روند افزایشی قابل‌توجهی نداشت، اما بازار اجاره به حرکت خود ادامه داده و نرخ اجاره در حال افزایش بود.

آنچه در این دوره انتظار می‌رود نیز مشابه همین روند است. به عبارت دیگر، به‌رغم افزایش شدید بهای واحدهای مسکونی (گاه تا ۵۰ درصد و حتی بیشتر در برخی از مناطق تهران)، انتظار نمی‌رود نرخ رشد اجاره در تهران به همین میزان باشد؛ اما در هر حال، رشد اجاره با توجه به افزایش بهای واحدهای مسکونی، کاملا قابل انتظار است. در مورد نرخ تورم اجاره در سال ۹۷، نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی داشت؛ اما به نظر می‌رسد این نرخ در سال ۹۷ نباید کمتر از افزایش نرخ اجاره در سال ۹۶ باشد که از سوی بانک مرکزی ۵/ ۱۰ درصد اعلام شده بود. در عین حال، نگاهی به داده‌های تاریخی در سال ۱۳۹۲ نشان می‌دهد که در این سال و پس از افزایش شدید قیمت‌ها در سال ۱۳۹۱، نرخ تورم نقطه به نقطه اجاره در شهریورماه ۹۲ به ۲۲ درصد رسید. این رقم شاید بتواند به نوعی نشان‌دهنده پتانسیل جهش قیمت اجاره در سال ۹۷ باشد.

شایان ذکر است این تحلیل، با فرض به ثبات رسیدن قیمت ارز در بازار آزاد نگارش شده است و تغییر پیش‌بینی نشده (افزایشی یا کاهشی) در نرخ ارز، می‌تواند نتایج فوق را با تغییر مواجه سازد.

 

اخبار مرتبط