ادامه رونق با شیب ملایم

طی ماه‌های گذشته، بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، چه از لحاظ قیمت و چه از نظر تعداد معاملات مسکن در شهر تهران، شاهد رشد بوده‌ایم. این رشد غالبا در واحدهای با متراژ پایین بوده و بیشتر در مناطق متوسط درآمدی شهر تهران مانند منطقه ۵ اتفاق افتاده است. این موضوع می‌تواند مبین چند نکته باشد: ۱- نکته اول اینکه باتوجه به متراژ پایین واحدهای معامله شده و متوسط قیمت‌های معاملاتی در مناطقی مانند منطقه ۵، تسهیلات مسکن تا حدودی توانسته است کارکرد خود را داشته باشد. به تعبیر دیگر، اعطای تسهیلات مسکن توانسته است قدرت خرید حقیقی خانوار را تا حدودی افزایش داده و باعث رشد معاملاتی و طبعا قیمتی در برخی مناطق شود. ۲- نکته دومی که توجه به آن از اهمیت بالایی برخوردار است، آن است که تقاضای شکل گرفته در بازار واحدهای مسکونی غالبا جنبه معاملاتی داشته است. به تعبیر دیگر افراد و خانوار‌ها سعی کرده‌اند با پرهیز از انگیزه‌های سفته بازانه اقدام به خرید واحدهای مسکونی کنند (البته مفهوم این مدعا صفر بودن تقاضای سفته بازی در این بازار نیست) ۳- نکته سومی که نباید از نظر دور نگه داشت، تعداد معاملات بالای صورت گرفته روی ساختمان‌های کلنگی است. این ساختمان‌ها غالبا با هدف استفاده از زمین آنها برای احداث پروژه‌های جدید مورد استفاده قرار می‌گیرند. این به آن معناست که قیمت زمین شاید موضوعی اصلی‌تر نسبت به قیمت آپارتمان در گزارش‌های منتشر شده توسط نهادهای رسمی کشور بوده و رشد قیمت ساختمان‌های کلنگی و تعداد معاملات صورت گرفته روی آنها نشان‌دهنده رشد قیمت واحدهای مسکونی طی ۱۸ماه آینده است. با این نگاه اجمالی از گزارش بانک مرکزی در خصوص بخش مسکن، باید به بررسی وضعیت بازار این کالای مصرفی- سرمایه‌ای طی ماه‌های آتی پرداخت:

۱- سال ۱۳۹۷ به اعتبار بودجه دولت که در حال نهایی شدن است، سالی است که در آن احتمال بروز تورم بالاست. بر اساس گزارش برخی نهادهای پژوهشی معتبر، سال آینده بروز تورم  با نرخی حدود ۱۲ درصد دور از انتظار نیست. در عین حال وجود مشکلات متعدد در نظام بانکی کشور و عدم تعادل موجود در جریان نقدینگی آنها باعث شده است تا دولت برای جلوگیری از رقابت موجود در بین بانک‌های تجاری در جهت جذب سپرده و جلوگیری از افزایش نرخ سود، یکبار اقدام به کاهش نرخ سود سپرده بانکی کرده (که نتیجه آن خروج منابع از بانک‌ها و سرریز شدن آنها به بازارهای مسکن و ارز و طلا بوده است) و طی روزهای اخیر اقدام به فروش گواهی سپرده از طریق بانک‌ها کند. این اقدام اخیر بانک مرکزی اثری جز کنترل بازارهای موازی طلا، ارز و مسکن نخواهد داشت.

در حال حاضر، با مصاحبه با برخی از بنگاه‌های معاملات املاک در نقاط مختلف شهر تهران(مانند منطقه ۵)، موضوع مورد تاکید آن است که فروشندگان واحدهای مسکونی، تجاری و اداری، ضمن افزایش قیمت‌های خود، در انتظار رشد بیشتر قیمت در ماه‌های اردیبهشت تا انتهای تابستان ۱۳۹۷ هستند. به تعبیر دیگر مالکان واحدهای مسکونی، با تحلیل‌های خود اعتقاد بر آن دارند که در سال آینده امکان فروش واحدهای خود را با قیمتی بالاتر از قیمت‌های فعلی داشته و از این رهگذر می‌توانند منافع بالاتری را کسب کنند. این موضوع در واحدهای با متراژ پایین بیش از پیش به چشم می‌خورد.حتی در واگذاری واحدهای تجاری و اداری نیز چنین وضعیتی قابل مشاهده است. ضمن اینکه قیمت این واحدها دچار افزایش قابل توجه طی ماه‌های اخیر دربرخی از مناطق تهران شده است، مالکان این واحدها در انتظار رشد بیشتر قیمت طی سال آینده هستند. انتظارات شکل گرفته خود بخش مهمی از زمینه‌های شکل گیری رفتار فعالان اقتصادی در سال آینده است.

یکی از نکات مهمی که در اینجا باید به آن توجه کرد آن است که کشش‌پذیری رشد قیمت در مناطق مختلف تهران طی سال‌های اخیر دچار تفاوت مهمی با سال‌های قبل از خود شده است. این موضوع بیشتر تابعی از تغییر غلبه تقاضای سفته‌بازی در سال‌های دورتر به تقاضای معاملاتی در سال‌های اخیر است. هرچند که هنوز هم براساس داده‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی مناطق یک تا ۳ بالاترین قیمت معاملاتی را در بازار مسکن دارند، اما این به مفهوم آن نیست که در دوران رونق در این مناطق شاهد بالاترین تغییرات قیمتی نیز هستیم. این امر، موضوع مهمی است که می‌تواند در یک یادداشت جداگانه به آن پرداخته شده و موضوع بررسی باشد. بر همین اساس می‌توان گفت که سال ۹۷ در بازار مسکن در شهری مانند تهران، سالی است که در آن خصوصا در ۶ ماه اول، مسکن رونق نسبی (نه با شدت ماه‌های گذشته) را تجربه خواهد کرد و تقاضای شکل گرفته در آن ماه‌ها نیز غالبا تقاضای معاملاتی برای واحدهای کوچک‌تر خواهد بود. این تقاضای معاملاتی غالبا در مناطقی که درآنها دهک‌های متوسط درآمدی ساکن هستند شکل خواهد گرفت.

اما نکته مهمی که در این میان وجود دارد آن است که بازار اجاره در سال آینده چه وضعیتی خواهد داشت؟ با عنایت به اینکه غالبا اجاره به‌عنوان تابعی از قیمت مسکن تعیین می‌شود، به نظر می‌رسد که در سال آینده با رشد قیمت مسکن واقع شده در ماه‌های گذشته (و احتمالا ماه‌های آینده) اجاره نیز از رشد نسبی برخوردار باشد.

در مجموع در حال حاضر قیمت مسکن بعد از سال‌ها بالاتر از نرخ تورم در حال حرکت بوده و این حرکت حداقل برای مدتی پابرجا خواهد بود. به‌علاوه اینکه اگر از منظر سرمایه‌گذاری نیز به موضوع نگاه کنیم، به نظر می‌رسد که مسکن بازاری است که به لحاظ نرخ‌های بازدهی از سایر بازارها عقب مانده است و بازار حداکثر تلاش خود را برای جبران این عقب‌ماندگی (هرچند به‌طور ناقص) انجام خواهد داد.