اصلاح مدل منابع و مصارف

این صندوق از خرداد سال ۹۴ تاسیس و شروع به‌کار کرد و آمارهای مربوط به ثبت‌نام، افتتاح حساب و سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌ها در آن بیانگر استقبال کم‌نظیر جامعه متقاضی مسکن از این مدل است.در حقیقت، زوج‌های فاقد سابقه مالکیت مسکن با پذیرش مدل «تامین قدرت خرید مسکن با پس‌اندازهای گذشته و آینده»، طی دو سال و نیم اخیر این مسیر را برای خانه‌دار شدن انتخاب کرده‌اند. تاکنون بیش از ۲۸۰ هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» ثبت‌نام کرده‌اند به‌طوری‌که تعداد حساب‌های افتتاحی از ۲۹۲ هزار فقره گذشته است و تعداد واحدهایی که از تسهیلات استفاده کرده‌اند بیش از ۱۹ هزار واحد است که زوجین بیش از ۴ هزار واحد آن را استفاده کرده‌اند.در حال حاضر روند سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم از مرز ۲۰ هزار نفر در ماه عبور کرده است که سطح جذابیت و کارآمدی این صندوق را نشان می‌دهد.

طول سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم مشروط به تامین مبلغ سپرده معادل نصف سقف تسهیلات، یکسال تعیین شده است. در این مدل، بعد از هر ۶ ماه سپرده‌گذاری، معادل یک برابر مبلغ سپرده، تسهیلات به افراد واجدشرایط تعلق می‌گیرد.نرخ سود این تسهیلات در شهرها ۵/ ۹ درصد و در بافت فرسوده درون شهرها ۸ درصد تعیین شده است که این نرخ سود تک‌رقمی به‌عنوان اقدام بدیع در شبکه بانکی، صرفا با هدف کاهش هزینه تامین مسکن برای خانه اولی‌ها بوده است.طول دوره بازپرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز ۱۲ ساله است.  اما اخیرا با بررسی‌هایی که از سوی کارشناسان انجام شد، پیشنهادهایی برای افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن و کاهش طول انتظار (سپرده‌گذاری) مطرح شد.

این پیشنهادها برای همخوان کردن بیشتر این تسهیلات با توان مالی و اقتصادی قشر بیشتری از جامعه مطرح است. به بیان دیگر، در صورتی که طول دوره انتظار و سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم از مدل فعلی هر ۶ ماه معادل یک برابر مبلغ سپرده، به مثلا هر ۴ ماه یا هر ۵ماه، تغییر کند، در این صورت، سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن در زمان کمتر از یکسال می‌توانند به تسهیلات مورد نظر خود (مشروط به سپرده‌گذاری معادل نصف مبلغ تسهیلات) دست پیدا کنند.از طرفی افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات به مثلا ۱۵ تا ۲۰ سال، سبب کاهش مبلغ اقساط ماهانه این تسهیلات خواهد شد و پیامد آن، افزایش دامنه پوشش تسهیلات در استطاعت برای قشر بیشتری از متقاضیان واجد شرایط خواهد بود.با این حال، عملیاتی شدن این طرح‌ها مستلزم تامین منابع مالی برای حفظ تعادل بین منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن است.

در حال حاضر بخشی از منابع مورد نیاز صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای حفظ تعادل، از محل استمهال خط اعتباری مسکن مهر تامین می‌شود. اقساط در حال بازگشت تسهیلات مسکن مهر، از طرفی صرف پرداخت تسهیلات به پروژه‌های ناتمام در همین طرح می‌شود. کل واحدهای مسکونی مهر که برای آنها تسهیلات پرداخت شده بیش از ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی است که فعلا فقط برای یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد از آنها کارت قسط صادر شده است. به عبارت دیگر، بیش از نیم میلیون از این واحدها هنوز به مرحله پرداخت اقساط تسهیلات نرسیده‌اند به این معنا که یا متقاضی ندارند یا تکمیل نشده‌اند یا اینکه مالکان آنها به هر دلیل اقساط ماهانه این تسهیلات را پرداخت نمی‌کنند. از ۵۰۰ هزار واحد باقی‌مانده مسکن مهر بخشی کمتر از ۳۰‎ درصد پیشرفت دارند و عملا فعال نمی‌باشند (واحدهای راکد) و بخشی دیگر تکمیل بوده و امکانات زیربنایی هم دارند، ولی متقاضی ندارند (واحدهای مازاد) و بخشی دیگر هم تکمیل هستند و متقاضی هم دارند ولی امکانات زیربنایی ندارند (واحدهای فاقد خدمات). یک بخش دیگر نیز به‌دلیل اختلاف بین پیمانکار و متقاضیان در مراجع قضایی مطرح هستند و قابلیت واگذاری ندارند (واحدهای مشکل‌دار) و بالاخره بخش دیگر مربوط به واحدهایی است که بدون طی عملیات تقسیط یا همان صدور کارت قسط واگذار شده‌اند یعنی واحدهای بدون کارت.

در حال حاضر حدود ۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تعهد پرداخت در طرح مسکن مهر وجود دارد.  این آمارها به خوبی مشخص می‌کندکه برای طرح‌های پیشنهادی برای صندوق پس‌انداز مسکن یکم باید ابتدا منابع مالی اضافی و کمکی آن در نظر گرفته شود. یک پیشنهاد برای این موضوع که مطرح شده، استفاده از منابع صندوق توسعه ملی است که باید بررسی‌های بیشتری در دولت نسبت به این موضوع صورت پذیرد.هرگونه تغییر در شرایط حساب اعم از کاهش نرخ سود، کاهش مدت انتظار، افزایش مدت بازپرداخت اقساط و... که موجب افزایش تعهدات حساب یا موجب تسریع خروج منابع از حساب شود، به نحوی که تعادل منابع و مصارف مدل صندوق را تحت‌الشعاع قرار دهد باید حتما با راهکارهای تامین کسری منابع به بانک مرکزی اعلام و پس از تایید بانک مذکور و تصویب شورای پول و اعتبار قابلیت اجرایی خواهد داشت. ضمنا مبالغ کسری حساب در صورت تغییرات حداقلی شرایط حدود ۵ هزار میلیارد تومان و با تسهیل بیشتر می‌تواند تا بیش از۱۰ هزار میلیارد تومان افزایش یابد که باید به‌صورت یکجا تامین شود. بدیهی است در صورت تامین مرحله‌ای و تدریجی کسری مدل، مبالغ مورد نیاز به مراتب افزایش خواهد یافت.