فرضیه رکود بازارها
زمانی که نرخ بهره در آمریکا شروع به افزایش کند، ریزش شاخص داوجونز و شاخص نزدک و دیگر شاخص‌‌ها و بورس‌‌های جهانی و حتی کامودیتی‌‌ها و به تبع آنها افت قیمت نفت و بقیه مواد اولیه تولیدی‌‌ها کاملا در دسترس است. درنتیجه می‌‌توان منتظر بحران در شرکت‌ها و ورشکست شدن بسیاری از غول‌‌های صنعتی بود. خبر بزرگی که در ماه‌های اخیر در میان اخبار بی‌‌اهمیت‌‌تر گم شد، چیزی نبود جزخطر ورشکستگی یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های فعال ساختمانی در چین یعنی شرکت اورگرند. ورشکستگی اورگرند می‌‌تواند شروع یک بحران شروع یک رکود شروع یک ریزش و شاید شروع یک ۲۰۰۸ دیگر و حتی شروع یک موج سکته از فعالان در بازار سهام جهانی و... باشد.د ر اواخر دهه ۹۰میلادی که اینترنت به تازگی همه گیر شده بود، شرکت‌ها و کسبوکارهای آنلاین و بر بستر اینترنت به خاطر سوگیری ذهنی مردم در حباب بزرگی رفتند، در آن زمان کسب‌وکار‌‌ها با ایده‌پردازی‌‌های غیرواقعی، سرمایه‌‌گذاران را به خرید بیشتر سهام سوق می‌‌دادند و سرانجام در سال۲۰۰۰ که بعدها به حباب دات کام مشهور شد، این حباب ترکید و ۱۵ سال به طول انجامید تا قیمت‌‌ها به سقف‌‌های خود برگردند. به‌طور مثال قیمت سهام آمازون از ۱۰۰ دلار به ۱۷دلار کاهش پیدا کرد. در حال حاضر چنین رخدادی برای بازار ارزهای دیجیتال قابل وقوع است و سرمایه سرمایه‌‌گذاران این بخش‌ها ممکن است با کاهش قابل توجهی مواجه شود و حتی در مواردی به نابودی کامل سرمایه آنها منجر شود. ارزهای دیجیتال که اکثرا هیچ پشتوانه‌‌ای هم ندارند با قیمت‌‌هایی در حال معامله شدن هستند که می‌‌توان گفت در مواردی سوگیری ذهنی سرمایه‌‌گذاران آنها حتی فراتر از اواخر دهه ۹۰میلادی هست. منظور از قیمت، قیمت‌‌های چند سنتی و حتی کمتر از یک سنت ارزها نیست، منظور حجم بازار ارزها هست، به‌عنوان مثال حجم بازار بیت‌کوین به تنهایی از حجم بازار نقره هم در مواقعی پیشی گرفته است.
تاریخ در حال تکرار هست و این بار مردم عادی با چشمانی بسته و آغوشی باز و بدون در نظر گرفتن بنیاد و پشتوانه و صرفا به‌خاطر پیروی از موج ایجاد شده و تبلیغاتی که توسط بزرگان و نهنگ‌‌های این بازار صورت گرفته، در حال قماری بزرگ با سرمایه‌های خود هستند. ایده‌پردازی‌‌های غیرواقعی بزرگان این بازار که تنها به‌عنوان‌‌هایی از جمله خرید زمین در دنیای متاورس و خرید و فروش NFTها محدود نمی‌‌شود، شباهت زیادی به ایده‌پردازی‌‌های غیرواقعی کسبوکارهای اواخر دهه ۹۰میلادی دارد که به دنبال جذب سرمایه‌گذار برای سهم‌‌های حبابی خود بوند.
به‌عنوان نگارنده این متن از تمام هموطنانم تقاضای تعقل بیشتر درخصوص معاملات در بازارهای جهانی را دارم؛ زیرا این امکان وجود دارد که قیمت‌‌ها چندین سال به طول بیانجامد تا به قیمت‌‌های امروز در سطح جهانی برگردند. بافرض اینکه تمام بازارهای جهانی وارد یک حباب بزرگ شده یک بررسی و تحلیل از بازار مسکن در ایران و شهر تهران داشته باشیم. در صورت وقوع رکود در دنیا بازار مسکن در ایران بیشترین تاثیر را می‌‌تواند در بین بازارهای موازی بپذیرد؛ زیرا جدا از تاثیرپذیری از بازارها جهانی به تنهایی هم عواملی هست که نشان‌دهنده عدم ارزش و قابلیت افت را در مسکن نشان می‌‌دهد از جمله در۱۵ سال اخیر میانگین قیمت مسکن در تهران برابر با ۹۰۰دلار بوده است. در مواردی که انتظارات تورمی به‌شدت بالا بوده بازار مسکن هم تبعیت کرده و حبابی شده مانند سال‌های ۸۸ و ۸۹ که میانگین قیمت دلاری مسکن تا ۱۵۰۰دلار هم بالا رفت، ولی به محضی که انتظارات تورمی کاهش پیدا کرد، قیمت مسکن هم کاهش پیدا کرد.
مانند سال۹۱ که قیمت میانگین دلاری مسکن تا حوالی ۸۰۰دلار کاهش پیدا کرد. یعنی در حد فاصل ۲سال قیمت میانگین دلاری مسکن از سال۸۹ تا سال۹۱ حدود ۵۰درصد کاهش پیدا کرده است. سابقه نشان داده است که باتوجه به میانگین قیمت مسکن در تهران که به‌عنوان یک شاخص برای مسکن در کل ایران عمل می‌‌کند، ارزش واقعی مسکن حوالی میانگین ۹۰۰ دلاری در تهران هست. زمانی که قیمت میانگین دلاری مسکن زیر ۱۰۰۰دلار بوده برنده معاملات خریداران بوده‌‌اند و هنگامی که میانگین قیمت دلاری مسکن در تهران بالای ۱۰۰۰دلار بوده برنده اصلی فروشندگان بوده‌‌اند. در حال حاضر میانگین قیمت‌‌های اعلامی توسط فروشندگان حوالی ۱۳۰۰دلار است که نشان می‌‌دهد برنده اصلی درصورت وجود خریدار همین فروشندگان هستند. در نتیجه ارزش واقعی مسکن در تهران را می‌‌توانیم عدد ۹۰۰دلار نهایت ۱۰۰۰دلار در نظر بگیریم و بالا و پایین آن را حباب مثبت و منفی تلقی کنیم.
هنگامی که دلار ثبات پیدا کند انتظارات تورمی کاهش پیدا می‌‌کند پس می‌‌توان انتظار داشت با وجود ثبات دلار قیمت مسکن به مرور زمان افت چشمگیری را داشته باشد. حتی با وجود رشد اندک دلار هم بازار مسکن ارزنده نیست. خوشبختانه با توجه به حجم نقدینگی موجود در کشور امکان ثبات قیمت و حتی کاهش قیمت دلار به حوالی ۲۵هزارتومان کاملا دردسترس هست.
مورد دیگری که می‌‌توان درخصوص اثبات حبابی بودن بازار مسکن به آن اشاره کرد، دوره بازگشت سرمایه است که از آن تحت عنوان P/ R هم می‌‌توان نام برد. این مورد را با توجه به قیمت و اجاره یک آپارتمان یا مغازه یا... به‌دست می‌‌آورند. (پی به ار یعنی نسبت قیمت به سود/ یا مدت زمان برگشتن اصل پول). فرض کنید قیمت یک واحد آپارتمان ۲میلیارد تومان است و اجاره‌‌ای که در مجموع یک‌سال برای این واحد پرداخته میشود، ۱۰۰میلیون تومان است در اینجا P/ R این واحد میشود ۲۰؛ یعنی مدت زمان برگشتن سرمایه ۲۰ سال هست؛ درصورتی‌که استاندارد مدت زمان بازگشت سرمایه در یک سرمایه‌‌گذاری استاندارد ۵ سال است، ولی سابقه بازار مسکن در ایران نشان داده این عدد کمی بالاتر است.
این عدد در حال حاضر در بازار مسکن ایران بسیار بالاست و حتی در مواردی به بالای ۵۰ می‌‌رسد که نشان‌دهنده عدم توانایی مردم برای پرداخت اجاره بیشتر است که از همین موارد می‌‌توان نتیجه گرفت که مردمی که توان پرداخت ارزش اجاره یک واحد را ندارند، در نتیجه توان خرید آن واحد هم ندارند، پس در مجموع تقاضای واقعی صورت نمی‌‌گیرد که این موارد اثر خود را در بلندمدت بهتر نشان می‌‌دهند. عواملی از جمله بالا رفتن سن ازدواج، وضعیت آب و هوا، مهاجرت مردم از شهر‌‌ها به روستاها به سبب آنلاین شدن مشاغل، کاهش درآمد سرانه مردم و موارد اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی دیگر هم به‌شدت در بلندمدت می‌‌تواند در رکود ملک و افت قیمت آن تاثیرگذار باشد. این مورد را هم باید در نظر داشت که بخش عمده قیمت مسکن و حباب مسکن تاثیرپذیر از قیمت زمین است و قیمت سیمان، کارگر، بنا و... در ساختمان‌سازی نهایت ۳۵درصد اثرگذار است. درخصوص دلار هم می‌‌توان این ادعا را داشت که همانند بازار مسکن چشم‌انداز قابل رشدی را ندارد. به عبارت بهتر دلار در حال حاضر خیلی گران نیست؛ ولی تحت شرایطی قابلیت افت تا ۲۵هزار تومان را دارد. از طرف دیگر انتظارات تورمی در کشور به‌شدت بالاست؛ ولی این علت باعث نمی‌‌شود که در سال‌های آتی هم منتظر افزایش قیمت دلار همچون سال‌های اخیر بود. در سال‌های اخیر میانگین رشد قیمت دلار در سال حوالی ۴۰درصد بوده است؛ ولی احتمال تکرار این الگو در سال۱۴۰۱ و تا ۱۴۰۴ ضعیف هست و این امکان وجود دارد مانند سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ سپرده‌های بانکی با سود سالانه ۱۸ تا ۲۰درصد جذابیت بیشتری برای سرمایه‌‌گذاران نسبت به دلار داشته باشد.
