چرا حتی در کشورهای پیشرفته مسکن همچنان یک معضل است؟
رویای خانه در بن‌بست مقررات
بدون شک می‌توان مسکن را مهم‌ترین معضل خانواده‌ها طی یک قرن اخیر به حساب آورد؛ کالایی که در همه کشورهای جهان سهم قابل توجهی از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و با وجود پیشرفت‌های اقتصادی چشمگیر در کشورهای صنعتی، همچنان حل معضل مسکن پای ثابت مناظره‌های انتخاباتی این کشورهاست. برایان کاپلان، اقتصاددان آمریکایی در تازه‌ترین کتاب خود به رمزگشایی از این معما پرداخته است که چرا حتی در کشوری با بالاترین سطح از استانداردهای زندگی مانند ایالات متحده نیز مسکن همچنان بسیار گران است. او در این کتاب با انبوهی از داده‌ها استدلال میکند که مقررات ساختوساز متهم ردیف اول این مساله است و به دفاع از مقررات‌زدایی رادیکال از این بازار می‌پردازد.
اگر بخواهیم در میان تمامی جوامع امروزی یک معضل مشترک را برشمریم، مسکن بهترین مورد خواهد بود. فرقی نمی‌کند در کدام کشور زندگی کنید و درآمد سرانه شما چقدر باشد، افراد زیادی در جامعه شما با هزینه‌های سرسام‌آور فراهم کردن سرپناه برای خود و خانواده‌هایشان دست و پنجه نرم می‌کنند و بخش زیادی از برنامه‌های رفاهی و سیاست‌های اقتصادی دولت شما صرف بخش مسکن می‌شود. بخش مسکن به واسطه صنایع مختلفی که در زنجیره تولید آن نقش‌آفرینی می‌کنند، از اهمیت بالایی در اقتصاد برخوردار است و در ایجاد اشتغال نیز وزن بالایی دارد. همه این موارد کافی است تا اقتصاد مسکن به یک حوزه جذاب برای پژوهش تبدیل شود. یکی از سوالات کلیدی درباره مسکن به این نکته بازمی‌گردد که اگرچه از یک کشور در حال توسعه توقع می‌رود مانند سایر حوزه‌های اقتصادی، در بخش مسکن نیز دچار چالش و کاستی باشد، اما چرا کشورهای توسعه‌یافته نیز همچنان با این مساله درگیرند؟
درحالی‌که چالش هزینه مسکن در لندن در حال تبدیل شدن به یک بحران جدی است، افزایش شدید هزینه مسکن در کانادا به اصلی‌ترین بحث انتخاباتی میان حزب لیبرال و حزب محافظه‌کار تبدیل شده است. آمریکا نیز، دست‌کم در شهرهای بزرگ، از این قاعده مستثنی نیست و چرایی این مساله و راه‌حل آن موضوع کتاب جدید اقتصاددان آمریکایی است.
کاپلان کیست؟
برایان کاپلان، اقتصاددان آمریکایی، استاد اقتصاد دانشگاه جورج میسون است. او که تحصیلات خود در مقطع دکترا را در دانشگاه پرینستون گذرانده است، به واسطه کتاب‌هایش شناخته می‌شود. کتاب «افسانه رای‌دهنده عقلایی» مشهورترین اثر اوست.«پرونده‌ای علیه آموزش» و «دلایل خودخواهانه برای داشتن فرزند بیشتر» از سایر کتاب‌های شناخته‌شده این اقتصاددان آمریکایی به شمار می‌رود. او در تازه‌ترین اثر خود با نام «بساز، عزیزم بساز: علم و اخلاق مقررات مسکن» به قیمت‌های باورنکردنی مسکن در ایالات متحده پرداخته و در تلاش است تا ریشه‌ها و راه‌حل این مشکل را بررسی کند. به عقیده او آنچه مانع می‌شود تا آحاد اقتصادی به خوبی سایر بخش‌ها در بخش مسکن عمل نکنند، این است که مقررات و نظام نظارتی کشور با سازندگان مسکن به مثابه مجرم برخورد می‌کنند و متعاقبا از عرضه مسکن می‌کاهد.
داستان دیرینه مقررات حوزه مسکن
اگرچه کاپلان از نظرگاه خاص خود به مساله مسکن می‌نگرد و راه‌حل‌های ویژه‌ای برای این چالش در نظر دارد، اما قدمت ادبیات اقتصادی در زمینه رابطه میان عرضه مسکن و مقررات بسیار بیشتر از مطالعات اوست. برای مثال، دیوید آلبوی، گابریل ارلیچ و یینگی لیو (2016) در مقاله‌ای با عنوان «تقاضای مسکن، نابرابری هزینه زندگی و بحران دسترسی»، با بررسی آمارهای311 منطقه شهری در ایالات متحده بیان می‌کنند که از سال1970، قیمت نسبی مسکن و سهم آن از مخارج خانوار افزایشی بوده و عدم دسترسی خانوار به مسکن رشد کرده است.
این مطالعه نشان می‌دهد که افزایش اجاره‌بها، به شکلی نامتوازن افراد فقیرتر را بیشتر متاثر می‌سازد و همین موضوع نابرابری درآمد واقعی را تشدید کرد است. آلین برتاد و جن بروکنر (2005) در مقاله‌ای تحت عنوان «تحلیل محدودیت ارتفاع ساختمان: آثار و هزینه‌های رفاهی پیش‌بینی شده» نشان می‌دهند که این قوانین ضد تراکم هزینه رفت‌وآمد خانوارهای ساکن در حاشیه شهرها را افزایش می‌دهد؛ درحالی‌که مدل این هزینه را برای یک منطقه شهری معادل 2درصد از درآمد خانوار محاسبه میکند، این میزان در شهر بنگلور هند که این مقررات را اجرا کرده، بین 1.5 تا 4.5درصد از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده است.
ادوارد گلیزر و جوزف گیورکو (2003) در مقاله «اثر محدودیت‌های ساختوساز بر دسترس‌پذیری مسکن» به این نکته اشاره می‌کنند که بررسی قیمت مسکن در شهرهای مختلف نشان می‌دهد در عمده مناطق ایالات متحده قیمت مسکن نزدیک به قیمت ساخت است و بحرانی مشاهده نمی‌شود؛ اما در شهرهای بزرگ، ناحیه‌بندی و سایر مقررات کنترل کاربری زمین عامل قیمت بالای مسکن در این مناطق است. تام مینز، ادوارد استرینگهام و ادوارد لوپز (2007) در یک مطالعه موردی درباره قوانین بازار مسکن در کالیفرنیا با عنوان «اندازه‌گیری اثر اجبار فروش مسکن به قیمت کمتر از بازار» به این نتیجه رسیدند که الزام تولیدکنندگان مسکن به فروش بخشی از محصولاتشان به قیمت کمتر از بازار منجر به افت تولید و افزایش قیمت مسکن می‌شود. به عبارت دیگر، این قانون با محروم کردن تولیدکنندگان از بخش قابل توجهی از درآمدهایشان، از عرضه مسکن می‌کاهد. به‌طور کلی مطالعات بسیاری وجود دارند که اثر مقررات بر قیمت و دسترس‌پذیری مسکن را مورد بررسی قرار داده‌اند و ادبیات این حوزه از مطالعات اقتصادی غنی است.
مسکن تقریبا همه‌چیز را درست میکند
کاپلان در این کتاب حجم زیادی داده را با تعداد زیادی از مطالعات آکادمیک به‌کار می‌گیرد تا در نهایت به این نقطه برسد که مقررات‌زدایی از ساختوساز مسکن و برداشتن محدودیت‌های تراکم می‌تواند تقریبا همه چیزهایی را که در زندگی مدرن آزارمان می‌دهد، درمان کند. محدودیت در عرضه زمین، محدود کردن کاربری زمین به خانه‌های ویلایی، الزامات محیط‌زیستی، مطالعات ترافیکی و سایر محدودیت‌ها مانند قوانین تراکم ساختمان موجب می‌شود تا ساختوساز مسکن در تنگنای تشریفات اداری متوقف شود.
نتیجه این وضعیت در شهرهایی مانند سانفرانسیسکو، نیویورک و بوستون این است که ساخت‌وسازهای جدید اتفاق می‌افتد؛ اما عرضه آ‌ن‌قدر سریع نیست که با افزایش تقاضا همگام شود؛ به این ترتیب که با پولی که برای یک قصر در لوبوک تگزاس می‌پردازید در سانفرانسیسکو می‌توانید یک کلبه تهیه کنید! مزایایی که کاپلان برای این مقررات‌زدایی برمی‌شمارد شگفت‌انگیز است؛ به گفته او مناطق متراکم‌تر سرانه انتشار کربن پایین‌تری دارند و از این لحاظ، منهتن نیویورک احتمالا دوستدار محیط‌زیست‌ترین مکان روی زمین به شمار می‌رود. به گفته او، افزایش تراکم با کاهش نیاز به حمل‌ونقل میان محل‌کار و منزل، از حجم کربن منتشرشده برای حمل‌ونقل می‌کاهد. به گفته او، خیابان‌های مناطق متراکم نگهداری بهتری دارد و بزهکاری، کارتن‌خوابی و جرایم کمتری در آنها رخ می‌دهد.
این مقررات‌زدایی علاوه بر کاهش ترافیک و بهبود بهره‌وری انرژی، از طریق افزایش ساخت‌و‌سازب ه تولید ناخالص داخلی و اشتغال می‌افزاید. کاپلان مدعی می‌شود وقتی بخش مسکن را دقیق‌تر بررسی می‌کنید، ناکارآمدی سیاست عمومی در این حوزه و میزان هدررفت منابع در آن شگفت‌انگیز است. به این ترتیب بسیاری از زمین‌هایی که می‌توان در آنها مجتمع‌های آپارتمانی و برج ساخت به خانه‌های تک خانواده‌ای ویلایی محدود شده‌اند؛ 75درصد زمین‌های مسکونی در لس‌آنجلس، 77درصد در پورتلند، 79درصد در شیکاگو، 81درصد در سیاتل، 84درصد در شارلوت، 94درصد در سن‌خوزه و 38درصد در سانفرانسیسکو به خانه‌های تک‌خانوار و ویلایی اختصاص یافته است.
فراتر از چپ و راست
در سرتاسر این کتاب، کاپلان تاکید میکند که به دلایلی، هم چپ و هم راست باید طرفدار مقررات‌زدایی از ساخت و‌سازمسکن باشند. جناح راست باید مقررات‌زدایی مسکن را دوست داشته باشد؛ چراکه به معنای قوانین کمتری است که بر دوش فعالان اقتصادی سنگینی میکند و درآمد واقعی مردم را افزایش می‌دهد. چپ باید مقررات زدایی مسکن را دوست داشته باشد که به معنای درآمد واقعی بالاتر و نابرابری کمتر است. همان‌طور که کاپلان می‌گوید، تقریبا کل افزایش بازده سرمایه که با بدتر شدن نابرابری همراه است، از افزایش قیمت مسکن ناشی می‌شود.
فقرا چه می‌شوند؟
یک اعتراض همیشگی درباره هر پیشنهادی برای قیمت‌گذاری منابعی که قیمت‌گذاری نشده‌اند، وضعیت فقرا است. پیشنهاد اقتصاددانان برای قیمت‌گذاری دسترسی به جاده‌ها گاهی با این مخالفت مواجه می‌شوند که این راه‌حل فقط «راه لکسوس‌سواران» را فراهم میکند؛ اما همان‌طور که کاپلان توضیح می‌دهد، «ایده او برای فقرا بهتر است. آنها ممکن است کمی هزینه بیشتر برای رانندگی بپردازند؛ اما برای زندگی هزینه بسیار کمتری خواهند پرداخت.» سود ناشی از مسکن ارزان‌تر، حمل‌ونقل بهتر، پیاده‌روی و قیمت‌های پایین‌تر عموما از هزینه‌های اضافی برای رانندگی فراتر می‌رود. علاوه بر این، در این مورد قیمت تنها هزینه را آشکار میکند. مردم در حال حاضر هزینه پرداخت می‌کنند؛ آنها این هزینه را با نشستن در ترافیک و سوزاندن بنزین می‌دهند.
منطق بازار به کمک می‌آید
به‌رغم توضیح کاپلان، نه چپ و نه راست از ایده او حمایت نمی‌کنند. اچ.ال منکن زمانی بنیادگرایی مذهبی را ترس همیشگی از اینکه فردی در جایی ممکن است خوشحال باشد تعریف کرد. به همین ترتیب، چپ‌گرایی معاصر در آمریکا را می‌توان ترس همیشگی از اینکه فردی در جایی ممکن است پول دربیاورد تعریف کرد. بله، توسعه‌دهندگان مسکن با ساخت خانه ثروتمند می‌شوند؛ اما این ثروت را در ازای تهیه مسکن ارزان‌تر برای ما به‌دست می‌آورند، این همان منطق همیشگی بازار است که به رفع نیازهای سایرین پاداش می‌دهد. همان‌طور که کاپلان بر اساس تحقیقات ادوارد گلیزر و جوزف گیورکو استدلال میکند، مقررات زدایی می‌تواند به معنای 50درصد کاهش هزینه‌های مسکن باشد. به‌طور کلی به نظر می‌رسد این اقتصاددان خوشفکر آمریکایی در تازه‌ترین اثر خود سراغ حوزه‌ای رفته است که دغدغه جدی خانوارها در سراسر جهان است.
