بررسی وضعیت مسکن و مغازه در دوران قاجار
سرمایه‌گذاری درمستغلات
از اواخر عهد ناصری، عده‌ای از صراف‌ها و تجار، به مرور کارشان را متنوع‌تر کردند و به سرمایه‌گذاری در مستغلات پرداختند. این روند همچنان ادامه داشت و دامنه آن گسترده‌تر می‌شد؛ به‌طوری که عده‌ای از تجار معتبر، مانند حاجی امین‌الضرب، بخشی از سرمایه‌شان را در خرید و فروش زمین و ایجاد صنایع و کار کشاورزی سرمایه‌گذاری کردند. اتحادیه نیز از آنان تبعیت کرد، به‌خصوص این که در طول جنگ جهانی اول و بعد از جنگ با مشکلاتی روبه‌رو شده بود که خواه‌ناخواه او را به این سو سوق می‌داد و کلا در آن زمان، سرمایه‌گذاری در مستغلات، مشکلات تجارت و صرافی و معاملات مالی را نداشت و آن طور که از اجاره‌نامه‌ها برمی‌آید، شرایط اجاره، بیشتر به نفع موجر بود.
اجاره باید در اول هر ماه پرداخت می‌شد و اگر ۵ روز به تاخیر می‌افتا‌د، موجر حق فسخ اجاره را داشت. حمل زباله و برف‌روبی و نصب دستمزد میراب و نصب شیشه و نظافت منزل، برعهده مستا‌جر بود. ولی بنایی و تعمیرات و در صورت لزوم مالیات مستغلات با موجر بود، موقع انقضای اجاره، مستا‌جر حق هیچ‌گونه ادعایی از حیث آب و گل و سرقفلی و حق مسکن و... نداشت و نمی‌توانست اجاره را به غیر‌منتقل کند، مگر با اجازه کتبی موجر. قدیمی‌ترین اجاره‌نامه، در مجموعه اتحادیه، از سال ۱۳۳۸ه.ق آغاز می‌شود ولی از زمان خریداری این مستغلات اطلاع دقیقی نداریم و مشخص نیست همه را در یک زمان خریده یا در ادوار مختلف.
اجاره‌نامه‌ها در محضر شرع، به‌طور رسمی و با در حضور یکی از علما، به‌طور غیررسمی، نوشته و توسط چند نفر مهر می‌شد. اکثر مستغلات اتحادیه عمارت و دکان بود و در محله عودلاجان، در کوچه حاجی‌ها، محلی که خود او منزل داشت، واقع بودند. بعدا منزل اتا‌بک را در خیابان لاله‌زار خرید و در خیابان ماشین، جنب بازارچه نایب‌السلطنه و غرب دروازه خراسان، در خیابان جلیل‌آباد (خیام امروزی)، در خیابان واگون‌خانه، معروف به باغ وحش، نزدیک پست‌خانه، در کوچه حاجی باقر صراف، جنب خیابان لاله‌زار و در خیابان لاله‌زار، صاحب مستغلات شد، حاجی رحیم یک حمام و یک کالسکه‌خانه و چند حجره در تیمچه امین اقدس و تیمچه ملیجه نیز داشت. دکان‌ها از قبیل سیگارفروشی، تجاری، رنگ‌فروشی، روزنامه‌فروشی، دوچرخه‌سازی، عطاری، بقالی، علاقبندی، قهوه‌خانه و سلمانی بودند.
در خیابان لاله‌زار، دکان‌ها را مغازه می‌خواندند، چون بزرگ‌تر و جدیدتر بودند. عده‌ای از ارامنه نیز در خیابان لاله‌زار، عمارت مسکونی و با مغازه اجاره کرده بودند. لاله‌زار آن دوره، محل خرید و فروش اشیای جدید و نفیس بود و بازار که بیشتر محل مبادلات کالاهای سنتی بود، از این جهت عقب مانده بود. یکی از مغازه‌ها «کنتوار» فرانسه بود که اجناس فرنگی می‌فروخت و در گوشه خیابان لاله‌زار و کوچه حاجی باقر صراف قرار داشت.
در ۱۹۲۰م/ ۱۳۳۸ه.ق، یک نفر تا‌‌جر فرانسوی به نام ویریون، این مغازه را به مدت ۳ سال و به مبلغ ۱۰۸۰ تومان اجاره کرد. این اجاره چند بار تجدید شد و در ۱۹۲۶م/ ۱۳۴۴ه.ق، به ۱۷۰۰ تومان افزایش یافت، تا عاقبت قرارداد اجاره، در سال ۱۹۳۱م/ ۱۳۴۹ه.ق، فسخ شد.
به‌طور کلی کرایه‌های مغازه‌های خیابان لاله‌زار، نسبت به دکان‌های سایر نقاط شهر، گران‌تر بودند، مغازه‌ها برای مدت طولانی‌تری به اجاره داده می‌شدند و اغلب برای مشاغلی نظیر سمساری، خرازی، مبل‌سازی، خیاطی، کفاشی و سلمانی.
کرایه یک خانه با باغچه، با یک عمارت با یک باب مغازه بزرگ در لاله‌زار، ۴۷ تومان در سال بود. در دهه ۱۳۴۰ه.ق اجاره‌ها به مرور بیشتر شدند و از حد وسط ۱۹۰ تومان در ۱۳۳۸ه.ق، به ۲۲۴ تومان در ۱۳۴۱ه.ق، ۳۰۴ تومان در ۱۳۴۲ه.ق و بالاخره ۴۴۹ تومان در ۱۳۴۵ه.ق رسیدند.
در بعضی از اجاره‌نامه‌ها تورم هم در نظر گرفته می‌شد. در اجاره‌نامه حاجی‌نایب قناد برای یک مغازه و یک حیاط در لاله‌زار، به مدت ۴ سال، از سال ۱۳۴۶ه.ق، قرار بر این بود که سال اول ماهی ۸۰ تومان، سال دوم ماهی ۸۵ تومان و سال سوم ۹۰ تومان بپردازد.
کرایه دکان‌های کوچه حاجی باقر صراف، از کرایه دکان‌های لاله‌زار کمتر بود، ولی تورم در آنجا نیز حکم فرما بود، چنان که حد وسط کرایه دکان در ۱۳۳۸ه.ق، ۲۵ تومان و در ۱۳۴۴ه.ق، ۳۹ تومان و در ۱۳۴۵ه.ق، ۴۴ تومان بود.
کرایه یکی از دکان‌ها که از ۱۳۳۸ تا ۱۳۴۵ه.ق در اجاره سیدعلی علاقبند بود، از ۱۸ تومان به ۴۲ تومان سر زده بود.
همچنین اجاره دکان استا‌د علی‌آقا رنگرز در ۱۳۴۴ه.ق، ۳۶ تومان بود و در محرم ۱۳۴۵ه.ق، به ۴۰ تومان رسید.
کرایه مطب دکتر استپانیانس، دندان‌ساز مسیحی، از ۲۴ تومان در ۱۳۴۰ه.ق، به ۴۲ تومان در ۱۳۴۴ه.ق، افزایش یافت.
کرایه یکی دیگر از دکان‌ها، در اجاره آقامحمد سیگارفروش، از ۲۴ تومان در ۱۳۲۸ه.ق، به ۶۰ تومان در ۱۳۴۲ه.ق، رسید.
همچنین کرایه قهوه‌خانه‌ای به اجاره مشهدی علی فهرچی، از ۳۶ تومان در ۱۳۴۰ه.ق، به ۴۲ تومان در ۱۳۴۱ه.ق، افزایش یافت. مبلغ اجاره دکان استا‌د اصغر نجار از ۴۲ تومان در ۱۳۴۴ه.ق، به ۴۸ تومان در ۱۳۴۵ه.ق، افزایش یافت.
اغلب اجاره‌ها یک‌ساله بودند و در اکثر مواقع همان مستا‌جر قبلی، اجاره‌نامه را تمدید می‌کرد.
نرخ کرایه خانه‌ها در کوچه حاجی باقر صراف هم افزایش یافت.
یک باب عمارت در ۱۳۳۸ه.ق، ۳۴۰ تومان.
یک باب عمارت در ۱۳۴۱ه.ق، ۳۶۰ تومان.
یک دست حیاط در ۱۳۴۴ه.ق، ۳۶۰ تومان.
یک دست حیاط در ۱۳۴۵ه.ق، ۳۷۲ تومان.
یک باب دکان با باغچه در ۱۳۴۰ ه.ق، ۱۰۸ تومان.
یک باب دکان با باغچه در ۱۳۴۲ه.ق، ۱۱۸ تومان.
یک باب خانه با باغچه در ۱۳۴۰ه.ق، ۷۲۱ تومان.
یک باب خانه با باغچه در ۱۳۴۲ه.ق، ۱۱۴۰ تومان. کرایه دکان‌های خیابان جلیل‌آباد، نسبت به دکان‌های کوچه حاجی باقر صرافی خیلی ارزان‌تر نبود ولی به‌نظر می‌رسد تورم کمتری داشتند، چون از حد وسط ۲۸ تومان در ۱۳۳۸ه.ق، به ۳۴ تومان در ۱۳۴۳ه.ق رسیدند.
در مقاله‌ای توسط ویلم فلور و اکارت اهلرز، درباره تحول شهرنشینی در ایران،
از ۳۰-۱۹۲۱م/ ۱۳۴۰-۱۲۹۹ه.ش، به مساله اجاره‌نشینی در تهران نیز اشاره شده و جالب توجه اینجاست اجاره‌نشینی و افزایش کرایه خانه، در دوره پهلوی نیز تداوم پیدا می‌کند.
فلور و اهلرز خاطرنشان کرده‌اند در ۱۹۲۵م/ ۱۳۰۴ه.ش هنوز تعداد افرادی که صاحب خانه بودند، زیاد بوده ولی در ۱۹۴۱م/ ۱۳۲۰ه.ش از تعدادشان بسیار کاسته می‌شود و اجاره‌نشینی و افزایش کرایه‌ها، همچنان ادامه می‌یابد.
بر مبنای محاسبه‌ای که ایشان کرده‌اند، درآمد سرانه از ۱۳۰ در ۱۹۳۶م/ ۱۳۱۵ه.ش، به ۲۰۰ رسیده بود. آن دو می‌افزایند که بعد از ۱۹۴۵م/ ۱۳۲۴ه.ش، این رقم حتی بیشتر هم شد و در نتیجه، به‌خصوص در جنوب تهران، خانه‌ها مخروبه شدند و تراکم جمعیت زیادتر شد؛ به‌طوری که گاه تا ۲۵ نفر در یک خانه، با حداکثر ۵ تا ۶ اتا‌ق، مسکن داشتند. افزایش قیمت زمین و «دلال‌بازی» زمین نیز شرایط را بدتر می‌کرد و از عواملی بود که باعث شد دولت درصدد حل مساله مسکن و خانه‌سازی برنیاید.
تحقیق جامع درباره اجاره و اجاره‌نشینی در تهران، در نیمه دوم قرن گذشته، مشکل است، چون منابع کافی در دست نیست. ولی وجود سرشماری‌های مفصل‌تر از دوره پهلوی، ما را تا حد زیادی به شناخت جامع از مسائل اجتماعی، اقتصادی و سیاسی تهران معاصر، نزدیک می‌کند.
منبع: از کتاب«اینجا طهران است...»/ مجموعه مقالاتی درباره طهران
(۱۳۴۴-۱۲۶۹ه.ق)/ به قلم منصوره اتحادیه
(نظام مافی)
