چهار نشانه چرخش بازار اجاره

گروه مسکن و شهری: سرعت رشد اجاره‌بها در شهریور به شکلی محسوس افزایش یافت و روند نرخ تورم در این بازار در مقایسه با سال گذشته نوعی چرخش را نشان می‌دهد؛ اما هنوز یک سپر رفتاری نزد مستاجرها مانع جهش این نرخ است.

ماه پایانی جابه‌جایی مستاجرها چه گذشت؟

 شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» که میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» موجرها در تهران را سنجش می‌کند، در شهریور با 5.4درصد افزایش نسبت به مرداد به مترمربعی 640هزار تومان رسید. این مبلغ اجاره 42درصد نسبت به ماه مشابه در سال 1404 افزایش از خود نشان می‌دهد که بالاترین رشد نقطه‌ای طی سال جاری است.

طی ماه‌های قبل از شهریور، متوسط رشد نقطه‌ای اجاره‌بها حدود 35درصد بود. ضمن آنکه هزینه اجاره مسکن در تهران در یک‌سال1404 نیز 29درصد رشد کرده بود. ماه گذشته میانگین «اجاره‌بهای قطعی» در معاملات اجاره نیز 4درصد در مقایسه با مرداد افزایش یافت و به سطح 522هزار تومان در مترمربع رسید. مطابق اختلافی که بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی در بازار خرید مسکن وجود دارد، در بازار اجاره نیز چنین تفاوتی به چشم می‌خورد. این ارقام از اجاره‌های شهریور می‌گویند، سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن نسبت به ماه‌های قبل افزایش یافته است. به این ترتیب، چرایی چرخش مسیر رشد اجاره یک پرسش است از این بابت که «آیا صعود نرخ تورم اجاره مسکن در تهران به معنای انتظار برای هم‌سطح شدن با تورم عمومی یا تورم مسکن است؟»

چهار علت اوج‌گیری تورم اجاره

 چهار نشانه در معادلات اجاره‌بها دیده می‌شود که هم تورم 42درصدی این شاخص را توضیح می‌دهد و هم آینده آن را. تورم اجاره مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است، با این حال در بلندمدت همبستگی بالایی با تورم مسکن دارد. از آنجا که در یک‌سال گذشته میزان افزایش قیمت مسکن قابل‌توجه است و در 4ماه گذشته، رشد نقطه‌ای آن بالای 100درصد گزارش شده است، رابطه‌اش با اجاره‌بها به تغییر نرخ رشد آن هم منجر شد. همچنین نرخ تورم عمومی نیز از کانال 50درصد سال گذشته به کانال 80درصد در سال جاری صعود کرده و این نیز در معادله نرخ رشد اجاره‌بها منعکس شده است.

نسبت تورم اجاره به تورم عمومی در حال حاضر عدد 0.5 است که از میانگین تاریخی خود که 1.3 است، بسیار فاصله دارد. این فاصله به معنای آن است که در بلندمدت باید تنظیم شود. نشانه چهارم که غلامرضا سلامی، تحلیلگر اقتصاد مسکن روی آن تاکید دارد مربوط به عایدی اجاره‌ مسکن است که در حال حاضر نرخ آن 3.5درصد است. متوسط نرخ عایدی اجاره‌داری در بازار مسکن تهران 5.5درصد بوده و نرخ فعلی بیانگر یکی از پایین‌ترین نرخ‌ها است. پیش‌تر، سال99 که هنوز اثر جهش‌های مکرر قیمت مسکن سال‌های قبل در بازار اجاره منعکس نشده بود، نرخ عایدی تا 3.1درصد پایین آمد اما بعدا صعودی شد و البته از آن سال تاکنون، هیچ‌وقت به سطح میانگین تاریخی خود نرسید.

سلامی معتقد است، تورم اجاره در بلندمدت با تورم مسکن رابطه دارد و ممکن است در کوتاه‌مدت تحت‌تاثیر نوسانات شدید قیمت، روند رشد اجاره از آن باز بماند یا در مقاطعی که رکود غیرتورمی در بازار خرید مسکن به‌وجود می‌آید، شیب کم‌نوسان رشد اجاره‌بها از مسیر رشد قیمت جلو بزند؛ اما در بلندمدت فاصله تورم اجاره فاصله مشخص خود با تورم مسکن را پیدا می‌کند. اکنون که ماه‌ها از رشد قیمت‌ها می‌گذرد، این افزایش اجاره مطابق انتظارات بوده است. در کنار این 4علت، دکتر محمود اولاد به اثر فصل جابه‌جایی و ماه اصلی این فصل یعنی شهریور بر روند رشد اجاره‌بها نیز اشاره می‌کند که به شکل معمول در چنین ماهی حجم معاملات اجاره و نقل و انتقالات تا پیش از شروع فصل تحصیل افزایش پیدا می‌کند و همین موضوع روی روند رشد اجاره‌بها اثر مستقیم می‌گذارد.

آینده اجاره‌بها چگونه است؟

 با چرخش مسیر رشد اجاره‌بها در تهران به معنای صعودی‌شدن تورم اجاره، آینده این نرخ محل سوال است از این بابت که آیا با نرخ تورم عمومی یا تورم مسکن که آنها نیز فعلا در مسیر صعود قرار گرفته‌اند، برابر خواهد شد؟

دکتر محمود اولاد، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، در پاسخ به این پرسش،‌ به «دنیای‌اقتصاد» گفت: به‌رغم بیشتر شدن نرخ رشد اجاره‌بها در شهریور، همچنان «اثر توان پرداخت خانوار» را می‌توان در بازار اجاره مسکن ردیابی کرد. در ماه‌های گذشته، میزان افزایش اجاره‌بها همواره از تورم مسکن و تورم عمومی پایین‌تر بوده است. این فاصله از چند منظر قابل تحلیل است. اجاره‌ مسکن در سبد کالا و خدمات مصرفی خانوارها، جزو موارد ضروری محسوب می‌شود؛ اما در مقایسه با تورم خوراکی که یک دسته دیگر از کالاهای ضروری هستند، افزایش قیمت کمتری دارد. درحالی‌که خوراکی‌ها بیش از 100درصد افزایش نقطه‌ای قیمت پیدا کرده‌اند، اما رشد اجاره‌بها حدود 40درصد است. علت این اختلاف آن است که مستاجرهای دارای توان درآمدی پایین و در نتیجه قدرت پرداخت محدود چنانچه با رشد شدید اجاره‌بها روبه‌رو شوند از بازار مرکز به بازار اجاره حومه رانده می‌شوند و در این صورت امکان عرضه با نرخ رشد بالای اجاره‌ محدود است. خانوار اجاره‌نشین تا حدی که بتواند از مصرف سایر کالاها و خدمات مورد نیازش فاکتور می‌گیرد تا از پس هزینه بالای اجاره مسکن بربیاید؛ اما از حدی بیشتر مجبور به تغییر محل زندگی خود می‌شود.

همین معادله است که در تهران براساس داده‌های مربوط به «اجاره‌بهای اعلامی»، میزان رشد اجاره‌بها در مناطق جنوبی شهر تهران کمتر از مناطق شمالی شهر شده است. در مناطق شمالی همچنان قدرت پرداخت هزینه اجاره وجود دارد؛ چراکه دهک‌های بالا هنوز امکان کاهش مصرف یا تغییر سبک مصرف را دارند، مثلا هزینه تفریح و سفر یا خرید پوشاک برند را کاهش می‌دهند تا توان پرداخت اجاره‌بها با نرخ‌های امسال را داشته باشند. اما خانوارهای متوسط و رو به پایین درآمدی که در این سال‌های تورمی، سبد مصرف ماهانه‌شان را پیش‌تر محدود و اکنون به کالاها و خدمات «بسیار ضروری» محدودتر کرده‌اند، در آستانه‌ای قرار گرفته‌اند که افزایش تند اجاره‌بها می‌تواند به جابه‌جایی آنها یا رانده‌شدن از بازار مسکن تهران به اطراف بینجامد. بنابراین اختلافی که بین نرخ رشد اجاره‌بها و نرخ رشد قیمت مسکن وجود دارد به‌خاطر همین موضوع است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در ماه شهریور،‌ میزان رشد اجاره‌بها در مناطق 9 تا 20 به میزان 4.5درصد نسبت به مرداد افزایش یافت که یک واحد درصد کمتر از متوسط رشد ماهانه اجاره‌بها در کل بازار مسکن تهران است.

اختلاف 2برابری تورم عمومی و تورم اجاره

 دکتر میثم‌ هاشم‌‌‌خانی، تحلیلگر اقتصادی، که پیش‌تر در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» اثر تورم عمومی فزاینده و تورم خوراکی را «ضربه آخر به ستوان فقرات اقتصاد خانوارها» تحلیل کرده بود و گفته بود مستاجرها امکان تحمل رشد شدید اجاره‌بها را ندارند، اکنون به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اگرچه تورم اجاره‌بها بالاتر رفته، اما مقدارش هنوز کمتر از نصف تورم رسمی مواد غذایی و خواربار است. به نظر من این وضعیت کم‌وبیش ادامه پیدا می‌کند؛ چون فشار هزینه‌های ضروری (غذا و خواربار) به حدی زیاد است که‌ میلیون‌ها خانوار ترجیح می‌دهند حتی به سراغ اجاره ملک سطح پایین‌تر بروند؛ اما گرسنه نمانند.

از طرف دیگر به‌دلیل ریسک‌های نظامی و سیاسی و تحریمی،‌ میلیون‌ها خانوار در استرس از دست دادن شغل هستند. در چنین شرایطی، بسیار از خانواده‌ها به سختی زیر بار تعهد اجاره سنگین می‌روند. بنابراین به نظر من اکثریت مستاجرها ترجیح می‌دهند خانه کم‌کیفیت‌تر اجاره کنند؛ اما زیر بار تعهد اجاره سنگین نروند. نتیجه اینکه اگرچه میزان تورم اجاره‌ بالا رفته، اما هنوز کمتر از نصف تورم خوراک و پوشاک است. به‌علاوه، اگر اجاره‌ها به دلار حساب کنیم، برای ۹۵درصد خانه‌ها «اجاره‌بهای دلاری» کاهش داشته است و به نظر می‌رسد، این وضعیت ادامه خواهد داشت.