وقت نوسازی وام مسکن

فرید قدیری:  قدرت خرید وام مسکن با معیار «پوشش مترمربع آپارتمان»، در مسیر «ناکارآمدی» رکورد 33ساله زد؛ توان بازوی بانکی زوج‌ها برای خرید خانه به کمترین میزان سه‌دهه اخیر رسیده است. با این حال «ترمیم وام» نیز با مانع «قابلیت قسط‌دهی» خانوارها روبه‌رو است و همین، به یک بهانه در سیستم تامین مالی مسکن برای «کنارگذاشتن پرونده تسهیلات بلندمدت صاحب‌خانه‌شدن از روی میز سیاستگذاری» تبدیل شده است.

قدرت اسمی وام مسکن، چقدر بود؛ چقدر شد؟

 در حال حاضر و با لحاظ سطح «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در تهران، قدرت خرید وام ترکیبی 780‌میلیون تومانی، شامل وام خرید و وام جعاله، رقمی معادل 3.9مترمربع است. البته، این میزان پوشش، عیار اسمی وام مسکن است که با احتساب بهای خرید اوراق وام، توان متراژی آن حدود یک مترمربع پایین‌تر می‌آید. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند «قدرت وام خرید مسکن» طی دهه‌های گذشته حاکی است، پوشش 3.9مترمربعی فعلی پایین‌ترین توان تسهیلات بانکی در دسترس زوج‌ها برای صاحب‌خانه شدن است.

متوسط قدرت وام خرید مسکن طی دهه‌های گذشته تحت‌تاثیر 3پارامتر نزولی شد؛ به‌طوری‌که از متوسط 28مترمربع در دهه70 به 15مترمربع در دهه80 و سپس 9مترمربع در دهه90 رسید. در سال‌های گذشته از دهه1400 نیز قدرت خرید وام‌های مسکن متوسط 6.5مترمربع بوده است.

بار سنگین «وام‌های تکلیفی بخش مسکن»، جهش‌های مکرر قیمت ملک و شتاب‌گیری دوره‌های تکرار آن در یک دهه اخیر و همچنین نرخ سود دستوری در شبکه بانکی، مجموعه عواملی هستند که دست‌به‌دست هم باعث «ناکارآمدی» وام خرید مسکن در یک دوره مشخص زمانی شدند.

سقوط عیار پوششی وام خرید مسکن در سال 1405، نتیجه بلندمدت آن عوامل است. از دهه70 تاکنون، هیچ‌زمان این عیار به کمتر از 5مترمربع نرسیده بود و 2مرتبه در ابتدا و انتهای دهه90 به ترتیب تا 5.2مترمربع و 5.8مترمربع کاهش پیدا کرد. آن دو مقطع، قیمت مسکن با جهش‌های متوسط 60درصد روبه‌رو شده بود.

بازوی اصلی خانه‌اولی‌ها چیست؛ «درآمد آینده» یا «پس‌انداز‌ گذشته»؟

 سقوط تاریخی «کارآمدی وام خرید مسکن» این علامت را به سیاستگذار مخابره می‌کند که «وقت بازسازی تسهیلات رهنی» فرارسیده است؛ اما چگونه؟

پیش‌از پاسخ این پرسش، لازم است «اصل موجودیت وام مسکن» مورد بررسی قرار بگیرد.

نظام تامین مالی مسکن ویژه خرید خانه اول در خیلی از کشورها، ریشه چند دهه‌ای در موسسات اعتباری و بازار مسکن دارد. یک شاخص تحت عنوان نسبت مانده تسهیلات خرید مسکن به تولید ناخالص داخلی برای سنجش «عمق بازار تسهیلات رهنی» یا همان بازار وام مسکن مورد استفاده است که عدد آن در ایران بسیار کمتر از متوسط جهانی است. این شاخص برای کشورمان تا یک‌سال گذشته 22درصد بوده درحالی‌که برای کشورهای توسعه‌یافته متوسط بالای 50درصد است.

عملکرد مناسب وام‌های خرید مسکن در کشورهای مختلف باعث شده زوج‌ها به پشتوانه «درآمد آینده» خود بتوانند صاحب‌خانه شوند؛ برعکس ایران که پشتوانه اصلی زوج‌ها برای خرید مسکن،‌ «پس‌انداز گذشته» است و چون این تکیه‌گاه در سال‌های اخیر به شدت از «تورم سبد مصرف» و «افت درآمد واقعی» آسیب دید، عملا هیچ ابزار مالی در دسترس خریداران مسکن نیست. دکتر حسین عبده‌تبریزی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن و متخصص تامین مالی در این زمینه معتقد است: در بسیاری از کشورها خانوار قرار نیست قیمت کامل خانه را از محل پس‌انداز قبلی خود بپردازد؛ بخش بزرگی از قیمت خانه با وام بلندمدت ۲۰ یا ۳۰ساله تامین می‌شود و معیار اصلی، «توان پرداخت اقساط از محل درآمد آینده» است.

ترمیم وام خرید مسکن؛ چگونه؟

 تخریب تقریبا کامل «پس‌انداز» خانوارها در سال‌های اخیر از یک‌سو و تشدید روند سقوط «وام مسکن» در سال جاری از سوی‌ دیگر،‌ بخش مسکن‌وساختمان را بیش‌از هر زمان دیگر نیازمند «بازسازی نظام تامین مالی» کرده است. بخش ساختمان برای بازگشت به رونق ساخت‌وساز با مشکل «بی‌پولی انتهای زنجیره» روبه‌رو است. یک علت اصلی «بنیه قوی» بازار وام خرید مسکن در کشورها نیز «اولویت‌بخشی به انتهای زنجیره ساخت‌وساز» است؛ به این معنا که اگر خریداران خانه قدرت پرداخت مناسب به کمک تسهیلات رهنی را داشته باشند، تحرک آنها باعث تحرک فروش سازنده‌ها می‌شود و این به بازار ساخت نیز سرایت خواهد کرد. وزن ارزش تسهیلات خرید مسکن در کشورها همواره بیشتر از تسهیلات ساخت است؛ اما در ایران این دو تقریبا با هم برابر هستند. در کشورهای اروپایی، متوسط 75 تا 80درصد بهای خرید مسکن، به‌صورت وام بلندمدت بالای 20 سال،‌ به زوج‌ها تسهیلات داده می‌شود. این سهم در آمریکا برای خرید خانه‌اول تا 95درصد است. در ایران نیز سابقه پرداخت 33درصد از بهای خرید آپارتمان 60مترمربعی با «وام مسکن» در اواسط دهه90 وجود داشته است؛ وام مسکن یکم. بنابراین «امکان پرداخت تسهیلات کارآمد» برای خرید خانه اول هم در جهان و هم در ایران وجود دارد؛ اما نکته مهم، چگونگی تامین منابع برای این منظور است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره کلید بازسازی وام خرید مسکن در مقطع فعلی که هم «استطاعت‌پذیری زوج‌ها برای استفاده از تسهیلات» کاهش پیدا کرده و هم «کمبود نسبی منابع در شبکه بانکی مطرح است»، مشخص می‌کند: با همین شرایط سخت هر دو سمت عرضه و تقاضای وام مسکن می‌توان از روی دست کشورهای موفق در این حوزه و همچنین یک تجربه دهه90 در ایران، 2 بال از مدار خارج‌شده وام خرید مسکن را احیا و بازسازی کرد. یکی از بال‌ها، منابع بانکی است که قدرت خرید مسکن ایجاد می‌کند و دیگری استطاعت خانوارها که توان بازپرداخت تسهیلات را شکل می‌دهد.

یک روش بازسازی وام خرید مسکن، رجوع به مدل «وام مسکن یکم» مصوب سال94 است. آن زمان،‌ این تسهیلات 80‌میلیون تومان ارزش داشت که با توجه به متوسط قیمت 4‌میلیون تومانی یک مترمربع واحدمسکونی در تهران و سه سال ثبات نسبی آن، قدرت پوششی وام 20 مترمربع را دربرمی‌گرفت. بنابراین اگر همان قدرت 10سال گذشته تسهیلات مسکن قرار باشد امروز برقرار شود تا عیار فعلی،‌ 3.9متری، 5برابر شود، تسهیلات 4‌میلیارد تومانی باید در دستور کار باشد. وام مسکن‌یکم، ویژه زوج‌های فاقد مسکن بود و با نرخ سودی معادل نصف نرخ سود مصوب شورای پول‌واعتبار در قالب «تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن‌یکم» طراحی و پرداخت شد. منابع اصلی صندوق پس‌انداز مسکن یکم،‌ شامل «سپرده‌گذاری زوج‌ها به مدت یکسال و بدون نرخ سود» و همچنین «بازگشت خط‌اعتباری مسکن‌مهر از محل پرداخت اقساط وام‌گیرنده‌ها» بود که کمک کرد بدون آنکه صاحب این صندوق در شبکه بانکی از بانک مرکزی «استقراض» کند، عملیات تامین مالی خانه‌اولی‌ها با وام 80‌میلیونی پیش رود. همان روش امروز با اصلاحاتی قابل پیاده‌سازی است. یک روش دیگر اما نسخه جدید وام مسکن‌یکم می‌تواند باشد و آن،‌ «تداوم پس‌انداز زوج‌ها بعد از دریافت وام در صندوق» است. در این روش، معادل 10 درصد مبلغ قسط تحت عنوان پس‌انداز حساب مسکن ماهانه وارد صندوق خواهد شد تا به حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق وام مسکن کمک کند.

وام خرید مسکن ویژه زوج‌های فاقد مسکن لازم است مطابق تجربه‌های دهه‌های 40و 50 در ایران و همچنین تجربه‌های کنونی خیلی از کشورها به گونه‌ای باشد که هزینه دسترسی به خانه‌اول برای آنها تا حد امکان کاهش یابد. در عین حال، نرخ سود کمتر به معنای «تعهدات بدون پشتوانه برای شبکه‌بانکی» نیست. به‌عنوان مثال، شبکه‌بانکی برای بازپرداخت وام مسکن باید از روش پلکانی برای تعیین اقساط سالانه استفاده کند. در یکی از این روش‌ها قسط وام 4‌میلیارد تومانی با دوره بازپرداخت 20ساله که در حالت اقساط ساده ماهانه 69‌میلیون تومان خواهد بود در صورت نرخ سود 10درصد به 18‌میلیون تومان برای سال اول کاهش پیدا می‌کند و در سال بیستم به 112‌میلیون تومان می‌رسد.

در روش دوم، تاحدودی می‌توان نرخ سود تسهیلات را از سطح فعلی 23درصد کاهش داد. افزایش سرمایه بانک تامین مالی بخش مسکن نیز می‌تواند به آن کمک کند. اما روش سوم برای کاهش هزینه دسترسی به وام خرید مسکن، مدل آمریکا است. در این کشور بخشی از نرخ سود وام به شکل «معافیت مالیاتی، پیش‌پرداخت حداکثر 5درصد و تضمین نکول تسهیلات» برای زوج‌ها جبران می‌شود. روش چهارم مدل «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» دهه 50 است. این موسسات به شکل بومی در شهرها راه‌اندازی می‌شود تا به جذب سپرده و پس‌انداز از متقاضیان مسکن، وام‌ خرید منطقه‌ای به آنها پرداخت کند. ابعاد کوچک این موسسات هزینه تمام‌شده منابع را پایین می‌آورد. یک روش ترکیبی دیگر، پرداخت نرخ سود بیشتر به سپرده‌های صندوق‌های پس‌انداز مسکن است تا اجازه تجهیز اعتبار مناسب را به عامل پرداخت وام مسکن بدهد. در عین حال، نظام تامین مالی خرید مسکن اول در فرانسه،‌ پرداخت یارانه مستقیم به نرخ سود تسهیلات است. و اما روش هفتم که دست بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت، یعنی وام خرید مسکن را با توجه به روند تورم باز می‌گذارد، «تعیین نرخ سود براساس قیمت تمام‌شده منابع» دست‌کم برای بخشی از وام‌ها است. دهک‌های برخوردار احتمالا قادرند وام خرید خانه با سقف به مراتب بیشتر از 4‌میلیارد تومان مورد نیاز دهک متوسط رو به بالا را دریافت کنند. این تسهیلات می‌تواند با نرخ سود بازار و نه غیردستوری تعیین شود و  از محل بخشی از آن، بانک پرداخت کننده، اقدام به پرداخت وام مسکن یکم با نرخ کمتر کند. این روش‌ها در عین حال به صورت ترکیبی نیز قابلیت پیاده‌سازی دارند. در حال حاضر هرچقدر «بازسازی قدرت وام مسکن» به تاخیر بیفتد، هزینه اجرای آن با توجه به تورم بیشتر خواهد شد.

مشکل نهادی در بازار مسکن

دکتر حسین عبده‌تبریزی:   قیمت مسکن در دوره‌ای طولانی سالانه چند درصد بیشتر از تورم رشد کرده و اثر مرکب همین تفاوت کوچک نسبت قیمت مسکن به درآمد را به‌شدت بالا برده است. این وضعیت در ایران با مشکل نهادی مهم دیگری نیز همراه شده است: نبود بازار رهن و اعتبار مسکن عمیق و بلندمدت.  همان طور که همه‌ ما می‌دانیم، در بسیاری از کشورها خانوار قرار نیست قیمت کامل خانه را از محل پس‌انداز قبلی خود بپردازد؛ بخش بزرگی از قیمت خانه با وام بلندمدت ۲۰ یا ۳۰ ساله تامین می‌شود و معیار اصلی، توان پرداخت اقساط از محل درآمد آینده است. در ایران، در گذشته این وام به‌طور متوسط ۵۰درصد قیمت مسکن و در شهرهای بزرگ حداقل ۳۰درصد به‌ویژه در شهرهای بزرگ را پوشش می‌داد.   اما در بیش از یک دهه‌ اخیر، مبلغ واقعی وام مسکن نسبت به قیمت ملک آن‌قدر کوچک و دوره‌ بازپرداخت آن آن‌قدر نامتناسب با درآمد خانوار است که این پل میان «درآمد جاری» و «مالکیت مسکن» عملا کارکرد خود را از دست داده است.

 بنابراین، حتی اگر بپذیریم ریشه‌ اصلی مشکل مسکن، فقیرشدن مردم و کاهش درآمد واقعی است، مسکن ویژگی‌ای دارد که آن را از گوشت، مرغ یا پوشاک متمایز می‌کند. وقتی درآمد کاهش می‌یابد، خانوار ممکن است مصرف گوشت را کم کند، خرید لباس را عقب بیندازد یا کیفیت بسیاری از کالاها را پایین بیاورد؛ اما مصرف مسکن را نمی‌توان از حدی کمتر کرد. نتیجه به شکل کوچک‌تر شدن خانه، حاشیه‌نشینی، دورشدن از محل کار، افزایش هم‌خانگی نسل‌ها، تاخیر در تشکیل خانواده و اختصاص سهم فزاینده‌ای از درآمد به اجاره ظاهر می‌شود.  از این جهت شاید دقیق‌تر باشد بگوییم بحران بنیادی ایران، بحران درآمد و فقیرشدن است؛ اما یکی از مهم‌ترین محل‌های ظهور این بحران، مسکن است.  من بحران مسکن ایران را عمدتا بحران کمبود فیزیکی خانه نمی‌دانم؛ بحران استطاعت (Housing Affordability) و بحران نظام تامین مالی مسکن می‌دانم. ریشه آن نیز عقب‌ماندن درآمد و دستمزد واقعی است. اما در کنار آن، نبود بازار رهن کارآمد و وام‌های بلندمدت متناسب با قیمت مسکن باعث شده است که در شهرهای بزرگ، حتی خانوارهای دارای شغل و درآمد منظم نیز نتوانند فاصله میان درآمد خود و قیمت مسکن را تامین مالی کنند.  به بیان کوتاه‌تر، بحران اصلی، فقیرشدن است؛ بحران مسکن یکی از شدیدترین نمودهای آن است و ضعف بازار رهن آن را تشدید کرده است.