عیار ۸متری وام ساخت مسکن

بررسی روند تسهیلات پرداختی به بخش ساخت‌وساز نشان می‌دهد که یکی از مسائل اصلی این حوزه کمبود منابع مالی است؛ در شرایطی که هزینه‌های تولید مسکن با سرعتی بالاتر از رشد سقف وام‌های ساخت افزایش یافته، تسهیلات بانکی عملا از یک ابزار محرک برای افزایش عرضه به یک منبع محدود و کم‌اثر تبدیل شده است. در گذشته، تسهیلات ساخت مسکن می‌توانست بخشی از هزینه‌های اولیه پروژه‌های ساختمانی را پوشش دهد و به سازندگان برای تامین نقدینگی مورد نیاز جهت خرید مصالح و آغاز عملیات اجرایی کمک کند. اما اکنون نسبت میان وام ساخت و هزینه واقعی تولید مسکن به حدی کاهش یافته که این تسهیلات نقش تعیین‌کننده‌ای در تصمیم سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید ندارد. تضعیف تامین مالی ساخت‌وساز می‌تواند در میان‌مدت به کاهش عرضه واحدهای جدید، افزایش فاصله میان عرضه و تقاضای واقعی و تشدید فشار قیمتی در بازار مسکن منجر شود. 

تجربه بازار مسکن نشان داده است که هرگاه هزینه تولید افزایش یافته و دسترسی سازندگان به منابع مالی محدود شده، حجم ساخت‌وساز نیز کاهش یافته است؛ موضوعی که در نهایت به کاهش عرضه آتی و افزایش هزینه دسترسی خانوارها به مسکن منجر خواهد شد. در چنین شرایطی اختصاص بخش قابل‌توجهی از منابع بانکی ساخت مسکن به پروژه‌های دولتی، اگرچه با هدف افزایش تولید مسکن انجام می‌شود، اما در عمل می‌تواند سهم بخش خصوصی از منابع اعتباری را محدود کند. در چنین شرایطی بازنگری در سیاست تامین مالی مسکن با اولویت‌بخشی به بخش خصوصی به‌خصوص پروژ‌ه‌های تعریف‌شده در بافت فرسوده از سویی با رشد عرضه به تعدیل بازار مسکن کمک کرده و از سوی دیگر نوسازی در بافت فرسوده را تسریع کرده و چالش آسیب در این بخش در زمان بحران‌های احتمالی را مرتفع خواهد کرد.

 با وام، چند متر آپارتمان می‌توان ساخت؟

هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران در محدوده ۵۰‌میلیون تومان در نوسان است؛ این رقم برای ساخت آپارتمانی اقتصادی با هزینه‌های معمول در شهر تهران استخراج شده است و طبیعتا می‌توان با کاهش کیفیت مصالح مصرفی تا حدی از این رقم کاست؛ همچنین با بهبود کیفیت مواد و مصالح مصرفی نیز هزینه تمام‌شده ساخت یک مترمربع آپارتمان در رقمی بالاتر می‌ایستد. در چنین شرایطی ساخت یک واحد میان‌متراژ ۸۰‌متری در شهر تهران هزینه ۴‌میلیارد‌تومانی را به دنبال دارد. این در حالی است که امسال سقف تسهیلات ساخت مسکن در شهر تهران به ۶۰۰میلیون تومان برای سازندگان بخش خصوصی رسیده است. 

بنابراین بدون در نظر گرفتن هزینه تامین زمین و صدور مجوزهای مورد نیاز برای شروع کار، تسهیلات ساخت کفاف احداث ۱۲مترمربع آپارتمان با ویژگی‌های متوسط در شهر تهران را می‌دهد. البته اگر هزینه زمین و مصالح نیز به هزینه‌های ساخت اضافه شود، تسهیلات اعطایی معادل ساخت ۶ تا ۸مترمربع آپارتمان در پایتخت خواهد بود. این ارقام به‌خوبی ناکارآمدی تسهیلات ساخت مسکن در پیشبرد پروژه‌های ساخت‌وساز را نشان می‌دهد.

اعداد و ارقام اعلامی عدم کارآیی تسهیلات ساخت در پیشبرد مسکن‌سازی را به‌خوبی نشان می‌دهد؛ اگرچه این تسهیلات در سال‌های گذشته نیز چندان کارا نبود، اما جهش‌های متوالی در هزینه ساخت و عدم رشد سقف تسهیلات متناسب با تورم تولید باعث شده کارکرد این تسهیلات به‌مراتب تقلیل یابد. 

وام ساخت مسکن در تهران در سال ۱۴۰۴ برابر ۵۰۰‌میلیون تومان بود، این رقم با رشد ۲۰ درصدی به ۶۰۰‌میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که تورم سالانه ۱۴۰۴ به رکورد ۵۳.۷درصد رسید و تورم مصالح ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به زمستان ۱۴۰۳رشدی ۹۶.۸درصدی را به ثبت رساند. همین مقایسه و جا ماندن «تسهیلات ساخت» از «تورم مصالح» و «تورم عمومی» به‌خوبی کاهش کارآیی تسهیلات ساخت مسکن را نمایش می‌دهد.

تورم مصالح ساختمانی درحال رکوردشکنی مستمری است؛ مرکز آمار ایران شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران برای زمستان سال ۱۴۰۴ را برابر ۲۷۸.۶واحد اعلام کرد. به این ترتیب تورم مصالح ساختمانی در زمستان۱۴۰۴ نسبت به زمستان۱۴۰۳ رشدی ۹۶.۸درصدی را به ثبت رساند.

 باخت سازندگان خصوصی به مسکن‌سازان دولتی

طرح‌های مسکن دولتی طی حداقل دو دهه اخیر عمده تسهیلات بخش مسکن را به خود اختصاص داده‌اند. رقابت غیربرابر مسکن‌سازان بخش خصوصی با پیمانکاران اجرای طرح‌های مسکن دولتی در زمینه دریافت تسهیلات مسکن یکی از عواملی است که پیشبرد ساخت‌وساز توسط بخش خصوصی را در کشور با چالش مواجه کرده است.

امسال سقف تسهیلات فردی ساخت مسکن در طرح نهضت ملی به 650‌میلیون تومان رسید، اما این رقم با مصوبه اخیر دولت و اعلام بانک مرکزی  850‌میلیون تومان شد. البته این رشد سقف تسهیلات تنها مربوط به پروژه‌هایی می‌شود که پیشرفت فیزیکی بیش از 65درصدی داشته باشد. به این ترتیب، با «جیره‌بندی» وام تازه‌مصوب تولید مسکن که البته هزینه به مراتب محدودی از کل هزینه ساخت را پوشش می‌دهد؛ عملا طیف گسترده‌ای از عاملان عرضه خانه در بازار، از این تسهیلات محروم می‌مانند. این طیف شامل سرمایه‌گذاران ساختمانی در بافت‌های فرسوده درون‌شهرها تا بخش‌خصوصی آماده‌به‌کار برای تولید مسکن ‌اجاره‌ای و در‌عین‌حال سایر سازندگان بخش ‌خصوصی می‌شود که این روزها در مواجهه با تورم تولید، به حداقل اعتبار بانکی برای پیش‌خرید مصالح‌ ساختمانی احتیاج فوری دارند.

 سهم تسهیلات ساخت از کل تسهیلات بانکی

ساختمان‌سازی صنعتی مهم و گسترده است که سهمی اثرگذار در تولید ناخالص ملی کشور دارد؛ فعالیت صنایع و خدمات متعددی وابسته به صنعت ساخت‌وساز است. با این وجود این صنعت سهمی اندک از تسهیلات بانکی را به خود اختصاص داده است. براساس گزارش‌های بانک مرکزی، کل تسهیلات اعطایی به بخش ساخت در سال 1404 با افت 3درصدی نسبت به سال قبل به 130همت (1300هزار‌ میلیارد ریال) رسید؛ این رقم تنها معادل 1.2درصد کل تسهیلات اعطایی در این سال بود. درحالی میزان اسمی تسهیلات اسمی بخش مسکن در این سال آب رفت که تورم عمومی در سال 1404 به 54درصد رسید. البته برای حفظ ارزش تسهیلات ساخت در این سال نسبت به سال قبل (1403) از محل تورم عمومی باید میزان تسهیلات ساخت حداقل معادل تورم عمومی 1403 که برابر 33درصد بود افزایش پیدا می‌کرد. در این شرایط اگر قرار باشد که تسهیلات ساخت مسکن به رقم سال 1404 در سال 1405 تکرار شود، باید میزان اسمی کل تسهیلات ساخت 54درصد افزایش یابد و این رشد در سقف تسهیلات فردی ساخت نیز منعکس شود.

البته برای بازگشت کارآیی به نظام تامین مالی مسکن، صرف افزایش اسمی سقف تسهیلات کافی نیست؛ بلکه لازم است سازوکار تعیین مبلغ وام متناسب با تغییرات هزینه ساخت، تورم مصالح ساختمانی و شرایط واقعی بازار اصلاح شود. همچنین ایجاد تعادل در دسترسی پروژه‌های دولتی و خصوصی به منابع اعتباری می‌تواند به افزایش رقابت، کاهش هزینه تولید و تقویت عرضه مسکن کمک کند.

کارشناسان معتقدند تسهیلات ساخت زمانی می‌تواند نقش موثر خود را در بازار ایفا کند که سهم آن از هزینه واقعی ساخت، معنادار باشد. در غیر این صورت، افزایش محدود سقف وام‌ها در شرایط تورمی، تنها به رشد اسمی ارقام تسهیلات منجر شده و اثر واقعی آن بر افزایش تولید مسکن همچنان محدود باقی خواهد ماند.

در مجموع، کاهش سهم تسهیلات ساخت از کل اعتبارات بانکی و عقب‌ماندگی رشد این تسهیلات از تورم تولید، نشان می‌دهد که تامین مالی ساخت مسکن به یکی از مهم‌ترین گلوگاه‌های افزایش عرضه تبدیل شده است؛ گلوگاهی که بدون اصلاح سیاست‌های اعتباری و تقویت نقش بخش خصوصی، امکان دستیابی به اهداف تولید مسکن را دشوارتر خواهد کرد.