مدیرعامل پدیده شاندیز مطرح کرد
ابلاغ مجوزهای شهرسازی پدیده شاندیز؛ نقطه عطفی در مسیر قانونی پروژه
آقای حقانی، صدور مجوزهای کمیسیون ماده ۵ برای پدیده شاندیز چه اهمیتی دارد؟
اجازه بدهید برای پاسخ به این سوال سابقه مختصری از وضعیت پروژه پدیده شاندیز خدمت شما و مخاطبان شما عرض کنم. هر پروژه ساختمانی حتی کوچک مقیاس نیازمند اخذ پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض مرتبط با آن هست. طبیعتا شهرداری بر اساس طرح تفصیلی جامع نسبت به صدور پروانه اقدام میکند. وقتی یک پروژه هیچکدام از این مجوزها را ندارد، عملا انگار شما در زمین شخص دیگری اقدام به ساختوساز کرده اید. بر فرض اینکه در زمان ساخت، سازمانهای مسوول از شما سوال نکنند که در زمین مردم چه میکنید.
در سالهای گذشته پروژه ساختمانی بدون مجوزات لازم شروع به ساخت میکند و نتیجه آن پس از کش و قوسهایی که در اوایل دهه نود با آن مواجه میشود، نهایتا پروژه متوقف و بخش زیادی از پروژه اجرا شده با حکم قلع کمیسیون ماده ۱۰۰ مواجه میشود. یعنی طبق قانون باید آنچه ساخته شده در معرض تخریب قرار گیرد. از این دست اتفاقها چند وقت یکبار در اخبار تلویزیون مشاهده میشود که برخی از پروژهها یا ویلاسازیهایی از این دست، دستخوش تخریب گسترده قرار میگیرد و احتمالا بارها مشاهده کرده اید که با لودر و بیل مکانیکی سازهها و ساختمانهای غیرمجاز در حال جمعآوری هستند.
لذا این پروژه در حدود بیش از یک دهه با عدم امکان فعالیت قانونی ساختوساز مواجه بود و عملا هر گونه اقدام جدید برای پیشبرد آن، خلاف قانون بوده و امکان اینکه اصطلاحا بشود آجر روی آجر گذاشت، وجود نداشت. از طرف دیگر برای جذب مشارکت واقعی و آنچه که ما موافق با صرفه و صلاح سهامدارانمان میدانیم، لازم است که آورده ما در مشارکت مشخص باشد. وقتی ما مجوز و پروانه ساختمانی نداریم، طبیعتا شرکای احتمالی با ۲ حالت با ما وارد مذاکره خواهند شد. حالت اول اینکه در همان ابتدای مذاکرات متوجه میشوند که عملا ما آورده قابل اطمینانی نداریم و با وعده و وعید به دنبال جذب شریک و سرمایهگذار رفتهایم که در این حالت، سرمایهگذاران و شرکای قابل اتکا، عموما کنار میکشند و طبیعی هم هست که علاقه نداشته باشند تا وارد پروژهای با دهها علامت سوال و ریسک شوند.
حالت دوم این است که شریک تمامی این ضعف و بلاتکلیفی پروژه را با ریسک بالا برای خودش میبیند و عملا بر فرض محال برای درصد شراکت، آنچنان توافق ننگینی باید شکل بگیرد که عملا خارج از صرفه و صلاح سهامدار و شرکت خواهد بود و نهایتا بر فرض انجام آن، برآیندی برای سهامدار و شرکت نخواهد داشت. صرفا مدیران شرکت مدتی از زیر فشار عدم تحرک خارج میشدند و در کوتاهمدت با تبلیغات و هیاهو و اندکی بهبه و چهچه برای خود میخریدند و بعد از انسداد فعالیتها هم با خروج از شرکت، موضوع یا فرد دیگری را مقصر جلوه میدادند.
لذا ما از ابتدای شروع فعالیت با مطالعه فراوان، به این آسیبشناسی رسیدیم که بالاخره در این دوره باید کارهای اساسی و زیرساختی را به ثمر برسانیم. یکی از این اهداف، اخذ مجوزهایی بود که سالها مغفول مانده بود. و دیگری اصلاح ساختار مالی است. یکی دیگر، تعیین تکلیف دهها قرارداد بزرگ و بلاتکلیف در بدنه پروژههای شرکت و گروه بود. یکی دیگر از اهداف، تعامل با بورس و سهامداران از طریق شفافیتمالی به شمار میآید. یکی دیگر از اهداف تعیین تکلیف پروندههای متعدد حقوقی شرکت است که در ادامه درباره این مسیر و دستیابی به اهداف و فرآیندی که طی شد، عرض خواهم کرد.
اما برگردیم به سوال شما و اینکه ابلاغ مجوز کمیسیون ماده ۵ توسط شورای عالی شهرسازی و معماری کشور چه اهمیتی دارد. این اتفاق به زعم همه کارشناسان مسلط به اوضاع و تاریخچه پدیده، نقطهعطفی تاریخی برای مجموعه به حساب میآید. برای نخستین بار بعد از شکلگیری پروژه، مجوز صادر شده و کل پروژه به نوعی شناسنامهدار شده است. امروز بعد از سالها بلاتکلیفی پروژه اعتبار واقعی پیدا کرده است. پشتوانه قانونی دارد و بالطبع وارد فاز جدید و مشخصی شده است.
یعنی پدیده شاندیز تا پیش از این فاقد چنین مجوزی بوده است؟
متاسفانه این پروژه از ابتدای ساختوساز با خلأ مجوزهای بالادستی مواجه بوده و همین معضل بزرگ در طول سالها چالشهای حقوقی، فنی و اقتصادی فراوانی را بر دوش سهامداران گذاشته بود.
در سالهای گذشته بارها اعلام شده بود که مجوزها اخذ شده یا در حال اخذ شدن است. پس آن اخبار چه بوده و به چه منظوری بوده ؟
نمیتوان قصد و هدف این چنین اخباری را قضاوت کرد. اما آنچه نهایتا بر سر سهامداران و شرکت آمده تا به امروز، معمولا به دلیل اخبار ضدو نقیض اینچنینی بوده است. در هر نوبت از انتشار این اخبار، بعضا برخی جابهجایی در سهام و خرید و فروش رخ داده که باعث خسارت به سهامداران شده است. در مطالعاتی که انجام شد، اتفاقا انواع اخبار و گزارشهای منتشر شده در سالهای گذشته از همان سالهای ابتدایی شروع پروژه تولید شده بود، رصد و بررسی شد. بارها مسوولان مربوطه به عدم صدور مجوز اشاره داشتند، اما دستگاههای تبلیغاتی متعددی سعی کرده بودند که با ارائه اخبار و سوءاستفاده از چند کلمه یا جمله برخی مسوولان، اخبار واقعی را تحتالشعاع قرار بدهند. نهایتا برخی در این بین منافعی کسب کردند و بسیاری دیگر خسارت دیدند.
آنچه امروز شاهد آن هستیم حاصل طی مسیر کامل فرآیند قانونی، تصویب طرح تفصیلی جامع، تصویب کمیسیون ماده ۵ در استان و نهایتا ابلاغ شورای عالی شهرسازی کشور به استان و متعاقب آن ابلاغ آن از استانداری به شهرداری شاندیز است. که ما سعی کردیم در هر کدام از این مراحل و موفقیتها موضوع را به اطلاع سهامداران برسانیم. حدود ۶ ماه پیش بود که در خروجی کانال رسمی شرکت خبر از تصویب طرح دادیم و از آن تاریخ به بعد پیگیریدر سطح ملی (شورای عالی شهرسازی) ادامه داشت تا نهایتا به استانداری ابلاغ شد.
نبود این مجوزها چه پیامدی برای پروژه و شرکت داشت ؟
نبود مجوزهای بالادستی باعث شده بود که پروژه از نظر شهرسازی تثبیت نشده باشد و حتی در طرح تفصیلی شهر شاندیز که حدود ۲ سال قبل به تصویب رسیده بود، پروژه شاندیز در آن دیده نشده بود. بزرگترین پیامد آن، عدم ورود سرمایهگذاران حرفهای و جدی به پروژه بود. هرگونه تامین مالی برای پروژه با بن بست مواجه میشد؛ چرا که اساسا شرکت فاقد دارایی شناسنامه داری بود که هر آن، احتمال از دست دادن دارایی خود را پیش رو داشت. به همین سبب هیچ سرمایهگذاری حاضر به قبول این ریسک بزرگ نمیشد. پیامد مهم بعدی، عدم امکان ساختوساز در پروژه بوده است. فرض اینکه شرکت از سرمایههای خودش بخواهد آن را بسازد نیز از نظر فنی و حقوقی، مجوز چنین کاری را نداشته است.
فرآیند اخذ این مجوز چگونه طی شد؟
با درک ضرورت تعیین تکلیف فوری پروژه، فرآیند تهیه و تصویب طرح تفصیلی موضعی پدیده شاندیز بهصورت فشرده و هدفمند آغاز شد. این مسیر شامل پیگیری در سطوح مختلف استانی و ملی، همراهی شهرداری شاندیز، برگزاری جلسات تخصصی کمیتههای فنی و نهایتا دفاع کارشناسی در کمیسیون ماده ۵ بود که در نهایت به تصویب طرح انجامید.
این مجوز دقیقا چه چیزی را برای پدیده شاندیز تثبیت میکند؟
برای نخستینبار، مجوز کمیسیون ماده ۵ برای کل پروژه پدیده شاندیز به مساحت حدود یکمیلیون و ۱۵۰ هزار مترمربع صادر شده است. نکته بسیار مهم این است که تمامی کاربریها، سطوح و ضوابط پروژه دقیقا مطابق با طرحها و نقشههای پیشنهادی ارائهشده از سوی شرکت پدیده به رسمیت شناخته شده و پروژه بهطور کامل از بلاتکلیفی خارج شده است.
این اتفاق چه اثری بر ارزش اقتصادی پدیده شاندیز دارد؟
از منظر اقتصادی، صدور این مجوزها میتواند منجر به افزایش چند همتی در ارزش داراییهای پدیده شاندیز شود. این مجوزها بستر لازم برای برنامهریزی اجرایی، تصمیمگیریهای مالی و حرکت پروژه به سمت فازهای بعدی را فراهم میکند و ماده ۱۰۰ریسکهای ساختاری پروژه را بهطور معناداری کاهش میدهد.
یعنی بعد از ابلاغ امکان ساختوساز مهیا میشود ؟
مهمترین مقدمه و زیرساخت آغاز ساختوساز نهایی شده است لکن با توجه به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ برای پروژه شاندیز، موضوع را از طریق دادگستری پیگیری کردیم و دادگستری قول مساعده داده است که این موضوع بهزودی مرتفع شود. مذاکراتمان با شهرداری شاندیز و اعضای شورای شهر شاندیز در خصوص اخذ پروانه ساختمان در حال انجام است و به زودی اخبار خوب جدیدی اطلاعرسانی خواهد شد.
شما در مقدمه به اهداف دیگری مثل اصلاح ساختار مالی اشاره کردید. لطفا به تفصیل موضوع اصلاح ساختار مالی را باز میکنید؟
در ابتدای ورود به شرکت متوجه معوق بودن مجامع شرکت شدم که به تبع آن گزارش حسابرس مستقل و بازرس قانونی شرکتها، واصل نشده بود و صورتهای مالی نیز نهایی نشده بودند. طبیعتا این مهم بیشترین تاثیر منفی را بر بازار سرمایه می گذاشت و امکان ورود خریداران حرفهای را مسدود میکرد. خریداران سهام در بورس حرفهای هستند یا به واسطه کارگزاریهای حرفهای سهام شرکتها را خریداری میکنند. طبیعتا قبل از خرید وضعیت شرکت را مطالعه میکنند. وقتی مواجه میشدند با شرکتی که فاقد صورت مالی و گزارش حسابرس است و اگر هم بود پر از ابهامات اساسی، طبیعتا وارد نمیشدند و عمده خرید و فروش توسط بخش کوچکی انجام میشد و باز هم طبیعی است که خریدار حرفهای رغبتی به خرید نداشته باشد.
درست است که امروز با بهروزرسانی و ارائه اطلاعات شفاف هنوز سیل خریداران جدید به شرکت روانه نشده است. اما دلیل آن را میدانیم و یکی از دلایل همین مجوزها بوده است. دعاوی حقوقی هم بسیار با اهمیت بوده است. یکی از نکات دیگر عدم تعیین تکلیف بدهیهای بزرگ بوده است.در این مدت برای همه اینها برنامهریزی شد. پیگیری شد. هر کدام به اهداف ترسیم شده نزدیک شدند. مجامع ما به موقع انجام میشود. صورتهای مالی حسابرسی شده تا حدامکان به موقع منتشر میشود. وضعیت پذیرش شرکت ابنیه (از شرکتهای زیرمجموعه) در بازار بالاتر در حال انجام است.
موضوع افزایش سرمایه بهطور جدی در دستور کار است و توانستهایم ۲ مرحله اساسی از مراحل آنرا پیش ببریم و منتظر پاسخ بورس هستیم که آنهم با جدیت در حال پیگیری است. قواعد بازار سرمایه مثل انعقاد قرارداد با بازارگردان را به ثمر نشاندیم و دهها اصلاحات اساسی و زیرساختی دیگر نیز که جزو اهداف ساختار مالی ما بود به ثمر نشسته یا در شرف نتیجه نهایی است. در خصوص دعاوی حقوقی، یکی از مهمترین دعاوی حقوقی ما، موضوع قرارداد پروژه کیش بوده است. در این قرارداد شریک قرارداد، تعهدات خود را انجام نداده بود و اموال و دارایی با ارزشی از شرکت برای این شراکت از دسترس خارج شده بود. فرآیندهای طولانی و تخصصی این موضوع را پیگیری کردیم و امروز ۲ مرحله از ۳ مرحله فسخ قرارداد را به نفع شرکت به ثمر نشاندیم.
برخی دیگر از داراییهای شرکت طی قراردادهای غیرقابل قبولی نزد برخی افراد است که فرآیندهای بازپسگیری آن در حال انجام است و اقدامات حقوقی با جدیت در حال انجام است که اخیرا مقرر شد آن بخش از گزارش توفیقات در پروندههایی حقوقی که دچار ریسک نمیشود توسط روابط عمومیگروه شرکتهای پدیده در کانال رسمی شرکت به مرور ارائه شود.
نمونه دیگری که میخواهم بگویم و شاید برای شما جالب باشد، این است که گروه پدیده یک پروژه بزرگ دیگر شبیه همین پروژه شاندیز را در کیش استارت زده بوده است. اتفاقا آن پروژه هم در کمترین پیشرفت فیزیکی خودش متوقف شده و حدود یک دهه بلاتکلیف مانده بود. علت، عدم انعقاد قرارداد زمین، عدم صدور پروانه ساختوساز، عدم توافق با سازمان منطقه آزاد کیش و از این دست معضلات بوده است. اتفاقا در همین پرونده که قبل از این عرض کردم، مقرر میشود که تمام این موارد توسط شریک پیگیری شود، برای آن هزینه دیده شده و بعضا به شریک پرداخت شده است. اما تا امروز خبری از قرارداد زمین و بالطبع خبری از پروانه ساختمانی و مجوزات لازم هم نشده است. اخیرا با پیگیریهای فراوان قرارداد زمین را نهایی کردیم و به امضای اکثر اعضای مسوول در سازمان منطقه آزاد کیش رسیده و منتظر امضای رئیس سازمان منطقه آزاد کیش هستیم که به محض ابلاغ اطلاعرسانی خواهیم کرد.
تک تک این اقدامات در راستای ایجاد زیرساختهای بدیهی برای فعالیت حرفهای در شرکت ضروری بوده و عملا شرکت را از نو ساختهایم تا امکان فعالیت حرفهای در آن مهیا شود.
به همین سبب بدون هرگونه هیاهوی رسانهای و تبلیغات اضافی، پیگیریهای خود را ادامه داده و خواهیم داد.
در خصوص تامین هزینههای شرکت بعضا اختلافنظراتی در جامعه سهامداران مشاهده میشود.
سهامداران شرکت که عمدتا به واسطه جابهجایی حقوقشان از شرکت سهام خاص به یکباره بهعنوان سهامدار بورسی شناخته شدند، سالهاست در انتظار رویداد مهمی هستند که حداقل بتوانند اصل سرمایه خود را احیا کنند. شرکت هم به دلایلی که عرض شد بیش از یک دهه است که درآمد پایداری نداشته تا بتواند هزینههای سنگین پرسنلی، تعمیر و نگهداری مجموعه، هزینههای دفاع در پروندههای حقوقی و از همه مهمتر حمایت از سهم را تامین کند. لذا از محل تبدیل دارایی یا تهاتر بدهیها این هزینهها را تامین میکرد.
در حال حاضر و طی این مدت اولا تلاش شد که جلوی پرداخت خسارتهای سنگین ناشی از پروندههای حقوقی گرفته شود، ثانیا تصمیم گرفته شد داراییهای غیر مولد واگذار شود و از نقدینگی حاصل از آن برای رشد ارزش سهام به شکل واقعی بهره گیری شود. در همین راستا مذاکرات متعددی انجام شده است. در حال حاضر یکی از املاک معروف لاکچری شرکت که قبلا بهعنوان دفتر کار مدیر و فروش سهام استفاده میشد، واگذار شده است و برنامههای دیگری با رویکرد حمایت از ارزش سهام شرکت وجود دارد که به محض رسیدن به نتایج، اطلاعرسانی خواهد شد.
در این شرایط چه توصیه ای به سهامداران دارید؟
نکته اول خطاب به سهامداران محترم شرکت است. در طی ۱۵سال گذشته اختلافنظرات متعددی به دلایل گوناگون با یکدیگر پیدا کردهاند که در حال حاضر اختلافات ایشان همواره نمود بیرونی در سایتها، کامنتها و گروههایهای مختلف در فضای مجازی داشته است. طبیعی است که خریداران حرفهای از کل کشور با مواجهه با این اختلافات از خرید سهام دلسرد میشوند که عملا به ضرر شرکت و ارزش سهام تمام میشود. تقاضا میکنم اختلافات سهامداری و آنچه نسبت به گذشته ۱۵ساله شرکت بوده منطقیتر باشد و حداقل نمود بیرونی نداشته باشد چرا که خریداران بالقوه سابقه اختلاف را در نظر نمیگیرند و صرفا با ۱۵-۱۰کامنت و پست از خرید سهام منصرف میشوند. تکرار واعلام عهد و پیمان اینجانب و مدیران شرکت نسبت به پایان دادن به وضعیت ۱۰ ساله شرکت است.
اعلام کردیم و تعهد دادیم که حداکثر توان خود را به کار گیریم تا کار درست را درست انجام بدهیم و برای این هدف و تعهد کارهای زیرساختی شرکت را سامان دادهایم و ادامه خواهیم داد. تعهد ما به سهامداران اولا پاسخگویی است که آن را در طی این مدت در مجامع و جلسات متعدد نشان دادیم ثانیا ساماندهی کامل شرکت و شرکتهای زیرمجموعه است که گزارش آن مستمر ارائه میشود.پرسنل شرکت در طی این سالها با همه سختی و چالشهای شرکت، برای حفظ دارایی و به رسم امانتداری پای کار شرکت بودهاند. از تمام پرسنل و سهامداران تشکر میکنم و امیدوارم هرچه سریعتر شرکت از طریق انجام درست کار درست بهعنوان مجموعهای فاخر، منظم و حرفهای در اتمسفر اقتصادی کشور بالاخص حوزه گردشگری عرض اندام کند.
