ترافیک معاملات مسکن در کـدام مناطـق تهـران؟

متوسط قیمت مسکن در پرمعامله‌ترین منطقه تهران حدود 200 هزار تومان بیشتر از میانگین قیمت مسکن در کل این کلان‌شهر است. اطلاعات مرکز آمار ایران از کم و کیف مبایعه‌نامه‌هایی که سال گذشته در بنگاه‌های املاک شهر تهران صادر شده حاکی است: هر متر مربع آپارتمان مسکونی در پایتخت طی سال 92 به طور متوسط معادل 4میلیون تومان خرید و فروش شده است و در منطقه5 که محل بیشترین معاملات ملک مسکونی در مقایسه با سایر مناطق بوده است، ارزش معاملات متری 4میلیون و 200 هزار تومان برآورد شده است. طبق این گزارش، 12درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران در منطقه انجام می‌شود و سهم سایر مناطق از 8درصد تجاوز نمی‌کند. بعد از منطقه5، عمده معاملات با سهم 9درصدی، نصیب منطقه4 شده و منطقه2 با سهم 8درصدی، در رتبه سوم بیشترین معامله ملک مسکونی قرار دارد.
مشاوران املاک درباره علت ترافیک حداکثری در بازار مسکن منطقه۵ تهران می‌گویند: زمین‌های بزرگ آماده ساخت در منطقه ۵ و همچنین املاک آماده تخریب در این منطقه باعث شده حجم زیادی از ساخت و سازهای مسکونی در چند سال اخیر، در این منطقه متمرکز شود و چون عمده واحدهای نوساز در منطقه۵ دارای متراژ کوچک هستند و بین ۵۰ تا ۷۵ مترمربع مساحت دارند، تقاضای خرید در آن نیز به نسبت سایر مناطق تهران افزایش پیدا کرده است و باعث شده بیشترین معاملات مسکونی در منطقه۵ انجام شود. دلالان مسکن منطقه۴ را نیز به نوعی قرینه منطقه۵ در شرق تهران معرفی می‌کنند و تاکید می‌کنند: در منطقه۴ نیز مساحت آپارتمان‌ها شبیه منطقه ۵ است و حتی فاصله چندانی بین قیمت مسکن در این دو منطقه نیست. براساس گزارش مرکز آمار ایران، متوسط قیمت مسکن در منطقه۴ تهران طی سال گذشته مترمربعی ۳میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بوده است که نشان می‌دهد سطح قیمت در شرقی‌ترین نقطه تهران اندکی کمتر از غربی‌ترین نقطه است. در حال حاضر تمایل به سکونت در غرب تهران بیشتر از مناطق شرقی است و شاید همین عامل باعث اختلاف جزئی در قیمت مسکن این دو جهت شده است. در منطقه۲ تهران به عنوان سومین منطقه پرمعامله در بازار مسکن، میانگین قیمت در سال۹۲ مترمربعی ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برآورد شده است.که در مقایسه با سال۹۱، قیمت مسکن در این منطقه ۶/۰درصد کاهش پیدا کرده است.
سال گذشته بیشترین کاهش قیمت مسکن در تهران، متوجه منطقه۲۲ بوده است. در منطقه ۲۲ تهران -حوالی دریاچه چیتگر- برخلاف انتظار دلالان مسکن و پیش‌بینی کارشناسان، قیمت مسکن به جای افزایش، مسیر تند کاهش را در پیش گرفته است.
برخی‌‌ها تصور می‌کردند وجود دریاچه چیتگر و همچنین کم سن بودن منطقه۲۲، این قسمت از تهران را به نقطه‌ای با ارزش افزوده رو به رشد و افزایش لحظه‌ای قیمت مسکن تبدیل می‌کند، اما طبق گزارش مرکز آمار، نه تنها در سال۹۲ رشد ‌چندانی نصیب ارزش املاک منطقه۲۲ نشده که حتی بیشترین افت قیمت در این نقطه اتفاق افتاده است.
در سال۹۲، حداکثر نرخ کاهش قیمت مسکن در بین مناطق ۲۲گانه تهران بعد از منطقه۲۲، نصیب منطقه۱۲ شد، طوری که هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه۱۲ طی سال۹۲ حدود ۴درصد کاهش پیدا کرد. همچنین بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال۹۲ در منطقه۷ با رشد ۳/۳درصدی بوده است.گران‌ترین واحد مسکونی فروخته شده در شهر تهران در طول سال گذشته، مترمربعی ۲۱میلیون و ۲۵۸هزار تومان قیمت داشته که در منطقه۲ (سعادت آباد) واقع بوده است.
به این ترتیب، املاک منطقه یک تهران الزاما جزو گران‌قیمت‌ترین املاک شهر به حساب نمی‌آیند، بلکه طبق گزارش مرکز آمار، ارزش گران‌ترین آپارتمان منطقه یک حدود ۱۵درصد از گران‌ترین آپارتمان منطقه ۲ کمتر است. در سال گذشته واحدهای مسکونی منطقه یک تهران به‌طور متوسط متر مربعی ۷ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان معامله شده و در منطقه ۲ نیز هر متر مربع واحد مسکونی با قیمت ۵میلیون و ۳۰۰ هزار تومان خرید و فروش شد.
متقاضیان مسکن در تهران اگر با معیار «متوسط قیمت»، دنبال ارزان‌ترین مناطق شهر باشند، در این صورت منطقه ۱۸ را تنها انتخاب خود تشخیص خواهند داد، چون که میانگین قیمت مسکن در این منطقه کمتر از میانگین قیمت سایر مناطق شهر است و مترمربعی یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اعلام شده است. اما ارزان‌ترین نقطه تهران با معیار «حداقل قیمت»، به منطقه ۱۲ اطلاق می‌شود، چون که حداقل قیمت آپارتمان‌های فروخته شده در این منطقه طی سال۹۲ متری ۷۱۰ هزار تومان بوده است.
هر چند آپارتمانی با این قیمت به طور قطع دارای چندین اشکال اساسی همچون سند ملکی، مساحت، عمر بنا و موقعیت مکانی خواهد بود، اما این نرخ مشخص می‌کند در تهران همچنان می‌توان آپارتمان زیر متری یک میلیون تومان را هم پیدا کرد.
اما از آنجا که در بازار مسکن، معمولا معیار متوسط قیمت مطرح است، ارزان‌ترین منطقه را باید به منطقه ۱۸ که سطح متوسط قیمت در آن پایین‌ترین سطح متوسط قیمت مناطق ۲۲گانه است، اطلاق کرد. تحلیل کاربردی دیگری که از گزارش مرکز آمار ایران قابل استخراج است به شکاف منطقه‌ای بین گران‌ترین نقطه و ارزان‌ترین نقطه شهر برمی گردد. قیمت مسکن در گران‌ترین نقطه تهران با ارزش متری ۲۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان، ۳۰ برابر قیمت در ارزان‌ترین نقطه است. این شکاف که براساس قیمت های زمستان ۹۲ محاسبه شده است در مقایسه با شکاف پاییزی قیمت، کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده و ۳ واحد درصد کم شده است. در پاییز سال گذشته ملک در گران‌ترین نقطه تهران ۳۳برابر ارزان‌ترین نقطه ارزش داشت.
کاهش شکاف قیمت مسکن در تهران به دلیل سرعت متفاوت افزایش قیمت مسکن بین گران‌ترین و ارزان‌ترین نقطه پایتخت است.
در زمستان سال گذشته میانگین قیمت مسکن در منطقه۲ به عنوان گران‌ترین منطقه حدود ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد، اما در ارزان‌ترین نقطه یعنی منطقه۱۲، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی مشمول افزایش ۱۶درصدی شد. به این ترتیب سرعت تند افزایش قیمت مسکن در جنوب تهران برای رسیدن به سطح قیمت‌ها در شمال باعث شده نسبت گران‌ترین به ارزان‌ترین نقطه کاهش پیدا کند. در مناطق مرکزی تهران متوسط قیمت مسکن به هم نزدیک است طوری که در مناطق ۱۵ تا ۱۸ آپارتمان‌ها بین یک میلیون و ۸۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع قیمت دارند. سال گذشته میانگین قیمت مسکن در تهران با ۳۱درصد افزایش به متری ۴ میلیون تومان رسید.