گزارش مستند از واقعیت تحولات ملک
سقوط بی‌سابقه مسکن در آذر
گزارش «دنیای اقتصاد» از میانگین قیمت املاک پایتخت با کسر نویزهای قیمتی
واقعیت معاملات مسکن در آذرماه از سقوط بی‌سابقه بهای آپارتمان در این ماه خبر می‌دهد. سومین و تازه‌ترین آمار درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال، از وقوع «ابرریزش» قیمتی در این ماه حکایت دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، اطلاعات این گزارش رسمی که روز گذشته از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن در آذرماه -به جز برخی ماه‌های فروردین که مقطع زمانی استثنا در بازار مسکن محسوب می‌شود- به پایین‌ترین حد نسبت به دست‌کم ۶ سال گذشته که اطلاعات قیمتی بازار مسکن شهر تهران به‌صورت رسمی منتشر می‌شود، رسیده است. این آمار بعد از اطلاعات اولیه و غیررسمی داده‌های مربوط به قیمت مسکن در شهر تهران و گزارش رسمی بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران، سومین آمار تحولات قیمت بازار مسکن پایتخت در آذرماه است. در این گزارش که با روش آماری «هدانیک» انجام شده است، شاخص قیمت مسکن شهر تهران پس از کسر نویزهای قیمتی، اعلام شده است. این شاخص نشان‌دهنده ابرریزش تورمی مسکن شهر تهران در آخرین ماه از فصل پاییز است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن آذرماه در حالی نشان از وضعیت ابرریزش تورمی در بازار مسکن پایتخت در این ماه دارد که بیشترین میزان رشد ماهانه قیمت مسکن از زمان ثبت اطلاعات رسمی تحولات بازار مسکن، مربوط به رشد ماهانه ۷/ ۱۱ درصدی قیمت مسکن در خرداد ۹۹ در مقایسه با یک ماه قبل از آن –اردیبهشت ۹۹- بود. میانگین تورم ماهانه مسکن شهر تهران از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه برابر با ۸ درصد بود. این در حالی است که این میزان در سال ۹۸ نیز برابر با ۳ درصد ودر سال ۹۷ (سال‌های جهش قیمت مسکن) معادل ۸/ ۵ درصد بوده است، اما هم‌اکنون بازار معاملات مسکن به لحاظ قیمتی وارد فاز ابرریزش شده است.
آذرماه امسال به لحاظ ثبت کمترین تعداد معامله خرید مسکن در شهر تهران نیز ماه ابرریزش محسوب می‌شود. در این ماه با ثبت ۲۵۵۵ معامله خرید مسکن در تهران کمترین حجم خرید آپارتمان در تهران در یک ماه طی ۶سال اخیر و از زمان ثبت اطلاعات رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن پایتخت انجام شد. این در حالی است که حتی در شرایط رکود عمیق بازار مسکن دست‌کم بین ۳ تا ۴ هزار فقره معامله خرید آپارتمان در شهر تهران در یک ماه انجام می‌شد.
داده‌های اولیه از وضعیت تحولات قیمتی مسکن پایتخت تا قبل از اعلام رسمی تغییرات قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه نشان می‌داد میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در این ماه از کانال ۲۷ میلیون تومانی آبان ماه به کانال ۲۸ میلیون تومانی ورود کرده است. اما در آمارهای رسمی بانک مرکزی درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه محاسبات صورت گرفته براساس داده‌های اولیه رد شده واعلام شد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با ماه قبل یک‌درصد کاهش یافته و به کانال ۲۶ میلیون تومان بازگشته است. اما جزئیات آمار تازه‌ای که روز گذشته پس از کسر اثر نویزهای قیمتی بر متوسط بهای مسکن شهر تهران در آذرماه منتشر شد نشان می‌دهد میزان کاهش قیمت مسکن در آذرماه ماه در واقعیت، بیش از یک درصد بوده است.
کاهش ۵/ ۸درصدی شاخص قیمت‌مسکن
براساس این گزارش، شاخص قیمت فروش واحدهای مسکونی شهر تهران در این ماه با کاهش ۵/ ۸ درصدی همراه شده است. به چند دلیل مهم گزارش روز گذشته مرکز آمار ایران درخصوص تغییرات شاخص قیمت مسکن پایتخت در آذرماه را می‌توان به تصویر بدون نویز یا واقعیت قیمتی بازار مسکن در این ماه تعبیر کرد. در واقع در بازار معاملات مسکن آذرماه شهر تهران اتفاقاتی به وقوع پیوست که مشخص می‌کند اثر برخی از عوامل بر میانگین قیمت مسکن پایتخت در این ماه اثر افزایشی بوده است که پس از حذف اثر این متغیرها در محاسبات قیمت، تصویر واقعی و بدون نویز قیمت مسکن، نمایان می‌شود. مهم‌ترین رویدادی که در آذرماه شاخص در بازار معاملات مسکن تجربه شد که بر روی سطح قیمت‌ها منجر به اعمال اثر افزایشی شد مربوط به «افت شدید حجم معاملات خرید مسکن» در این ماه است. از آنجا که میانگین قیمت مسکن در نیمه شمالی شهر تهران( ۵ منطقه اول تهران) به‌طور متوسط ۵/ ۲ برابر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر است در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن در یک ماه به میزان قابل توجهی افت می‌کند میانگین قیمت مسکن کل شهر تحت تاثیر سطح بالای قیمت یا سطح پایین قیمت قرار می‌گیرد.
اما از آنجا که میزان افت حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه در جنوب شهر بیشتر از شمال شهر تهران بوده است میانگین قیمت مسکن شهر تهران در کل تحت تاثیر شرایط قیمتی مسکن در شمال شهر قرار گرفته است. از سوی دیگر رویدادی که در این زمینه بر سطح قیمت‌ها اثرگذار بوده است مربوط به میزان رشد قیمت آپارتمان یا تورم مسکن در مناطق شمالی وجنوبی تهران است.در آذرماه در حالی میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران با کاهش ۴ درصدی همراه شد که اتفاقا در مناطق شمالی تهران به‌طور متوسط میانگین قیمت مسکن ۵/ ۰ درصد رشد کرد. بنابراین از این زاویه نیز میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه تحت تاثیر تحولات قیمتی بازار معاملات آپارتمان در نیمه شمالی قرار گرفته است و تحت تاثیر سطح بالای قیمت در این مناطق از شهر بوده است.
اکران واقعیت قیمت مسکن
این عوامل یا نویزهای قیمتی باعث شده است در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران به میزان کم‌سابقه‌ای کاهش یافته و بازار به لحاظ تعداد معاملات انجام شده در یک‌ماه به کف رکودی سقوط کرده است، واقعیت قیمت مسکن ونرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی در این ماه به درستی نشان داده نشود، چرا که به دلیل کم بودن سطح معاملات، سطح میانگین قیمت تحت تاثیر اثر افزایشی تحولات قیمتی و حجم معاملات صورت گرفته در مناطق شمال شهر تهران بوده است که در این مناطق میانگین قیمت مسکن به‌طور متوسط ۵/ ۲ برابر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران است.روز گذشته مرکز آمار ایران در حالی با گزارشی با محاسبه شاخص قیمت مسکن با روش هدانیک در آذرماه اعلام کرد که این شاخص قیمتی در آخرین ماه از فصل پاییز با کاهش ۵/ ۸درصدی نسبت به ماه قبل همراه شده است که این میزان کاهش در شاخص قیمت مسکن شهر تهران واقعیت تغییرات ماهانه قیمت واحدهای مسکونی در آذرماه را نشان می‌دهد. بر این اساس، در ماه ابرریزش قیمت مسکن سطح میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در شهر تهران معادل ۲۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان برآورد می‌شود، این در حالی است که در آمار رسمی بانک مرکزی از تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران در آذرماه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این ماه ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام شده بود.
روش حذف نویز از قیمت مسکن
در روش هدانیک که مرکز آمار به واسطه آن سطح بدون نویز قیمت مسکن در شهر تهران را برآورد و اعلام کرده است اثر متغیرهای ساختاری و محیطی واحدهای مسکونی شامل متراژ، سن بنا، موقعیت منطقه‌ای و امکانات حذف می‌شود. به‌عنوان مثال در شرایطی که تعداد معاملات واحدهای مسکونی نوساز، در معاملات ماهانه مسکن افزایش می‌یابد از آنجا که به‌طور متوسط میانگین قیمت واحدهای مسکونی نوساز ۲۵ درصد بالاتر از میانگین مسکن کل شهر تهران است، این موضوع بر میانگین قیمت کل شهر اثر افزایشی برجای می‌گذارد.
از سوی دیگر میانگین قیمت خانه‌های کلنگی نیز به‌طور متوسط حول و حوش ۵۰درصد بیشتر از میانگین مسکن کل شهر است. همچنین به‌طور متوسط، میانگین قیمت هرمترمربع واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ از میانگین قیمت هرمترمربع واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ در شرایط مشابه بیشتر است. همچنین میانگین قیمت واحدهای مسکونی شمال‌شهر به‌طور متوسط ۵/ ۲ برابر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوب شهر است. همه این موارد در شرایطی که تعداد معاملات واحدهای مسکونی نوساز، کلنگی، کوچک‌متراژ و واحدهای مسکونی واقع در نیمه شمالی شهر تهران در کل معاملات بازار مسکن شهر تهران افزایش یابد بر میانگین قیمت مسکن پایتخت اثر افزایشی دارد. این اثر به‌ویژه در شرایطی که تعداد معاملات خرید مسکن در یک ماه محدود است، بسیار محسوس است و موجب ایجاد نویز در محاسبه واقعیت قیمتی بازار می‌شود. شرایطی که در آذرماه بازار مسکن شهر تهران تجربه شد.
پاسخ به یک سوال مهم
محاسبه شاخص قیمت مسکن با روش هدانیک، اثر این متغیرها یا پارامترها روی قیمت مسکن را حذف می‌کند. تغییرات این شاخص به‌خصوص در مقطع زمانی فعلی که به دلیل حجم بسیار کم و محدود معاملات مسکن، اثر متغیرها بر روی قیمت شدید است، روش مناسبی برای برآورد تغییرات بازار معاملات مسکن و به ویژه تغییرات قیمتی است. در واقع روش هدانیک برای نمایش واقعیت ریزش قیمت مسکن در آذرماه بسیار مناسب است.
با این حال، یک پرسش مهم ممکن است پیش‌روی فعالان بازار قرار بگیرد که عدم‌پاسخگویی به آن می‌تواند واقعیت جهش قیمت مسکن در مهرماه را زیر سوال ببرد. مبنی بر اینکه حال که با محاسبه شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک میزان ریزش تورم مسکن یک درصد نبوده و ۵/ ۸ درصد برآورد می‌شود، آیا جهش قیمت مسکن در نیمه اول ۹۹ و سال‌های ۹۷ و۹۸ کمتر از آنچه پیش از این در آمارهای رسمی اعلام شده است، نبوده است؟
پاسخ به این سوال خیر است. تورم مسکن در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به ترتیب ۷۰ و ۶۲ درصد بوده و این درحالی است که تغییرات شاخص قیمت مسکن که به روش هدانیک محاسبه شده است، نشان می‌دهد تورم شاخص قیمت مسکن در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به ترتیب ۶۹ و ۶۲ درصد بوده است وبا تغییرات تورم مسکن در آمارهای رسمی تفاوتی ندارد. علت این موضوع آن است که تا قبل از آذرماه امسال حجم معاملات مسکن در یک دامنه متعارف قرار داشت؛ یعنی حجم معاملات تا قبل از آذرماه به سطح غیرمتعارف افت نکرده بوده است که اثر نویزهای ساختاری و محیطی بر سطح قیمت‌ها منجر به اعمال اثر افزایشی یا کاهشی بر میانگین قیمت مسکن شهر تهران شود.
در واقع مشابه شرایطی که در آذرماه تجربه شد بازار به فاز ابررکود معاملاتی ورود نکرده بود یا اختلاف قیمت مسکن در مناطق شمالی وجنوبی به میزان کنونی نبوده است. اما در شرایط فعلی که بازار هم وارد دوره ابررکود شده و هم اختلاف بین قیمت در مناطق شمالی وجنوب تهران ومیزان افت حجم معاملات بین این دو گروه مناطق افزایش یافته است، مرکز آمار در یک ابتکار عمل با استفاده از روش هدانیک برای محاسبه واقعیت قیمتی بازارمسکن وارد عمل شده وتغییرات شاخص قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه را با حذف نویزهای قیمتی، محاسبه کرده است.
ضمنا داده‌های این گزارش نشان می‌دهد تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن شهر تهران و تغییرات ماهانه شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک، از فروردین ماه ۹۶ تا قبل از آذر ۹۹ تقریبا بدون اختلاف بوده یا با اختلاف جزئی همراه بوده است. اما این اختلاف به دلیل آنچه گفته شد در آذرماه خود را به‌صورت پررنگ نشان داد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد قبل از آذرماه در مهرماه امسال تورم ماهانه مسکن شهر تهران در حالی ۱۰ درصد اعلام شد که در محاسبه شاخص قیمت مسکن به روش هدانیک این میزان ۵ درصد گزارش شده بود اما در عمده موارد اختلافات عمدتا بین یک تا ۲ واحد درصد بوده است و در آذرماه این اختلاف به ۵/ ۷ واحد درصد می‌رسد.این موضوع نشان‌دهنده ابعاد ریزش قیمت مسکن در آذرماه امسال است.
مسکن، پیشتاز ابرریزش قیمتی
این در حالی است که در آذرماه براساس برآوردهای مربوط به تغییرات شاخص قیمت مسکن در این ماه، بازار مسکن به بازار پیشتاز ریزش قیمت تبدیل شد ودر خط‌مقدم ابرریزش قیمتی قرار گرفت. شاخص قیمت مسکن شهر تهران در حالی در آذر ماه در مقایسه با آبان ۹۹، ۵/ ۸ درصد کاهش یافت که شاخص کل بورس در همین بازه زمانی، با رشد ۷ درصدی مواجه شد. در بازار سکه با افت ۴/ ۰ درصدی بازدهی و در بازار ارز با کاهش ۲ درصدی قیمت مواجه شدیم. این در حالی است که تا قبل از آذرماه و در ماه‌های کورس تورمی بازارها، بازار مسکن همواره عقب‌تر از سایر بازارهای اقتصادی بود اما هم‌اکنون در رقابت ریزشی در آذرماه، در خط مقدم قرار گرفته است.
وضعیت بازدهی بازارها از ابتدای سال تا پایان مهرماه امسال نشان می‌دهد بازار معاملات سهام در ۷ ماهه ابتدای سال‌جاری با بازدهی ۱۷۵ درصدی، بازار مسکن با رشد ۷۱ درصدی قیمت، بازار ارز با رشد ۸۱ درصدی و بازار سکه با رشد ۱۳۴درصدی قیمت همراه شده است. در سال ۹۸ نیز بازدهی بازار معاملات سهام ۱۸۷ درصد، بازار مسکن ۶۲ درصد و بازار ارز ۲۲ درصد بوده است.در سال ۹۷ که اوایل دوره رونق بازار مسکن بود در حالی میانگین قیمت مسکن شهر تهران با رشد ۷۰ درصدی همراه شد که بازدهی در بازار معاملات سهام ۵/ ۸۵ درصد و میزان رشد قیمت در بازار ارز معادل ۱۶۶درصد بود. هم‌اکنون اما بازار مسکن، در خط مقدم ریزش قیمت قرار گرفته است.
