«دنیای‌اقتصاد» به «سوال هفته» فعالان ملکی پاسخ می‌دهد
فاز پوست‌اندازی بازار مسکن
فرجام معاملات ملک با استناد به دو تجربه از واکنش بازار به تحولات سیاسی خارجی
یک پرسش از امروز با ابعاد بیشتری در بازار مسکن برای «طیف فعال» در معاملات و ساخت‌وساز و البته برای «گروه‌های منتظر در حاشیه بازار» به وجود می‌آید به‌طوری که رفتارها متناسب با برداشت‌ها در این باره، تحولات هفته‌ها و ماه‌های آتی در بازار ملک را رقم خواهد زد. سوال هفته در بازار املاک، مرتبط با «سرنوشت مسکن در عصر جدید» است؛ «قیمت مسکن با تغییر معادلات سیاسی حوزه بین‌الملل در پی انتخابات آمریکا چه سمت و سویی پیدا میکند؟»
ممکن است اولین پاسخ مقابل این پرسش، «اعلام بی‌ارتباط بودن بازار مسکن با متغیرهای سیاسی» باشد. این پاسخ از آنجا احتمال دارد بیان شود که مثلا تا قبل از شوک ارزی سال ۹۷، هر زمان درباره «رابطه تحولات دلار با پارامترهای کلیدی بازار مسکن» صحبت به میان می‌آمد، برخی افراد از «عدم‌وابستگی بازار ملک به واردات و در نتیجه، مستقل بودن این بازار از تحولات ارزی» سخن می‌گفتند. اما آنچه در ۵/ ۲ سال اخیر بر بازار مسکن گذشت کاملا متضاد از این سوءبرداشت بود و مشخص کرد رشد نرخ ارز به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم، متغیرهای بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. بنابراین شاید در این مقطع هم عنوان شود «بازار مسکن تاثیری از اوضاع سیاسی نمی‌گیرد»!
اما در واقعیت، چه مسیری احتمال دارد پیش‌روی بازار مسکن قرار بگیرد؟
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این پرسش - که البته از هفته‌ها قبل تا حدودی در بازار ملک شکل گرفته بود و الان به احتمال زیاد (همین پرسش) فراگیر می‌شود - حاکی است: «مسکن» در عصر جدید مطابق دو تجربه ثبت شده از «واکنش بازار ملک به تحولات سیاسی بین‌الملل»، به احتمال زیاد و البته مشروط، دو تغییر محسوس به‌صورت توام پیدا میکند. این دو تغییر در قالب سناریوی اول مطرح است هر چند سناریوی دیگری نیز وجود دارد که متفاوت از اولی است.
قبل از پرداختن به نتایج این بررسی - پیش از شرح سناریوها - لازم است درباره میزان اثرپذیری بازار مسکن از تحولات سیاسی حوزه بین‌الملل در این مقطع و یکسال و نیم اخیر، شواهد موجود یکبار به شکل ساده و خلاصه تشریح شود تا ناظران و فعالان بازار، نسبت به اوضاع، «دید دقیق» پیدا کنند.
خلاصه صورت وضعیت مسکن
صورت وضعیت بازار مسکن را از دو منظر می‌توان توضیح داد؛ «جنس تقاضای حاضر در بازار» و «استعداد بازار مسکن برای ورود به عصر پساجهش».
وضعیت بازار مسکن از منظر «جنس تقاضا» تقریبا از اواخر سال ۹۷ تا الان نشان می‌دهد: عمده حاضران در صحنه معاملات ملک - زمین و آپارتمان بخصوص در شهرهای بزرگ و به‌ویژه در تهران - از جنس تقاضای غیرمصرفی بوده و هستند. تقاضای مصرفی (خانهاولیها و افراد متقاضی تبدیل آپارتمان قبلی به خانه بهتر)، تقریبا از اواخر سال ۹۷ در پی جهش قیمت مسکن از یکسو و نزول شدید قدرت خرید از دو محل کاهش درآمد و افت توان پوششی وام مسکن، از این بازار خارج و در طول سال ۹۸ و نیمه اول امسال، به تناسب جهش‌های مکرر، خروج این گروه از متقاضیان تشدید هم شد. شرح حال بازار مسکن از زبان واسطه‌ها و همچنین مشاهدات در جامعه تایید میکند که متقاضیان مصرفی در حاشیه بازار منتظر بهبود اوضاع هستند تا اقدام کنند. بهبود اوضاع از نگاه متقاضیان مصرفی، «مناسب شدن سطح قیمت مسکن برای خرید» است (افت استفاده از وام مسکن یکم از سوی خانهاولیها طی همه ماه‌های اخیر، شاهد محکم این روایت است).
اما در مقابل، طی حدود دو سال گذشته، «نگرانی از دست رفتن ارزش واقعی دارایی از محل تورم عمومی» سبب شد تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک حاضر شود و خرید کند. در سال ۹۸ نیز موج‌های مکرر سفته‌بازی (خرید و فروش کوتاه‌مدت آپارتمان) در کنار خریدهای سرمایه‌ای، ابعاد جهش قیمت را بیشتر کرد. تقاضای غیرمصرفی حاضر در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون با منشأ «متغیر بیرونی»، فعال و تحریک شد. بنابراین اثر «متغیر بیرونی بازار مسکن» بر رفتار بازیگران بازار ملک، چون زیاد است، آینده این متغیر نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. «متغیر بیرونی» هر چه هست، «تولید انتظارات تورمی» را رقم زد و همین انتظارات بدبینانه، اسباب خرید ملک به‌عنوان «پناهگاه سرمایه» را به وجود آورد.
اوضاع بازار همچنین از منظر «استعداد شروع پساجهش» نیز مشخص میکند: این بازار به‌صورت کم‌سابقه‌ای، در «سال سوم جهش قیمت» قرار دارد. این در حالی است که الگوی تغییرات صعودی (رشد تند) قیمت مسکن طی حدود سه دهه گذشته، طول زمانی جهش را حداکثر ۲ سال و به‌طور معمول حول و حوش یکسال نشان می‌دهد. جهش‌های تاریخی قیمت مسکن (سال‌های ۷۴، ۸۰، ۸۶ و ۹۲) به گونه‌ای بود که بعد از آن، موتور تورم مسکن آرام می‌گرفت و حتی چرخش آن در مقاطعی در این دوره‌ها، معکوس هم شد (قیمت اسمی در سال‌های ۷۶ و ۸۸ به ترتیب حدود ۲ و ۱۰ درصد کاهش پیدا کرد). اما در این دوره کنونی جهش قیمت، موتور رشد برای سال سوم همچنان روی دور تند است. سال ۹۷ میانگین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران ۶ درصد بود. سال ۹۸ این نرخ حدود ۴ درصد شد اما در ماه‌های گذشته از سال ۹۹ دوباره بالا رفت به‌طوری که متوسط تورم ماهانه مسکن از ابتدای سال تاکنون ۸ درصد شده است.
عامل رخداد بی‌سابقه در بازار ملک
نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد یک عامل در بازار مسکن طی ۵/ ۲ سال اخیر باعث شد «تقاضای غیرمصرفی» فعال و فعال‌تر شود و «شکل بی‌سابقه یا کم‌سابقه‌ای از جهش قیمت» رقم بخورد. این عامل، «انتظارات تورمی» است (بازار مسکن در دو سال اخیر از دو ناحیه تحت‌تاثیر قرار گرفت. از ناحیه انتظارات تورمی، با تقاضای غیرمصرفی روبه‌رو شد و از ناحیه رکود ساخت و‌ساز به کمبود شدید عرضه برخورد کرد).
درباره ریشه «انتظارات تورمی» که سبب بهم‌ریختگی متغیرها در بازار مسکن شد، دو نگاه وجود دارد. نگاه اول می‌گوید «خروج آمریکا از برجام و تغییرات سیاسی حوزه بین‌الملل»، عامل کلیدی بوده است به‌طوری که این متغیر سیاسی مستقل از سایر متغیرهای بیرونی موثر بر بازار مسکن، باعث التهابات ملکی شد. نگاه دوم اما تصریح میکند «تحولات سیاسی حوزه بین‌الملل باعث کاهش درآمدهای ارزی، رشد نرخ ارز، رشد شدید نقدینگی ناشی از تلاش دولت برای جبران کسری بودجه و در نهایت شکل‌دهی به انتظارات تورمی با هجوم نقدینگی به بازار دارایی‌ها از جمله بازار مسکن شد.»
اکنون با این شرح حال از بازار مسکن مشخص است: متغیر بیرونی بازار مسکن تحت عنوان «تحولات سیاسی حوزه بین‌الملل» در سال‌های اخیر باعث انتظارات تورمی و تحریک تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن شد. از طرفی، اتفاقات کم‌سابقه در متغیرهای ملکی که تا نیمه سال به شکل پررنگ ادامه داشت، بستر اولیه برای بازگشت بازار به رفتار متعارف گذشته را فراهم آورده است. در وضعیت فعلی، عقبگرد بازارهای موازی(ارز و سکه) زمینه قوی برای عقبگرد قیمت مسکن به وجود آورده است. به بیان ساده‌تر همان‌طور که در سال گذشته و نیمه اول امسال بازار مسکن به لحاظ نرخ رشد قیمت از بازارهای موازی با فاصله زیادی جاماند و زمینه را برای رشد قیمت ملک در آینده ایجاد کرد اکنون بازدهی منفی در آنها می‌تواند نه تنها توان رشد بیشتر قیمت مسکن را سلب کند که حتی آن را کاهش دهد. این یعنی آنکه یک جرقه «بهبود» در بیرون بازار مسکن می‌تواند‌سازوکار بازار را تغییر دهد. با این اوصاف، «تغییر اوضاع سیاسی بین‌المللی در پی اعلام نتیجه نهایی انتخابات آمریکا» می‌تواند بر آینده بازار مسکن موثر باشد. اما چگونه؟
«برجام» و «خروج» با مسکن چه کرد؟
دو تجربه «واکنش سیاسی» در بازار معاملات مسکن شهر تهران وجود دارد.
تجربه اول، تیرماه سال ۹۴ است که برجام - برنامه جامع اقدام مشترک در موضوع هسته‌ای- به امضای کشورهای عضو رسید. تجربه دوم نیز اردیبهشت‌ماه سال ۹۷ است که آمریکا از برجام خارج شد.
تیر سال ۹۴ در پی «بازتاب مثبت امضای برجام در کشور»، فعالان اقتصادی نسبت به آینده امیدوار شدند. بازتاب این امیدواری باعث حس مثبت افراد مختلف در بازارهای مختلف شد و در نتیجه، «انتظارات تورمی» فروکش کرد. در اولین ماه از تابستان سال ۹۴، حجم معاملات آپارتمان در پایتخت ۲۵ درصد کاهش پیدا کرد که قابل‌توجه بود. بعد از آن، نبض معاملات بدون افت و خیز شدید در حجم مشخص در هر ماه ادامه پیدا کرد. سال ۹۴ میانگین قیمت مسکن در تهران حدود یک درصد افت کرد و سال بعد از آن یعنی در سال ۹۵ نیز متوسط قیمت با یک ریزنوسان (۵ درصد برای کل سال)، در همان سطح حول و حوش ۴ میلیون تومان در مترمربع تقریبا ثابت ماند. هر چند بخشی از این ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌های ۹۴ و ۹۵ به دنبال عبور از جهش قیمت مسکن سال ۹۲، شکل گرفت اما «نبود تقاضای سرمایه‌ای و غیرمصرفی» در این سال‌ها در بازار ملک، زمینه قوی برای دوره پساجهش را در آن سال‌ها ایجاد کرد. چه بسا، بدبینی به اوضاع اقتصادی در سال‌های ۹۴ و ۹۵ - در صورت عدم‌بهبود حوزه سیاسی بین‌الملل- می‌توانست عمر جهش قیمت مسکن را طولانی کند (شبیه آنچه در ماه‌های اخیر اتفاق افتاد). به بیان ساده، متغیر سیاسی بین‌المللی چون بر متغیرهای اقتصادی تاثیر می‌گذارد، آثار مستقیم و غیرمستقیم آن دامن بازار مسکن را نیز می‌گیرد. شاخصه این اثرگذاری در زمانی که تحولات سیاسی مسیر مناسبی را طی نمی‌کند، «تحریک خریدهای سرمایه‌ای، دست‌کشیدن از فروش ملک و شکل‌گیری انتظارات تورمی و عدم‌قطعیت» است و برعکس.
اما در اردیبهشت سال ۹۷ با خروج آمریکا از برجام، چه اتفاقاتی در بازار مسکن شکل گرفت؟ در همان ماه بالاترین تورم ماهانه مسکن (از اردیبهشت ۹۲ به بعد)، در بازار املاک مسکونی شهر تهران رقم خورد. اردیبهشت سال ۹۷، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در معاملات آپارتمان‌های شهر تهران ۷ درصد نسبت به فروردین همان سال افزایش یافت. بعد از آن هم، تورم ماهانه مسکن در خرداد و تیر و مرداد و شهریور به ترتیب ارقام ۵/ ۸ درصد، ۷ درصد، ۷ درصد و ۹ درصد را به ثبت رساند که در مقایسه با قبل، قابل‌توجه بود. میانگین قیمت مسکن در تهران در سال ۹۷ از نزدیک ۶ میلیون تومان در مترمربع به ۱۱ میلیون تومان در پایان سال رسید. آنچه این وضعیت را رقم زد «تاثیر شوک‌های ارزی بر بازار مسکن به شکل انتظارات تورمی و البته به شکل کاهش عرضه» بود که بخشی از آن به اوضاع سیاسی بین‌الملل برمی‌گشت. ضربه متغیر بیرونی -ترکیب تحولات سیاسی بین‌الملل و تحولات ارزی- به قدری در بازار مسکن شدید بود که «طول زمان رونق معاملات مصرفی خرید آپارتمان که از اواخر سال ۹۶ در تهران شروع شده بود، به دلیل جهش سریع قیمت، کوتاه شد (کمترین دوره رونق معاملات رقم خورد).» می‌توان گفت در سال ۹۷، تحولات بیرونی بازار مسکن، سال رونق را «کوتاه» و جهش قیمت را «شدید و طولانی» کرد. وضعیت سال ۹۸ و نیمسال اول ۹۹ نیز در همین چارچوب قابل توصیف است. پایان سال گذشته و اوایل امسال، «انتظارات تورمی» در بازار مسکن به دلیل «رشد نرخ ارز و رشد شاخص بورس»، تشدید شد. چه بسا اگر در این مدت، «بازار معاملات مسکن کاملا در اختیار تقاضای مصرفی» بود، متغیر بیرونی سیاسی تا این اندازه بر رفتار بازار ملک تاثیر نداشت و جریان معاملات، با کمترین تاثیرپذیری از اوضاع، تداوم پیدا می‌کرد. اما از آنجا که تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک با تحریک متغیرهای بیرونی، فعال بوده است، تغییر جهت این متغیرها به شکل معنادار و در کوتاه‌مدت می‌تواند رفتار فعالان فعلی بازار ملک را تحت‌تاثیر قرار دهد.
ماجرای عصر جدید
بر این اساس و با استناد به این دو تجربه سیاسی و اوضاع و احوال گذشته و حال بازار مسکن می‌توان گفت: بازار مسکن در عصر جدید - به دنبال اعلام نتیجه نهایی انتخابات آمریکا به شکل پایان‌کار دونالد ترامپ- تحت تاثیر «شکست فشار حداکثری» با یکی از دو حالت (سناریو) قابل پیش‌بینی، روبه‌رو خواهد شد.
حالت اول آن است که با «فروکش کردن عدم‌قطعیت در بازارها و جامعه» و «توقف روند بدترشدن اوضاع» و همچنین تاثیر آن بر «نرخ ارز، قیمت سکه و سایر متغیرهای بیرونی بازار مسکن»، طی هفته‌های آتی «بازار مسکن از تقاضای سرمایه‌ای تخلیه شود و سرعت رشد قیمت بسیار کند شود و حتی قیمت مسکن کاهش قابل‌توجه پیدا کند.» این سناریو، «احتمال ثبات قیمت مسکن را تقویت میکند و حتی احتمال کاهش قیمت اسمی به میزان حول و حوش ۱۰درصد یا بیشتر در کوتاه مدت را به شکل معنادار افزایش می‌دهد.» بازار مسکن طی یکی، دو سال اخیر به «تغییرات افزایشی نرخ ارز»، در کوتاه‌مدت (ظرف حدود یک ماه) واکنش نشان داده بود. این اواخر حتی به کاهش قابل‌توجه نرخ ارز و سکه نیز واکنش کاهشی از خود نشان داد در حالی که پیش‌تر، درجه حساسیت بازار مسکن به «شوک ارزی» خیلی بیشتر از «کاهش نرخ ارز» بود. اما اکنون به دلیل «انباشت فشار ناشی از ۵/ ۲ سال جهش مکرر قیمت مسکن» در بازار ملک، زمینه برای تغییر مسیر تورم مسکن و سطح قیمت به سمت ثبات و آرامش و حتی کاهش، زیاد است.
خلاصه محتوای سناریوی اول درباره «واکنش بازار مسکن به عصر جدید» آن است که بازار به احتمال زیاد در دوره پساجهش قرار خواهد گرفت. در این دوره -چنانچه شکل بگیرد- حجم معاملات برای مدتی نه چندان کوتاه، افزایش آنچنانی پیدا نمی‌کند (تغییر اول که در ابتدای گزارش به آن اشاره شد) و دامنه رشد قیمت نیز کوتاه خواهد شد (تغییر دوم). این سناریو مشروط به عدم‌افزایش شدید نرخ ارز و ثبات نسبی در بازارهای موازی مسکن تحت‌تاثیر «پایان بدبینی»ها خواهد بود.
سناریوی دوم اما این خواهد بود که اوضاع بیرونی بازار مسکن مثل نیمه اول امسال -صرف‌نظر از تحولات امیدوارکننده ماه مهر- باشد. در این صورت، آنچه مسلم است اینکه «بازار مسکن پتانسیل پیش‌برنده برای رشد قیمت مسکن به میزان ماه‌های قبل را ندارد» اما با این حال احتمال ثبات کمتر از سناریوی اول خواهد بود. سناریوی دوم در صورت تغییر آرای ترامپ هم قابل بررسی است.
در هفته‌های گذشته، فعالان بازار مسکن این‌طور سیگنال گرفتند که اگر پایان‌کار ترامپ با انتخاب جو بایدن، در صحنه جهانی صادر شود، بازار مسکن از التهاب قیمتی فاصله خواهد گرفت و فروشنده در بازار مسکن زیاد می‌شود. اکنون این برداشت، زمینه برای تحقق سناریوی اول را تقویت میکند. هر چند، آینده بازار مشروط است به سیاست‌گذاری اقتصادی مناسب اوضاع جدید جهانی و اینکه در میان‌مدت و بلندمدت، متغیرهای پیشران و هدایت‌کننده جریان سرمایه‌ها، چه سمت و سویی پیدا میکند.
