بازار املاک کدام شهرها به عصر «ثبات قیمت» نزدیک شد؟
تست کشوری حباب مسکن
گزارش «دنیایاقتصاد» از متوسط هزینه اجارهنشینها در مناطق مختلف کشور
حباب‌سنج کشوری مسکن از قرار گرفتن ۷ استان کشور در نزدیک‌ترین فاصله زمانی برای رسیدن به عصر «ثبات قیمت» خبر می‌دهد.بررسی‌های «دنیای اقتصاد»درباره آخرین داده‌های آماری مربوط به تحولات بازار قیمت و اجاره واحدهای مسکونی در ۳۱ استان کشور نشان می‌دهد در شرایط فعلی شکاف بین میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع مسکن اجاره‌ای بدون احتساب پول پیش برای یک بازه زمانی یکساله(که در اصطلاح به آن نسبت p به r) گفته می‌شود در ۷ استان از مجموع ۳۱استان کشور به بی‌سابقه‌ترین حد خود تاکنون رسیده است. این موضوع منجر شده است این ۷ استان در راس فهرست نزدیک‌ترین استان‌ها به فاز ثبات قیمتی در سال آینده قرار بگیرند.به‌طور کلی نوعی نسبت وفاصله متعارف همواره در شرایط عادی و معمولی بازار مسکن بین قیمت مسکن و سطح اجاره‌بها وجود دارد که از آن با عنوان نسبت P به R یاد می‌شود.این نسبت در واقع نسبت و فاصله متعارف بین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی اجاره‌ای بدون محاسبه مبلغ ودیعه(پول پیش) برای یک بازه زمانی یکساله را نشان می‌دهد.به‌طور معمول و در شکل متعارف، این نسبت در بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرها و استان‌های کشور معمولا عددی بین ۱۵ تا ۲۴ الی ۲۵ است.یعنی زمانی که بازار مسکن در شرایط ثبات نسبی قیمت قرار می‌گیرد، نسبت قیمت به اجاره مسکن معمولا در پایین‌ترین سطح متعارف یعنی حول و حوش عدد ۱۵ قرار می‌گیرد اما زمانی که بازار دچار جهش قیمتی می‌شود و سطح قیمت با شیب تند افزایش پیدا می‌کند این نسبت به سقف، نزدیک شده و معمولا به عدد ۲۴ تا ۲۵ می‌رسد.
علت این موضوع حساسیت بیشتر بازار اجاره و متقاضیان این بازار به تحولات قیمتی است.به همین دلیل دامنه نوسانات افزایشی اجاره‌بها معمولا مانند قیمت مسکن دچار شوک افزایشی نمی‌شود و روند افزایشی اجاره‌بها همواره تدریجی و با سرعتی به مراتب کمتر از سرعت جهش قیمت واحدهای مسکونی در بازه‌های زمانی مختلف است.همین موضوع یعنی سرعت کندتر نوسانات افزایشی اجاره‌بها در مقایسه با نوسانات افزایشی قیمت مسکن باعث می‌شود در زمان جهش قیمت مسکن نسبت P به R یعنی نسبت قیمت به اجاره‌بهای واحدهای مسکونی افزایش پیدا کند.اگر چه بازه عددی ۱۵ تا ۲۵ به‌عنوان نسبت متعارف قیمت واجاره‌بهای مسکن شناخته می‌شود اما عدد حاصل از این نسبت در دوره‌هایی از جهش قیمت مسکن که اثر متغیرهای بیرونی و حتی متغیرهای درونی به شکل‌کم‌سابقه یا بی‌سابقه بر سطح قیمت مسکن اعمال می‌شود، از سقف متعارف-عدد ۲۵-نیز فراتر می‌رود.این موضوع در دوره اخیر جهش قیمت مسکن تجربه شد. براساس داده‌های رسمی مرکز آمار ایران مربوط به تحولات بازار مسکن ۳۱ استان کشور در پاییز امسال، عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن در دوره زمانی پاییز ۹۸ به پاییز ۹۷، به شکل بی‌سابقه‌ای از سقف متعارف بالاتر رفته است.
این موضوع هم در بازار مسکن تهران و هم در بازار کشوری مسکن قابل مشاهده است.بازار معاملات مسکن شهر تهران در نیمه اول سال جاری بعد از جهش قیمت مسکن با شکاف کم سابقه بین قیمت و اجاره‌بها روبه‌رو شد.یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن در این بازه زمانی تحت تاثیر جهش شدید قیمت مسکن از عدد ۲۵ نیز فراتر رفت.در پاییز به علت کاهش قیمت مسکن در شهر تهران این نسبت به عقب برگشت و در مرز سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در پایتخت قرار گرفت.این نسبت در پاییز امسال برای شهر تهران معادل ۵/ ۲۴ برآورد می‌شود.اما آمارهایی که از آخرین وضعیت مربوط به سطح قیمت واجاره‌بهای واحدهای مسکونی در زمستان امسال در دسترس است نشان می‌دهد این نسبت هم‌اکنون از عدد ۲۷ نیز فراتر رفته است که عددی کم سابقه است.این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون شکاف بین میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره‌بها در شهر تهران بسیار عمیق شده وافزایش یافته است.
این موضوع در چند استان دیگر کشور نیز رصد می‌شود.همین موضوع باعث می‌شود این استان‌ها در راس فهرست انتظار برای رسیدن به عصر ثبات قیمت مسکن در سال آینده قرار بگیرند.از آنجا که نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P به R به نوعی حباب‌سنج قیمت مسکن نیز محسوب شده وبرای تست حباب قیمت مسکن کاربرد دارد از آن در تحلیل و بررسی‌های مربوط به شرایط قیمتی پیش‌روی بازار مسکن استفاده می‌شود.هر چقدر شکاف بین قیمت واجاره بهای مسکن بیشتر باشد نشان دهنده آن است که بازار به لحاظ قیمتی در حال نزدیک شدن به ایستگاه پایانی افزایش قیمت است.به عبارت دیگر شکاف غیرمتعارف بین قیمت واجاره‌بهای مسکن به این معنی است که ظرفیت بازار مسکن از بابت رشد قیمت‌ها تکمیل شده و انتظار حداقلی آن است که به زودی بازار به لحاظ قیمتی به ثبات برسد تا با رشد تدریجی و متعارف اجاره‌بها در طول زمان نسبت متعارف بین P به R احیا شود.
همچنین در خوشبینانه‌ترین حالت این انتظار وجود دارد که در مسیر احیای نسبت متعارف بین میانگین قیمت ومتوسط اجاره‌بهای مسکن،نرخ رشد قیمت مسکن کاهش یابد یا قیمت اسمی نیز روند کاهشی در پیش بگیرد.در واقع زمانی که عدد حاصل از محاسبه نسبت میانگین قیمت ومتوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی از سقف متعارف بالاتر می‌رود این پیام به بازار مسکن مخابره می‌شود که قیمت مسکن دارای حباب است یا به‌عبارت دیگر بازار مسکن در شرایط حباب قیمتی قرار دارد.
مطابق با داده‌های رسمی مربوط به تحولات قیمت و اجاره‌بهای واحدهای مسکونی شهر تهران همه شواهد نشان می‌دهد فاصله قیمت و اجاره‌بهای مسکن یا شکاف بین P به R به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یافته است که برای رسیدن به شرایط متعارف و معمول یا باید سرعت رشد قیمت مسکن به میزان قابل توجه کاهش یابد یا قیمت مسکن کاهش یابد که عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت به متوسط اجاره‌بهای مسکن به دامنه متعارف بازگردد.اما وضعیت ۳۱ استان کشور به لحاظ نسبت بین میانگین قیمت مسکن و متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی نیز از قرار گرفتن عدد حاصل از این نسبت در سقف دامنه متعارف حکایت دارد. تست حباب‌سنج برای بازار کشوری مسکن نشان می‌دهد نسبت P به R در ۳۱ استان کشور در پاییز امسال برابر با عدد ۲/ ۲۴ بوده است. به این معنا که اگر بخواهیم وضعیت کشوری بازار مسکن براساس میانگین قیمت و متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را مورد بررسی قرار دهیم به این نتیجه می‌رسیم که اگر چه عدد حاصل از این نسبت یعنی عدد ۲/ ۲۴ در داخل دامنه متعارف قیمتی قرار گرفته است و بازار مسکن کشوری به لحاظ سطح قیمت‌ها حباب ندارد اما قیمت مسکن در ۳۱ استان کشور نیز به ایستگاه پایانی رشد رسیده است.یعنی قرار گرفتن عدد حاصل از نسبت P به R در سقف دامنه متعارف این پیام را به بازار کشوری مسکن مخابره می‌کند که بازار کشوری مسکن به‌طور میانگین به لحاظ سطح قیمت مسکن ظرفیت و گنجایشی از بابت افزایش محسوس قیمت‌ها در سال آینده ندارد. چرا که هم‌اکنون شکاف بین قیمت واجاره‌بهای مسکن در سقف دامنه متعارف قرار گرفته است.بنابراین برای بازار کشوری مسکن به لحاظ تحولات قیمتی این انتظار وجود دارد که در سال ۹۹ سرعت رشد قیمت واحدهای مسکونی به‌طور محسوسی کاهش یابد؛ شیب رشد قیمت کم شود و حتی در مراحل بعدی این انتظار وجود دارد که در مسیر احیای نسبت متعادل قیمت و اجاره‌بهای مسکن در کشور، میانگین قیمت واقعی و اسمی نیز کاهش یابد.
هم‌اکنون و براساس داده‌های مرکز آمار ایران مربوط به بازه زمانی سه ماه سوم سال جاری، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور ۴ میلیون و۱۸۶ هزار تومان است. این در حالی است که میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی بدون دریافت پول پیش نیز در کشور ۱۴ هزار و ۴۰۰ تومان گزارش شده است.رصد تحولات بازار کشوری مسکن نشان می‌دهد در هفت استان، عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره‌بها بالاتر از دامنه متعارف قرار گرفته است. از آنجا که این عدد به نوعی حباب سنج بازار مسکن محسوب می‌شود این ۷ استان هم‌اکنون در راس فهرستی قرار دارند که انتظار می‌رود قیمت مسکن در آنها در سال بعد زودتر از سایر استان‌ها به عصر ثبات قیمتی وارد شود. چرا که در این استان‌ها دیگر هیچ ظرفیتی از بابت رشد محسوس قیمت‌ها وجود ندارد و قیمت به ایستگاه پایانی رسیده است.
در راس این استان‌ها، استان اصفهان واقع شده است. عدد حاصل از محاسبه نسبت P به R در این استان براساس داده‌های رسمی هم‌اکنون ۳۴ است که در فاصله قابل‌توجهی با سقف دامنه متعارف نسبت میانگین قیمت به متوسط اجاره‌بهای مسکن قرار دارد. بعد از استان اصفهان، استان‌های تهران، مرکزی، قم، فارس، آذربایجان‌شرقی و اردبیل قرار دارند که در این استان‌ها نیز شکاف بین میانگین قیمت مسکن واجاره‌بها به شکل کم‌سابقه‌ای افزایش یافته است. انتظار می‌رود در سال بعد این استان‌ها زودتر از سایر استان‌ها وارد فاز ثبات قیمتی شوند. زمانی که نرخ رشد اجاره‌بها با نرخ رشد قیمت مسکن در این هفت استان مورد بررسی قرار می‌گیرد مشخص می‌شود که میزان رشد اجاره‌بهای مسکن در این استان‌ها در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته (تورم نقطه‌ای اجاره‌بها) کمتر از نصف نرخ رشد قیمت مسکن در همین بازه زمانی بوده است. میانگین قیمت مسکن در پاییز سال جاری در مقایسه با پاییز سال گذشته در این هفت استان به‌طور متوسط بیش از ۸۰ درصد افزایش یافته است، این در حالی است که اجاره‌بهای مسکن در این بازه زمانی به‌طور متوسط حدود ۳۰ درصد در این استان‌ها رشد کرده است.
با این حال فاصله بین قیمت واجاره‌بهای مسکن در هشت استان کشور حول و حوش عدد ۱۵ قرار دارد. این موضوع نشان می‌دهد نسبت بین قیمت واجاره‌بهای مسکن در این استان‌ها در ابتدای دامنه متعارف قرار گرفته است. استان‌های بوشهر، خراسان جنوبی، خوزستان، سیستان‌و‌بلوچستان، قزوین، کرمان، گلستان و لرستان استان‌هایی هستند که عدد حاصل از محاسبه نسبت P به R در آنها حول و حوش عدد ۱۵ (کف فاصله متعارف قیمت واجاره‌بها) قرار دارد.این موضوع نشان می‌دهد بازار مسکن در این استان‌ها به هیچ وجه حباب قیمتی ندارد و فاصله بین میانگین قیمت و متوسط سطح اجاره‌بها در آنها نه تنها در دامنه متعارف قرار گرفته بلکه در پایین‌ترین نسبت واقع دراین دامنه نیز قرار دارد.
هر چند این موضوع اصلا به این معنا نیست که در سال آینده این استان‌ها با افزایش محسوس قیمت مواجه خواهند شد. در واقع انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت مسکن در این استان‌ها وجود ندارد و انتظار می‌رود این استان‌ها نیز دست‌کم با فاصله زمانی اندک نسبت به هفت استانی که در راس فهرست مورد انتظار برای رسیدن به ثبات قیمت مسکن قرار دارند، وارد فاز ثبات قیمتی شوند. بنابراین انتظاری از بابت رشد قیمت مسکن در این هشت استان با شیب تند متصور نیست و پیش‌بینی نمی‌شود.
قرار گرفتن نسبت P به R مسکن در این استان‌ها در ابتدای دامنه متعارف، نشان‌دهنده تناسب معنادار بین میزان رشد قیمت مسکن و رشد اجاره‌بها در این استان‌ها است.به این معنا که این نسبت نشان می‌دهد قیمت مسکن و اجاره‌بها در این استان‌ها به‌صورت نسبی به‌طور متناسب با یکدیگر رشد کرده‌اند. بررسی تحولات سالانه قیمت و اجاره‌بهای مسکن در این استان‌ها نشان می‌دهد در این ۸ استان در حالی‌که در فاصله پاییز سال گذشته تا پاییز سال جاری میانگین قیمت مسکن با افزایش ۷۰ درصدی همراه شده است نرخ رشد نقطه‌ای اجاره‌بهای مسکن در همین بازه زمانی(پاییز ۹۸ به پاییز ۹۷) نیز معادل ۳۵ درصد بوده است.در این میان ۸ استان دیگر کشور نیز در میانه دامنه متعارف نسبت P به R مسکن قرار گرفته‌اند. نسبت P به R مسکن در این استان‌ها شامل استان‌های خراسان رضوی، یزد، ایلام، زنجان، سمنان، کردستان، گیلان و مازندران نیز عددی بین ۲۰ تا ۲۱ است. این موضوع نشان می‌دهد در این استان‌ها فاصله بین میانگین قیمت مسکن با متوسط اجاره‌بها در یک دامنه متعارف قرار دارد.
حباب‌سنجی بازار کشوری مسکن با استفاده از محاسبه عدد حاصل از نسبت P به R مسکن نشان می‌دهد دست‌کم ۷ استان کشور(اصفهان، تهران، مرکزی، قم، فارس، آذربایجان‌شرقی و اردبیل) به عصر ثبات قیمتی نزدیک شده‌اند و انتظار می‌رود در سال آینده وارد این عصر شوند. البته این موضوع به این معنا نیست که رسیدن به دوره ثبات قیمتی برای سایر استان‌های کشور پیش‌بینی نمی‌شود. بلکه پیش‌بینی‌ها حاکی از وجود این انتظار است که در سال آینده ابتدا تهران و ۶ استان دیگر گفته شده که اتفاقا عمده مراکز این استان‌ها در ردیف کلان‌شهرهای کشور قرار دارند وارد فاز ثبات قیمتی شده و سپس سایر استان‌ها به این دوره ورود کنند. انتظار غالب برای تحولات قیمتی مسکن در این استان‌ها آن است که رشد قیمت مسکن در این استان‌ها کمتر از میزان رشد قیمت مسکن در سال ۹۸ باشد. در سناریوهای خوش‌بینانه نیز انتظار می‌رود روند رشد قیمت واقعی مسکن در این استان‌ها متوقف شود، قیمت مسکن وارد فاز ثبات شود یا حتی در برخی از استان‌ها کاهش قیمت اسمی نیز اتفاق بیفتد.با این حال گزینه غالب،کاهش قیمت واقعی مسکن در این استان‌ها به معنای رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی است.اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد پاییز امسال میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در کشور در مقایسه با پاییز سال گذشته ۳۲ درصد افزایش یافته است.
در این میان بیشترین میزان افزایش میانگین اجاره‌بهای مسکن مربوط به سه استان چهارمحال و بختیاری، قم وکرمانشاه بوده است. در این استان‌ها میانگین اجاره‌بهای مسکن در بازه زمانی یکساله منتهی به پایان پاییز سال جاری به ترتیب ۳/ ۴۳ درصد، ۵/ ۴۰درصد و ۵/ ۳۸ درصد افزایش یافت.در استان تهران نیز میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع مسکن در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال ۹۷ معادل ۶/ ۳۰ درصد افزایش یافت.این میزان افزایش کمتر از میانگین افزایش اجاره‌بهای مسکن در استان‌های کشور در بازه زمانی یاد شده است. نکته قابل توجه آن است که این میزان رشد اجاره‌بهای مسکن کمترین میزان نرخ رشد اجاره‌بها درمیان ۳۱ استان کشور بوده است. در واقع کمترین میزان نرخ رشد اجاره‌بها در ۳۱ استان کشور در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته مربوط به استان تهران بوده است.
بعد از استان تهران کمترین میزان نرخ رشد اجاره‌بها در بازه زمانی اعلام شده مربوط به استان‌های فارس و قزوین بوده است.در هر کدام از این دو استان میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز ۹۸ در مقایسه با پاییز ۹۷ معادل ۳۱ درصد رشد کرده است.
اطلاعات منتشر شده نشان می‌دهد در پاییز امسال متوسط مساحت واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار اجاره مسکن کشور برابر با ۹۶ مترمربع بوده است؛ این میزان در استان تهران برابر با ۸۰ مترمربع گزارش شده است.همچنین میانگین عمر واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار اجاره مسکن پاییز ۹۸ در کشور ۱۲ سال بوده است که این میزان نیز در بازار اجاره مسکن استان تهران برابر با همین عدد یعنی عمربنای ۱۲ ساله گزارش شده است. در پاییز امسال همچنین مجموعا ۵۷ هزار و۱۰ فقره معامله اجاره مسکن در کل کشور به ثبت رسیده است. هر چند تعداد کل قراردادهای کشوری اجاره مسکن به‌طور قطع از این میزان بیشتر است و از آنجا که بخشی از قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مسکن ثبت نمی‌شود یا قرارداد به‌صورت دستی و غیررسمی بین موجر و مستاجر تمدید می‌شود همه معاملات اجاره مسکن، در این آمار لحاظ نشده است.
